公租房的戰(zhàn)略意義與發(fā)展路徑-資料下載頁
2025-06-26 22:54本頁面
【正文】 房了。關(guān)于公租房的融資、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)、監(jiān)管、規(guī)劃等，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議有較詳細(xì)指示，也限于篇幅不便展開。這里只單講一下公租房發(fā)展初期如何籌措和興建。公租房的籌集要兩手抓，既要從現(xiàn)有存量中籌措，也要新建一批。公租房任務(wù)急，規(guī)模大，首先要著眼從現(xiàn)有住房存量中動(dòng)員挖潛，比如通過“公租房中介公司”把居民和各個(gè)單位零散的閑置房源組織起來提供給“夾心層”和中低收入家庭，貴州和杭州等地包括上海的張江園區(qū)已經(jīng)開展這方面探索實(shí)踐，值得肯定和鼓勵(lì)?；蛘咭部梢詫?duì)廢棄廠房、“進(jìn)三退二”工業(yè)園、科技園閑置用房進(jìn)行改造。但公租房還是需要新建足夠批量來緩解住房供應(yīng)壓力。筆者以為，新建的公共租賃房，除了30%的高標(biāo)準(zhǔn)公共租賃房和10%的永遠(yuǎn)性質(zhì)的永租房（類似廉租房性質(zhì)）“只租不售”外，中間水平60%保障性住房可考慮“先租后售”。這樣大多數(shù)公租房可以通過BOT方式公開招標(biāo)獲得，政府對(duì)居住土地出讓不收取出讓金，但以評(píng)估價(jià)入股，企業(yè)對(duì)提供公租房房源總量、服務(wù)質(zhì)量、租金標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)政補(bǔ)貼要求進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，綜合評(píng)分最優(yōu)的中標(biāo)。在企業(yè)提供合同事先約定的1520年公共租房服務(wù)之后，該項(xiàng)目可以自由轉(zhuǎn)為出售（屆時(shí)實(shí)際承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)），或者在符合市政規(guī)劃的前途下重建改造成商業(yè)項(xiàng)目等其他類型物業(yè)，項(xiàng)目出售收入企業(yè)與政府按項(xiàng)目創(chuàng)立股份分成。服務(wù)期間的租金運(yùn)營(yíng)商需要按照BOT合同約定租金定價(jià)法則執(zhí)行，調(diào)整需要政府審批，租金原則上以基本可以達(dá)到回收建筑投資成本、但不顯著高于同期銀行貸款利率的回報(bào)要求為標(biāo)準(zhǔn)，要強(qiáng)調(diào)公益性。企業(yè)除了靠租金回收建筑投資成本外，項(xiàng)目資產(chǎn)升值對(duì)會(huì)計(jì)賬目報(bào)表的貢獻(xiàn)、未來預(yù)期售出收入分成，都是激勵(lì)企業(yè)參與公租房的內(nèi)在動(dòng)力。（四）公租房社區(qū)化發(fā)展在市中心提供公租房，靠大批新建不太現(xiàn)實(shí)，而且新建公租房標(biāo)準(zhǔn)有限制，在將來可能造成資源浪費(fèi)。中心城區(qū)的公租房應(yīng)該以存量房挖潛為主。新建公租房選擇主要在城郊結(jié)合部和新興衛(wèi)星城區(qū)。既然公租房對(duì)象以夾心層為主，他們對(duì)居住地選擇余地要比中低收入家庭大的多。通過公租房的布局引導(dǎo)人口從市中心向衛(wèi)星城區(qū)轉(zhuǎn)移，壯大衛(wèi)星城區(qū)人氣，帶動(dòng)衛(wèi)星城區(qū)的就業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。公租房需要分散與集中相結(jié)合，但單個(gè)公租房項(xiàng)目規(guī)模不宜太小，不然無以發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)。在公租房項(xiàng)目通過BOT招標(biāo)建設(shè)時(shí)候，還可以將公租房用地與商業(yè)用地出讓混合出讓，運(yùn)營(yíng)企業(yè)同時(shí)經(jīng)營(yíng)小區(qū)物業(yè)與周邊商業(yè)，人氣互動(dòng)，形成一個(gè)具有規(guī)模效應(yīng)的新興社區(qū)。如此次國(guó)務(wù)院意見那樣，“公租房項(xiàng)目可以規(guī)劃建設(shè)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)資金平衡”，也就是實(shí)現(xiàn)“以商養(yǎng)租”。香港公屋在這方面有很好的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。（五）公租房與住房公積金的結(jié)合除了土地外，公租房的融資是最大挑戰(zhàn)。需要負(fù)責(zé)匯集財(cái)政專項(xiàng)資金（房產(chǎn)稅的全部、土地增值稅和土地出讓金等的一定比例、中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助資金）、住房公積金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金、保險(xiǎn)基金等多渠道的公共住房發(fā)展資金，引入專業(yè)金融機(jī)制對(duì)這筆資金進(jìn)行管理運(yùn)營(yíng)，包括進(jìn)行REITS和實(shí)施貸款證券化，為大規(guī)模的公共住房開發(fā)提供長(zhǎng)期低息貸款支持或擔(dān)保，實(shí)現(xiàn)住房保障資金在公共住房體系內(nèi)部長(zhǎng)期循環(huán)多元利用。住房公積金在支持公租房發(fā)展方面大有可為。但筆者建議，住房公積金不宜直接貸款公租房項(xiàng)目，那樣風(fēng)險(xiǎn)太大，作為事業(yè)單位的管理中心無能力識(shí)別和控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。而應(yīng)由各地住房公積金中心自行將閑置資金匯總購(gòu)買財(cái)政部發(fā)行的公共住房專項(xiàng)債券、或公租房企業(yè)債券，既安全，也靈活，積少成多，流動(dòng)性好。另外，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)公租房租客用個(gè)人公積金余額支付租金，這樣既保障了公租房項(xiàng)目的資金回收，也解決了公積金不能買房就只能閑置、“逆向補(bǔ)貼”的問題，還原了住房公積金支持住房消費(fèi)的本意。作者是復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任。
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