【導(dǎo)讀】考察當(dāng)?shù)毓夥拷ㄔO(shè)管理經(jīng)驗(yàn)。考察小組與當(dāng)?shù)芈毮懿块T領(lǐng)導(dǎo)及現(xiàn)場(chǎng)。所呈現(xiàn)的濃厚發(fā)展氛圍，受益匪淺。住建部副部長(zhǎng)齊驥給出的回答是：要加快公共租。對(duì)象提供的保障性租賃住房。意見指出了加快發(fā)展公共租賃住房的重要意義。度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住。各地區(qū)、各部門要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，精心組織，策大規(guī)模調(diào)整的重要標(biāo)志。規(guī)劃綱要就此提出了明確要求。各地區(qū)在加大政府對(duì)公共租賃住房投。企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資和經(jīng)營(yíng)公共租賃住房的積極性。應(yīng)加大公共租賃住房建設(shè)力度。房保障規(guī)劃，分年度組織實(shí)施。面向經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象供應(yīng)的公共租賃住房，建設(shè)用地實(shí)行。前確定地塊，開展土地征收等前期工作，確保及時(shí)供地。排用于公共租賃住房等保障性安居工程建設(shè)。金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)范圍。公共租賃住房項(xiàng)目貸款的地級(jí)城市政府融資平臺(tái)公司發(fā)放貸款。

　　

【正文】 億元。 西安高新區(qū)保障性住房建設(shè)以新建公租房為主，項(xiàng)目用地采取劃撥方式供應(yīng)，建設(shè)資金納入管委會(huì)財(cái)政預(yù)算管理，先后設(shè)立保障性住房建設(shè)管理中心和公共租賃住房發(fā)展有限公司，將管委會(huì)管理優(yōu)勢(shì)和高科集團(tuán)的建設(shè)優(yōu)勢(shì)有效融合，前者負(fù)責(zé)高新區(qū)住房保障管理工作，后者承擔(dān)公租房的投資、融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理工作。 藍(lán)博 公寓 B 區(qū)占地面積 萬平方米（ 31 畝），總建筑面積約 萬平方米，包括 3 棟 18 層板式公寓、 1 棟 32 層板式公寓及配套裙樓。容積率 ，建筑密度 35%，綠地率 %，停車位 410 個(gè)。 B 區(qū)配套裙樓建筑面積 萬平方米，公寓部分建筑面積約 8 萬平方米共 1848 套，可供 6000 人居住。 戶型配比如下： 套型 戶型面積 套數(shù) 占比 集體宿舍 45 平方米 672 36% 單間 35 平方米 834 45% 一室一廳 58 平方米 306 17% 二室一廳 82 平方米 36 2% 藍(lán)博 公寓公租房樓宇設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為：公寓樓每棟 5 部電梯。入戶為鋼制防盜門，室內(nèi)木門，陽臺(tái)為塑鋼中空玻璃門窗，外墻外保溫，集中供熱，分戶計(jì)量。室內(nèi)按公建標(biāo)準(zhǔn)配備消防噴頭，地面水泥壓光，墻面乳膠漆，配備床具、衣柜等生活設(shè)施 。衛(wèi)生間貼墻磚和防滑地磚，潔具面盆。裙樓為配套餐廳、文化娛樂用房及商業(yè)用房。 關(guān)于 公租房建設(shè)的幾點(diǎn) 建議 公租房建設(shè)是 安居樂業(yè)的民心工程，關(guān)乎“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”能否落到實(shí)處。是耗資大、協(xié)調(diào)難、工期短、責(zé)任重的系統(tǒng)工程，它要求各級(jí)政府投入大量的優(yōu)質(zhì)資源，匯集建筑行業(yè)的各路精英，既依法依規(guī) 、嚴(yán)格程序；又科學(xué)安排、保質(zhì)量、保工期，容不得半點(diǎn)馬虎，絲毫松懈。 為確保公租房建設(shè)按預(yù)定目標(biāo)順利展開，我們建議： 一、成立公租房領(lǐng)導(dǎo)小組 成立由市主要領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)領(lǐng)，各相關(guān)部、局派員參加的領(lǐng)導(dǎo)小組，研究、制 定公租房建設(shè)的法規(guī)和制度。協(xié)調(diào)橫貫公租房建設(shè)各部門、各環(huán)節(jié)、能現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)排解公租房建設(shè)和管理過程中遇到的急難問題。 二、拓寬 公租房建設(shè)資金來源 主要從以下五方面來籌措資金： 資本金由政府的財(cái)政，公共支出來平衡，主要包括政府行政事業(yè)性收費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)的減免和直接的資金投入。 地方政府所發(fā)行地方債劵所獲得資金拿出一部分投入公租房建設(shè)。 承擔(dān)保障房建設(shè)的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券或者信托基金所獲得資金投入公租房建設(shè)。 通過銀行的貸款和信托的融資，或者保險(xiǎn)公司的融資來進(jìn)行。本息有三種渠道來還本息。首先， 公租房的年租金收入，以支付貸款每年的利息；其次，公租房配套的商業(yè)設(shè)施，以市場(chǎng)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓后所得收入可以用來償還一部分貸款本金；第三，如果學(xué)習(xí)重慶的模式：據(jù)估算約有三分之一的公租房承租人在五年后有意購買公租房，以綜合成本出售計(jì)算，用于償還剩余貸款本金。 動(dòng)用住房公積金直投公租房項(xiàng)目。 三、優(yōu)化 土地、 工程報(bào)批環(huán)節(jié) 公租房是十二五期間關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的頭等主要大事，時(shí)間緊任務(wù)重，要想保質(zhì)保量的完成建設(shè)任務(wù)，就必須打破常規(guī)，由政府成立相關(guān)的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，設(shè)立專門的綠色通道，讓申報(bào)程序與施工同時(shí)進(jìn)行。 土地與工程審批環(huán)節(jié) 歷來都比較嚴(yán)格和繁多，雖然經(jīng)過多次的 “瘦身 ”，但對(duì)于公租房項(xiàng)目這樣的時(shí)間緊 、 任務(wù)重的民生工程，仍然略顯得繁瑣，對(duì)公租房的建設(shè)時(shí)間的長(zhǎng)短影響比較大。 實(shí)例： 重慶和西安在建設(shè)公租房的實(shí)踐中均以市一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)牽頭成立協(xié)調(diào)小組，特事特辦為公租房建設(shè)開綠燈，多處公租房項(xiàng)目在工程建設(shè)已快完成的情況下，相關(guān)手續(xù)仍在辦理當(dāng)中。這樣就采取了兩條腿走路的方法，極大的促進(jìn)了公租房的建設(shè)。 四、做好 公租房項(xiàng)目選址 建議公租房項(xiàng)目選址應(yīng)該在交通相對(duì)便易，生活配套相對(duì)齊全的遠(yuǎn)城區(qū)及近郊。比如輕軌或者地鐵的首站或者末站附近區(qū)域，并臨近原有 的居民聚集區(qū)。 這是因?yàn)椋?雖然公租房的投資收益比較低，回收投資時(shí)間比較長(zhǎng)，但考慮到公租房是民心工程，其政治因素以及社會(huì)效益遠(yuǎn)大于其經(jīng)濟(jì)效益，所以在公租房項(xiàng)目的選址上面要慎重，要將土地成本的經(jīng)濟(jì)賬與惠民工程有機(jī)結(jié)合起來，從中找到最佳的契合點(diǎn)。 同時(shí)， 公租房所面對(duì)的群體不言而喻都是中 低 收入的群體，如果項(xiàng)目的選址太遠(yuǎn)或者配套極不齊全，將會(huì)使入住人員的生活成本提高，可能會(huì)抵消其入住公租房的所獲得租金優(yōu)惠，這樣就有很大可能出現(xiàn)中下收入的群體對(duì)申請(qǐng)公租房的熱情不高。 實(shí)例：在重慶和西安目前建成已入住的大型公租房小區(qū)周邊均有軌道交通和地鐵站，而且小區(qū)周圍均為原鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民區(qū)，人口相對(duì)密集且配套較為完善。如重慶的民心家園、康莊美地小區(qū)以及西安的三橋公租房項(xiàng)目等。其公租房的申請(qǐng)比例都比較高，如重慶市甚至達(dá)到1:4 的申請(qǐng)比例。其公租房的入住率也達(dá)到了 90%以上。 五、科學(xué)安排 戶型 設(shè)計(jì) 雖然國(guó)家住建部對(duì)于公租房的戶型以及面積做有相關(guān)規(guī)定，但可以根據(jù)公租房項(xiàng)目所處的具體位置，以及周邊實(shí)際情況 ， 因地制宜的配備多樣化的戶型，以滿足不同人群的需要。比如在項(xiàng)目周邊工廠多的，可以在小區(qū)內(nèi)多做些類似于集體宿舍的戶型，不需要配備廚房，出租給產(chǎn)業(yè)工人；項(xiàng) 目周邊是高科技產(chǎn)業(yè)園的，可以在小區(qū)內(nèi)做 部分單身公寓，可以出租給剛就業(yè)的大學(xué)生或者已就業(yè)的白領(lǐng)等。 因?yàn)?公租房與廉租房最大的不同在于它所面對(duì)的群體要相對(duì)廣闊一些，那么我們?cè)诮ㄔO(shè)公租房小區(qū)的時(shí)候，對(duì)于戶型的設(shè)計(jì)就應(yīng)該多樣化一些，這樣就可以讓公租房的惠及面更大，除了解決低收入群體住房問題的，也可以解決一 部分 中等收入群體的問題。 同時(shí) ， 多樣戶型的設(shè)計(jì)同樣也可以提高公租房的申請(qǐng)比例，提高公租房小區(qū)的入住率。只有設(shè)計(jì)出老百姓愿意去租的房型，公租房的租金回收才有保障，投資公租房的資金回收率才會(huì)高。 總而言之，就是在公租房項(xiàng)目 的戶型配備上要有自己的特色之處，除了解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題外，對(duì)企業(yè)職工、大學(xué)畢業(yè)生以及外來務(wù)工人員也應(yīng)有所兼顧。 六、保障 施工工期和公租房裝修工期 建筑工程的施工工期具有一定的客觀存在性，只能在選擇有實(shí)力、有能力的大型建筑企業(yè)的基礎(chǔ)上，通過在加強(qiáng)施工管理、合理優(yōu)化施工流程等方式，在保證工程質(zhì)量的前提下，盡量縮短工期。切不能為完成所謂的指標(biāo)任務(wù)，不顧客觀規(guī)律，強(qiáng)行減短工期。 對(duì)于公租房的內(nèi)部裝修工程而言，就是老百姓所看到的公租房的臉面，是與入住公租房的群眾生活息息相關(guān)的，裝修質(zhì)量的好壞對(duì)于不具備工程 專業(yè)知識(shí)的老百姓而言就是對(duì)整個(gè)公租房好壞的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。所以說裝修工程的工期是必須得到保證的，否則由于裝修的問題將對(duì)公租房后期的管理帶來負(fù)面的影響。如損壞政府的公信力、租金的收取難度等。 七、嚴(yán)格 公租房建設(shè)成本控制 在公租房的建設(shè)成本控制上，一是 加強(qiáng)承擔(dān)公租房建設(shè)的相關(guān)企業(yè)的內(nèi)部管理，向管理要效益 ，承擔(dān)公租房建設(shè)的企業(yè)以保本微利的原則，在計(jì)取一定的管理費(fèi)用（一般為成本的 2%）后， 比照經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的規(guī)定 ， 開發(fā)利潤(rùn)不超過開發(fā)成本的 3%。 二是 在工程建設(shè)當(dāng)中選擇實(shí)力強(qiáng)、有一定墊資能力的大型建筑商，即可以控制施工成本， 也可以節(jié)約資金成本。 三是 由政府牽頭，鼓勵(lì)大型國(guó)企進(jìn)入公租房建設(shè)領(lǐng)域。在建筑工程、建材、家電、電信等領(lǐng)域大幅度讓利或微利經(jīng)營(yíng)，讓其獲取經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收，在這方面重慶市有著成功的經(jīng)驗(yàn)，值得借鑒。 四是 在公租房小區(qū)的綠化上面，要講究實(shí)效，不要為了所謂的面子工程，走高端路線。要以小區(qū)居民的實(shí)際需要出發(fā)，多提供一些健身、活動(dòng)的場(chǎng)所。重慶在這方面的有著一定的教訓(xùn)，他們?cè)谛^(qū)大量種植樹木，鋪設(shè)草坪。結(jié)果由于居民缺少活動(dòng)場(chǎng)所，將樹木、草坪毀壞不少，致使后期綠化的管理成本激增。