【正文】 曲靖的整個市場消費水平偏低，收入水平也偏低，公司管理費也較昆明低，按建設成本的2%考慮，如下表：管 理 成 本階段項 目建設成本 (元/㎡)管理成本 (元/㎡)備注一區(qū)住 宅　商 鋪　二區(qū)住 宅　商 鋪　三區(qū)住 宅　商 鋪　五、項目銷售稅金項目的銷售稅金包括營業(yè)稅﹑城市建設費附加﹑教育費附加﹑印花稅﹑契稅, 根據(jù)行業(yè)及地區(qū)不同, 稅率也不同, 現(xiàn)暫按營業(yè)稅為銷售額5%, 城市建設費附加為營業(yè)稅的7%, 教育費附加為營業(yè)稅的3%,%,%,（由開發(fā)商代繳）。%計，如下表：銷 售 稅 金階段項 目銷售均價 (元/㎡)銷售稅金 (元/㎡)備注一區(qū)住 宅　商 鋪　二區(qū)住 宅　商 鋪　三區(qū)住 宅　商 鋪　 六、項目風險準備金項目的風險準備金包括兩部分, 一部分為基本預備費,為項目投資的3%,另一部分為漲價預備費,為項基本預備費的10%, %，考慮。七、項目成本匯總各項平米費用乘以面積后，匯總?cè)缦卤恚撼?本 匯 總 表階段項 目面 積 （萬平米）土地成本 (萬元)建設成本 (萬元)銷售成本 (萬元)公司管理費(萬元)銷售稅金 (萬元)風險準備金(萬元)費用匯總 (萬元)一區(qū)住 宅 商 鋪 小 計二區(qū)住 宅 商 鋪 小 計三區(qū)住 宅 商 鋪 小 計　合 計經(jīng)過對項目成本中各項費用的分析及計算， 匯總后，其中一區(qū)為19173萬元，平米造價為1198元／㎡，二、三區(qū)各為13971萬元，平米造價為1458元／㎡。 第五章、項目銷售收入項目的銷售價格根據(jù)曲靖市的初步市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，商品房售價處于比較低的水平，其中經(jīng)濟適用房按1200元/㎡計算，聯(lián)排別墅及花園洋房按1850元/㎡計算，臨街商鋪按3000元/㎡計算，銷售收入估算如下：銷 售 收 入 估 算 表階段項 目面 積 （萬平米）銷售均價 (元/平米)銷售總價 (萬元)備注一區(qū)住 宅 　商 鋪 　小 計　　二區(qū)住 宅 　商 鋪 　小 計　　三區(qū)住 宅 　商 鋪 　小 計　　　合 計　　第六章、項目損益l 項目總利潤＝總銷售額－總建設投資l 項目總收益率＝項目總利潤/總建設投資擬建項目利潤及收益率按銷售均價進行計算，結(jié)果如下表： 項 目 收 益 分 析 表階段項 目面 積 （萬平米）投資總費用 (萬元)銷售總價 (萬元)項目利潤 (萬元)項目收益率(%)備注一區(qū)住 宅 　商 鋪 　小 計　二區(qū)住 宅 　商 鋪 　小 計　三區(qū)住 宅 　商 鋪 　小 計　　合 計　由上表可知，一區(qū)定向開發(fā)經(jīng)濟實用房收益率極低，%，較行業(yè)收益率低的多，若不算商鋪，%，基本持平，但由于沒有銷售壓力，資金回流快，保證有較好的資金流，一區(qū)建好后，能產(chǎn)生較好的社會影響和品牌效應，%，達到行業(yè)收益率標準，三區(qū)可根據(jù)二區(qū)的開發(fā)情況，調(diào)整各種戶型的比例，以達到最佳的收益效果。第七章、開發(fā)計劃擬建項目計劃分三區(qū)建設，其中一區(qū)工程建筑面積16萬平米，計劃建設時間一年半，計劃建設時間一年半，計劃建設時間一年半。，分三區(qū)建設，每區(qū)的建設與上一區(qū)的建設均有達接，這樣可使工程建設及銷售保持連續(xù)、均衡的狀態(tài)，滾動開發(fā)，也使開發(fā)商能游刃有余的控制工程的建設及商品房的銷售，從而降低項目的風險，增加項目的盈利能力。第八章、資金計劃整個項目的建設資金預估為47115萬元，其中一區(qū)工程為19173萬元，二、三區(qū)各為13971萬元，項目的啟動資金包括土地費用、前期建設相關(guān)費用和前期工程費用，其中土地費用較大，但可分期支付， 定向開發(fā)經(jīng)濟適用房資金回流較快，根據(jù)以往經(jīng)驗初步預估工程的項目啟動資金總約為8500萬元，一區(qū)的后期建設及二、三區(qū)的開發(fā)可通過銷售回款，來保證工程建設的資金需求。第九章、項目風險項目風險主要包括市場風險、政策風險、成本風險及其他風險等。市場風險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風險。 政策風險是指云南省特別是曲靖市的房地產(chǎn)方面政策的變化將會給項目的開發(fā)帶來影響。成本風險主要表現(xiàn)在建設材料價鉻上漲導致建設成本的增加。由于時間倉促，對曲靖市的有關(guān)政策及市場還不夠不了解, 可能會導致各項風險加大。 其它風險：如工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件的風險，來自外協(xié)廠家（承建商）和交通運輸、供電、供水和供汽等基礎設施配套條件發(fā)生較大變化的外協(xié)條件風險等。第十章、結(jié)論及建議一、項目開發(fā)定位區(qū)位優(yōu)勢擬建項目位于曲靖市麒麟?yún)^(qū)東北面，距離火車站較近，周邊有昆曲高速公路、曲沾大道、曲勝高速公路等，通達省會城市昆明及沾益、富源等縣市方便快捷，也是出省到達貴州的必經(jīng)之道。擬建項目地塊位于曲靖市區(qū)中遠期規(guī)劃的政治、商業(yè)、居住新區(qū)，具備升值條件。項目周邊有曲靖卷煙廠、一汽紅塔等效益較好的大型廠礦，消費能力強。高檔住宅小區(qū)面向大型廠礦及工商、稅務、銀行、保險等單位的收入較高的職工以及周邊地區(qū)個體、私營企業(yè)老板，滿足他們二次置業(yè)提升居住條件的要求，填補曲靖市高品位住宅的空缺。高檔商品住宅小區(qū)的開發(fā)建設，在嚴格控制建設成本的條件下以“新穎的建筑、精品的戶型、優(yōu)美的環(huán)境” 面對曲靖及周邊地區(qū)中高收入購房人群，將小區(qū)建成為曲靖市的精品小區(qū)。定向開發(fā)經(jīng)濟適用房可針對大型廠礦及工商、稅務、銀行、保險等單位的職工，采取定向開發(fā)建設方式，以“快速高效、低本微利”原則進行開發(fā)，以創(chuàng)造良好的資金流降低風險。產(chǎn)品定位總用地400畝，㎡, , 建筑密度30%，綠化率40%。建議按三部分分區(qū)開發(fā)：一區(qū)為定向開發(fā)經(jīng)濟適用房，占地150畝，建筑面積16萬平方米，框架結(jié)構(gòu)，七層，建筑占地22857㎡，%，每戶按120㎡考慮，大約1300戶。二區(qū)為高檔住宅區(qū)，占地125畝，總建筑面積為95800㎡，總戶數(shù)約為670戶。，建設面積37500㎡，框架結(jié)構(gòu)，2～3層，建筑底層占地12500㎡，建筑密度30%，每戶按160㎡考慮，大約230戶，；，建筑面積58300㎡，框架結(jié)構(gòu)，4～5層，建筑底層占地11660㎡，%，每戶按130㎡考慮，大約440戶。三區(qū)為高檔住宅區(qū)，占地125畝，建筑形態(tài)、面積、戶數(shù)按同二區(qū)考慮，到時可根據(jù)二區(qū)開發(fā)銷售的情況，再作相應調(diào)整。臨街部分設置商鋪，商鋪總面積暫估9000㎡。，可分期開發(fā)。二、項目收益，預計利潤總額8800萬元，%，總體收益率水平一般，主要原因是有近一半商品房屬微利定向開發(fā)，而高檔商住小區(qū)（二區(qū)、三區(qū)）%，達到行業(yè)收益率標準。項目啟動資金約8500萬元。建議作為定向開發(fā)的一區(qū)，在條件許可的情況下標準定位時盡可能提高檔次，以提高售價，從而增大收益率，同時可以與二、三區(qū)相協(xié)調(diào)。三、項目風險本項目的風險一般，具備采取措施抵御風險的條件。四、建議1． 由于該項目開發(fā)規(guī)模和投資較大，為降低項目開發(fā)風險，建議由云南東路房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司和深圳市鼎森投資發(fā)展有限公司共同出資，成立項目公司開發(fā)該項目。2． 本項目建議書是在極短的時間內(nèi)成文的，加之項目地處曲靖，對當?shù)貙嶋H情況了解尚不夠深入，因此建議在項目確立后，須再進行有針對性的《項目可行性研究報告》的編制工作。二〇〇四年六月十八日★(圖)、(圖)(正式).(圖)——(爐控).——(小區(qū))——(機控).★=~ (SDZW500小液晶)(圖)★《java聊天系統(tǒng)》.經(jīng)濟管理已審核★中方縣中小學校校安工程(2011年)(進給伺服系統(tǒng)機械部分計算).(54頁)★(圖)(圖)(修改).★[精品] 國家生殖健康產(chǎn)業(yè)(北京)(附參數(shù)表).(圖)(圖)=(圖)(圖)(圖)經(jīng)濟管理已審核★★點檢標準(鍋爐部分2).(行距已改)