地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析-資料下載頁(yè)
2025-06-26 15:42本頁(yè)面
【正文】 斷膨脹，催生了通貨膨脹，在美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)之后，中國(guó)政府已經(jīng)開(kāi)始意識(shí)到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，出臺(tái)有效的調(diào)控政策是必然的，也將繼續(xù)持續(xù)下去，直到房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)到健康穩(wěn)定的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，行政的干預(yù)，代表的是危機(jī)，更多的是機(jī)遇。只有行業(yè)穩(wěn)定了，才能得到更好的長(zhǎng)足發(fā)展?，F(xiàn)有的開(kāi)發(fā)商應(yīng)學(xué)會(huì)進(jìn)行行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型：一、從服務(wù)上創(chuàng)新在“十一五”期間，政策的開(kāi)放導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的膨脹，消費(fèi)市場(chǎng)變成了賣(mài)方市場(chǎng)，現(xiàn)在進(jìn)入了“十二五”規(guī)劃，調(diào)控政策的出臺(tái)，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一味的規(guī)避政策并不能解決問(wèn)題。如何提高自己產(chǎn)品的服務(wù)（房屋質(zhì)量、配套服務(wù)等），吸引消費(fèi)市場(chǎng)，來(lái)為自己為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富。二、從管理模式上創(chuàng)新許多中小型開(kāi)發(fā)商通過(guò)民間融資到一部分資金的情況下就敢于拿地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，一旦政策干預(yù)或再融資出現(xiàn)斷鏈就容易陷入資金困境，一方面開(kāi)發(fā)不下去、一方面資金陷進(jìn)去收不回來(lái)。高收率的驅(qū)使也往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，可是在賣(mài)方市場(chǎng)情況下，開(kāi)發(fā)商往往很少看到風(fēng)險(xiǎn)。隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)控，消費(fèi)市場(chǎng)低迷，如何改變以往的經(jīng)營(yíng)模式，改善融資方式也將成為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)新的一個(gè)課題。三、從投資方向的轉(zhuǎn)變目前的宏觀(guān)調(diào)控仍將持續(xù)多久，大家心里都沒(méi)有底。但原先作為行業(yè)消費(fèi)主流的一線(xiàn)城市進(jìn)入了限購(gòu)名單，成交量持續(xù)走低已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)一線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)率不高。如何在調(diào)控下更好的利用手上的資金進(jìn)行投資也成為一個(gè)重要的課題。目前已發(fā)現(xiàn)的有：改投商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、改投工業(yè)用地、還有的轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線(xiàn)城市。上策：商業(yè)地產(chǎn)由于商鋪、寫(xiě)字樓不在限購(gòu)令的調(diào)控下，而且一直針對(duì)的是少數(shù)高消費(fèi)人群，眾所周知，在人均消費(fèi)水平不高的中國(guó)，奢侈品市場(chǎng)卻一直都有著自己獨(dú)特的消費(fèi)人群。在高端市場(chǎng)具備其購(gòu)買(mǎi)能力的情況下，商業(yè)地產(chǎn)成規(guī)模的興起也將成為必然。但大家不是一開(kāi)始就做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，只要有投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，如何成功運(yùn)營(yíng)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還要考慮開(kāi)發(fā)商的資金能力、管理水平、產(chǎn)品定位、服務(wù)及品牌的樹(shù)立。畢竟商業(yè)地產(chǎn)投資的資金需求可不低，一步失足，滿(mǎn)盤(pán)皆輸。既然是投資，開(kāi)發(fā)商在看到投資收率的時(shí)候，更應(yīng)該理清自己的投資能力，注意一些小細(xì)節(jié)帶來(lái)的不可預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。中策：工業(yè)用地物價(jià)飛漲、CPI居高難下，投資土地?zé)o疑是資產(chǎn)保值、增值的重要途徑。在目前市場(chǎng)低迷的情況下，以起始價(jià)或低溢價(jià)的情況下拿地或工業(yè)用地進(jìn)行貨幣保值、升值是一個(gè)不錯(cuò)的投資選擇。但首先，拿工業(yè)用地是因?yàn)槠渫顿Y總額不高，投資少所以風(fēng)險(xiǎn)小，利潤(rùn)也相對(duì)比較少；其次，投資工業(yè)用地的第一目的是資產(chǎn)保值，其次才是土地增值帶來(lái)的投資收益。這個(gè)收益可以預(yù)見(jiàn)卻不可預(yù)期其具體收益值；不知道其何時(shí)增值，并能收回投資回報(bào)。當(dāng)然，工業(yè)用地拿下來(lái)，建個(gè)工廠(chǎng)車(chē)間外租別人也好，自己找人托管經(jīng)營(yíng)也好，也能定期收回一些投資收益的。下策：去二三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)個(gè)人認(rèn)為，一味的回避政策調(diào)控方向并不是一個(gè)做長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的開(kāi)房商應(yīng)有的態(tài)度?，F(xiàn)在一線(xiàn)城市進(jìn)入限購(gòu)令了，不代表二線(xiàn)城市三線(xiàn)城市不會(huì)以后不限購(gòu)。而且二三線(xiàn)城市的市場(chǎng)消費(fèi)能力就那么大，低投入低回報(bào)比較適合中小型開(kāi)發(fā)商。而在中國(guó)，卻不缺的就是做低端市場(chǎng)的投資者，于是占開(kāi)發(fā)商比重最多的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都擠到了二三線(xiàn)城市進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，雖能帶動(dòng)城市的建設(shè)，但高競(jìng)爭(zhēng)也降低了投資收益。消費(fèi)市場(chǎng)是敏感的，一旦競(jìng)爭(zhēng)形成了，消費(fèi)者就會(huì)持幣觀(guān)望，等待低價(jià)市場(chǎng)的形成。往往等到開(kāi)發(fā)商的資金回籠周期變長(zhǎng)，就會(huì)降價(jià)來(lái)主動(dòng)迎合市場(chǎng)。樓市已步入了“搶客”時(shí)代。 目前的中國(guó)市場(chǎng)，就是一盤(pán)亂局。秩序等待重整，市場(chǎng)等待整合。不論是消費(fèi)市場(chǎng)還是投資市場(chǎng)，買(mǎi)方還是賣(mài)方，在高CPI的今天，都在等待著國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控之后，能讓市場(chǎng)更明朗。供給優(yōu)化、需求調(diào)整，轉(zhuǎn)型發(fā)展，趨于穩(wěn)態(tài)平衡增長(zhǎng)。市場(chǎng)只有穩(wěn)定了，行業(yè)才能健康發(fā)展?，F(xiàn)在，國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控還只是進(jìn)入觀(guān)察期，什么時(shí)候能穩(wěn)定市場(chǎng)還需要等待。7 / 7
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