【正文】 。2008年南寧全年建設(shè)用地共成交17宗，成交面積為2601畝，%。2009年南寧市將有5854畝的經(jīng)營性用地出讓，而鳳嶺北、高新區(qū)以及相思湖片區(qū)是土地供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域。，%；，%；，%。2009年，%。，％；，％。土地供給較充足，但是依然無法滿足市場對未來的利好的需求，成交價(jià)格連創(chuàng)新高。3商品房供應(yīng)量，%。，％；，％。去年5月份以后，南寧樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖現(xiàn)象，被業(yè)內(nèi)稱之為“小陽春”，看到這種情況，一些開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開始施工，在9月份以后開發(fā)企業(yè)加大了開工進(jìn)度，特別是第四季度，開工的項(xiàng)目數(shù)量更多，使得全年的數(shù)據(jù)出現(xiàn)了大幅度的增長。由于房地產(chǎn)開發(fā)有1~2年的周期，因此雖然投資量和開工量增加很快，但反映在竣工面積的數(shù)據(jù)上增幅并不明顯，甚至出現(xiàn)空檔，竣工的數(shù)據(jù)將到今年上半年才有所體現(xiàn)。，%，銷售套數(shù)85359套，%?？偟膩砜础?，%，%。按照當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)需求，供應(yīng)量是充足的，但是由于大量的投資客進(jìn)入南寧市場，在短期內(nèi)造成了稀缺的局面，價(jià)格提升較快。小結(jié)分析：2006年以來南寧房地產(chǎn)發(fā)展迅速，既是在2008經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況下，依然保持著增長的趨勢，步入2009年，尤其是下半年價(jià)格漲勢堪稱瘋狂，到去年12月份商品房均價(jià)達(dá)6000多元每平方米；土地市場不斷升溫、政府在大量提供用地的同時(shí)，眾多開發(fā)商看好南寧市場，土地價(jià)格也連創(chuàng)新高，樓面地價(jià)基本維持在2500元以上，高者已到11000元；商品房供應(yīng)不斷加大，%，銷售套數(shù)85359套，%。伴隨北部灣的開發(fā)和東盟自由貿(mào)易區(qū)的成熟完善，南寧的區(qū)域化和國際化將不斷增強(qiáng)，大量的人流和物流將涌入南寧，商業(yè)性、辦公性和居住性房屋的需求將不斷的加大，可以預(yù)見未來南寧房地產(chǎn)業(yè)廣闊的發(fā)展前景，將會(huì)出現(xiàn)量價(jià)其升的局面。三、政策影響相關(guān)政策2007年9月27日, t5 P2 l7 H房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布通知，要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。2007年10月二套房新政陷入尷尬境地。央行出臺(tái)“提高第二套房貸款首付比例”的政策，但未精準(zhǔn)定義“第二套房”。于是，各家銀行隨即出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，分別公布對“第二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。2008年10月二套房新政致使房價(jià)急轉(zhuǎn)直下，個(gè)別城市跌幅嚴(yán)重，市場普遍期待央行放松08年9月開始實(shí)施的“二套房貸政策”。2008年10月22日央行下發(fā)的房貸利率調(diào)整通知，各大商業(yè)銀行應(yīng)從2008年起對符合標(biāo)準(zhǔn)的首套住房貸款客戶提供最低7折的利率優(yōu)惠政策。2008年12月政策限制大幅放寬。根據(jù)規(guī)定，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。2009年06月銀監(jiān)會(huì)《通知》重申嚴(yán)控二套房貸：“各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄?第二套房貸?政策約束，不得自行解釋?二套房貸?認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。” 2010年1月10日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,出臺(tái)11條措施，要求對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。2010年4月17日國務(wù)院17日發(fā)出的通知指出，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。小結(jié)分析：政策往往是跟著市場走，而不是政策牽著市場走，所以有時(shí)候政策往往走到了尷尬的境地。房價(jià)過高時(shí)，政府就出臺(tái)政策，打壓房地產(chǎn)過熱；市場低迷時(shí)又出臺(tái)政策刺激其發(fā)展，好像中國的樓市進(jìn)入了調(diào)控的惡性循環(huán)。對于政策南寧市場歷來受波及不大，可能南寧本身具有太多的光環(huán)和利好因素，所以把國家的政策都沖減的很淡，在政策的作用成交量有所下滑但是價(jià)格較堅(jiān)挺。對于“貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍及對高房價(jià)地區(qū)可以暫停發(fā)放第三套貸款?！钡恼撸蠈幨袌龇磻?yīng)可能冷淡，對來南寧投資的中小投資者可能是重大打擊，但是南寧的利好因素和未來發(fā)展向好，成交量下滑可能性較大但是價(jià)格降幅預(yù)計(jì)在10%以內(nèi)。所以，預(yù)計(jì)本輪調(diào)控對南寧市場影響不大，2010年南寧基調(diào)應(yīng)該是步入微降和平穩(wěn)階段，到2012年可能會(huì)出現(xiàn)較大的價(jià)量齊升的局面。四、經(jīng)濟(jì)與樓市特點(diǎn)分析經(jīng)濟(jì)與樓市，相輔相成，相互促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展可以促進(jìn)樓市的健康運(yùn)行，樓市收益是國民經(jīng)濟(jì)增長的重大支撐。在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的情況下，防城港眾多外來企業(yè)隨之進(jìn)駐，此時(shí)城市常住人口結(jié)構(gòu)便會(huì)發(fā)生變化。其一、產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的商務(wù)人士及其他務(wù)工人員的大量涌入。其二、本地人群會(huì)悄然轉(zhuǎn)變。這樣，由于經(jīng)濟(jì)增長帶來產(chǎn)業(yè)變化和收入變化，城市人群的階層結(jié)構(gòu)會(huì)有所改變。而人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的改變對樓市會(huì)產(chǎn)生眾多影響，如辦公、自住型房屋大量需求，住房戶型結(jié)構(gòu)改善，房屋更新?lián)Q代需要，房價(jià)改變等等。這樣，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展形成了對房地產(chǎn)市場旺盛的需求，這也是拉動(dòng)房地產(chǎn)市場最基本的因素。從另一角度來看，樓市順應(yīng)城市化進(jìn)程是一種大勢所趨，房地產(chǎn)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)收益是城市經(jīng)濟(jì)增長的重要組成部分。大批的開發(fā)項(xiàng)目能夠極大地改善城鎮(zhèn)居民的居住條件與生活環(huán)境，也可以帶來城市面貌的改觀。在樓市穩(wěn)定健康發(fā)展之下，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也健步前行。目前，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資接近五分之一，這就表示樓市收益的優(yōu)劣影響著整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的是否良好。五、南寧市房地產(chǎn)總結(jié)分析南寧市房地產(chǎn)發(fā)展的有利因素（1）南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。（2）城市人口不斷增加，進(jìn)一步增加住房需求。（3）城市化的進(jìn)程不斷加快，改善性住房需求增加。（4）完善的城市規(guī)劃和合理的城市發(fā)展定位，提升城市價(jià)值，吸引資金人才流入，進(jìn)一步帶動(dòng)住房需求的增加。（5）有地規(guī)模不斷加大，土地供應(yīng)較充足，利于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)開展。（6）金融市場完善，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式多樣。（7）居民收入不斷增加，有較大的消費(fèi)力支撐。從多利好因素推動(dòng)南寧樓市的發(fā)展，尤其作為區(qū)域性國際大城市和北部灣開放開發(fā)的核心城市，南寧城市競爭力的提升離不開房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展，由于又得到國家政策的支持，從長遠(yuǎn)來看，南寧市的發(fā)展?jié)摿薮?。南寧市房地產(chǎn)存在的問題（1）價(jià)格虛高，脫離當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?。?）城市區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展不均衡，江北貴，江南賤，區(qū)域價(jià)格差較大。（3）缺少品牌開發(fā)商進(jìn)駐，開發(fā)理念較滯后。（4）南寧市基本由合富輝煌、寶資通、經(jīng)緯行等代理公司壟斷，樓盤間競爭小，不利于合理價(jià)格的形成。（5）大量外來投資資金流入樓市，抬高價(jià)格，助推泡沫形成。目前南寧市樓市存在的問題基本是短期性的不利因素，雖然對需求有一定的不利影響，但是隨著市場的不斷發(fā)展，制度的不斷完善，這些不利因素將會(huì)慢慢消失。總結(jié)：南寧作為一個(gè)定位為區(qū)域性和國際性的大城市，以目前的規(guī)模還要快速發(fā)展十年以上才能達(dá)到理想中的規(guī)劃要求，所以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景較廣闊，但是目前也存在一些問題。隨著南寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化、人口增加、環(huán)境的不斷改善和區(qū)域性中心城市的形成，南寧市房地產(chǎn)市場將在量和質(zhì)有突破。雖然存在一些問題，但是隨著南寧的影響力的不斷擴(kuò)大，必將吸引更多的品牌開發(fā)商進(jìn)駐南寧，為南寧的房地產(chǎn)市場帶來新的活力和先進(jìn)的開發(fā)理念，提升南寧的住宅品質(zhì)。預(yù)計(jì)未來五年南寧房地產(chǎn)是一個(gè)蓄勢階段，此階段表現(xiàn)為項(xiàng)目開工量大量了增加，供求均衡，價(jià)格較平穩(wěn)波動(dòng)不大，但是伴隨市場的變化和政策的影響，價(jià)格短期可能有微小波動(dòng)，趨勢上漲的基調(diào)不會(huì)改變。