【正文】 預(yù)計(jì)未來五年南寧房地產(chǎn)是一個(gè)蓄勢(shì)階段，此階段表現(xiàn)為項(xiàng)目開工量大量了增加，供求均衡，價(jià)格較平穩(wěn)波動(dòng)不大，但是伴隨市場(chǎng)的變化和政策的影響，價(jià)格短期可能有微小波動(dòng)，趨勢(shì)上漲的基調(diào)不會(huì)改變。隨著南寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化、人口增加、環(huán)境的不斷改善和區(qū)域性中心城市的形成，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)將在量和質(zhì)有突破。目前南寧市樓市存在的問題基本是短期性的不利因素，雖然對(duì)需求有一定的不利影響，但是隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，制度的不斷完善，這些不利因素將會(huì)慢慢消失。（4）南寧市基本由合富輝煌、寶資通、經(jīng)緯行等代理公司壟斷，樓盤間競(jìng)爭(zhēng)小，不利于合理價(jià)格的形成。（2）城市區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展不均衡，江北貴，江南賤，區(qū)域價(jià)格差較大。從多利好因素推動(dòng)南寧樓市的發(fā)展，尤其作為區(qū)域性國(guó)際大城市和北部灣開放開發(fā)的核心城市，南寧城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升離不開房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展，由于又得到國(guó)家政策的支持，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，南寧市的發(fā)展?jié)摿薮?。?）金融市場(chǎng)完善，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式多樣。（4）完善的城市規(guī)劃和合理的城市發(fā)展定位，提升城市價(jià)值，吸引資金人才流入，進(jìn)一步帶動(dòng)住房需求的增加。（2）城市人口不斷增加，進(jìn)一步增加住房需求。目前，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資接近五分之一，這就表示樓市收益的優(yōu)劣影響著整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的是否良好。大批的開發(fā)項(xiàng)目能夠極大地改善城鎮(zhèn)居民的居住條件與生活環(huán)境，也可以帶來城市面貌的改觀。這樣，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求，這也是拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)最基本的因素。這樣，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來產(chǎn)業(yè)變化和收入變化，城市人群的階層結(jié)構(gòu)會(huì)有所改變。其一、產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的商務(wù)人士及其他務(wù)工人員的大量涌入。四、經(jīng)濟(jì)與樓市特點(diǎn)分析經(jīng)濟(jì)與樓市，相輔相成，相互促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展可以促進(jìn)樓市的健康運(yùn)行，樓市收益是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重大支撐?！钡恼?，南寧市場(chǎng)反應(yīng)可能冷淡，對(duì)來南寧投資的中小投資者可能是重大打擊，但是南寧的利好因素和未來發(fā)展向好，成交量下滑可能性較大但是價(jià)格降幅預(yù)計(jì)在10%以內(nèi)。對(duì)于政策南寧市場(chǎng)歷來受波及不大，可能南寧本身具有太多的光環(huán)和利好因素，所以把國(guó)家的政策都沖減的很淡，在政策的作用成交量有所下滑但是價(jià)格較堅(jiān)挺。小結(jié)分析：政策往往是跟著市場(chǎng)走，而不是政策牽著市場(chǎng)走，所以有時(shí)候政策往往走到了尷尬的境地。14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。2009年06月銀監(jiān)會(huì)《通知》重申嚴(yán)控二套房貸：“各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄?第二套房貸?政策約束，不得自行解釋?二套房貸?認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。2008年12月政策限制大幅放寬。2008年10月二套房新政致使房?jī)r(jià)急轉(zhuǎn)直下，個(gè)別城市跌幅嚴(yán)重，市場(chǎng)普遍期待央行放松08年9月開始實(shí)施的“二套房貸政策”。央行出臺(tái)“提高第二套房貸款首付比例”的政策，但未精準(zhǔn)定義“第二套房”。通知要求，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。伴隨北部灣的開發(fā)和東盟自由貿(mào)易區(qū)的成熟完善，南寧的區(qū)域化和國(guó)際化將不斷增強(qiáng)，大量的人流和物流將涌入南寧，商業(yè)性、辦公性和居住性房屋的需求將不斷的加大，可以預(yù)見未來南寧房地產(chǎn)業(yè)廣闊的發(fā)展前景，將會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)其升的局面。按照當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)需求，供應(yīng)量是充足的，但是由于大量的投資客進(jìn)入南寧市場(chǎng)，在短期內(nèi)造成了稀缺的局面，價(jià)格提升較快?？偟膩砜?。由于房地產(chǎn)開發(fā)有1~2年的周期，因此雖然投資量和開工量增加很快，但反映在竣工面積的數(shù)據(jù)上增幅并不明顯，甚至出現(xiàn)空檔，竣工的數(shù)據(jù)將到今年上半年才有所體現(xiàn)。％；，％。土地供給較充足，但是依然無法滿足市場(chǎng)對(duì)未來的利好的需求，成交價(jià)格連創(chuàng)新高。2009年，%。2009年南寧市將有5854畝的經(jīng)營(yíng)性用地出讓，而鳳嶺北、高新區(qū)以及相思湖片區(qū)是土地供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域。土地供應(yīng)量，%；，%；，%。而19月的增長(zhǎng)都是以每月增長(zhǎng)100180元的幅度增長(zhǎng)，漲幅不超過7%。特別是10月份以后，新建商品房成交均價(jià)出現(xiàn)了跳躍式增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2009年1月至12月，%。（含經(jīng)濟(jì)適用房），%；，%；，%。小結(jié)分析：南寧作為廣西的政治經(jīng)濟(jì)文化中心、中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)和北部灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的核心城市，地理位置、交通區(qū)位非常優(yōu)越，城市發(fā)展后勁較足；市區(qū)人口260多萬，2009年城市人均可支配收入16254元，呈現(xiàn)連年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，社會(huì)文化發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn)；經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)步發(fā)展，招商引資不斷加大，項(xiàng)目開竣工不斷增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速；南寧具有很好的氣候條件，城市環(huán)境良好，宜居性好，獲得聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)；房地產(chǎn)成為南寧市支柱性產(chǎn)業(yè)，近兩年開竣工量不斷加大，且形式較好；預(yù)計(jì)未來隨著北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的開放開發(fā)和東盟自由貿(mào)易區(qū)合作的進(jìn)一步加強(qiáng)，南寧的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將快步穩(wěn)定向前發(fā)展。2010年，南寧市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)為：生產(chǎn)總值增長(zhǎng)14%；財(cái)政收入增長(zhǎng)18%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)30%；全部工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)16%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)17%；外貿(mào)出口總額增長(zhǎng)10%，外商直接投資增長(zhǎng)15%；萬元生產(chǎn)總值能耗降低2%；化學(xué)需氧量排放量削減2%，二氧化硫排放量不增加；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)12%，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)10%；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在5%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)6萬人，%以內(nèi)；人口自然增長(zhǎng)率控制在10‰以內(nèi)。南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16254元，%，個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均純收入4521元，%。％；，同比增加2768元，％；，％2009年，比上年增長(zhǎng)15%，高于預(yù)期目標(biāo)2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)8年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，有力的推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。南寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連年增長(zhǎng)，體現(xiàn)出強(qiáng)力的發(fā)展后勁。，%。09年 GDP ,同比增長(zhǎng)15%。4．整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況07年 GDP ,%， %。南梧高速公路 全長(zhǎng)344公里。南百高速公路 全長(zhǎng)257公里，南寧連接百色通往昆明的高速道路。南友高速公路 全長(zhǎng)180公里，連接南寧到中越邊境友誼關(guān)的高速公路，與越南國(guó)家1號(hào)高速公路對(duì)接。南寧的公路有包括209國(guó)道（呼北線）、210國(guó)道（包南線）、322國(guó)道（衡友線）、324國(guó)道（福昆線）、325國(guó)道（廣南線）以及渝湛線(重慶——貴陽南寧——湛江)和衡昆線(衡陽——南寧——昆明)等8條國(guó)道在此匯集，可通達(dá)廣西各市、縣和全國(guó)各主要城市、地區(qū)。南寧火車站位于中華路市中心地段，交通方便，在火車站公交車場(chǎng)可乘坐3334562130801路、西鄉(xiāng)塘專線、大沙田專線等車到達(dá)民族廣場(chǎng)、朝陽廣場(chǎng)、吳圩機(jī)場(chǎng)、幾個(gè)長(zhǎng)途客運(yùn)站等市內(nèi)各主要地區(qū)。2007年南寧獲得“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”南寧氣候宜人，環(huán)境優(yōu)美，是理想的居住城市。全市園林綠化居全國(guó)前列，建成區(qū)綠化覆蓋率39%。自實(shí)施城市建設(shè)“136”重點(diǎn)工程以來，以營(yíng)造優(yōu)美舒適、最適合人居條件的園林綠化、生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，開展規(guī)劃有序的城市建設(shè)?！妫募咀顭岬摹?，極端最低氣溫—℃，℃。南寧地理位置優(yōu)越，是西南地區(qū)的中等發(fā)達(dá)城市。南寧市人口已經(jīng)突破700萬人，2009年，南寧全市總?cè)丝跒?17萬人。2004年起，“中國(guó)—東盟博覽會(huì)”永久落戶南寧，并每年舉辦一次，使南寧成為中國(guó)對(duì)外開放的前沿城市之一。第五篇：南寧市宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、南寧市宏觀經(jīng)濟(jì)分析地理位置及人口狀況南寧位于廣西的西南部，毗鄰粵港澳，背靠大西南，面向東南亞，是連接?xùn)|南沿海與西南內(nèi)陸的重要樞紐，也是西部重要的省會(huì)城市。在國(guó)內(nèi)外愈加復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，預(yù)計(jì)我國(guó)2012年CPI將仍維持在4%以上的高度，同時(shí)GDP將近10年來首度破9，成為經(jīng)濟(jì)學(xué)家和研究機(jī)構(gòu)的共識(shí)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2012年定下穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展基調(diào)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，以穩(wěn)為主，一是穩(wěn)定物價(jià)，二是保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展。國(guó)家將穩(wěn)定價(jià)格總水平放在了最突出的位置，實(shí)施積極的財(cái)政政策，