【導(dǎo)讀】膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚄薄肇肅蚄蚆袀蒂蚃衿肆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁蒞蚇膁膇莄蝿羃肅莃螆蒁莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁芀蕆袃肇膆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃節(jié)蒃蠆羆膈薂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚄薄肇肅蚄蚆袀蒂蚃衿肆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁蒞蚇膁膇莄蝿羃肅莃螆蒁莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁芀蕆袃肇膆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃節(jié)蒃蠆羆膈薂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚄薄肇肅蚄蚆袀蒂蚃衿肆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁蒞蚇膁膇莄蝿羃肅莃螆蒁莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁芀蕆袃肇膆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃節(jié)蒃蠆羆膈薂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚄薄

　　

【正文】 24 去污粉 用于清除污跡、污漬；將去污粉灑在濕的物體上或濕毛巾上，用毛巾用力擦拭污跡處，然后沖洗干凈 。 注意防潮。 不銹鋼清潔劑 用于清除不銹鋼制品表面的污漬；將清潔劑噴灑于不銹鋼物品表面，然后用軟布擦拭，直到不銹鋼物品表面明亮。 清潔管理流程圖 綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 定期對綠植進(jìn)行澆水、去除枯葉。保證綠值長勢良好，無枯死。 每日兩次清理水池內(nèi)的枯葉，確保水池內(nèi)無漂浮物。 重要節(jié)日有花卉布置。 綠化管理流程圖 發(fā)現(xiàn)問題 監(jiān)督整 改 監(jiān)督整 改 現(xiàn)場指導(dǎo) 發(fā)現(xiàn)問題 清 潔班長 主管每天、項(xiàng)目經(jīng)理每周檢查保潔情況 巡視檢查 清潔工 日常保潔工作 日常工作記錄歸檔 現(xiàn)場指導(dǎo) 巡視檢查 發(fā)現(xiàn)問題 綠化班長 園藝工修剪、澆水 主管每天、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理每周檢查綠化情況 日常工作記錄 記錄歸檔 25 設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 日常維修隨報(bào)隨修 每月巡查一次水泵，每半年潤滑加油一次。 每月兩次 配合保潔員清洗水池并換水。 突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案 火警 /火災(zāi)應(yīng)急處理預(yù)案 任何員工在接到火警、火災(zāi)報(bào)告、發(fā)現(xiàn)火警或發(fā)現(xiàn)有濃煙蔓延時(shí)，應(yīng)保持鎮(zhèn)靜不可慌張，并應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場查看。如火警屬實(shí)，應(yīng)立即向物業(yè)項(xiàng)目及當(dāng)值安防領(lǐng)班匯報(bào)。 任何員工發(fā)現(xiàn)火情，在未得到物業(yè)物業(yè)項(xiàng)目最高行政人員同意前，不得擅自撥打“ 119”。 發(fā)現(xiàn)火警的員工在通知物業(yè)項(xiàng)目的同時(shí)，應(yīng)立即采取用就近的滅火設(shè)施進(jìn)行自救的措施，并進(jìn)行火情偵查。 安防領(lǐng)班或崗位值班人員在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理未趕到火災(zāi)現(xiàn)場之前， 負(fù)責(zé)指揮所有的保潔工、維修工、秩序維護(hù)員參加撲救搶險(xiǎn)。 物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理、各部門主管接到火警后，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，成立滅火救災(zāi)指揮部，指揮安防等有關(guān)人員共同做好搶救人員及保護(hù)現(xiàn)場秩序的工作。當(dāng)武警消防隊(duì)趕到后，應(yīng)積極配合現(xiàn)場救火。 各崗位工作人員接到火警后，除一人留在小區(qū)大門口做好接警、聯(lián)絡(luò)工作外，所有人員應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場，并帶好鑰匙及工具（如：水桶、滅火器、黃沙、對講機(jī)等），投入撲救工作。消防隊(duì)到場后，安防要向武警消防隊(duì)介紹火災(zāi)現(xiàn)場情況，并做好向?qū)Чぷ?，積極配合武警消防人員做好滅火工作；做好 安全警戒工作，限制無關(guān)人員進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場。 工程部接到報(bào)警后，要和安防、武警消防人員保持密切聯(lián)絡(luò)，隨時(shí)準(zhǔn)備切斷電源，隨時(shí)準(zhǔn)備開啟消防供水，以保證足夠的消防用水。當(dāng)武警消防人員需要了解物業(yè)基本情況時(shí)，要能及時(shí)拿出物業(yè)圖紙以供查閱。 所有員工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，根據(jù)火災(zāi)現(xiàn)場，力所能及地協(xié)助安防和武警消防人員做好通報(bào)、疏散人員、搶救物資等工作。 若火場上發(fā)現(xiàn)有人被困火中，應(yīng)遵循“救人重于救火”的原則，要想 26 方設(shè)法組織人員解救被困人員，減少人員傷亡。 及時(shí)搶救受傷住戶及其財(cái)物，力爭把損 失減少到最低限度，而且要及時(shí)安撫相關(guān)人員的情緒。 火災(zāi)撲滅后，安防部及時(shí)進(jìn)行再一次火情偵查，尋找周圍是否還有其它火苗，如有發(fā)現(xiàn)，要將它徹底消滅掉。 在火災(zāi)撲滅后， 物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)積極配合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門做好善后工作和清理火場工作，并分析原因，制定相應(yīng)防火措施，并用書面報(bào)告公司主管部門。 外來人員擾亂辦公秩序應(yīng)急預(yù)案 發(fā)現(xiàn)有人擾亂辦公秩序，要立即制止，并及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，必要時(shí)按領(lǐng)導(dǎo)的指示報(bào)警處理。 對不聽勸阻的鬧事人員，可強(qiáng)行架離辦公區(qū)域，并報(bào)警處理，但不得毆打?qū)Ψ健? 鬧事人員較多的，應(yīng)立即上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，并迅速通知園區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)保安人員在 3 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，協(xié)助處理相關(guān)事務(wù)。 如事先知道有人會(huì)蓄意鬧事或擾亂辦公秩序，應(yīng)提前準(zhǔn)備好特勤人員做好準(zhǔn)備，增派崗位，在門前廣場進(jìn)行隊(duì)列、拳術(shù)訓(xùn)練，以震懾對方。 七、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算 測算說明：綜合樓物業(yè)服務(wù)費(fèi)用分三部分：一是公共區(qū)域物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按普通商鋪的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即 XX 元每平方每月，全年共 XXXXX 元；二是特約服務(wù)費(fèi)；主要包含屬部位服務(wù)人員的工資、車位服務(wù)費(fèi)和計(jì)劃保潔的費(fèi)用，秩序維護(hù)、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境維護(hù)等日 常消耗實(shí)報(bào)實(shí)銷，或由地產(chǎn)公司自行采購；三是水電費(fèi)，水電費(fèi)獨(dú)立計(jì)量，由地產(chǎn)公司自行支付。 按上述計(jì)算方式，地產(chǎn)公司每年應(yīng)支付給物業(yè)公司的服務(wù)費(fèi)為 XXXXX 元（不含日常耗材和水電費(fèi)用） （一）公共區(qū)域物業(yè)服務(wù)費(fèi) 27 單價(jià) 面積（平方） 年支出（元） XXX 元 /平方 /月 ++= XXXXXX （二）專屬部位特約服務(wù)費(fèi) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出包括下列項(xiàng)目 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和福利費(fèi)等； 車位服務(wù)費(fèi) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用 物業(yè)公共部位、公用設(shè) 施的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用 物業(yè)管理區(qū)域清潔、綠化費(fèi)用 計(jì)劃保潔費(fèi)用 測算總表 序號(hào) 項(xiàng) 目 測算依據(jù) 年支出 (元 ) 1 人員工資、保險(xiǎn)、福利等 人工費(fèi)用 XXXXXX 2 車位服務(wù)費(fèi)用 車位服務(wù)費(fèi) XXXXX 3 秩序維護(hù)費(fèi)用 秩序維護(hù)費(fèi) 0 4 設(shè)施、設(shè)備常維保費(fèi)用 設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi) 0 5 日常清潔、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 清潔綠化費(fèi)用 0 6 計(jì)劃保潔費(fèi) 計(jì)劃保潔費(fèi)用 XXXXX 7 管理費(fèi) （ 1+2+6） *10% XXXXX 8 合理利潤 （ 1+2+6+7） *6% XXXXX 9 法定稅費(fèi) （ 1+2++6+7+8） *% XXXXX 合計(jì) XXXXX 、人工費(fèi)用 序號(hào) 項(xiàng)目 人數(shù) 月薪 時(shí)間（月） 計(jì)算方法 年人工成本 1 綜合主管 XXXXX 12 月薪時(shí)間人數(shù) XXXXX 28 2 秩序維護(hù)員 2 XXXXX 12 月薪時(shí)間人數(shù) XXXXX 3 保潔員 2 XXXXX 12 月薪時(shí)間人數(shù) XXXXX 4 維修員 XXXXX 12 月薪時(shí)間人數(shù) XXXXX 5 綠化工 XXXXX 12 月薪時(shí)間人數(shù) XXXXX 小計(jì) XXXXX 6 社會(huì)保險(xiǎn) XXXXX XXXXX 7 員工福利 人工成本 14%（含過節(jié)費(fèi)、生日禮金等） XXXXX 8 培訓(xùn)費(fèi) 人工成本 2% XXXXX 9 工會(huì)費(fèi) 人工成本 2% XXXXX 10 加班費(fèi) 人工成本 5% XXXXX 11 年終獎(jiǎng) 人工成本 /12 XXXXX 12 餐費(fèi) XXXXX XXXXX 13 高溫費(fèi) XXXXX XXXXX 小計(jì) XXXXX 總計(jì) XXXXX 車位服務(wù)費(fèi)用 序號(hào) 項(xiàng) 目 月支出 年支出 1 車位服務(wù)費(fèi) XXXXX XXXXX 合計(jì) XXXXX 秩序維護(hù)費(fèi)（實(shí)報(bào)實(shí)銷或由地產(chǎn)自行采購） 設(shè)備、設(shè)施維護(hù)費(fèi)（實(shí)報(bào)實(shí)銷或由地產(chǎn)自行采購） 日常清潔綠化費(fèi)用（實(shí)報(bào)實(shí)銷或由地產(chǎn)自行采購） 計(jì)劃保潔費(fèi)用 因綜合樓即將投入使用，石材地面具有美觀、氣派、地毯具有隔音、保溫、美觀、玻璃具有透明、大氣等諸多優(yōu)點(diǎn)而被廣泛采用，但以上建筑材料均需經(jīng)周期性保養(yǎng)及清潔方能保持其優(yōu)點(diǎn)。根據(jù)現(xiàn)在市場價(jià)，周期性保養(yǎng)清潔將花費(fèi)較多 29 資金，且保潔公司未必能達(dá)到我公司品 質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，為節(jié)約成本及提升檔次，物業(yè)特成立機(jī)械組，開展計(jì)劃保潔。 根據(jù)寫字樓衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人流量，對辦公樓保養(yǎng)、保潔頻率做如下規(guī)定，大理石晶面處理： 2 次 /月；地毯干洗： 1 次 /月 玻璃刮洗： 3 次 /月； 外場地面： 2 次/月；承重柱及吊頂： 1 次 /3 月，根據(jù)以上頻率，共需年費(fèi)用統(tǒng)計(jì)如下： 品 名 清潔頻率 面 積 年清潔次數(shù) 機(jī)械組報(bào) 價(jià)的單價(jià) 小 計(jì) 大理石 2 次 /月 400 24 XXX XXX 地 毯 1 次 /月 750 12 XXX XXX 玻 璃 3 次 /月 750 36 XXX XXX 外場 地面 2 次 /月 1000 24 XXX XXX 承重柱 1 次 /3 月 8 根 +（標(biāo)志 1 塊） 4 XXX XXX 外側(cè)吊頂 1 次 /3 月 250 4 XXX XXX 合 計(jì) XXX （三） 水電費(fèi)：獨(dú)立計(jì)量，由地產(chǎn)公司自行支付。 30 結(jié) 束 語 高品味的設(shè)計(jì)策劃、高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)施工、高水平的物業(yè)管理必將給辦公生活帶來質(zhì)的變化。創(chuàng)建國際文明辦公標(biāo)準(zhǔn)區(qū)是國基物業(yè)人的奮斗目標(biāo)。 我們