【正文】 養(yǎng)商維修。 設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時(shí)間4小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，非辦公時(shí)間12小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，并在事后做維修報(bào)告。 （二）水泵 巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對(duì)應(yīng)的主機(jī)，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動(dòng)主機(jī)繼續(xù)供冷。 發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問題即時(shí)修復(fù)并記錄在當(dāng)值日志上。 水泵故障較嚴(yán)重，應(yīng)報(bào)告主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報(bào)告。 （三）冷卻塔 水塔電機(jī)故障 (1)巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水塔電機(jī)故障，應(yīng)立即停止該機(jī)。 (2)發(fā)現(xiàn)故障后及時(shí)檢修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問題即時(shí)修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。 (3)屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報(bào)告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。 水塔穿底漏水 (1)巡查員工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應(yīng)即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。 (2)立刻將情況報(bào)告主管管理員，由其組織修補(bǔ)水塔，并在事后作維修報(bào)告。 水塔溢漏 (1)巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場(chǎng)解決的即時(shí)修復(fù)。 (2)浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對(duì)應(yīng)的進(jìn)水閥，并開啟備用水塔。 (3)將情況報(bào)告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報(bào)告。 （四）管網(wǎng)系統(tǒng) 主管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。 (2)現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)人走火梯。 (3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。 (4)將空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。 (5)報(bào)告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。 水平管網(wǎng) (1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。 (2)現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。 (3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。 (4)報(bào)告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。 空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的伸縮節(jié) (1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)機(jī)房?jī)?nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機(jī)組，并按急停掣停止水泵。 (2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機(jī)組。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機(jī)組和備用泵。 (3)報(bào)告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。 空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道漏水，應(yīng)停止機(jī)組水泵并將電房?jī)?nèi)的機(jī)組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。 (2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。 (3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。 (4)開啟機(jī)房?jī)?nèi)對(duì)應(yīng)管道底的排水口排水。 (5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺(tái)潛水泵輔助抽水至另一污水井。 (6)報(bào)告主管管理員，由其組織搶修。 （五）通知受影響用戶 事件發(fā)生后，主管管理員認(rèn) 為4小時(shí)內(nèi)可修復(fù)的應(yīng)通過緊急廣播知會(huì)受影響用戶，超過4小時(shí)才能修復(fù)的由管理公司書面通知受影響用戶。 第五部分 電梯管理 一、電梯操作規(guī)程 用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動(dòng)運(yùn)行。 若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對(duì)講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。 若需專人駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開關(guān)打至HAND即可實(shí)現(xiàn)手動(dòng)控制。 若需停梯，用電梯專用鑰匙進(jìn)行鎖梯，電梯自動(dòng)回到基站層并關(guān)閉風(fēng)扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運(yùn)行。 在火災(zāi)情況下，消防隊(duì)員工可于基站控制電梯回降至基站。 二、電動(dòng)扶梯操作規(guī)程 （一）啟動(dòng) 檢查確認(rèn)梯級(jí)上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。 在梯頭或梯尾的啟動(dòng)開關(guān)處用梯匙啟動(dòng)電扶梯。 在達(dá)到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動(dòng)自如，若有異常，即按急停按鈕停止。 一切正常交付使用。 （三）應(yīng)急停止 緊急情況時(shí)，先通知乘客，后按急停按鈕停止運(yùn)行。 （四）轉(zhuǎn)變行程方向 檢查確認(rèn)扶梯級(jí)無乘客。 停止電扶梯運(yùn)行。 待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動(dòng)。 三、電梯運(yùn)行管理規(guī)定 物管部負(fù)責(zé)電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。 每天開梯后進(jìn)行一次電梯全段運(yùn)行狀況檢查。 注意轎廂、井道等設(shè)施有無濕水情況。 進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)放置工作牌。 升降機(jī)的任何改動(dòng)，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進(jìn)行。 搬運(yùn)有可能超載的沉重物件時(shí)，應(yīng)及時(shí)與承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外。 故障及緊急事故時(shí)，采取臨時(shí)應(yīng)變措施。 日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時(shí)，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。 四、電扶梯運(yùn)行管理規(guī)定 電扶梯的日常運(yùn)行管理由強(qiáng)電組負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由指定承包商負(fù)責(zé)。 每天按上下班時(shí)間表啟／停電扶梯。 嚴(yán)格遵守電扶梯操作規(guī)程。 當(dāng)值人員每班每?jī)尚r(shí)巡查扶梯一次。 當(dāng)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)扶梯發(fā)生故障時(shí)應(yīng)馬上停止故障梯，并由設(shè)備管理員通知保養(yǎng)商到場(chǎng)維修。 五、電梯設(shè)備維修管理制度 委托電梯保養(yǎng)承包商對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)維修。 物管部負(fù)責(zé)與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。特殊情況時(shí)其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時(shí)通知物管部。 將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設(shè)備維修記錄表、電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時(shí)記錄于電梯設(shè)備臺(tái)賬。 每季度末對(duì)電梯電源開關(guān)柜進(jìn)行一次檢查并做維護(hù)保養(yǎng)。 強(qiáng)電管理員對(duì)電梯設(shè)備的維修、保養(yǎng)進(jìn)行檢查監(jiān)督。 當(dāng)電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。 六、電梯故障應(yīng)急處理方案 （一）電梯困人 如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理： 把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動(dòng)，但必須保留轎廂照明。 確定電梯轎廂位置。 當(dāng)電梯停在距某平層位置約177。60 cm范圍時(shí)，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機(jī)械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。 當(dāng)電梯未停在上述位置時(shí)，則必須用機(jī)械方法移動(dòng)轎廂后救人。步驟如下： (1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動(dòng)關(guān)上。利用電梯內(nèi)對(duì)講電話，通知乘客轎廂將會(huì)移動(dòng)，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、不要亂動(dòng)。 (2)在曳引電動(dòng)機(jī)軸尾裝上盤車裝置。 (3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機(jī)械松抱閘時(shí)意外或過快移動(dòng)，然后另一人采用機(jī)械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開時(shí)，另外兩人用力絞動(dòng)盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動(dòng)。 (4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動(dòng)到平層177。15cm位置上。 (5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對(duì)應(yīng)轎門外機(jī)械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。 當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，應(yīng)立即停止救援并及時(shí)通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。 事后書面報(bào)告物管部經(jīng)理。 （二）水浸事故 電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)發(fā)生水浸事故將會(huì)危及電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)立刻通知物管部，當(dāng)值保安員通過轎廂對(duì)講機(jī)通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。 電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。 攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。 即刻將情況報(bào)告主管管理員和電梯承包商。 （三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常 電梯維修員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運(yùn)行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心。 監(jiān)控中心當(dāng)值人員通過轎廂對(duì)講機(jī)通知客人從最近的樓層離開故障電梯。 電梯維修員將故障電梯關(guān)閉。 即刻將情況報(bào)告物管部經(jīng)理和電梯承包商。 第六部分 維修管理 一、用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程 接到維修單，應(yīng)先將單號(hào)和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上，隨后交對(duì)應(yīng)的班組進(jìn)行維修工作。 物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。 根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料，按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時(shí)間到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。 到達(dá)用戶后應(yīng)經(jīng)用戶許可后方能進(jìn)入室內(nèi)。 當(dāng)判定維修項(xiàng)目屬有償維修時(shí)，根據(jù)物管部維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向用戶報(bào)維修價(jià)格。 用戶同意維修，則將收費(fèi)金額填在維修單對(duì)應(yīng)位置上；用戶不同意該價(jià)格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。 因材料不足暫不能維修的，應(yīng)向用戶解釋清楚，預(yù)約下次維修時(shí)間，并將有關(guān)情況記錄在維修單上。 因用戶自購設(shè)備故障無法維修的，應(yīng)詳細(xì)向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng)商維修，同時(shí)將情況記錄在維修單上交用戶簽名。 根據(jù)故障情況采取相應(yīng)的維修措施，注意做好現(xiàn)場(chǎng)周圍物品的防護(hù)和遮蓋。 故障修復(fù)后，用戶驗(yàn)收合格，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請(qǐng)用戶簽名確認(rèn)。維修人員清理現(xiàn)場(chǎng)后才可離開。 1維修人員在完成的維修單上簽名，交物管部經(jīng)理復(fù)核簽名，于當(dāng)日交給物管部文員。維修單一聯(lián)留用戶，另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部。物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。 1每周由各專業(yè)管理員抽取10％已完成的維修單進(jìn)行回訪，發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的應(yīng)追查，確實(shí)屬人為因素的應(yīng)追究維修工的責(zé)任。 消防系統(tǒng)管理 一、消防報(bào)警設(shè)備運(yùn)行規(guī)定 消防中心值班員負(fù)責(zé)消防中心內(nèi)消防設(shè)備（報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)柜等）24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號(hào)后，應(yīng)立即派人前往觀察。確認(rèn)火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動(dòng)相應(yīng)滅火設(shè)備。 如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時(shí)通知物管部進(jìn)行維修處理。 當(dāng)日值班人員要負(fù)責(zé)消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵，水漬，油漬。 由物管部選定消防報(bào)警設(shè)備維保單位，對(duì)消防報(bào)警設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，物管部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。 物管部和內(nèi)保部每月定期對(duì)大樓消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測(cè)，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。 消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其他原因要暫時(shí)改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動(dòng)／自動(dòng)等），應(yīng)由物管部書面通知內(nèi)保部，并提出相應(yīng)的臨時(shí)措施，確保大樓消防安全。 二、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計(jì)劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。 保養(yǎng)時(shí)先斷開系統(tǒng)電源。 清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導(dǎo)軸。 清潔錄音機(jī)磁頭和機(jī)械部分。 檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。 清潔擴(kuò)音機(jī)散熱器上的灰塵。 保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測(cè)試，并填寫消防中心設(shè)備檢查表。 三、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行機(jī)器的保養(yǎng)。 手動(dòng)盤動(dòng)風(fēng)機(jī)檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢修。 檢查風(fēng)機(jī)的風(fēng)葉，清除表面灰塵。 加注潤(rùn)滑油，檢查緊固風(fēng)機(jī)接線端子。 清除控制箱表面和內(nèi)部的灰塵，檢查箱內(nèi)器件。 檢查風(fēng)機(jī)與風(fēng)管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。 手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)檢查運(yùn)行情況。 工作結(jié)束后，填寫消防風(fēng)機(jī)檢查表。 四、防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行系統(tǒng)保養(yǎng)，并記錄在設(shè)備日常保養(yǎng)表。 清除卷閘電機(jī)及傳動(dòng)鏈條表面灰塵，并加潤(rùn)滑油。 檢查控制箱內(nèi)器件，緊固接線端子，清潔箱內(nèi)及表面灰塵。 檢查手動(dòng)開關(guān)控制盒，清潔按鈕上的污物。 檢查卷閘上下行程開關(guān)，開關(guān)滑軌加潤(rùn)滑油。 檢查電動(dòng)剎車手動(dòng)開關(guān)和手動(dòng)起閘裝置。 手動(dòng)上升和下降防火閘，檢查運(yùn)行情況，并調(diào)整上下行程開關(guān)位置，令卷閘開啟或關(guān)閉處于適當(dāng)?shù)奈恢?。測(cè)試過程嚴(yán)防卷閘沖頂或沖底。 觸發(fā)卷閘附近的煙／溫感檢查自動(dòng)落閘功能，消防中心監(jiān)控員在聯(lián)動(dòng)臺(tái)上測(cè)試遙控落閘功能。 五、應(yīng)急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度 各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用。 巡查人員每天檢查一次應(yīng)急燈具，發(fā)現(xiàn)異常馬上用《維修單》物管部維修。檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測(cè)試按鈕是否仍然發(fā)亮。 應(yīng)急燈具應(yīng)保持清潔。