【導讀】江陰黃山湖項目產品規(guī)劃設計建議書。愛地時代地產顧問黃山湖項目·產品規(guī)劃設計建議書及設計任務書?！?。深圳市愛地時代地產顧問有限公司。.賣場設計概念提示。.物業(yè)管理形象及介入時機建議。在江陰城市北邊，由山前路和公園路兩條路所圍合。府約1公里，距離市區(qū)中心步行街約3公里。純項目用地面積39400平方米。>>西北位臵項目用地低于外側公園路，逆高差約2米。市中心步行街，開車8分鐘左右即可到達。齊全的游樂設施，成為江陰城市面貌的重要形象代表。對項目的一個重要的影響，其次西側雜亂的民居及高壓電線對項目形。成視線的干擾、噪音的干擾和安全性的干擾。由于項目將定位為江陰最高檔次的別墅，故項目的客戶將是江陰的本。這是由經濟基礎決定的，經。的心理形象期望相一致。格，近兩年出現少量的現代風格

　　

【正文】 ■ 用地概況 1. 用地位臵 在江陰城市北邊，由山前路和公園路兩條路所圍合。山前路往南延伸與朝陽路連接，公園路往南延伸與虹橋北路連接。項目用地距離市政府約 1公里，距離市區(qū)中心步行街約 3 公里。 2. 用地面積 純項目用地面積 39400 平方米 ，酒店用地約 66600 平方米，酒店用地與項目用地之間存在一定的可操作性 。 愛地時代 地產顧問 黃山湖項目產品規(guī)劃 設計 建議書及設計任務書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４０ 3. 用地性質 純居住性用地 。 4. 用地現狀 地形較為平整 ，東西寬，南北窄； 地形北高南低，相 對高差約 3 米； 西北位臵項目用地低于外側公園路，逆高差約 2 米。 用地內有一口水塘。 5. 周邊景致 地塊北面：與風景秀麗的鵝鼻嘴公園相連，具備優(yōu)質的景觀資源。 地塊東面：江陰大橋高架，噪音較大，對項目地形成較大的影 響，但橋下具有較好的綠色景觀資源，大橋再往東是要塞 森林公園 ，具有豐富的綠色山景資源。 地塊西邊：普通民居區(qū)，環(huán)境面 貌較差，具有一定的噪音，對項目地具有一定的影響。 項目用地內有許多高壓電線，對西邊位臵構成一定的安全干擾。 地塊南邊： 是城市公建配套黃山湖公園，具 有優(yōu)質的景觀和大面積的水域，娛樂設施齊全，是休閑游玩的好去處。 6. 交通狀況 公園路、山前路與城市干道緊密相連，交通十分方便，由項目用地到市中心步行街，開車 8 分鐘左右即可到達。 ■ 用地要求 愛地時代 地產顧問 黃山湖項目產品規(guī)劃 設計 建議書及設計任務書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４１ 1. 項目用地退紅線要求：西邊公園路位臵退紅線 11 米，東邊山前路退紅 線可爭取到 11 米 左右 。 2. 項目用地與旁邊的五星級酒店用地無明確的界限劃分，存在一定的可操作性。 3. 無其它 強制性 要求。 ■ 設計背景 1. 市場定位：江陰最高檔次，與上海、杭州別墅品質相比肩。 2. 目標客戶：目標客戶定位為以江陰本地為主，輻射周邊人群；在經濟收入方面，定位為以富裕階層為主，中產階級為輔，家庭年收入在 30 萬元以上。 3. 形象定位：長三角首席五星級臨湖美 墅。即以項目獨有的與五星級酒店零距離的關系和黃山湖美好景致 作為支撐，主打 宣傳高檔次、尊貴性和臨水性的項目特點。 ■ 總體設計要求 1. 物業(yè)形態(tài)：根據定位思想，項目的物業(yè)形態(tài)以獨立式別墅為主，雙拼別墅為輔。 2. 容積率：項目的獨立式別 墅的容積率控制在 左右，最高不超過 ，總容積率 最好不超過 。 3. 建筑風格：項目建筑風格定位為以歐式風格為基調，充分融入現 代元素，考慮每一個單體在統(tǒng)一 建筑風格的基礎上， 適當進行延伸，加入個性化元素 ，使統(tǒng)一中存在一定的變化，滿足客戶個性化的需求。 愛地時代 地產顧問 黃山湖項目產品規(guī)劃 設計 建議書及設計任務書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４２ ■ 具體設計要求 1. 地形特點的規(guī)避與利用 項目用地 約有 3米高差， 西北角與外交通道路公園路存在一定的逆高差，在方案規(guī)劃時應充分利用現有 地形特點，強化 有利地形，適當化解或規(guī)避不利 地形 ，使項目用地的土方的運載量或填挖量降至最低，減少施工成本。 2. 道 路規(guī)劃要求 . 主入口： 項目的主入口考慮設在山前路，與酒店共享一個入口，使業(yè)主充分體驗五星級酒店的尊貴性。 . 次入口 ： 項目的次入口考慮設在公園路，以此和主入口構成交通上的循環(huán) 呼應關系，使交通順暢、通達。 . 休閑入口 ： 考慮黃山湖美好景觀對項目價值的提升，建議地塊南端設一個休閑入口，方便業(yè)主出入于項目與黃山湖， 最大限度地 享受黃山湖的景觀。 3. 建筑布局要求 依據地形的不同特點以及和周邊環(huán)境的空間關系，項目的建筑布局作如下要求： 愛地時代 地產顧問 黃山湖項目產品規(guī)劃 設計 建議書及設計任務書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４３ 4. 朝向要求 建筑單體的朝向，總體上以朝南 為主，可根據地形的不同特點以及與周邊環(huán)境的空間關系，適當的調整為東南朝向和西南朝向，但建議東南朝向和西南朝向 的偏斜度不 超過 30 度。 5. 景觀設計要求 項目的景觀設計應注意以下幾點： . 注意自身造景與借景的關系。即項目的造景與黃山湖公園的景觀 利用、森林公園景觀的利用要充分融合、 借用 和互補 ，實現項目景觀價值的最大化和黃山湖公園景觀 價值 利用的最大化、森林公園景觀 價值 利用的最大化，在建筑排布時也應充分注意此一要求。 獨立式別墅 酒店 停車場 獨立式別墅 獨立式別墅 雙拼別墅 軟隔離 愛地時代 地產顧問 黃山湖項目產品規(guī)劃 設計 建議書及設計任務書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４４ . 注意項目景觀與五星級酒店景觀的關系。項目 景觀與五星級酒店景觀應有適當的過渡、延續(xù)與呼應，不能 有過于生硬的景觀斷層 。 . 景觀節(jié)點的布局應充分考慮均好性。盡量照顧每一戶業(yè)主，實現 戶戶有一景，切忌景觀死角的出現。 . 豎向景觀的銜接關系。由于地塊具有一定的高差，加上后期人為強化高差，景觀存在著豎向關系，景觀設計應充分注意豎向空間的利用，需有適當的銜接和呼應，同時又應形成一定的層級關系。 . 注意景觀的可參與性。景觀規(guī)劃不能是單純的擺設和觀賞，還應做到可供人的參與，使人與景觀之間具有互動關系。 . 注意景觀的情趣性和細節(jié)處理。 景觀設計應體現出情趣性和景觀的變化，做到步移景異，景隨心生的趣味。 . 戶型面積與配比要求。項目的戶型以獨立式別墅為主，雙拼別墅為輔，各種戶型的面積及配比關系： 別墅用地范圍內戶型定位： 物業(yè)類型 戶型面積（㎡） 所占比例 /套數 獨立別墅 主力戶型 320－ 350 根據容積率及建筑布局建議進行控制 ，約 3035 套 輔助戶型 400－ 450 控制在 2－ 3 套 雙拼別墅 230－ 250 根據建筑布局建議和地塊特點 而定 ， 約 1216 套 酒店用地范圍內戶型定位： 另外計算在酒 店用地面積中的四棟別墅，其中 三 棟別墅面積控制在 400 愛地時代 地產顧問 黃山湖項目產品規(guī)劃 設計 建議書及設計任務書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４５ － 450 平方米左右，一棟 9001000 平方米。 此 4 棟別墅不計入別墅用地容積率，但此次設計需統(tǒng)一考慮。 . 戶型功能要求。戶型除了主要功能用房之外，還應具備如下輔助功能： 書房 入戶門玄關 梳妝臺 保姆房 衣帽間 娛樂室 休閑大露臺 地下室 地下室是別墅物業(yè)發(fā)展的必然趨勢，建議一定要做有地下室。 . 戶型設計創(chuàng)新要求 。 鑒于江陰的市場情況，戶型方面還存在著較大的創(chuàng)新空間，建議戶型設計中應適當運用如下創(chuàng)新： 錯層 式戶型設計。可依據不同地形特點，設計成東西錯或南北錯，使功能區(qū)分更明確，增加私密性。 空中花園露臺和親地走廊。此 功能 可成為室內空間與室外空間的過渡，提供業(yè)主接觸室外自然景觀和眺望黃山湖景色的機會。 臨水小榭。部分臨水的戶型，做成臨水小榭，使業(yè)主與水 形成 無距離的親密 關系 ，增加水景的 可 參與性。 采光內庭院。項目的雙拼別墅進深較大，中間部分采光性差，建議 愛地時代 地產顧問 黃山湖項目產品規(guī)劃 設計 建議書及設計任務書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４６ 增加采光內庭院，增加中間部分的采光。 7. 花園面積要求 在滿足容積率與戶型面積要求的前提下，應盡量加大業(yè)主私家花園的面積，獨立式別墅的花園面積與建 筑面積應做到≥ 1:1。雙拼別墅的花園面積應做到 100 平方米 以上，使業(yè)主盡可能的占有較大的私有 領地。 8. 停車場要求 . 對于聯(lián)排別墅和獨立式別墅中 320350 平米的戶型，基于建筑占地面積較小的考慮，建議停車位每戶 只 做一個。 . 對于 400 平方米以上的大戶型，建議每戶停車位最好能做到兩個。 . 由于項目總體規(guī)模不大，故不建議再另行考慮公共停車位。項目 的公共停車位應充分考慮與酒店停車場的共享， 在入口的交通組織上，應綜合考慮停車場共享的交通的可能性、便利性。