【正文】 五星級酒店在總體風格上的融合 ，使 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 . 澳洲海濱式 一般顏色較淺，比較素雅，中度陡直的坡屋頂， 立面 線條 多是直線造型 ， 簡潔 但 富有變化，澳洲海濱式風格， 輕松、休閑的感覺較強。產(chǎn)品規(guī)劃 設計 建議書及設計任務書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ９ 莊重典雅，線條優(yōu)美。產(chǎn)品規(guī)劃 設計 建議書及設計任務書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ７ 利風格 等進對比分析，著重分析他們的特點以及與本項目的結(jié)合情況，在此基礎上提出項目的主題創(chuàng)意構(gòu) 思。項目的客戶將會是： 客戶來源 ：江陰 本地 客戶為 主，輻射周邊其它城市人群 經(jīng)濟收入：富裕階級、中產(chǎn)階級，年收入 30 萬以上 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 無其它強制性 的用地要求。產(chǎn)品規(guī)劃 設計 建議書及設計任務書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ２ . 周邊景致 項目地塊南臨黃山湖生態(tài)公園，西邊為普通民居區(qū)、暨陽山莊 （四星級酒店） 、黃山湖別墅，東臨要塞森林公園，北臨鵝鼻嘴公園，東北角江陰大橋引橋高高架起。產(chǎn)品規(guī)劃 設計 建議書及設計任務書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 １ . 賣場包裝風格建議 . 賣場設計概念提示 15. 物業(yè)管理建議 . 物業(yè)管理形象及介入時機建議 . 物業(yè)管理內(nèi)容建議 16. 停車場建議 1. 用地概況 . 用地位臵 在江陰城市北邊，由山前路和公園路兩條路所圍合。 . 用地現(xiàn)狀 地形較為平整 ，東西寬，南北窄； 地形北高南低，絕對高差約 3 米； 西北位臵項目用地低于外側(cè)公園路，逆高差約 2 米。 項目東北側(cè)的江陰大橋高高架起 ，高速行駛的汽車所引發(fā)的噪音是對項目的一個重要的影響，其次西側(cè) 雜亂的民居及高壓電線對項目形成視線的干擾、噪音的干擾和安全性的干擾。 江陰的房地產(chǎn)開發(fā)水平明顯落后于上海、杭州等城市，由于江陰受上海的影響十分大，江陰的房地產(chǎn)會迅速朝上海的開發(fā)水平與開發(fā)理念靠擾，故項目需率先站在更高的層面，以更先進的開發(fā)理念和開發(fā)模式來運營項目，占領市場先機。 綜合發(fā)上因素，我們給項目的形象定位為： 長三角首席五星級臨湖美墅 . 項目名稱 項目名 稱應充分體現(xiàn)項目的定位思想，體現(xiàn)項目的尊貴性、高檔性、唯一性和稀缺性，充分體現(xiàn)項目大氣、霸氣，同時使它具有較強的記憶性。 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目產(chǎn)品規(guī)劃 設計 建議書及設計任務書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 １３ . 純現(xiàn)代式風格 純現(xiàn)代式建筑風格的典型特征是 線條非常簡潔、基本上都運用直線線條，大面積玻璃窗 ，造型比較飄逸。 由于項目用地存在一些無法規(guī) 避的劣勢，它是項目的硬性因素，故項目必須在方案中加以回避或弱化，以不同的物業(yè)形態(tài)體現(xiàn) 地塊不同位臵的價值差異。 6. 戶型面積配比建議 結(jié)合前期進行的市場研究和江陰人的消費特點，我們建議項目的戶型面積及其所占比例為： 物業(yè)類型 戶型面積（㎡） 估算 依據(jù) 所占比例 /套數(shù) 獨立別墅 主力戶型 320－ 350 根據(jù)容積率及建筑布局建議進行控制 3036 套 輔助戶型 400－ 450 控制在 2－ 3 套 雙拼別墅 230－ 250 根據(jù)建筑布局建議及 地塊情況而定 約 1216 套 值得注意的是，關于企業(yè)會所，如果有明確的意向，我們可以為客戶量身定制，提供個性化服務，但前提是必須在單體設計方案前落實。 8. 地塊空間關系 分析 項目用地雖然不大，但與周邊的環(huán)境存在較復雜的關系，我們先對項目地塊從相互之間的影響進行細致 、 全面 的分析 ，在此基礎上，對項目用地進行全面的把握，便于 在 項目的具體規(guī)劃設計上提供可參考性意見 。酒店定位為五星級酒店，人流量一般不會太大，別墅入口的人流組織難度應該不會太大。 . 關于地塊價值 建筑布局考慮的總的原則是：最好的地塊建設 最好的別墅。 注重水的可參與性， 特別是在水岸線的營造上，在別墅建筑與水岸線間應以步行 小道相連，水岸線上以步道連貫，相隔一定的距離應點綴上可供休憩的石椅，或在水面較為寬闊的位臵做個伸入水中的小亭，讓業(yè)主與水沒有距離，讓綠地與水沒有距離。因此我們還應設法增加高差，使別墅具備山地的特征。但此方法可增加兩方面有利因素，一是可增設半地下室，層高做到低于 米，通過贈送半地下室的方式， 增加本棟別墅的賣點，從而提升價值。 . 戶型功能建議 根據(jù)我們對長三角的戶型的調(diào)研，消費者對戶型輔助功能用房的需求如下： 010203040506070提及樣本的比例％門廳/玄關 梳妝間 衣帽間 書房 休閑大露臺 娛樂室 寵物間 結(jié)合 上述圖表以及 在戶型功能設計上居于領先地位的深圳的戶型設計理念 ，我們建議戶型 除了主要功能房之外，還應具備如下功能用濃密的枝葉起到心理上的阻隔 低矮處的通透，一樣看到遠山的蔥綠 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 空中露臺，室內(nèi)居住空間與自然的過度，增加主人親近自然，觀賞美好景觀的機會。 如果項目的售樓中心設在其中一棟別墅里，則別墅的設計與精裝修就是售樓中心的設計，因此只能朝著客戶居家的方向來進行設計包裝，此情況下建議項目 售樓中心 的設計風格 以大氣、尊貴、舒適性為基調(diào) ，建議將 售樓處 設在最大的酒店用地里的 貴賓 別墅 。建議項目的物業(yè)管理形象鎖定為 ： 五星級酒店式 貼身 管理 對于別墅物業(yè)，物業(yè)管理是客戶十分關注的重點之一，建議項目的物業(yè)能更快確定，最好能在項目正式開盤前能確定，則項目的五星級酒店式管理將會成為項目的主要賣點之一，對于項目的銷售起到極大的推動作用。 項目的公共停車位可考慮與酒店停車場共享。 2. 用地面積 純項目用地面積 39400 平方米 ，酒店用地約 66600 平方米，酒店用地與項目用地之間存在一定的可操作性 。 項目用地內(nèi)有許多高壓電線，對西邊位臵構(gòu)成一定的安全干擾。 2. 目標客戶：目標客戶定位為以江陰本地為主，輻射周邊人群；在經(jīng)濟收入方面，定位為以富裕階層為主，中產(chǎn)階級為輔，家庭年收入在 30 萬元以上。 2. 道 路規(guī)劃要求 . 主入口： 項目的主入口考慮設在山前路，與酒店共享一個入口，使業(yè)主充分體驗五星級酒店的尊貴性。產(chǎn)品規(guī)劃 設計 建議書及設計任務書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４４ . 注意項目景觀與五星級酒店景觀的關系。 . 注意景觀的情趣性和細節(jié)處理。 . 戶型設計創(chuàng)新要求 。項目的雙拼別墅進深較大，中間部分采光性差，建議 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 。 7. 花園面積要求 在滿足容積率與戶型面積要求的前提下，應盡量加大業(yè)主私家花園的面積，獨立式別墅的花園面積與建 筑面積應做到≥ 1:1?？梢罁?jù)不同地形特點，設計成東西錯或南北錯，使功能區(qū)分更明確，增加私密性。 . 戶型面積與配比要求。 . 景觀節(jié)點的布局應充分考慮均好性。 . 休閑入口 ： 考慮黃山湖美好景觀對項目價值的提升，建議地塊南端設一個休閑入口，方便業(yè)主出入于項目與黃山湖， 最大限度地 享受黃山湖的景觀。即以項目獨有的與五星級酒店零距離的關系和黃山湖美好景致 作為支撐，主打 宣傳高檔次、尊貴性和臨水性的項目特點。 6. 交通狀況 公園路、山前路與城市干道緊密相連，交通十分方便，由項目用地到市中心步行街，開車 8 分鐘左右即可到達。產(chǎn)品規(guī)劃 設計 建議書及設計任務書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４０ 3. 用地性質(zhì) 純居住性用地 。產(chǎn)品規(guī)劃 設計 建議書及設計任務書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ３８ 應綜合考慮停車場共享的交通的可能性、便利性。 . 物業(yè)管理 內(nèi)容建議 在我們實地走訪的過程中，發(fā)現(xiàn)江陰目前的別墅或其它小區(qū)對于物業(yè)管理的重視還十分不夠，物業(yè)管理水平大都比較低，物業(yè)管理隊伍素質(zhì)也較差，基本上沒有品牌物業(yè)