【正文】 下面將對(duì)東營(yíng)區(qū)域的投資人群進(jìn)行研究：1） 投資能力分析從宏觀經(jīng)濟(jì)上來(lái)看，東營(yíng)的人均收水平較高，位列山東省第一位，居民收入富裕，銀行存款穩(wěn)定，具有良好的投資能力。資料來(lái)源：東營(yíng)市統(tǒng)計(jì)年鑒2） 投資意愿分析東營(yíng)區(qū)大部分的居民都愿意有選擇的進(jìn)行投資，以使自有資金獲得高于銀行存款利息的良好升值。我司在東營(yíng)區(qū)采用欄訪詢(xún)問(wèn)法的方式，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)行詢(xún)問(wèn)調(diào)查，共采集50個(gè)樣本，其中有效樣本的45個(gè)。關(guān)于是否會(huì)選擇投資的問(wèn)題中，有87%的樣本選擇了愿意參與投資。為確實(shí)降低樣本選取的偶然性，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)數(shù)值進(jìn)行向下修正，得到的比例應(yīng)在75%左右，這樣的比例顯示愿意進(jìn)行投資的人群總量很大，這也說(shuō)明了東營(yíng)的居民具有較強(qiáng)的投資意識(shí)。3） 投資渠道分析目前，東營(yíng)市投資渠道非常狹窄，股票、期貨等常見(jiàn)的投資方式在東營(yíng)還并不普遍，主要原因還是進(jìn)入門(mén)檻較高，需要投資者具備一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。而房地產(chǎn)投資作為一項(xiàng)自古就有的投資方式，受到區(qū)域內(nèi)居民的廣泛接受。特別是商鋪投資，許多居民都深受“一鋪養(yǎng)三代”的影響，非常熱衷于置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)。但是在當(dāng)前的東營(yíng)市場(chǎng)，投資潛力大、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、產(chǎn)品比較成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不多見(jiàn)。現(xiàn)有的產(chǎn)品都或多或少的存在一定的缺陷和問(wèn)題，以至于部分投資者持幣觀望，造成了大多數(shù)居民把錢(qián)放在銀行，雖然有投資意識(shí)，但是缺乏門(mén)檻較低、高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)的投資渠道的局面。市場(chǎng)需要優(yōu)秀的、成熟的、低風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品盡快出現(xiàn)。4） 投資客戶(hù)群體總量分析通過(guò)我司前面對(duì)東營(yíng)城市的調(diào)查以及對(duì)東營(yíng)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)和客戶(hù)的調(diào)查?？梢园l(fā)現(xiàn)：I. 目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)在投資市場(chǎng)上表現(xiàn)上佳。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售情況普遍良好，因此可以得知目前區(qū)域內(nèi)擁有足夠的投資客戶(hù)總量。II. 從上文我司對(duì)區(qū)域人群的投資意愿的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在具有投資意愿的客群中，目前有能力參與投資的比例大約占愿意投資客戶(hù)的44%左右，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)，此比例需要進(jìn)行向下修正，得到的比例應(yīng)在34%左右。同時(shí)，在其余66%的份額中，也存在未來(lái)短時(shí)間內(nèi)可以參與投資的人群，依此再對(duì)比例進(jìn)行+2%3%的修正，可知在短時(shí)間內(nèi)可以參與投資的投資者比例大約在36%37%之間。III. 綜合以上分析，我司得出以下結(jié)論：區(qū)域內(nèi)能夠參與投資的投資者總量可觀5） 投資客戶(hù)群行為特征I. 對(duì)于長(zhǎng)期投資型的客戶(hù)，資金回報(bào)的期望值應(yīng)該高于銀行存款、債券、購(gòu)置住宅、購(gòu)買(mǎi)小區(qū)商鋪和其它批發(fā)市場(chǎng)；而投資的風(fēng)險(xiǎn)性則應(yīng)低于股票和期貨；投資心理是穩(wěn)健型的，有一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，但不愿冒太大的風(fēng)險(xiǎn)。II. 對(duì)于短期投資型的客戶(hù)（如炒房客），關(guān)鍵是在短期內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，而不是未來(lái)的、長(zhǎng)期的、可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。III. 對(duì)于經(jīng)營(yíng)型的投資客戶(hù)，關(guān)鍵要體現(xiàn)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，而不是資產(chǎn)增值的價(jià)值，對(duì)方更關(guān)心區(qū)位、經(jīng)營(yíng)的模式、具體的商業(yè)規(guī)劃、可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。對(duì)物業(yè)的投資可行性往往只有模糊性的綜合判斷，有理性成份，也不排除購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)。IV. 以上客戶(hù)判斷投資與否主要依據(jù)：回報(bào)分析、區(qū)位發(fā)展、其他人士或項(xiàng)目成敗經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)承諾、企業(yè)實(shí)力和口碑、親友評(píng)價(jià)和專(zhuān)業(yè)人士意見(jiàn)等因素。6） 投資客戶(hù)群的關(guān)注點(diǎn)我司在研究目標(biāo)客戶(hù)群需求時(shí)，采取的是商場(chǎng)攔截訪問(wèn)的方法。最終發(fā)現(xiàn)，東營(yíng)區(qū)域內(nèi)居民對(duì)投資房地產(chǎn)的認(rèn)可度很高，愿意選擇投資房產(chǎn)以獲取更高的資本升值。而他們?cè)谕顿Y商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中，最關(guān)注以下幾個(gè)方面：I. 區(qū)域的投資潛力投資商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)對(duì)于區(qū)域未來(lái)的升值預(yù)期較高，有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)才可以獲得較高的投資回報(bào)率，因此客戶(hù)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目所處的地段格外看重。II. 前期資金壓力在投資商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中，產(chǎn)生效益之前的資金壓力（如首付、月供等）是投資客戶(hù)最為關(guān)注的方面，尤其是一些比較專(zhuān)業(yè)的投資者。大部分投資客戶(hù)認(rèn)為在東城區(qū)域投資商業(yè)地產(chǎn)的首付在10—20萬(wàn)比較合理。III. 建筑產(chǎn)品是否成熟成熟的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和科學(xué)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃是商業(yè)建筑產(chǎn)品正常運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，運(yùn)營(yíng)的好壞則與投資客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，存在先天缺陷的產(chǎn)品必然會(huì)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中遇到瓶頸，甚至在初期就無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，考察商業(yè)建筑產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與規(guī)劃是投資行為中最關(guān)鍵的一環(huán)。IV. 未來(lái)消費(fèi)群區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的數(shù)量直接影響到未來(lái)商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)狀況，也就直接決定了所投資商業(yè)設(shè)施的投資回報(bào)的高低，所以投資商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)對(duì)于商業(yè)設(shè)施能否有足夠的消費(fèi)市場(chǎng)作支撐非?？粗亍?） 小結(jié)東營(yíng)區(qū)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，居民具備較強(qiáng)的投資意識(shí)，并且愿意將資金用于投資。本地投資渠道狹窄，但是房地產(chǎn)投資市場(chǎng)潛力巨大，商業(yè)地產(chǎn)投資關(guān)注程度較高。區(qū)域內(nèi)的投資者總量可觀，他們?cè)谕顿Y商業(yè)地產(chǎn)時(shí)對(duì)于區(qū)域的投資潛力、前期資金壓力、建筑產(chǎn)品是否成熟、未來(lái)消費(fèi)群情況這幾個(gè)方面格外關(guān)注。（三）目標(biāo)消費(fèi)群分析 東營(yíng)居民消費(fèi)現(xiàn)狀1） 日常購(gòu)物東營(yíng)的人均收水平較高，位列山東省第一位，居民收入豐富，銀行存款穩(wěn)定，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力。西城的商業(yè)比較集中，商品的種類(lèi)和數(shù)量可以在一定程度上滿(mǎn)足人們的需要，但是一些國(guó)際一線(xiàn)品牌的專(zhuān)柜較少，此外在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的硬件設(shè)施及配套上還存在一定的不足。盡管如此，以百貨大樓和銀座購(gòu)物廣場(chǎng)為代表的西城商業(yè)，仍然吸引著大量的東、西城消費(fèi)者。根據(jù)調(diào)查，基本所有東城的消費(fèi)者都希望區(qū)域內(nèi)能夠盡快出現(xiàn)大規(guī)模、高檔次且具備良好環(huán)境的商業(yè)體。而西城的消費(fèi)者也表示只要夠檔次、有特點(diǎn)或者能夠有一定的優(yōu)惠條件也會(huì)去東城購(gòu)物?？梢?jiàn)，以東營(yíng)現(xiàn)有的商業(yè)現(xiàn)狀，人們的消費(fèi)熱情還遠(yuǎn)沒(méi)有被完全釋放，消費(fèi)者期待著更時(shí)尚、更尊貴的消費(fèi)體驗(yàn)，這種愿望在東營(yíng)的東城更為強(qiáng)烈。 2） 餐飲I. 東城中高檔及特色餐飲市場(chǎng)廣闊常言道“民以食為天”，東營(yíng)的百姓同樣非常注重日常餐飲。東城居民整體收入水平較高，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力。但是當(dāng)?shù)氐牟惋嫎I(yè)水平不能滿(mǎn)足百姓的需求，缺乏高檔次、大規(guī)模的餐飲設(shè)施。通常，高檔次的飯館或特色餐館在用餐時(shí)間基本客滿(mǎn)，有的地方還要叫號(hào)等位，這充分體現(xiàn)了當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)好的餐飲設(shè)施的追求。II. 東、西城缺少西式餐廳及國(guó)內(nèi)外連鎖休閑餐飲東營(yíng)地區(qū)缺少像FRIDAY、季諾、樂(lè)杰士等正宗西餐廳，諸如哈根達(dá)斯、星巴克、仙蹤林等連鎖休閑餐飲亦不多見(jiàn)。此類(lèi)餐飲店面通常選址在城市的繁華地段，且多與商場(chǎng)結(jié)合在一起，為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)人氣的同時(shí)，也充分利用商場(chǎng)的龐大人群增加效益。所以說(shuō)，餐飲與購(gòu)物的結(jié)合可謂雙贏。西餐及休閑餐飲最容易吸引年輕人群及具有小資情調(diào)的白領(lǐng)階層或中產(chǎn)階級(jí)，他們的消費(fèi)能力不容忽視。3） 休閑與娛樂(lè)東營(yíng)的娛樂(lè)業(yè)尚不發(fā)達(dá)，這與當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)水平和消費(fèi)需求不成正比。據(jù)了解，兩年前去酒吧和KTV的人較多，但現(xiàn)在酒吧和KTV的生意一般。不是因?yàn)槿藗兊南M(fèi)水平下降，而是由于高檔次的娛樂(lè)場(chǎng)所較少，現(xiàn)有的娛樂(lè)設(shè)施缺乏足夠的吸引力。部分年輕人表示，很喜歡看電影，但是影院的效果不好，還不如在家看電視?？梢?jiàn)，人們?nèi)粘５膴蕵?lè)活動(dòng)較少。同娛樂(lè)市場(chǎng)相似，目前東營(yíng)休閑場(chǎng)所的發(fā)展也無(wú)法滿(mǎn)足人們的需求。高檔次的美容、健身、茶藝和各類(lèi)俱樂(lè)部在東營(yíng)寥寥無(wú)幾。 東城居民消費(fèi)需求由于商業(yè)氛圍差，東營(yíng)西城的居民基本不會(huì)選擇到東城購(gòu)物，東城商業(yè)的主要消費(fèi)群還是東城區(qū)域內(nèi)的居民。本項(xiàng)目未來(lái)的目標(biāo)消費(fèi)群體以東城居民尤以項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域的居民為主。針對(duì)此部分消費(fèi)群我司進(jìn)行了隨機(jī)攔訪調(diào)研，得出他們對(duì)于東城商業(yè)設(shè)施的具體需求：1） 商業(yè)規(guī)模由于東城區(qū)域商場(chǎng)規(guī)模均相對(duì)較小，無(wú)法滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)部現(xiàn)有人口的消費(fèi)需求，更無(wú)法滿(mǎn)足未來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房投入使用后的未來(lái)居民消費(fèi)需求。區(qū)域居民普遍期待東城區(qū)域內(nèi)建設(shè)大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施。2） 商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)東城區(qū)域內(nèi)的商業(yè)設(shè)施在功能化、人性化等許多方面都或多或少的存在不足，而且，東城商業(yè)設(shè)施的形象和購(gòu)物環(huán)境普遍較差，受到一些中高端客戶(hù)的排斥，東城的居民迫切的希望區(qū)域內(nèi)能夠出現(xiàn)高品質(zhì)的現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施。3） 商品種類(lèi)東城區(qū)目前現(xiàn)存的商場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)缺乏，導(dǎo)致東城人對(duì)于部分商品的購(gòu)買(mǎi)必須要花費(fèi)大量的時(shí)間成本到西城區(qū)方能得到滿(mǎn)足。區(qū)域內(nèi)居民對(duì)于擁有豐富貨品的商業(yè)設(shè)施需求迫切。4） 商品檔次東城區(qū)目前現(xiàn)存商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商品不但種類(lèi)欠缺，同時(shí)高檔次商品較少，導(dǎo)致東城人選購(gòu)高檔次商品必須要走20公里左右的路程到西城進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，浪費(fèi)了時(shí)間并且非常不便。區(qū)域內(nèi)的居民對(duì)于商業(yè)設(shè)施的商品檔次有著較高的要求。5） 業(yè)態(tài)組合目前東營(yíng)無(wú)論東城還是西城所存在的商業(yè)設(shè)施均業(yè)態(tài)單一，欠缺集多種功能于一體的綜合商業(yè)設(shè)施，當(dāng)?shù)鼐用窠鉀Q不同的消費(fèi)需求需要到不同的地點(diǎn)分別完成，非常的不便。區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者亟待出現(xiàn)多種業(yè)態(tài)集合、能夠在同一個(gè)地點(diǎn)滿(mǎn)足不同需求的綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 小結(jié)東營(yíng)區(qū)域居民的收入及生活水平較高，具有較高的消費(fèi)能力。但是當(dāng)前的東營(yíng)商業(yè)市場(chǎng)缺乏大規(guī)模、高檔次、多功能的商業(yè)設(shè)施，居民的消費(fèi)熱情還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有完全釋放，這種情況尤其以東城為甚。東城具有龐大的消費(fèi)群體，但是商業(yè)配套設(shè)施卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足人們的需要，大規(guī)模、高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在東城具有廣闊的發(fā)展空間。39 / 39