【正文】 境預測的要點。①環(huán)境預測的目的要明確。 ②市場預測的基本原理。環(huán)境諸因素間存在連續(xù)性、類推性和因果性三個特性 , 這是預測的基本原理。③環(huán)境預測應根據(jù)環(huán)境的不同情況 , 預測應有所側重。比如當市場商品供不應求時 ,重點預測生產(chǎn)能力擴大的可能；當市場商品積壓時 , 重點預測促進銷售的可能。 ④環(huán)境預測的基礎是環(huán)境調查。兩者關系密不可分 , 以至于常常把環(huán)境調查和預測連在一起。（2）環(huán)境預測的步驟 ①確定目標。要明確規(guī)定預測目標、預測期限和預測數(shù)量單位 , 預測目標必須用文字說明 。②收集和分析歷史數(shù)據(jù)。收集資料應注意資料的可靠性 , 對歷史上只出現(xiàn)一次的事件, 不應歸入歷史數(shù)據(jù)。預測資料的來源大致為：國家政府部門的計劃與統(tǒng)計資料；本系統(tǒng)〈公司、企業(yè) ) 的計劃、統(tǒng)計和活動資料； 國外技術經(jīng)濟情報和國際市場活動發(fā)展的資料；商業(yè)部門和市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料；各研究單位、學術團體的研究成果、刊物資料等。 ③提出預測模型 , 選定預測方法 , 進行預測。對定量預測可以建立數(shù)學模型 , 對定性預測可建立設想性的邏輯思維模型 , 并選定理論方法 , 進行預測。④分析評價。對預測中一些與過去不同的新因素 , 轉化成數(shù)量概念 , 分析這些因素的 影響范圍和程度。對這些因素的影響程度不僅考慮到內部因素 , 而且還要考慮到外部因素 , 并分析出預測和實際可能產(chǎn)生的誤差 , 以及誤差的大小及原因。⑤修正預測數(shù)量。預測的復雜因素可通過模型和計算機模擬 , 但模型及計算機只能解決主要因素之間的關系及變化 , 而且這些數(shù)學模型的方法是假設性的。因此 , 模擬出來的預測數(shù)量不可能完全準確 , 需要對未考慮的因素進行分析 , 以修改和充實模擬的預測數(shù)量 , 作為最佳預測的完善數(shù)據(jù)。（3）環(huán)境預測方法分類環(huán)境預測的方法很多 , 但可歸類為主觀性預測和客觀性預測兩大類。主觀性預測又可分為宏觀預測 ( 類推預測法、理論推定法等〉和微觀預測 ( 意見調查法、專家調查法、銷售力合成法、統(tǒng)計資料外推法、主觀概率法〉?？陀^性預測也可分為時間系列預測、因果關系模型、結構關系模型等預測方法。現(xiàn)實中 , 每個業(yè)主或項目策劃人員都不會漫無邊際地去做信息收集 , 從中找到項目機 會 , 因為那樣做所耗用的成本費用太高了 , 事實上 , 業(yè)主或項目策劃人員總是從其所擁有 的信息渠道 , 業(yè)主內部的發(fā)展研究機構、社會上的研究機構獲得有關信息 , 而后產(chǎn)生創(chuàng)意火花 , 根據(jù)自己的經(jīng)驗以及和環(huán)境信息產(chǎn)生項目構思?？傊?, 有了真實、完整的情報的支持 , 策劃才能提高功效 , 缺乏真實、完整的情報支持的策劃如缺水之魚 , 其危險可想而知。(三)、策劃環(huán)境分析影響建設項目的因素是廣泛而復雜多變的 , 同時各個因素間也存在交叉作用。每一個項目策劃人員必須隨時注意環(huán)境的動態(tài)性及項目對環(huán)境的適應性。環(huán)境一旦變化 , 項目就必須積極地、創(chuàng)造性地適應這種變化?，F(xiàn)實中 , 有許多規(guī)模宏大、條件優(yōu)良、人才濟濟的著名企業(yè) , 由于不能以積極的、創(chuàng)造性的反應來迎接環(huán)境挑戰(zhàn)而在市場上銷聲匿跡。因此作為項目策劃的基石一一環(huán)境分析在項目策劃中起著舉足輕重的作用。項目策劃環(huán)境分析就是分析項目策劃的約束條件 , 包括技術約束、資源約束、組織約束、法律約束等各種環(huán)境約束。預先對策劃環(huán)境進行細致的分析 , 找出各種可能的約束條件 , 是擬定實際可行策劃方案的前提條件。 至于策劃環(huán)境的分類 , 可以從多種角度進行。通?？梢院唵螌⑵鋭澐殖桑簝炔凯h(huán)境和外部環(huán)境；有利的環(huán)境因素和不利的環(huán)境因素。 1. 項目外部環(huán)境分析 項目外部環(huán)境分析是分析與項目有關的各項法律、法規(guī)與規(guī)范上的制約條件 , 分析項目的社會人文環(huán)境 , 包括地域環(huán)境、經(jīng)濟構成、投資環(huán)境、技術環(huán)境、社會習俗、人口構成、文化構成、生活方式、項目工業(yè)化與標準化水平等 , 還包括地理、地質、地形、水源、能源、氣 候、日照等自然物質環(huán)境以及城市各項基礎設施、道路交通、地段開口、允許容積率、建筑限高、覆蓋率和綠地面積指標等城市規(guī)劃所規(guī)定的建設條件。一般說來 , 項目存在于社會經(jīng)濟環(huán)境中 , 在社會經(jīng)濟中充當何種角色其基本情況是由相關的社會經(jīng)濟因素決定的。亦 即 , 社會經(jīng)濟因素是決定項目基本性質的基礎。社會經(jīng)濟要求來自各個方面 , 項目是和社會、經(jīng)濟、地域分不開的。例如房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃就要考慮居民總量、構成、分布、收人水平、文化特征、生活方式。同樣 , 項目在其所處地域中有形無形地受著各種各樣因素的影響。例如 , 文化建設項目的策劃要研究地域內的文化特征及變化趨勢；商業(yè)項目的策劃要研究項目在城市中的商業(yè)價值、與周圍道路廣場等公共空間的關系；公共建筑項目策劃應考慮該建筑在城市景觀中所充當?shù)慕巧退诘貐^(qū)的建筑風格特色、建筑限高與體量大小。由此可見 , 對項目外部環(huán)境分析的好壞是做好項目策劃的關鍵之一。2. 項目內部環(huán)境的分析 項目內部環(huán)境的分析是對項目的使用者、功能的要求、使用方式、設備系統(tǒng)、項目地質條件、項目管理等進行分析 , 確定項目與規(guī)模相適應的預算、與用途相適應的功能以及與施工條件相適應的結構形式等。建設項目是人類生產(chǎn)和生活的物質基礎 , 而滿足生產(chǎn)和生活使用的要求將是決定項目具體性質的第一位因素。因此對建設項目內部環(huán)境的分析 , 首要一點就是分析、研究建設項目未來的使用者。從項目策劃角度可以依使用方式和范圍的不同 , 將項目使用者進行劃分 , 例如 , 住宅項目的使用者是居民 , 商業(yè)項目的使用者是經(jīng)營者和客戶。不同的使用者 , 其活動方式和特征以及對項目的要求也就各有不同。這種對使用者的分析、研究是建設項目內部環(huán)境分析的關鍵。其次是對項目功能要求的分析。通常的方法是將以往同類項目的使用經(jīng)驗作為基礎 ,項目策劃的核心是通過對同類項目使用狀態(tài)的實態(tài)調查 , 來統(tǒng)計和推斷建設項目的功能要求。由于時代的變遷 , 生產(chǎn)、生活方式的改變 , 項目功能不是一成不變的 , 如信息技術的發(fā)展帶來建設項目在使用、管理、運營上的重大變革。項目策劃對其進行調查統(tǒng)計現(xiàn)狀 , 分析推測未來 , 尋求時代的變化 , 并對未來項目的功能變化趨向加以論證 , 以科學的發(fā)展的觀點指導項目設計、研究新的建設模式是項目策劃的重要內容之一。此外 , 項目內部環(huán)境分析不只是簡單地將生產(chǎn)、生活與空間相對應 .項目空間自身也有其規(guī)范和自律的一而 , 如空間形態(tài)如何與用途和性質相適應 , 構造方式如何與設備系統(tǒng)相適應 , 建設規(guī)模、結構選型如何考慮工程的投資概算等等, 內部環(huán)境分析既為項目策劃提供依據(jù) , 同時也對外部條件和目標的設定起到反饋修正作用。 總之 , 項目策劃應同時分析建設項目內部和外部兩方面的環(huán)境。環(huán)境分析與市場調查是項目策劃的重要內容 , 通過環(huán)境分析市場調查 , 可以達到如下目的：（1）了解影響項目的宏觀社會經(jīng)濟因素 , 進而把握投資機會與方向。（2）了解市場上各類產(chǎn)品或物業(yè)的供求關系和價格水平，就擬投資項目進行市場定位 ( 包括服務對象、產(chǎn)品品種、檔次、規(guī)模、售價或租金水平等〉。 (3)了解用戶對產(chǎn)品或物業(yè)功能和設計型式的要求 , 用以指導投資項目的規(guī)劃設計和產(chǎn)品功能定位。(四)、機會識別、捕捉、創(chuàng)造策劃環(huán)境分析之后 , 緊接著就進人策劃的核心階段 , 即項目機會識別、捕捉、創(chuàng)造 ( 產(chǎn) 生構想 ) 的階段 , 這一階段也是最能體現(xiàn)項目策劃人員創(chuàng)造性的階段。建設項目活動是一種新的資源重組 , 要達到資源優(yōu)化組合 , 要將得到的各種信息與自 身的資源、社會資源有機結合 , 一方面需要經(jīng)驗和過去積累的各種社會關系 , 另一方面則需要謀略。這依賴于項目策劃人員的謀略能力 , 即籌謀能力、創(chuàng)新能力、京擔風險能力 , 這些能力貫穿于項目建設過程。 項目策劃人員首先要確定策劃的大致方向。策劃的大致方向是圍繞目標與問題結合環(huán)境因素而確定的。能否準確發(fā)現(xiàn)問題 , 設定目標 , 決定著策劃方向的準確性。確定大體方向之后 , 項目策劃人員找到解決問題、達到目標的關鍵所在，并運用經(jīng)驗認識 , 產(chǎn)生系列假設 , 而后匯集排列 , 組合形成項目策劃的核心——項目策劃構想輪廓。構 想在項目策劃人員頭腦中進一步清晰 , 進一步成型并最終發(fā)展成為→個完整的構想。比如對一個已定向的房地產(chǎn)開發(fā)項目 , 項目策劃人員常常運用經(jīng)驗認識進行開發(fā)項目的構想 一一對項目各空間面積的大小 , 對總平面布局、分區(qū)朝向、綠化率、建筑密度等進行構想 ,并制定各空間的具體要求。此外對平、立、剖、風格特征等進行構想 , 確定設計要求。同時對空間的成長、感觀環(huán)境等進行預測 , 從而導入空間形式并以此為前提環(huán)境對構想進行評價 , 以評價結果反饋修正最初的構想。同時又對項目的建筑材料、構造方式、施工技術手段、設備標準等進行策劃 , 研究建設項目設計和施工中各技術環(huán)節(jié)的條件和特征協(xié)調與其他技術部門的關系 , 為項目實施提供技術支持。在項目構想之后，用有意義的 消費 術語來表達精心闡述的項目構想 , 即 產(chǎn)品 概念 , 也就是告訴 消費者 你賣的是什么 , 即人們常提到的 賣點 , 產(chǎn)品 概念是建設項目策劃的核心。建設項目策劃 , 正是圍繞這一核心展開 , 時下的流行時尚是賦予項目文化 , 深刻發(fā)掘主題內涵 , 創(chuàng)造下一個 產(chǎn)品 賣點已成為策劃人員的重任。因此 , 鮮明剌激、極具感染力的主題正是這一問題的關鍵。主題就在于用何種語言闡述你的產(chǎn)品概念 , 從而引起消費者的強烈共鳴。(五)、具體計劃和日程安排為保證建設項目策劃的可操作規(guī)程而將其細分而后具體化。在大致確定了該做什么、該怎樣做之后 , 下一步的工作就是確定何時、何地干什么 , 需要何人、何組織的協(xié)助與監(jiān)督 , 需要準備何種設備、物資 , 具體預算是多少等。這些都屬于制作具體計劃與日程安排的內容。具體行動計劃的設定使構想變成詳細的計劃 , 從而使策劃由項目策劃人員頭腦中的“想法 ”變成具體的、可行的“方案”，這是一個質的飛躍 , 它使策劃初具現(xiàn)實的意義。因 此 , 必須全面貫徹具體行動計劃的現(xiàn)實必要性及可行性。制作計劃的日程表是一項工作量很大的工作 , 也是一項極具科學性、嚴密性的工。特別是預算的準確性 , 很能反映項目策劃人員的水平與工作的細致程度。一項策劃的具體計劃安排越詳盡 , 預算越準確 , 就越具有現(xiàn)實的可行性 , 從而越具有說服力。此外 , 建設項目面臨的風險諸如通貨膨脹、利率變化、流動資金短缺、政策變化、市場需求結構變化等 . 使建設項目而臨危機 , 所以在項目策劃時應兼顧項目風險性 , 安排必要的防范措施。(六)、報告擬定這是將整個策劃工作文件化、邏輯化、資料化和規(guī)市化的過程 , 它的結果是項目策劃全部工作的總結和表述 , 它將對下一步項目實施工作起科學的指導作用 , 是項目進行具體實施的科學的、合乎邏輯的依據(jù) , 也便于項目業(yè)主做出正確的選擇與決策。這里所說的報告是指最終策劃書。實際上 , 從項目策劃人員的最初構想開始 , 策劃書 的制作工作即已開始 , 只不過那時的 策劃書 存在于項目策劃人員的頭腦中而已。隨著構 想的細化 , 策劃書也初具雛形 , 內容也逐漸豐富 , 再經(jīng)過不斷的反饋、改進直至最后水到渠 成成為完整的策劃方案。比如根據(jù)項目最初構想 , 做出項目的初步經(jīng)濟預測。經(jīng)濟預測將反過來修正項目構想。一般較小的項目可能無需這一環(huán)節(jié) , 但大項目特別是商業(yè)性生產(chǎn)性項目其經(jīng)濟策劃往往成為項目決策的關鍵。但這并不是說策劃書可以隨意編制。它是項目策劃人員賴以展開策劃內容 , 獲得他人認同并據(jù)以組織實施的 設計圖 或 劇本 , 是策劃由想法到現(xiàn)實的重要環(huán)節(jié)之一 , 因此 . 項目策劃人員必須重視策劃書的制作。 一本好的策劃書不但要具有豐富、詳實的內容 , 能夠完全表達項目策劃人員的意圖 ,而且要具有生動的、吸引人的表現(xiàn)方式 , 這樣才能使提案獲得通過。能否制作一份完整的、 有說服力的策劃書 , 也是項目策劃人員策劃能力的重要表現(xiàn)之一。(七)、組織實施策劃不是為了策劃而策劃 , 而是為了取得一定的效果。因此 , 如果策劃僅僅停留在策劃書的階段 , 那么它也就僅是供人觀賞的擺設而己 , 不具有任何實際的意義。有些學者常把提案與組織實施分成兩個階段分別加以說明。其實 , 從項目策劃人員的角度來看 , 從提案開始 , 策劃即已進入實施階段 , 二者是不可分割的。提案若不獲通過。實施即無從談起。如果將兩者分開，容易給人一種誤解 , 似乎提案只是一種形式上的審查工作。而實際上因提案未獲通過而被束之高閣的策劃是很多的。(八)、效果評價與反饋、不斷完善與總結策劃這一最后階段包括兩種可能情況：當策劃方案未獲通過時 , 項目策劃人員應仔細分析其中的原因并據(jù)此調整策劃的結構和具體內容 , 以期以后再次提案時獲得通過；當策劃方案獲得通過并付諸實施，而實施結果不佳或偏離預定方向時 , 應隨時根據(jù)反饋信息做些調整 , 使策劃按預定軌道取得預期效果。一個策劃方案正在運行過程中還需要不斷跟蹤策劃方案的效果 , 并可能不斷調整與補 充策劃方案 , 而不要固守在先前制定的策劃方案上。當一個策劃方案實施完畢 , 也還要對它進行總結 , 分析成功與失敗 , 再保存資料 , 以備以后參考 , 這也是很有必要的。綜上所述 , 項目策劃達到目標的過程具有如下特征：（1）收集和處理信息的過程特征。（2）分析、綜合和邏輯推理的過程特征。 （3）創(chuàng)新的過程特征。（4）以價值評估為基礎的反饋決策過程特征。 , 而是一個不斷反饋、循環(huán)的多變量函數(shù)的系統(tǒng)運行過程。因為在建設項目的具體策劃中 , 其策劃過程常常是相互交叉進行 , 其內容也常常互為依據(jù)和補充，所以各個環(huán)節(jié)的邏輯順序并非一成不變. 29 / 2