【正文】 　　物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定?！　∥飿I(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)管理服務(wù)費用?！　〉谝话倭闫邨l （定價形式）　　物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由市價格主管部門會同市物業(yè)管理主管部門確定?！　〉谝话倭惆藯l （具體定價）　　物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，市價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準等因素，制定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定?！　嵭惺袌稣{(diào)節(jié)價的物業(yè)管理服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定?！　〉谝话倭憔艞l（收費模式）　　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者傭金制的形式約定物業(yè)管理服務(wù)費用?！　“芍剖侵赣蓸I(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)計費方式?！　蚪鹬剖侵冈陬A(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取傭金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)計費方式?！　〉谝话僖皇畻l（物業(yè)管理服務(wù)費的成本構(gòu)成）　　實行物業(yè)管理服務(wù)費用包干制的，物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤?！　嵭形飿I(yè)管理服務(wù)費用傭金制的，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的傭金。　　物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)管理服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：　　（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；　?。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；　?。ㄈ┣鍧嵭l(wèi)生費用；　?。ㄋ模┚G化養(yǎng)護費用；　?。ㄎ澹┲刃蚓S護費用；　　（六）辦公費用；　　（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；　?。ò耍┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險費用及公眾責(zé)任保險費用；　?。ň牛┙?jīng)業(yè)主同意的其他費用?！　∥飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)管理服務(wù)支出或者物業(yè)管理服務(wù)成本。　　第一百一十一條（傭金提取原則、內(nèi)容及計提基數(shù)、比例）　　物業(yè)管理企業(yè)傭金的提取，應(yīng)以能夠滿足企業(yè)運作和獲得適當(dāng)利潤為原則，具體包括公司本部運作成本和企業(yè)利潤。　　物業(yè)管理企業(yè)在測算物業(yè)管理服務(wù)費時，應(yīng)以實際的支出為計算依據(jù)，以收費總額為計提基數(shù)提取傭金?！　蚪鸬挠嬏釋嵭惺袌稣{(diào)節(jié)，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主根據(jù)供求關(guān)系、企業(yè)資質(zhì)、管理標(biāo)準、服務(wù)內(nèi)容與水平等因素，通過招標(biāo)、協(xié)議等方式確定比例或固定數(shù)額。按比例確定傭金的，最高不得超過收入總額的10％?！　〉谝话僖皇l（物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準的確定方式）　　新建物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準和物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準應(yīng)由物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)買受人在房地產(chǎn)買賣合同中約定?！　∏捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合同終止時，已成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準應(yīng)由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定，并在物業(yè)管理服務(wù)合同中明確物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準?！　∥飿I(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的合同到期，在業(yè)主大會尚未成立或暫未簽訂新合同的事實管理期間，可以繼續(xù)執(zhí)行原收費標(biāo)準?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。　　第一百一十三條（物業(yè)管理服務(wù)費的預(yù)收）　　物業(yè)管理服務(wù)費用經(jīng)約定可以預(yù)先收取，但最長的預(yù)收時間不得超過三個月?！　〉谝话僖皇臈l（重復(fù)收費的禁止）　　除物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費以外，任何其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。　　第一百一十五條 （公用事業(yè)單位的收費）　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！　〉谝话僖皇鶙l（公共收益的處理）　　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！　〉诙?jié) 物業(yè)專項維修資金　　第一百一十七條 （物業(yè)專項維修資金的定義和基本原則）　　物業(yè)專項維修資金是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造的資金?！　∥飿I(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。　　物業(yè)專項維修資金的管理，應(yīng)當(dāng)遵循統(tǒng)一交存、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則?！　〉谝话僖皇藯l（首期物業(yè)專項維修資金的設(shè)立）　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項維修資金。物業(yè)專項維修資金屬于全體業(yè)主所有，由業(yè)主按規(guī)定交納和分攤?！　∈兄鞴懿块T應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立物業(yè)專項維修資金專戶，統(tǒng)一管理全市的物業(yè)專項維修資金。物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入維修資金專戶，實行按幢立帳，核算到戶?！　∈腥嗣裾畱?yīng)當(dāng)制定物業(yè)專項維修資金的管理辦法?！　〉谝话僖皇艞l（物業(yè)維修資金的交納主體）　　物業(yè)專項維修資金由購房人交納，首次專項維修資金由業(yè)主在簽訂購房合同時存入維修資金專戶；已批準預(yù)售而兩年內(nèi)未售出的物業(yè)由建設(shè)單位將首次專項維修資金存入維修資金專戶；建設(shè)單位在售出物業(yè)時向購房人收回墊交的專項維修資金?！　∥飿I(yè)購房人應(yīng)當(dāng)在辦理其所購物業(yè)的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)前，按規(guī)定將首次專項維修資金交至該物業(yè)維修資金專戶?！　〉谝话俣畻l（物業(yè)專項維修資金的交納標(biāo)準）　　物業(yè)專項維修資金的交納標(biāo)準由市政府規(guī)定，市政府可根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展情況調(diào)整交納標(biāo)準?！　〉谝话俣粭l（物業(yè)專項維修資金的代管）　　市主管部門統(tǒng)一對物業(yè)專項維修資金進行監(jiān)督管理。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)協(xié)助市主管部門的監(jiān)管工作?！　∈?、區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門機構(gòu)管理物業(yè)專項維修資金?！　∈兄鞴懿块T應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的信息化管理系統(tǒng)，對物業(yè)專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一管理?！　〉谝话俣l（物業(yè)專項維修資金的使用）　　物業(yè)保修期滿后，由業(yè)主大會決定專項維修資金的使用。如物業(yè)保修期滿而業(yè)主大會尚未成立，需要使用專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)主管部門批準。　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分共用部分，其維修、更新、改造需要使用專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該共用部分全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上同意，但不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸?！　Σ话匆?guī)定使用專項維修資金的，由區(qū)主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額兩倍以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任?！　〉谝话俣龡l（維修資金的分攤）　　物業(yè)專項維修資金的使用按照下列規(guī)定承擔(dān)：　?。ㄒ唬┎糠止灿貌糠值乃栀M用，由擁有部分共有部分業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)?！　。ǘ┤w共用部分的所需費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)?！　∥飿I(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)?！　〉谝话俣臈l（物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌）　　本條例實施后，物業(yè)專項維修資金使用超過首期物業(yè)籌集金額的70％時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)籌物業(yè)專項維修資金。續(xù)籌專項維修資金的標(biāo)準應(yīng)不低于首次籌集的數(shù)額。　　業(yè)主大會對物業(yè)專項維修資金續(xù)籌標(biāo)準作出決定的，在不低于本條例規(guī)定限額的前提下，從其決定?！　〉谝话俣鍡l（物業(yè)轉(zhuǎn)讓或滅失時維修資金的處理）　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其專項維修資金余額應(yīng)隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓給受讓人；因拆遷或其他原因造成物業(yè)滅失的，應(yīng)當(dāng)將專項維修資金帳面余額退還給業(yè)主。　　第一百二十六條（本條例實施以前公用設(shè)施專用基金的追繳）　　本條例實施以前，物業(yè)建設(shè)單位未劃撥公用設(shè)施專用基金的，在本條例實施后，應(yīng)繼續(xù)按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定劃撥。市、區(qū)主管部門可根據(jù)各業(yè)主大會的申請，統(tǒng)一組織收取與追繳公用設(shè)施專用基金；業(yè)主大會也可直接向人民法院提起民事訴訟?！　∈杖∨c追繳到的公用設(shè)施專用基金應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)專項維修資金專戶。　　第一百二十七條（本條例實施前本體維修基金的處理）　　本條例實施以前業(yè)主所交納的本體維修基金，在本條例實施后，應(yīng)由該物業(yè)的管理單位按戶設(shè)帳，以物業(yè)管理區(qū)域為單位交給區(qū)主管部門?！　^(qū)主管部門應(yīng)將物業(yè)管理單位代交的本體基金，納入該物業(yè)的維修資金專戶。　　物業(yè)管理單位違反本條規(guī)定拒不移交節(jié)余的本體維修基金的，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其交納，逾期不交的，給予警告，并處五萬元至二十萬元罰款?！　〉谌?jié) 費用管理與監(jiān)督　　第一百二十八條（物業(yè)管理費用的交納及欠費追繳）　　業(yè)主及非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定或業(yè)主大會的決定支付物業(yè)管理費用、物業(yè)管理專項維修資金以及有關(guān)分攤費用等?！　I(yè)主、非業(yè)主使用人違反前款規(guī)定，未及時交納物業(yè)管理服務(wù)費用、專項維修資金和物業(yè)管理服務(wù)合同約定的其他費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以催繳；逾期兩個月以上仍不交納的，業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)可以按照業(yè)主公約或物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進行催收、限期交納并按物業(yè)管理服務(wù)合同約定加收滯納金，合同沒有約定的，可以每日按應(yīng)交納費用的萬分之五加收滯納金；經(jīng)催收仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定向人民法院提起訴訟。　　第一百二十九條（審計制度）　　業(yè)主大會可以委托專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)管理服務(wù)費和物業(yè)專項維修資金的使用情況進行審計，審計每年一次。所需費用由管理費中支出，審計報告應(yīng)向全體業(yè)主公布?！　∥飿I(yè)管理服務(wù)合同對審計情況另有約定的，從其約定。　　第一百三十條（物業(yè)管理服務(wù)費的收支平衡原則）　　實行酬金制的物業(yè)管理區(qū)域當(dāng)年度的物業(yè)管理服務(wù)費收入減除成本費用、酬金和稅金后的結(jié)余部分，結(jié)轉(zhuǎn)為下年度管理服務(wù)費；不足部分，應(yīng)在下年度通過追加管理服務(wù)費彌補?！　〉谝话偃粭l（收支公開與監(jiān)督）　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)管理服務(wù)費及物業(yè)管理專項維修資金的收支項目和標(biāo)準，并至少每六個月向全體業(yè)主公布一次收支賬目，并接受質(zhì)詢?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準以及收費項目、收費標(biāo)準等有關(guān)情況進行公示?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定的，由區(qū)主管部門會同市物價主管部門責(zé)令改正，逾期不改正的，由區(qū)主管部門處以五百元以上二千元以下的罰款?！　〉谝话偃l（物業(yè)管理服務(wù)費用、物業(yè)專項維修資金的優(yōu)先受償權(quán)和追及權(quán)原則）　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或強制拍賣時，有拖欠物業(yè)管理服務(wù)費用和專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)從轉(zhuǎn)讓費用或拍賣成交費用中優(yōu)先受償?！　∈茏屓嘶蛸I受人違反前款規(guī)定不按時交納拖欠的物業(yè)管理服務(wù)費用、物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可按本條例第一百二十八條的規(guī)定催交?！　〉诹?附 則　　第一百三十三條（附件及附件的修訂）　　物業(yè)專項維修資金管理辦法、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格管理辦法、物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法，作為本條例的附件一并執(zhí)行。市政府可根據(jù)實際情況修訂上述附件并報本條例制定機關(guān)備案?！　〉谝话偃臈l（非特區(qū)范圍的適用）　　對于深圳市行政區(qū)域內(nèi)的非特區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動，可參照本條例執(zhí)行。　　第一百三十五條（本條例的實施日期以及原條例的廢止）　　本條例自 年 月 日起施行，1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。78 / 78