房地產(chǎn)行業(yè)某項目戶型面積與銷售總價的論證-資料下載頁
2025-06-24 19:56本頁面
【正文】 稍高；二是這兩個項目均處于入市初期，尚未漲價；三是這兩個項目均未以聯(lián)排為主打，而且產(chǎn)品面積都不大（200㎡），也使得總價較低。此外，本案的位置優(yōu)勢強于順馳林溪，而產(chǎn)品優(yōu)勢強于三水青清，因此，本案的總價可適當高于上述兩個項目的總價范圍。主力總價及暢銷總價分析案名順馳林溪雅筑三水青清主力戶型雙拼250、346㎡獨棟267㎡暢銷戶型聯(lián)排200㎡、雙拼250㎡聯(lián)排193㎡、獨棟267㎡主力總價165萬、225萬200萬暢銷總價100萬、165萬95萬、200萬 主力戶型和暢銷戶型的比較最能看出一個項目的定位準確與否，如果二者之間出現(xiàn)差異，也會使主力總價和暢銷總價之間產(chǎn)生差異。以上兩個項目的暢銷總價均比主力總價稍低，因為小面積的聯(lián)排雖然不是主力戶型，但是卻比較暢銷，低總價的吸引始終如一。銷售狀況分析 順馳林溪：今年11月可正式開盤，目前處于內(nèi)部認購階段，據(jù)說一期認購率已經(jīng)接近一半?？蛻舳鄶?shù)為中關(guān)村、上地等位于北部的客群，做為第一居所居多，對項目最大的認同是戶型的合理、舒適、人性以及順馳的品牌效應(yīng)。三水青清：目前尚未開始認購，預(yù)計今年年底可正式銷售。以上兩個都是剛剛?cè)胧校袌鼍置嫔形创蜷_，其發(fā)展還有待觀察。（二）其他項目簡要分析案名均價（元/㎡）主力總價（萬元）暢銷總價（萬元）聯(lián)排類流星花園聯(lián)排5000獨棟6000125140125寬house聯(lián)排5000雙拼7000120120美樹假日40007272威尼斯花園155230萬/套194176平均130123獨棟類碧水莊園166009961162玫瑰園2423000萬/套10001000平均9981081 周邊聯(lián)排類項目的均價以5000元上下居多，主力總價平均值為130萬，而暢銷總價為123萬。其中美樹假日以低單價小戶型使其總價只有72萬元，而品質(zhì)較高、面積較大的威尼斯花園主力總價則接近于200萬，差額相當高。玫瑰園、碧水莊園等豪宅的價格自然奇高，一套價格動輒上千萬，其中碧水莊園的大戶型銷售狀況良好，于是出現(xiàn)了暢銷總價高于主力總價的情況。（三）結(jié)論由以上分析得出如下結(jié)論：178。 周邊競爭項目，特別是主要競爭個案的聯(lián)排產(chǎn)品價格多為5000元/㎡。178。 雙拼和獨棟的均價以60008000元為主。178。 各項目的暢銷總價往往會低于主力總價，100160萬是普遍的價格水準，而100萬和120萬則是暢銷總價的焦點。五、本案的總價建議根據(jù)以上對于周邊市場的分析和對本案戶型面積的定位，我們?nèi)匀徊扇 绊槕?yīng)市場主流的錯位”這一原則，將本案的總價定位于略低于市場平均水平這一標準上，以面積稍小、價格稍低、形態(tài)新穎、品質(zhì)不俗的產(chǎn)品進入市場，同時將主力總價鎖定市場的暢銷總價。總價范圍：90萬——150萬主力總價：100萬——130萬 根據(jù)總價和面積的建議可推算出本案的均價為55006000元左右，也基本符合市場的基本狀況。六、本案雙疊拼產(chǎn)品的競爭力營造（一）別墅感的營造本案雙疊拼產(chǎn)品，屬于類別墅，應(yīng)十分注重品質(zhì)感的營造，通過整體形象推廣、營銷等多種渠道將“第一居所的別墅”概念深入人心。打造尊貴、愜意、舒適的人居環(huán)境以及和諧的鄰里關(guān)系，倡導(dǎo)自我、自然、自由的生活態(tài)度。（二）稀缺產(chǎn)品概念的營造獨創(chuàng)雙疊拼產(chǎn)品，市場罕有，這是市場不斷細分和不斷發(fā)展的產(chǎn)物。這種產(chǎn)品不但可以實現(xiàn)戶戶三面采光，保證良好的通風(fēng)條件，其雙疊拼的設(shè)計也使容積率可低于聯(lián)排別墅。而且每棟樓只有四戶人家，居住環(huán)境比聯(lián)排或疊拼更純粹，有利于形成和諧的鄰里關(guān)系。（三）高性價比特質(zhì)的營造質(zhì)優(yōu)價廉是最吸引消費者的因素之一，高品質(zhì)體現(xiàn)在項目運作的各個環(huán)節(jié)，如布局合理的戶型、賞心悅目的樓體立面、真才實料的建材、現(xiàn)代高效的樓宇配置、優(yōu)雅自然的社區(qū)環(huán)境、體貼到位的服務(wù)等等。在項目在前期宣傳時，應(yīng)竭力打造項目的種種高品質(zhì)感，使客戶形成較高的心理預(yù)期。隨后可以較低的價格進入市場，使消費者認為物有所值甚至物超所值。待市場形象穩(wěn)定，項目進程不斷跟進時，逐步拉升價格，低開高走。20 / 20
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