房地產(chǎn)行業(yè)某項(xiàng)目戶型面積與銷售總價(jià)的論證-資料下載頁(yè)
2025-06-24 19:56本頁(yè)面
【正文】 稍高；二是這兩個(gè)項(xiàng)目均處于入市初期，尚未漲價(jià)；三是這兩個(gè)項(xiàng)目均未以聯(lián)排為主打，而且產(chǎn)品面積都不大（200㎡），也使得總價(jià)較低。此外，本案的位置優(yōu)勢(shì)強(qiáng)于順馳林溪，而產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)強(qiáng)于三水青清，因此，本案的總價(jià)可適當(dāng)高于上述兩個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)范圍。主力總價(jià)及暢銷總價(jià)分析案名順馳林溪雅筑三水青清主力戶型雙拼250、346㎡獨(dú)棟267㎡暢銷戶型聯(lián)排200㎡、雙拼250㎡聯(lián)排193㎡、獨(dú)棟267㎡主力總價(jià)165萬(wàn)、225萬(wàn)200萬(wàn)暢銷總價(jià)100萬(wàn)、165萬(wàn)95萬(wàn)、200萬(wàn) 主力戶型和暢銷戶型的比較最能看出一個(gè)項(xiàng)目的定位準(zhǔn)確與否，如果二者之間出現(xiàn)差異，也會(huì)使主力總價(jià)和暢銷總價(jià)之間產(chǎn)生差異。以上兩個(gè)項(xiàng)目的暢銷總價(jià)均比主力總價(jià)稍低，因?yàn)樾∶娣e的聯(lián)排雖然不是主力戶型，但是卻比較暢銷，低總價(jià)的吸引始終如一。銷售狀況分析 順馳林溪：今年11月可正式開盤，目前處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，據(jù)說一期認(rèn)購(gòu)率已經(jīng)接近一半。客戶多數(shù)為中關(guān)村、上地等位于北部的客群，做為第一居所居多，對(duì)項(xiàng)目最大的認(rèn)同是戶型的合理、舒適、人性以及順馳的品牌效應(yīng)。三水青清：目前尚未開始認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)今年年底可正式銷售。以上兩個(gè)都是剛剛?cè)胧?，市?chǎng)局面尚未打開，其發(fā)展還有待觀察。（二）其他項(xiàng)目簡(jiǎn)要分析案名均價(jià)（元/㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）暢銷總價(jià)（萬(wàn)元）聯(lián)排類流星花園聯(lián)排5000獨(dú)棟6000125140125寬house聯(lián)排5000雙拼7000120120美樹假日40007272威尼斯花園155230萬(wàn)/套194176平均130123獨(dú)棟類碧水莊園166009961162玫瑰園2423000萬(wàn)/套10001000平均9981081 周邊聯(lián)排類項(xiàng)目的均價(jià)以5000元上下居多，主力總價(jià)平均值為130萬(wàn)，而暢銷總價(jià)為123萬(wàn)。其中美樹假日以低單價(jià)小戶型使其總價(jià)只有72萬(wàn)元，而品質(zhì)較高、面積較大的威尼斯花園主力總價(jià)則接近于200萬(wàn)，差額相當(dāng)高。玫瑰園、碧水莊園等豪宅的價(jià)格自然奇高，一套價(jià)格動(dòng)輒上千萬(wàn)，其中碧水莊園的大戶型銷售狀況良好，于是出現(xiàn)了暢銷總價(jià)高于主力總價(jià)的情況。（三）結(jié)論由以上分析得出如下結(jié)論：178。 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，特別是主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格多為5000元/㎡。178。 雙拼和獨(dú)棟的均價(jià)以60008000元為主。178。 各項(xiàng)目的暢銷總價(jià)往往會(huì)低于主力總價(jià)，100160萬(wàn)是普遍的價(jià)格水準(zhǔn)，而100萬(wàn)和120萬(wàn)則是暢銷總價(jià)的焦點(diǎn)。五、本案的總價(jià)建議根據(jù)以上對(duì)于周邊市場(chǎng)的分析和對(duì)本案戶型面積的定位，我們?nèi)匀徊扇 绊槕?yīng)市場(chǎng)主流的錯(cuò)位”這一原則，將本案的總價(jià)定位于略低于市場(chǎng)平均水平這一標(biāo)準(zhǔn)上，以面積稍小、價(jià)格稍低、形態(tài)新穎、品質(zhì)不俗的產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，同時(shí)將主力總價(jià)鎖定市場(chǎng)的暢銷總價(jià)。總價(jià)范圍：90萬(wàn)——150萬(wàn)主力總價(jià)：100萬(wàn)——130萬(wàn) 根據(jù)總價(jià)和面積的建議可推算出本案的均價(jià)為55006000元左右，也基本符合市場(chǎng)的基本狀況。六、本案雙疊拼產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造（一）別墅感的營(yíng)造本案雙疊拼產(chǎn)品，屬于類別墅，應(yīng)十分注重品質(zhì)感的營(yíng)造，通過整體形象推廣、營(yíng)銷等多種渠道將“第一居所的別墅”概念深入人心。打造尊貴、愜意、舒適的人居環(huán)境以及和諧的鄰里關(guān)系，倡導(dǎo)自我、自然、自由的生活態(tài)度。（二）稀缺產(chǎn)品概念的營(yíng)造獨(dú)創(chuàng)雙疊拼產(chǎn)品，市場(chǎng)罕有，這是市場(chǎng)不斷細(xì)分和不斷發(fā)展的產(chǎn)物。這種產(chǎn)品不但可以實(shí)現(xiàn)戶戶三面采光，保證良好的通風(fēng)條件，其雙疊拼的設(shè)計(jì)也使容積率可低于聯(lián)排別墅。而且每棟樓只有四戶人家，居住環(huán)境比聯(lián)排或疊拼更純粹，有利于形成和諧的鄰里關(guān)系。（三）高性價(jià)比特質(zhì)的營(yíng)造質(zhì)優(yōu)價(jià)廉是最吸引消費(fèi)者的因素之一，高品質(zhì)體現(xiàn)在項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)，如布局合理的戶型、賞心悅目的樓體立面、真才實(shí)料的建材、現(xiàn)代高效的樓宇配置、優(yōu)雅自然的社區(qū)環(huán)境、體貼到位的服務(wù)等等。在項(xiàng)目在前期宣傳時(shí)，應(yīng)竭力打造項(xiàng)目的種種高品質(zhì)感，使客戶形成較高的心理預(yù)期。隨后可以較低的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，使消費(fèi)者認(rèn)為物有所值甚至物超所值。待市場(chǎng)形象穩(wěn)定，項(xiàng)目進(jìn)程不斷跟進(jìn)時(shí)，逐步拉升價(jià)格，低開高走。20 / 20
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