房地產(chǎn)行業(yè)某項目戶型面積與銷售總價的論證-全文預覽
【正文】 寬house、美樹假日、威尼斯花園在內(nèi)的以聯(lián)排為主的別墅項目，面積多在220－300㎡，主力戶型則以250㎡上下居多，暢銷戶型多數(shù)是戶型中最小的。暢銷戶型為聯(lián)排193㎡和獨棟267㎡，也是不同產(chǎn)品類別中最小的。這樣的銷售面積相對比較小，大大降低了總價。雖然面積的范圍很廣，但我們可以看到本案的雙拼非常明顯的分為250㎡和350㎡兩個檔次，可分別滿足經(jīng)濟型和豪華型兩種客戶的不同需要，而并非漫天撒網(wǎng)，無間斷的涉及到各種面積。二、周邊主要競爭個案戶型面積及戶型比例分析根據(jù)區(qū)域競爭關(guān)系、產(chǎn)品類別、入市時間等競爭因素，我們將順馳林溪雅筑、三水青清列為本案的主要競爭對手，進行詳細分析；對其他項目（如：流星花園、寬house、美樹假日等）進行簡要分析。因此我們可以說，疊拼別墅并非市場主流產(chǎn)品。疊拼的容積率在別墅產(chǎn)品中相對較高，雖然不能達到TOWNHOUSE“有天有地”的要求，但總能實現(xiàn)“有天或有地”的夢想。（4）珠江國際城的疊拼別墅，突破了“上有露臺下有庭園”的傳統(tǒng)模式，不但通過外掛樓梯使兩戶有各自的出入口，更使上面一戶也有自家的庭園。（2）卡爾生活館獨創(chuàng)“T”字型和“十”字型聯(lián)排別墅，將建筑形態(tài)由“1”變?yōu)椤耙弧薄Ｔ诮紖^(qū)這樣的邊緣地區(qū)，地段較好，地形開闊，為TOWNHOUSE的存在創(chuàng)造了良好的條件。（三）聯(lián)排別墅 TOWNHOSE火之有理2001年，TOWNHOSE涌現(xiàn)京城，并且似乎在一夜之間就迅速占領(lǐng)了市場，TOWNHOSE緣何如此火爆呢？（1） 契合中產(chǎn)階級心理：聯(lián)排別墅以其低密度、有天有地、帶田園色彩的新穎生活方式及低總價的突出特點吸引了社會的支柱支柱人群，他們生活壓力大、需要個性空間來放松，而目前100～150萬之間間的TOWNHOUSE，無疑是最能滿足他們需求的性價比最好的住宅形態(tài)。 從開發(fā)利益看：獨棟雖然容積率低，但是有高昂的售價做保證；聯(lián)排雖然單價低，但是出面積。但它始終不是市場主流產(chǎn)品，主要原因如下：從消費者心態(tài)看：雙拼比不上獨棟的奢華，也比不上聯(lián)排的經(jīng)濟，因此，如果在獨棟社區(qū)中加入部分雙拼，可滿足一些經(jīng)濟實力不十分雄厚客群住在高尚社區(qū)的心理需求；而在聯(lián)排社區(qū)中加入一些雙拼，不僅可以提升社區(qū)的品質(zhì)感，也會使雙拼客群產(chǎn)生榮耀感和優(yōu)越感。目前在北京別墅市場上，雙拼這種產(chǎn)品的熱度遠遠不及TOWNHOUSE，甚至也趕不上疊拼。178。小獨棟與獨棟的區(qū)別：178。產(chǎn)品變異：關(guān)鍵字：小獨棟雖然獨棟別墅始終以鮮明的特點吸引著金字塔尖的上層人物，但畢竟高昂的價格使它的受眾范圍非常有限。碧水莊園和萬萬樹這新老兩個獨棟別墅均可稱為別墅環(huán)境的典范：前者有將近30萬平米的湖面，而后者則以社區(qū)內(nèi)眾多成樹和精裝庭園著稱。（一）獨棟別墅 產(chǎn)品特點：關(guān)鍵字：奢華、榮耀獨棟別墅當之無愧是最純粹的別墅，因為其他類別的別墅可以說是獨棟別墅的衍生品；同時，它也是最奢華的別墅，因為它獨自占有一方天地的豪邁無人能及。下面我們將試圖對不同的別墅類別進行具體分析。于是，幾乎沒有哪個獨棟別墅項目不是在宣揚自己的環(huán)境。于是，上千米的庭園還不過癮，干脆直接賣地（亞瀾灣），以滿足主人對于領(lǐng)地的歸屬感。亦莊“親愛的VILLA”、翡翠城的“風景翠園”、依水莊園等都是其中的代表作。 功能：與大部分位于近郊或者遠郊做為第二、三居所的獨棟別墅相比，小獨棟多數(shù)交通方便、位置較好，適合作為第一居所。（二）雙拼別墅雙拼是介于獨棟和聯(lián)排之間的一種產(chǎn)品。此外，雙拼產(chǎn)品還打了市場政策的擦邊球，其規(guī)劃用途可以為住宅，而非必須是別墅。如果主打雙拼，不但需要出色的產(chǎn)品，更需要對于客群需求的精密分析和掌控，操作難度相對較大。從市場競爭角度看：小獨棟的出現(xiàn)是獨棟在降低門檻，而TOWNHOSE產(chǎn)品的全面升級則是聯(lián)排在以高性價比吸引眾人，兩者都會擠壓雙拼的客群空間，這將使競爭的程度更為激烈，競爭的形式也更為直接。（3） 符合城市發(fā)展進程：隨著北京城市發(fā)展向郊區(qū)化和衛(wèi)星城轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略方針的實施，郊區(qū)城市化及低密度住宅建設(shè)將被積極推進。經(jīng)過2002年的盤整期之后，有不少項目在產(chǎn)品方面開始大舉改進，以提升自身競爭力，有人稱之為二代TOWNHOUSE，如：（1）翡翠城ROLLHOUSE，將一字排開的TOWNHOUSE向內(nèi)繞，形成一個U字形組團，房子與房子獨立，院落與院落相連，即“聯(lián)院住宅”。（3）寬H
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