【正文】 才能使銷售一路暢旺。 ? 房子是為人服務的，房子是為家庭天倫生活服務的，而戶型分割的目的就是為人們提供一溫馨、親切、舒適的家居空間。舒適性就是從人體工程學和家居生活基本規(guī)律出發(fā)，決定戶型的開間、進深及面積。 房子越大則舒適度越高被不少人認為是理所當然，事實并非如此。以普通家庭的客廳為例，這里陳設的是沙發(fā)、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客、家人閑聚的空間，談話、看電視是這里的主要節(jié)目，太小讓人有壓抑感，過于空闊則又易于讓人有四邊不著、相互有隔閡的感覺。因此客廳的開間以 5米最小不應小于。同樣的道理，主臥、次臥、衛(wèi)生間、廚房等都有這樣從人居活動出發(fā)的辯證關系。 除人的視角、人的活動外，舒適性還應考慮利用率問題。如果一套房子中有部分面積既不能用于擺設家具電器、又無助于人的活動、亦不能增添藝術(shù)情趣，則只能增加購買費用、增加主婦打掃衛(wèi)生的時間與難度，舒適性自然也就大打折扣。 ?地域性是由于各地區(qū)人們生活習慣不同而對戶型面積有著不同的要求，其實是舒適性的延伸。這也是戶型設計中必須高度重視的問題。比如大連人大多認為二房二廳應該有個 90㎡ 甚至 100㎡ ，而在深圳，恐怕就很少有人能理解 90㎡ 以上的房子為什么不做成三房，為什么要如此浪費。多數(shù)深圳人眼里的三房應該在 105—115㎡ 之間，而大連人則顯然認為這樣的房子太小太逼仄。 四、上市產(chǎn)品 ——物業(yè)類型 不同的居室數(shù)量，不同的面積區(qū)間對應不同的消費人群，對戶型的需求是不一樣的，相應的敏感因素也會有所不同，這樣就表現(xiàn)出戶型核心競爭因素的不同，以下按居室數(shù)量及面積區(qū)間兩個標準逐一分析。 ? 一房 ? 兩房 ? 三房 ? 四房 ? 五房 ? 六房以上 兩房 ～ 90 ㎡ ～ 100 ㎡ 鄭州兩房主流面積32%38%15%12%3%100～90～80～70～60～50北京兩房主流面積47%34%14%4%1%1 0 0 ～9 0 . 19 0 ～8 0 . 18 0 ～7 0 . 17 0 ～6 0 . 16 0 ～5 0%%%%%%鄭州 % % % % %北京 % % % % %1 0 0 ～9 0 . 1 9 0 ～8 0 . 1 8 0 ～7 0 . 1 7 0 ～6 0 . 1 6 0 ～5 0通過對鄭州、北京 50～ 100 ㎡ 的兩房進行分析，發(fā)現(xiàn)兩房的主流面積區(qū)間為 80～ 100㎡ 。其中鄭州 ～90為主，北京 ～ 100為主。 ～ 90 ㎡ A. 功能配置 B. 功能空間 C. 布局 D. 流線 E. 空間層次 F. 附加 ?常用尺寸 ?平面 ?幾個概念 ?設計特色 起居 餐廳 主臥 次臥 廚房 衛(wèi)生間 玄關 交通 陽臺 總計 1619 68 1215 812 56 35 23 5774 起居室 主臥 餐廳 衛(wèi)生間 次臥 主要功能房間的常用面積參考（凈面積）（單位：㎡ ） 主要房間的開間尺寸參考數(shù)據(jù)（凈尺寸）（單位： m ） 中小戶型常用尺寸 中小戶型平面 布局精致簡潔，廚房與客廳功能結(jié)合，充分利用空間；寬大落地窗設計，光線充足。 露臺 多送面積，提高實用率，保證各間房的通風采光，盡量減少交通面積 中小戶型魅力條件 中小戶型幾大概念 Studio 小空間個性化辦公、居住 SOHO Small officeamp。Home office的縮寫，居住辦公 Loft 沒有內(nèi)墻隔斷的開放式平面布置的住宅 Solo 精準居住空間 Montage 以小戶型面積標準為基本設計單元，可按積 木式自由組合（即 α—room ） MORE Mobile Office Residential Edifice的縮寫，就是 移動、辦公、居住 Studio 小的，靈活的空間；工作室；一套小型公寓房間，一般是一個房間，外加浴室和小廚房 …… 在英文中的意思是工作室。概念要素包括：針對中小型服務企業(yè) ——“發(fā)展中企業(yè)”；相對于寫字樓面積更??；對地段要求較高、交通方便、周邊配套設施齊全；靈活小巧的空間設計；共享一流資源，包括共用律師、共用會計師、共用秘書、專業(yè)全程代辦公司注冊；商住兩用等。 SOHO 個性、自由、小型的、家庭的辦公室；購物、吃飯、辦公、健身于一體大行其道 SOHO（家庭辦公）一詞起源于 80年代的紐約，因藝術(shù)家云集而出名，那里風情獨特，有紐約最另類、最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來有日本人在建筑中引用了 SOHO這個詞，即是 “ Small Office Home Office”的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。 Loft 高大而開敞的空間，上下雙層的復式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動、透明、開放、藝術(shù) …… LOFT是同時支持商住兩用的樓型，所以主要消費群體包括個性上的和功能上的。作為功能上的考慮，一些比較需要空間高度的，比如電視臺演播廳、公司產(chǎn)品展示廳等；作為個性上的考慮，許多年輕人以及藝術(shù)家都是 LOFT的消費群體，甚至包括一些 IT企業(yè)。 Solo 簡單又不失精致，方便、舒適是最高標準 ,臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房 …… SOLO套房并不等同于普通的單身公寓，它是一種為年輕人生活模式精心設定的空間，在年輕置業(yè)者經(jīng)濟能力允許的范圍內(nèi)，最大限度地實現(xiàn)其居住的舒適和方便，從而解決了年輕人購房時所面對的矛盾，即總價與居住質(zhì)量的矛盾，因而自然會成為年輕人追捧的產(chǎn)品。 Montage 蒙太奇 (montage)最突出的特點是以小戶型面積標準為基本設計單元，可按積木式自由組合成各種中、大戶型，甚至是 1000平方米以上的超級戶型。其樓內(nèi)無承重墻，空間過渡沒有任何明梁、暗梁。 大空間平面（ free plan）模式，所有蒙太奇的戶型都是 活 的，客戶在購買時就可以按需訂做 …… N P V H I O R N N P H V * I * R N P V H I O R N N P H V * I * R MORE 。 “ MORE”概念，即讓住戶在購買居住區(qū)內(nèi)的物業(yè)之后，可以同時享用會所內(nèi)專設的移動商務中心服務，業(yè)主既可自住，又可享有獨立、專業(yè)的辦公空間， 有辦公室輕松正規(guī)的環(huán)境，也有住宅的私密空間，分區(qū)作息，居家、辦公互不干擾。 為在同一小區(qū)內(nèi)既擁有住宅，又享用商務便利的特殊階層，提供量比選擇，具 “ 商務家 ” 、 “ 投資家 ” 和 “ 生活家 ” 特質(zhì) 中小戶型設計特色 飄窗 入戶花園 錯層 自由組合空間 復合式廚房 步入式陽臺 四度公共空間 建筑風格 飄窗 窗未落地，不計入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設，也可以通過焦距調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價值 露臺 層高 6米的大露臺，不計建筑面積，為住戶提供更多活動空間的同時，又可形成立體綠化豐富立面造型 入戶花園 以入戶花園為特色，即改善了不規(guī)則平面對戶型的影響，又為戶內(nèi)外提供了一個過渡性空間，也適合匯刻、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了居民的生活內(nèi)容 個性多用間 多用間設計，使居室使用增添靈活性，提供多種實用可能，讀書、家務、健身、臨時居住 …… 可變的空間體現(xiàn)居住的個性 復合式廚房 廚房空間分開設置，功能動線完整合理，并可以較好的解決中國傳統(tǒng)烹飪中油煙對住宅其他生活空間的污染問題，是開敞部分的廚房空間更具實用性，同時通過櫥具、設備的裝飾功能，使其成為住宅空間內(nèi)一道亮麗的風景 自由組合空間 步入式陽臺 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽臺 步入式 景觀凸窗 步入式 陽臺 利用落地凸窗的特性，設置步入式陽臺，模糊的陽臺同房間區(qū)分，步入式陽臺的設置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式 錯層 偶數(shù)層 奇數(shù)層 B B C C 樓層結(jié)構(gòu)示意 提供一種空間上的變化，強調(diào)戶內(nèi)公共區(qū)域與私密空間的區(qū)分，提供給住戶一種更富趣味的居住情景，較受年輕消費者的歡迎 四度公共空間 樓層空間 —每層設計一個 30平米左右的公共空間，每七 層布置空中庭院 樓內(nèi)空間 —直線樓梯可以從 1層樓梯廳看到 7層露臺天空， 通過各樓層的公共空間吹拔，各層住戶有了 更多邂逅的機會 社區(qū)內(nèi) ——圍合的中庭或架空層泛會所為住戶的戶外交 流場所 社區(qū)外 ——周邊酒吧、茶苑、小畫廊等， 供社區(qū)內(nèi)外的朋友休閑娛樂 建筑風格 現(xiàn)代風格，線條簡潔、色彩明快，用連廊或設置空中庭院增強建筑的通透感， 戶型演變分析 1. 戶型簡史 2. 未來戶型走向 3. 戶型設計趨勢 4. 鄭州戶型演變 戶型簡史 ? 時間的流轉(zhuǎn)、社會經(jīng)濟的發(fā)展在不停地改變我們的生活狀態(tài)、生活觀念，也不斷地改變著我們的居住觀念我們對“戶型”的要求。 坐北向南，四四方方一個小院子，白天有太陽，夜晚有月光；老子住上房，東廂住兒女，西廂是灶堂柴房，后頭還有豬圈雞窩茅房；坡屋頂，大厚墻，院里是石榴紅棗，院外是榆柳相依。千百年來，這就是咱中國老百姓最理想的“戶型”，無論是平頭百姓還是縣官老爺，只有面積大小幾重幾進的區(qū)別，基本設計思路概無二致。 這樣的“戶型”自然是好 ——寬敞舒適，功能分區(qū)明確。但動輒占上畝把幾畝地，土地資料利用率太低，而且基本沒有衛(wèi)生間概念，不少人在床后隔著蚊帳就放個尿桶；窗戶小小的，大正午也有幾處黑角落。這樣的“戶型” 現(xiàn)在恐怕在農(nóng)村也不大受歡迎了。 ? 解放了，日子似乎是好過些了，不識時務的馬寅初老頭被打倒了，于是一天比一天多的人不斷涌上街頭要房住。國家機關、企事業(yè)單位一盤算，發(fā)現(xiàn)自己銀子實在太有限，那就湊合將就吧，大通道，筒子樓，小平房，公用廚房公共廁所，先整個遮風敝雨不能讓人睡大街上的地方再說。這樣的“戶型”，說什么也住著挺別扭不舒服，但那年月，還能怎么著，能分個一間半間就不錯了，感謝誰還來不及，誰想那么多。 轉(zhuǎn)眼是 80年代，改革開放了，經(jīng)濟真的好起來了，衣、食、行轉(zhuǎn)眼就都大有改善，琢磨起住房問題自然就順理成章。大伙很快就發(fā)現(xiàn)這大走道的筒子樓實在不是好 “戶型”，都渴望能弄個“成套房”。是啊，有個廳讓一家人團團吃飯、有兩三間房不用與成年子女擠在一起、有自家的廚房做好吃的不用擔心別人眼饞吃得艱苦一點別人也不會知道、有自家的廁所不用排隊再冷的冬天起來也無大礙、還有個小陽臺讓人種點花草晚上還可看到星星，這樣的日子可實在太美了！ ? 可很快人們又發(fā)現(xiàn)還是不對勁：廳里實在太小，放個大彩電看著刺眼，放在房里吧父母兒女來看又不方便；還有大沙發(fā)、茶幾、音響、金魚缸也無處安身；冰箱想放廚房，可廚房更?。幌匆聶C想就近水龍頭放在衛(wèi)生間可衛(wèi)生間也太逼仄；客人來了要往床上坐，一家人的生活裸露無遺。于是人們盼望能住上客廳、廚房、衛(wèi)生間都寬寬大大，臥室里干干凈凈的房子。 ? 這樣的房子還是有人不滿意：早上一起床，大家還是要搶著上廁所；辛苦一天晚上想好好泡個澡也不方便，廁所里總是潮濕陰森味兒不太好；廚房雖然大了但洗菜、切菜、炒菜也還是不順便；大熱的夏天廳里怎么也沒絲兒風？想看電視吧又怕吵著孩子的學習，不看電視吧晚上還真挺難受，有時夫妻倆想瘋狂一回也怕影響孩子父母 …… 很快，在最隱密處設有主人臥室的房子、有兩個以上衛(wèi)生間的房子、衛(wèi)生間能通風采光的房子、廚房連著小陽臺的房子、客廳（餐廳）兩頭都有大落地陽臺的房子都被設計出來了。 有單身漢也想要成套的房子，于是有了單身公寓。 有經(jīng)常來這里公干又住膩了酒店的人也想買房子，于是有了酒店式公寓。 有極想看山景海景園景的人，于是有了景觀戶型。 ? 90年代左右的房廳都是開敞式的，私密性很差，利用率低；而現(xiàn)在戶型則講究動靜分離、干濕分離。當然，戶型設計千變?nèi)f化，不同區(qū)域的戶型是不一樣的，北方、南方、東部、西部，不同的人種對戶型的要求也不完全一樣。