【正文】 至買賣正式遞件前這段時(shí)間，將房屋轉(zhuǎn)售第三方；4． 客戶應(yīng)避免全權(quán)委托包括中介公司在內(nèi)的其他人，全權(quán)代理出售/購(gòu)買房屋的事宜。因?yàn)槭芪腥丝赡軙?huì)利用顧客的信任，利用顧客的授權(quán)，損害顧客的利益；5． 客戶除支付中介傭金外，無(wú)須支付如睇樓費(fèi)、飲茶費(fèi)等額外費(fèi)用；但睇樓、交易過(guò)程由顧客引起的費(fèi)用例如交通費(fèi)等由顧客自行支付；6． 客戶應(yīng)尊重中介公司和從業(yè)人員的勞動(dòng)，為其提供的服務(wù)支付相應(yīng)費(fèi)用；7． 客戶不應(yīng)私下或通過(guò)其他中介公司與原中介公司介紹的客戶接觸，以圖自行交易，避免支付傭金；8． 對(duì)中介公司所提供的房屋資料保密。四、 我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的前景展望作為一個(gè)新生的行業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，其主要的趨?dòng)因素來(lái)自于兩個(gè)方面：一是其所依立的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展；二是行業(yè)本身的進(jìn)一步生長(zhǎng)成熟。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)向好將創(chuàng)造巨大的市場(chǎng)空間自從1998年國(guó)家實(shí)行住房商品化改革之后，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了黃金十年，從1997年至2008年全國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)了近六倍，年均增長(zhǎng)率達(dá)到21%，商品房?jī)r(jià)格也有較快的增長(zhǎng)。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)在全國(guó)各地也火熱進(jìn)行，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的18%，為08年GDP的十分之一，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位日益得到加強(qiáng)。雖然08年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了巨大調(diào)整，市場(chǎng)呈量縮價(jià)跌之態(tài)勢(shì)，但09年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，各類行業(yè)指標(biāo)強(qiáng)勁復(fù)蘇，仍不改長(zhǎng)期向好的態(tài)勢(shì)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)向好的基本因素也沒(méi)有改變?；疽蛩刂皇歉咚僭鲩L(zhǎng)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)。改革開(kāi)放以來(lái)，%,大大高于全球增速，也高于其它新興市場(chǎng)國(guó)家。1990至2008年，%，這一增長(zhǎng)每年給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨量的有效需求，此外，經(jīng)濟(jì)繁榮也來(lái)了商業(yè)地產(chǎn)供求兩旺。受08年金融危機(jī)的影響，我國(guó)GDP一度出現(xiàn)快速下滑，但目前已經(jīng)止穩(wěn)回升，同時(shí)世界銀行預(yù)測(cè)中國(guó)將成為全球最早復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)體。據(jù)有關(guān)研究表明，當(dāng)人均GDP在30004000美元時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將快速增長(zhǎng)，08年我國(guó)人均GDP為剛好超過(guò)3000美元，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)快速發(fā)展。基本因素之二是加速中的城市化進(jìn)程城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)行業(yè)的引擎之二。根據(jù)納瑟姆的“城市化曲線”，當(dāng)城市化率處于30%70%時(shí)，城鎮(zhèn)人口迅速增加，城市化進(jìn)程加速，到2008年我國(guó)城市化只有45%，處于城市化中期，發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率普遍在80%左右，世界平均水平也達(dá)到50%，我國(guó)仍然有較大增長(zhǎng)空間。此外，與同等發(fā)展程度國(guó)家相比，我國(guó)的城市化進(jìn)程相對(duì)滯后。隨著國(guó)家政策方針的支持及制度阻障的革除，未來(lái)我國(guó)城市化進(jìn)程有可能會(huì)變得更加順暢。按近十年的城市化速度，未來(lái)我國(guó)將每年新增城市人口12千萬(wàn)，07年我國(guó)的城市人均居住面積為27平方米，按此計(jì)算，未來(lái)每年的新增商品房需求至少在3億平左右。2008年全國(guó)商品房代理銷售比例為47%，房地產(chǎn)中介服務(wù)的代理銷售業(yè)務(wù)無(wú)疑將擁有一個(gè)巨大市場(chǎng)。同時(shí)龐大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模也給房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)帶來(lái)持續(xù)拓展的機(jī)會(huì)。另外，由此帶來(lái)的存量房的增加以及人們對(duì)房屋交易的需求將使得二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)得到長(zhǎng)足的發(fā)展。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的自身發(fā)展將進(jìn)一步拓展已有的市場(chǎng)空間房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的成熟將為自身帶來(lái)更大的市場(chǎng)空間，其成熟表現(xiàn)為行業(yè)專業(yè)化程度逐步深化，發(fā)展模式日益成熟，行業(yè)價(jià)值的逐步顯現(xiàn)，行業(yè)地位日漸提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在發(fā)展初期往往采取全職能、整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈滲透的經(jīng)營(yíng)模式，自行包攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的整個(gè)環(huán)節(jié)，但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度加劇以及房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化提升，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)參與的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)越來(lái)越多，由銷售環(huán)節(jié)向上拓展到調(diào)研、設(shè)計(jì)、企劃等環(huán)節(jié)，形成了目前所謂的全程代理概念，向下端則拓展到物業(yè)管理、存量房交易等環(huán)節(jié)。同時(shí)，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的發(fā)展模式也在逐步完善與成熟。易居中國(guó)服務(wù)內(nèi)容涵蓋住宅消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈的諸多領(lǐng)域，世聯(lián)地產(chǎn)則形成了“咨詢+實(shí)施“的獨(dú)特業(yè)務(wù)模式。隨著市場(chǎng)專業(yè)化程度的不斷提高，主流開(kāi)發(fā)商紛紛將非核心業(yè)務(wù)外包，萬(wàn)科、保利、恒大等開(kāi)發(fā)商的樓盤幾乎全部均由房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)代理銷售。08年策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額超過(guò)7000億元，%，而05年此比例不到20%。另外，全國(guó)商品房代理銷售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。除了代理銷售業(yè)務(wù)，08年的房地產(chǎn)市場(chǎng)重大調(diào)整使得行業(yè)的顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的策劃收入增長(zhǎng)率同比達(dá)到了56%。雖然我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在近幾年取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，但與國(guó)外成熟市場(chǎng)相比仍有巨大的差距。如美國(guó)，大約85%的物業(yè)交易是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)完成的，而即使在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展時(shí)間早、市場(chǎng)化程度高，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角和長(zhǎng)三角地區(qū)，由中介代理的新增商品房的市場(chǎng)份額也才剛剛達(dá)到50%；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展相對(duì)不成熟的其他區(qū)域，由中介代理的新增商品房的市場(chǎng)份額約10%30%，由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)未來(lái)業(yè)務(wù)具有廣闊的空間。五、 房地產(chǎn)中介服務(wù)小常識(shí)1． 房地產(chǎn)中介公司是中間人而非代理人在二手市場(chǎng)中，業(yè)主有自由選擇不同中介公司作一盤多放，租客/買家也有自由同時(shí)在幾家中介公司物色物業(yè)。中介公司與顧客簽署的書面委托書，只是確認(rèn)顧客欲透過(guò)中介公司購(gòu)買或出售物業(yè)的愿望，所以中介公司處于買賣雙方的對(duì)折點(diǎn)上，基本上只扮演中間人的角色，主要的功能是積極配對(duì)及撮合雙方交易，并從雙方處收取傭金，而非真正的代理人。經(jīng)紀(jì)只能盡量公正，而不是維護(hù)其中一方的利益。2． 市場(chǎng)在不斷變動(dòng)，成交后價(jià)錢亦會(huì)增加或減少中介公司承諾會(huì)把手頭上最便宜的物業(yè)介紹給顧客，亦會(huì)把出價(jià)最高的顧客介紹給賣方。但不能保證成交后價(jià)格不再增加或減少。價(jià)錢的合理性只存在于成交的一剎那。顧客不能期望中介公司為其促成的價(jià)錢永遠(yuǎn)是市場(chǎng)上最好的。3． 中介公司不炒樓，但市場(chǎng)上有炒家中介公司本身及從業(yè)人員在提供中介服務(wù)過(guò)程中，不得參與炒賣活動(dòng)，但難保買家會(huì)在簽署臨時(shí)買賣合同后至交易遞件前的這段時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)售。4． 廣告只屬邀盤而非實(shí)盤由于大多數(shù)業(yè)主有可能一盤多放，顧客看到廣告時(shí)，房屋是否己被其他中介公司成交或者賣方是否已經(jīng)改動(dòng)價(jià)格等情況，需再聯(lián)絡(luò)賣方了解情況。未簽合約前，業(yè)主多不肯對(duì)出售的條件做出堅(jiān)實(shí)的承諾，通過(guò)經(jīng)紀(jì)發(fā)出的信息僅屬于房源發(fā)放及邀約，即邀請(qǐng)顧客出價(jià)，然后去和賣方洽商。廣告上所示的價(jià)錢，只是經(jīng)紀(jì)提議的談判起點(diǎn)，并非業(yè)主的承諾。5． 業(yè)主會(huì)反價(jià)，買家亦會(huì)反悔在談判中買賣雙方的口頭承諾，都不宜作準(zhǔn)，雙方可能只是在測(cè)試對(duì)方底價(jià)。經(jīng)紀(jì)所作的只是在雙方的底價(jià)符合時(shí)，落實(shí)雙方簽約，把協(xié)議確定下來(lái)。簽訂《房屋租賃/買賣合同》前，出現(xiàn)賣方反價(jià)或買方反悔的情況絕不出奇。因此不可能要求經(jīng)紀(jì)在這談判過(guò)程中．對(duì)買賣雙方的反悔情況負(fù)全責(zé)。6． 臨時(shí)合約的功用及局限房地產(chǎn)市道變化迅速，要是不簽署臨時(shí)合約，等買賣雙方辦妥測(cè)繪、銀行按揭申請(qǐng)、相關(guān)文件資料準(zhǔn)備等手續(xù)后才簽署正式合約，很多時(shí)其中一方己改變初衷，以至無(wú)法交易。故在雙方達(dá)成協(xié)議的一剎那，把協(xié)議的內(nèi)容以文字記錄下來(lái)非常有必要。但此時(shí)產(chǎn)權(quán)資料是否清晰、按揭是否可申請(qǐng)、貸款額是多少、房改單位是否同意出售等，種種情況尚未可知，要把臨時(shí)合約訂成一份必賣必買的合約也不實(shí)際。所以中介公司用的臨時(shí)合約是一份有限權(quán)責(zé)的合約。買方只要放棄臨時(shí)定金，賠償經(jīng)紀(jì)損失（該項(xiàng)交易經(jīng)紀(jì)可收得的總傭金），就可以不再履行買賣合約。賣方亦可在雙倍退還定金，賠償經(jīng)紀(jì)總損失之后，退出買賣。這樣雙方的權(quán)責(zé)相等，可算相當(dāng)公平。雙方如不想交易告吹，可增加臨時(shí)定金的數(shù)量，但這樣風(fēng)險(xiǎn)亦隨即增加。臨時(shí)定金怎樣才算合理，應(yīng)由買賣雙方自行協(xié)議，通常臨時(shí)定金都在壹萬(wàn)元以上。7． 經(jīng)紀(jì)非萬(wàn)能，社會(huì)有分工房地產(chǎn)交易涉及的知識(shí)面非常廣泛，包括法律、測(cè)量、估價(jià)、城市規(guī)劃、建筑及財(cái)務(wù)等。經(jīng)紀(jì)對(duì)這些方面的知識(shí)都應(yīng)略有所知，但卻決非專家。經(jīng)紀(jì)提供的意見(jiàn)只宜作參考，不宜作最終決定依據(jù)。如有需要，應(yīng)找有關(guān)的專業(yè)人士，如律師、估價(jià)師、城市規(guī)劃師、建筑師或會(huì)計(jì)師等提供專業(yè)意見(jiàn)。8． 中介公司只介紹，不指定為方便顧客，中介公司的員工或會(huì)向顧客提供一些銀行、律師以至裝修公司等的名單以備顧客參考。但中介公司不得指定顧客非選擇名單內(nèi)的公司不可。顧客完全有權(quán)自己決定，需要哪類服務(wù)及雇用哪間公司。9． 盡力做到三方簽約，確保買賣雙方清晰成交價(jià)格中介公司決不蓄意隱瞞交易過(guò)程中任何與買賣雙方自身利益相關(guān)的情況，力求做到三方簽約，公平公正，確保買賣雙方清晰成交價(jià)格。六、 大中型城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)商品房是一種特殊的商品，具有價(jià)格昂貴、交易過(guò)程復(fù)雜、服務(wù)周期長(zhǎng)等特征，而且二手房交易完成后還有大量的事務(wù)及咨詢事宜需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司處理，例如銀行按揭初審、購(gòu)房入戶、修改合同、修改圖紙、改變裝修、改變付款方式、延期交款、提前收樓、延簽合同、申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓、違規(guī)索賠等等，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的作用不僅僅是簡(jiǎn)單的牽線搭橋終結(jié)服務(wù)。隨著商品房市場(chǎng)的快速發(fā)展，二手房市場(chǎng)也已經(jīng)邁入活躍期，市場(chǎng)供需二旺，梯級(jí)消費(fèi)、二次置業(yè)的觀念成為大眾的首選。一些品牌中介公司為了占有更多的市場(chǎng)份額，不斷推出各項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)和創(chuàng)新措施。1. 尋求服務(wù)創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司本身屬于服務(wù)咨詢行業(yè)，許多房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上成功創(chuàng)造了質(zhì)素高、服務(wù)優(yōu)、信譽(yù)好的企業(yè)品牌，逐步摸索出了一套集售房、工程咨詢、圖紙修改、法律咨詢、個(gè)人理財(cái)、投資顧問(wèn)于一體的全方位的服務(wù)方式，這些創(chuàng)新方式主要有：1． “房屋銀行”2． 與評(píng)估機(jī)構(gòu)聯(lián)合拓展新業(yè)務(wù)3． 二手房交易實(shí)行產(chǎn)權(quán)確認(rèn)制度和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)保險(xiǎn)制度4． 采用以經(jīng)紀(jì)人為主、文員為輔的運(yùn)營(yíng)模式2. 拓展新型租后服務(wù)和售后服務(wù)1． 推出“毛坯房包租”業(yè)務(wù)2． 推出轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)3. 突破單一的住宅代理租售模式，積極拓展上游業(yè)務(wù)鏈條1． 參與尾盤銷售2． 參與抵債房銷售3． 代理整個(gè)高端酒店、休閑等主題項(xiàng)目的租賃和銷售4． 二手房置業(yè)公司和房地產(chǎn)公司互動(dòng)5． 向工業(yè)廠房、公寓、寫字樓、商場(chǎng)、網(wǎng)點(diǎn)（店鋪）等多種物業(yè)拓展4. 店面選址的創(chuàng)新1． 店面開(kāi)進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)超市2． 店面開(kāi)進(jìn)社區(qū)5. 打造誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新1． 實(shí)行“先行賠付”制度2． 推出律師全程服務(wù)3． 引入銀行擔(dān)保制，推出“履約保函業(yè)務(wù)”6. 加盟連鎖店方興未艾1． 加盟品牌連鎖店2． 建立內(nèi)部信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)資源共享第五篇 相關(guān)資訊一、 房地產(chǎn)中介服務(wù)政策與法規(guī)1． 《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》2． 《上海市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法》3． 《上海市房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)公司資質(zhì)管理暫行辦法》4． 《中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》5． 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》二、 房地產(chǎn)中介服務(wù)資訊媒體