【正文】 415045世茂海濱新城奉賢區(qū)郊環(huán)以外海灣板塊258484龍湖滟瀾山藝墅青浦區(qū)外郊環(huán)間趙巷板塊4419143金橋瑞仕花園浦東新區(qū)中外環(huán)間金橋板塊10266555．辦公樓市場辦公產品稍有回暖跡象國內經濟的回暖，特別是國企、房地產、金融及相關服務類企業(yè)的經營情況好轉日趨明顯，辦公市場終于在本月出現(xiàn)回暖跡象。據(jù)我司統(tǒng)計，環(huán)比大增30%，成交量主要集中在浦東、虹口和楊浦。其中陸家嘴的中融碧玉藍天大廈和北外灘的上海港國際客運中心兩個甲級寫字樓分別銷售了整個層面，包攬當月銷量冠、亞軍，并且成交均價都接近5萬元。受此影響，本月辦公產品的成交均價大幅攀升至24408元，環(huán)比大漲6000多元米。在7月供應量驟增之后，8月辦公產品供應量明顯減少。供應量主要集中在楊浦、松江、南匯和盧灣4個區(qū)。其中五角場板塊的創(chuàng)智天地坊供應量最大，于8月31日推出218套辦公樓。附1：8月份供應量前五位之辦公產品8月份供應量前五位之辦公產品樓盤名稱區(qū)縣環(huán)線板塊套數(shù)面積㎡創(chuàng)智天地坊楊浦區(qū)中外環(huán)間五角場板塊21828280綠地松江商務廣場松江區(qū)外郊環(huán)間松江中部板塊17125770綠地峰匯商務廣場南匯區(qū)外郊環(huán)間惠南板塊39620663綠地浦暉國際中心盧灣區(qū)中外環(huán)間打浦橋板塊9818846大衛(wèi)國際大廈嘉定區(qū)外郊環(huán)間嘉定主城區(qū)19516397附2：8月份成交量前五位之辦公產品8月份成交量前五位之辦公產品樓盤名稱區(qū)縣環(huán)線板塊套數(shù)面積㎡均價元/㎡中融碧玉藍天大廈浦東新區(qū)內環(huán)以內陸家嘴濱江板塊101982949706上海港國際客運中心虹口區(qū)內環(huán)以內北外灘板塊111519059501海上碩和城楊浦區(qū)中內環(huán)間黃興板塊70126179571綠地峰匯商務廣場南匯區(qū)外郊環(huán)間惠南板塊237125869510萬泰大廈靜安區(qū)內環(huán)以內南京西路板塊94903349746．商業(yè)市場供應量創(chuàng)近7個月以來的新高近來，本市商業(yè)產品成交量穩(wěn)定，連續(xù)4個月保持在18萬平方米左右。商業(yè)成交項目分布較零散，以松江、寶山和金山居多。其中寶山大場板塊的大華梧桐城邦成交量最高，該案于8月22日集中簽約了14套整層店鋪。但它的成交均價僅9014元，因此，內部轉讓的可能性非常大。從新增供應量來看，環(huán)比上月增加了2成多，創(chuàng)下今年以來的供應新高。供應量主要集中在南匯、松江和浦東三個區(qū)，占供應總量的8成多。其中松江新城東區(qū)板塊的鹿都國際商業(yè)廣場和南匯惠南板塊的上海兩港裝飾材料城2個樓盤供應量最大。受此影響，商業(yè)可售余量再次升高至595萬平方米，去化壓力大增。附1：8月份供應量前五位之商業(yè)產品8月份供應量前五位之商業(yè)產品樓盤名稱區(qū)縣環(huán)線板塊套數(shù)面積㎡鹿都國際商業(yè)廣場松江區(qū)外郊環(huán)間松江新城東區(qū)29157239上海兩港裝飾材料城南匯區(qū)外郊環(huán)間惠南板塊149957228世和商務中心浦東新區(qū)中外環(huán)間張江板塊13327620粵亮灣景苑南匯區(qū)外郊環(huán)間周康板塊15416166大衛(wèi)國際大廈嘉定區(qū)外郊環(huán)間嘉定主城區(qū)76532附2：8月份成交量前五位之商業(yè)產品8月份成交量前五位之商業(yè)產品樓盤名稱區(qū)縣環(huán)線板塊套數(shù)面積㎡均價元/㎡大華河畔華城寶山區(qū)中外環(huán)間大場板塊14179589014月亮河碧園松江區(qū)外郊環(huán)間松江新城西區(qū)板塊38146637197金山世紀城金山區(qū)郊環(huán)以外金山新城板塊128619010113愛廬世紀新苑閔行區(qū)外郊環(huán)間顓橋板塊2951976735上海新紀元國際廣場楊浦區(qū)中外環(huán)間五角場板塊444765135547．廠房市場低供應，成交依然不俗。，占成交總量的91%；。閘北大寧板塊的東方環(huán)球企業(yè)園成交最好，共簽約了6幢類辦公樓，總面積為8770平方米，均價14645元/平方米。在連續(xù)兩個月沒有新增供應量后，本月也僅推出僅一套位于徐匯漕河涇的754平方米類辦公。8月份成交量前五位之廠房產品樓盤名稱區(qū)縣環(huán)線板塊用途套數(shù)面積 ㎡均價 元/㎡東方環(huán)球企業(yè)園閘北區(qū)中內環(huán)間大寧板塊類辦公6877014645漕河涇開發(fā)區(qū)徐匯區(qū)中外環(huán)間田林板塊類辦公6580611824名企公館產業(yè)創(chuàng)新總部園松江區(qū)外郊環(huán)間新橋板塊類辦公451654556田林路388號徐匯區(qū)中外環(huán)間田林板塊類辦公34459115080浦慶國際機電數(shù)碼園浦東新區(qū)外郊環(huán)間唐鎮(zhèn)板塊廠房342834761【市場展望】面對本月樓市量跌價升的局面，接下來的樓市是繼續(xù)向下走還是能保持現(xiàn)有的銷售速度呢？討論銷售能否持續(xù)對于今天的市場來說無非看中4點，貨幣政策、開發(fā)商資金狀況、新增供應與企業(yè)理性。7月新增貸款大幅下滑，引發(fā)8月預測數(shù)據(jù)繼續(xù)悲觀的猜測，剛剛公布的工、農、中、建四大國有商業(yè)銀行新增人民幣貸款約1600億元，以四大銀行市場占比45%估算，此數(shù)據(jù)超出市場此前悲觀預期的3200億元，引發(fā)上周四股市大漲。但在可見的金融收緊可能下，多家房企各種渠道尋求資金。截至7月份，房企今年通過公開資本市場完成融資352億元，另有304億元的融資方案也已通過證監(jiān)會批準；銀行授信方面，房企發(fā)放的銀行授信總額逾1800億元。多數(shù)房企可謂不差錢。其中，萬科近日再次公開增發(fā)112億，加上此前保利、招商、金地的非公開發(fā)行，四家地產公司募集資金已逾280億元?；叵?7年萬科在政策收緊前的百億融資，或許萬科的增發(fā)預示了未來銀行收緊信貸的苦日子即將來臨，因此暫時不差錢不等于未來幾年不差錢。雖然不差錢，量跌價升的局面讓開發(fā)商再度對市場謹慎，7月本已環(huán)比增加的新開工面積再度回落，新開工面積增幅與銷售面積的差距進一步拉大。這也滋生了對開發(fā)商捂盤惜售的質疑，國土資源部近期充分表達了政府從重治理開發(fā)商囤地現(xiàn)象的決心。繼8月24日明確表態(tài)要求加強監(jiān)管之后，國土資源部網站9月1日正式公布《國土資源部關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》。但從2季度土地成交30%的溢價幅度來看，是遠低于07年3季度110%，房企在拿地上已經趨向理性，土地成本不會大幅提升，新開工面積即使未來增長也不會影響到公司資金壓力。面對較以往更理性的房企，我們認為，只要貨幣政策變化不大，銷售將具有持續(xù)性，行業(yè)的調整可以說已經到位。重要說明：本報告所有數(shù)據(jù)皆來自于上海同策房產咨詢股份有限公司統(tǒng)計結果。同策公司對其準確性概不負任何法律責任。請閣下注意市場分析并不反映個別情況。樓盤信息僅供閣下參考，非最終確認數(shù)據(jù)，請以各銷售現(xiàn)場所提供信息為準。閣下可通過同策公司各銷售現(xiàn)場或登錄 索取有關研究報告。閣下亦可向同策公司研發(fā)部門索取有關的其它信息。本報告所指公寓不包括動遷、配套公寓。未經同策公司書面同意，不得商業(yè)利用、復印或轉發(fā)本報告任何部分。31 /