有關(guān)對(duì)商有關(guān)對(duì)商品房銷售面積差異糾紛處理的探討的應(yīng)用-資料下載頁
2025-06-24 02:50本頁面
【正文】 房屋，否則就必須承擔(dān)違約責(zé)任。就算是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，且原、被告只對(duì)套內(nèi)實(shí)測面積與預(yù)售套內(nèi)面積發(fā)生差異這一種情形下的處理方法進(jìn)行了約定，但該約定并不代表被告可以對(duì)房屋出現(xiàn)的其他面積差異情形（如分?jǐn)偟墓灿忻娣e或建筑面積的差異）完全免責(zé)，否則，被告便可隨意控制原告分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的大小，即使原告實(shí)際分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e與合同中約定的面積相距甚遠(yuǎn)，甚至根本不存在，被告也無須為此承擔(dān)任何責(zé)任。這種理解不僅使得合同約定的共有建筑面積意義全失，也顯然有悖于合同的原意和公平原則。另外，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房價(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用實(shí)際是計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)的，購房者并非無償獲得共有建筑面積。也就是說，原告在購買訴爭房時(shí)，已經(jīng)就分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e付出了相應(yīng)的價(jià)款，只不過這部分價(jià)款是暗含在套內(nèi)建筑面積的價(jià)格之中，而現(xiàn)在該部分面積發(fā)生差異，從而導(dǎo)致了訴爭房實(shí)際的建筑面積比約定的建筑面積大幅減小，根據(jù)我國民法的公平原則，被告應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任，向原告退還多收的價(jià)款。此外，《示范文本》設(shè)計(jì)技術(shù)上的漏洞也必須加以彌補(bǔ)，比如對(duì)合同涉及的專業(yè)術(shù)語進(jìn)行必要的解釋，規(guī)范協(xié)調(diào)各地合理地適用《示范文本》，以及避免將法律已有明確規(guī)定的事項(xiàng)留作空白等等，盡量防止不良開發(fā)商利用合同漏洞侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。（四）取消多種計(jì)價(jià)方式并行的商品房計(jì)價(jià)制度，原則上適用單一的計(jì)價(jià)方式法定的三種商品房計(jì)價(jià)方式各有利弊，設(shè)定不同的計(jì)價(jià)方式只是為了方便當(dāng)事人根據(jù)自身不同的需要來進(jìn)行選擇，使用任何一種計(jì)價(jià)方式，最終計(jì)算出來的房屋總價(jià)值應(yīng)當(dāng)是一致的。因?yàn)榉课莸膬r(jià)值不是由計(jì)價(jià)方式?jīng)Q定的，計(jì)價(jià)方式的不同不會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)值發(fā)生變化。根據(jù)前述，目前多種計(jì)價(jià)方式并行的商品房計(jì)價(jià)制度存在諸多問題，因此必須對(duì)這項(xiàng)制度進(jìn)行改革。在三種計(jì)價(jià)方式中，按套計(jì)價(jià)最簡單便捷，但因其與房屋面積沒有直接聯(lián)系，故最不利于商品房面積差異糾紛的公平處理；而按建筑面積計(jì)價(jià)則是三者中“資格最老”的，過去的商品房購銷合同一直使用這種計(jì)價(jià)方式，但由于其涉及的共有建筑面積的測算規(guī)則復(fù)雜、技術(shù)專業(yè)，一般的老百姓難以掌握，對(duì)消費(fèi)者權(quán)利的保護(hù)也不十分有利。綜合各方面因素，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的方式的優(yōu)點(diǎn)最明顯，它既保護(hù)了與人們生活聯(lián)系最緊密的套內(nèi)建筑面積部分，又將購房者從復(fù)雜共有建筑面積計(jì)算中解脫出來，便于其在面積問題上對(duì)開發(fā)商進(jìn)行更有效的監(jiān)督。因此，北京市率先在于2003年年底啟用的《北京市商品房買賣合同》中對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定，除用途為非住宅的商品房外，其他性質(zhì)的商品房一律按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。北京市此舉值得其他地區(qū)參考借鑒。不過，雖然按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)能免去購房者對(duì)共有建筑面積的計(jì)算之苦，但無法保證購房者對(duì)這部分面積享有的權(quán)利免遭侵害，因此，決不能將按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)看作是萬能的。為了避免出現(xiàn)上述案例中發(fā)展商肆意操縱共有建筑面積的情況，必須更加重視共有建筑面積的面積差異情形，把共有建筑面積或者建筑面積出現(xiàn)差異的處理方法詳細(xì)列入商品房買賣合同中。為了更好地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，可以考慮參照使用北京市國土資源和房屋管理局《關(guān)于商品住宅實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)有關(guān)問題的通知》中有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房面積出現(xiàn)誤差的處理方法，規(guī)定商品房在銷售時(shí)應(yīng)同時(shí)標(biāo)明每套房屋的套內(nèi)建筑面積單價(jià)和建筑面積基準(zhǔn)價(jià)格，房屋竣工后，根據(jù)面積實(shí)測數(shù)據(jù)計(jì)算，以所購住房套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)結(jié)算的房價(jià)款大于以所購住房建筑面積價(jià)格計(jì)價(jià)結(jié)算的房價(jià)款時(shí)，按所購住房建筑面積價(jià)格結(jié)算房價(jià)款?；蛘哌M(jìn)一步規(guī)定，商品房的建筑面積和套內(nèi)建筑面積的實(shí)測面積與合同約定面積的差異發(fā)生不等比增長或反向變化時(shí)，由購房者選擇是以建筑面積還是以套內(nèi)建筑面積的差異結(jié)算房價(jià)款。 9
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