【正文】 墻體位置偏移及抹灰層厚度等因素的影響，完全相同的兩戶，其實(shí)側(cè)數(shù)據(jù)總會(huì)有差別，使得同一戶型的套內(nèi)建筑面積千差萬(wàn)別。房屋在設(shè)計(jì)上多樣化、復(fù)雜化，而在后期的實(shí)測(cè)中所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過(guò)實(shí)地勘測(cè)得來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)在建筑施工過(guò)程中，由于多種原因，可能會(huì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行變更（如戶室大小、陽(yáng)臺(tái)范圍和共有面積做了調(diào)整），這是造成預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積差異的主要原因。對(duì)于圖紙變更問(wèn)題，首先要考慮是否經(jīng)過(guò)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)。由于不少房產(chǎn)測(cè)繪單位技術(shù)水平、管理水平有限，從業(yè)人員所學(xué)專業(yè)單一、素質(zhì)層次不齊，對(duì)規(guī)范、法規(guī)等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質(zhì)量意識(shí)淡薄，儀器設(shè)備落后，觀測(cè)記錄數(shù)據(jù)失誤，計(jì)算過(guò)程差錯(cuò)等原因都會(huì)造成面積的不同。并且預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)往往是由兩家不同的測(cè)繪機(jī)構(gòu)來(lái)完成的，這就更會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)原因?qū)е聹y(cè)繪結(jié)果的不同。房屋施工是粗線條的，墻面的平整度，垂直度，軸線定位的偏差，模板支護(hù)的位移都是不可避免的，在圖紙中完全平行的兩面墻，在實(shí)量時(shí)不同的位置有不同的平距。因此，房屋在設(shè)計(jì)與實(shí)際建造中本來(lái)就有一個(gè)差異?！舭捶课莠F(xiàn)狀來(lái)計(jì)算面積：如面積有差異，則面積測(cè)算是按實(shí)測(cè)尺寸來(lái)計(jì)算；測(cè)算完成后，通知開(kāi)發(fā)商和業(yè)主，由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主決定是否要進(jìn)行更改?！魧?shí)地更改：如果業(yè)主不同意退還或補(bǔ)差價(jià)，則讓施工單位進(jìn)行更改，測(cè)量人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督指導(dǎo)，直到與規(guī)劃批準(zhǔn)的附圖一致為止?！艏夹g(shù)方面（實(shí)地丈量房屋邊長(zhǎng)時(shí)）應(yīng)注意的問(wèn)題：使用鋼卷尺測(cè)量水平距離時(shí)，尺兩端應(yīng)選取房屋的相同高度的參考點(diǎn)，以保持尺子處于水平位置；房屋存在一些圓弧、橢圓形、弓形以及其他不規(guī)則形狀，且無(wú)建筑施工圖可獲得相應(yīng)的圖形元素時(shí)，可使用全站儀沿該邊線實(shí)測(cè)若干特征點(diǎn)或拐點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)，通過(guò)解析法計(jì)算邊長(zhǎng)；分段邊長(zhǎng)應(yīng)取其和，再與總邊長(zhǎng)進(jìn)行校核?！粼诰唧w工作中，按照《商品房銷售管理辦法》和《商品房銷售合同》中規(guī)定的條款處理，實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)（合同）面積，誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人，絕對(duì)值超出3%部分的房款由出賣人雙倍返還買受人。在實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房款，由買受人補(bǔ)足，超出3%部分的房款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人?！魪默F(xiàn)行的測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量管理辦法、建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及方法上下功夫，在不斷完善測(cè)繪程序監(jiān)督機(jī)制的同時(shí)，實(shí)施房屋建筑面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)報(bào)告書(shū)的措施，能有效地解決由于面積差異而引起的糾紛問(wèn)題?！艏哟笮麄髁Χ?。讓老百姓在購(gòu)房是了解，預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)會(huì)有差異，并可在合同備注欄中做出詳細(xì)規(guī)定。開(kāi)發(fā)商在建筑施工過(guò)程中，由于種種原因?qū)ㄖO(shè)計(jì)進(jìn)行變更，導(dǎo)致面積差異較大時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知購(gòu)房者?！羧绻_(kāi)發(fā)企業(yè)在施工過(guò)程中變更原規(guī)劃核準(zhǔn)，造成竣工后房屋的部分共用面積的大小和功能發(fā)生改變，比如門(mén)廳擴(kuò)大、具有配套服務(wù)性質(zhì)的設(shè)備用房的位置、大小、服務(wù)范圍等改變，中庭上空改造成房間等等。這些情況都會(huì)造成實(shí)測(cè)時(shí)分?jǐn)偯娣e發(fā)生變化，這種共用部位的變化和預(yù)測(cè)時(shí)公示的《房屋共有共用部位明細(xì)表》有出入，將對(duì)房屋建筑面積的計(jì)算產(chǎn)生嚴(yán)重影響。建議房管部門(mén)應(yīng)該履行監(jiān)督職能，在發(fā)生這一現(xiàn)象時(shí)應(yīng)督促開(kāi)發(fā)商，責(zé)令他們書(shū)面通知買房人，告知其修改的具體部位、大小、用途，特別是由此產(chǎn)生的共用面積差異引起的分?jǐn)偯娣e的變化，以及對(duì)購(gòu)房人所買房屋面積的影響。買房人在接到通知后一定時(shí)間內(nèi)，有選擇退房還是不退的權(quán)利。這樣既保護(hù)了購(gòu)房人的合法權(quán)利又維護(hù)了社會(huì)的安定，減少由于共用部位變化引起的社會(huì)糾紛?！舨粩嗵岣叻康禺a(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的專業(yè)技術(shù)水平，健全完善的質(zhì)量保證體系，不斷加強(qiáng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)間交流和學(xué)習(xí)。同事更要加大復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度，提高房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)從業(yè)人員的總和素質(zhì)，從技術(shù)上加以保障。結(jié)論商品房測(cè)繪，是房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)的重點(diǎn)工作，其測(cè)繪成果是銷售商、購(gòu)房者的交易依據(jù)。要解決預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)成果之間差異引起的糾紛問(wèn)題，更好地圍護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，不僅要從現(xiàn)行的測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量管理辦法、建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及方法上下功夫，還要在不斷完善測(cè)繪程序監(jiān)督機(jī)制的同時(shí)，加強(qiáng)測(cè)繪成果監(jiān)管，提高測(cè)繪成果質(zhì)量，以誠(chéng)信公正的態(tài)度從事房產(chǎn)面積測(cè)繪工作，不斷提高綜合分析、判斷問(wèn)題的能力，憑借掌握的理論知識(shí)，技術(shù)方法和手段正確處理問(wèn)題。參考文獻(xiàn)：[1]詹長(zhǎng)根，唐祥云，[M].武漢：武漢大學(xué)出版社，.[2]房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范[S].北京：中國(guó)標(biāo)注出版社,2000,2031[3][M].武漢：武漢大學(xué)出版社，2005,110118.[4]房測(cè)之友BMF2008用戶手冊(cè)[5]胡曉麗等.《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/:中國(guó)計(jì)劃出版社出版,2005,110119.[6]呂永江等.：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社,2001,56110.[7]：武漢大學(xué)出版社,2009,85120.[8]洪波.：測(cè)繪出版社,2010,98125.致謝詞本篇論文從選題到成稿，劉元旭老師作為我的指導(dǎo)老師，做了精心的指導(dǎo)。他以嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神和精益求精的工作作風(fēng)，深深的感染和激勵(lì)著我。他于百忙之中多次詳細(xì)批閱了我的論文，對(duì)文章的格式問(wèn)題、結(jié)構(gòu)和內(nèi)容問(wèn)題、參考文獻(xiàn)問(wèn)題以及一些其他的問(wèn)題都認(rèn)真仔細(xì)的進(jìn)行批注，提出了寶貴的修改意見(jiàn)。通過(guò)這次畢業(yè)論文，我感到收獲很大：這使我對(duì)商品房面積測(cè)算相關(guān)技術(shù)有了一個(gè)比較清晰、具體的了解。更重要的是，它提高了我查閱資料、分析解決實(shí)際問(wèn)題的能力，同時(shí)也培養(yǎng)了我不驕不躁、嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的工作作風(fēng)。在本論文的完成之際，借此機(jī)會(huì)，我對(duì)各位于百忙中抽空來(lái)評(píng)審論文和參加答辯的老師深表謝意！畢業(yè)在即，最后祝關(guān)心和教育我的老師們身體健康，工作順利！祝和我朝夕相處四年的同學(xué)們一步一個(gè)腳印，早日實(shí)現(xiàn)自己的人生理想。青海大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　11