【正文】 休息室、垃極間。預(yù)估廚房面積(m2)7080含廚房區(qū)、收銀區(qū)、干貨間、經(jīng)理室、員工休息室，垃極間。預(yù)估座位數(shù)70150視用餐區(qū)面積及格局而定。項(xiàng)目金額說明加盟金20德克士將德克士炸雞連鎖餐廳特許經(jīng)營權(quán)授予加盟者并許可加盟者使用其商標(biāo)標(biāo)識及經(jīng)營技術(shù)資產(chǎn)，由加盟者一次性支付一筆費(fèi)用，作為取得該特許經(jīng)營權(quán)及商標(biāo)使用權(quán)、經(jīng)營技術(shù)資產(chǎn)伸用權(quán)的密用。合同期限7年，期滿后每3年重新一次合同。保證金20為確保加盟者及其加盟餐廳履行特許經(jīng)營合同約定的義務(wù)向德克士交付的費(fèi)用。保證金繳交金額同加盟金一致。合同期滿后不續(xù)約且無違約、無欠款，保證金將無息退還。設(shè)備金額6070含廚房設(shè)備、不銹鋼設(shè)備、雜項(xiàng)設(shè)備、前臺POS機(jī)及電腦等購買及安裝。設(shè)備投資依實(shí)際營運(yùn)需求做相應(yīng)調(diào)整。裝修金額6090含設(shè)計(jì)費(fèi)、天花、地板、墻面、排煙、排水、水電安裝、燈光照明、菜單燈相片、價(jià)目條、空調(diào)、桌椅、監(jiān)視、消防系統(tǒng)、間響系統(tǒng)等裝修(不含增容費(fèi)、外觀結(jié)構(gòu)及樓梯改造)。招牌由總部制作安裝，加盟店每月向總部繳納2000元使用費(fèi)。土木裝修每平方米造價(jià)1800元一2200元，均價(jià)2000元。開辦費(fèi)10含開店前人事培訓(xùn)費(fèi)用、差旅費(fèi)、證照費(fèi)、水電費(fèi)、交際費(fèi)、開店前租金、其他雜費(fèi)。另須視需求準(zhǔn)備開店廣促費(fèi)用及周轉(zhuǎn)金。因地區(qū)差異、餐廳租賃合約不同，以實(shí)際發(fā)生費(fèi)用為準(zhǔn)?？偼顿Y額170210含加盟金、保證金、設(shè)備金額、裝修金額及開辦費(fèi)在內(nèi)的總投資。第一期店面租金36預(yù)估每月房租為3萬元。預(yù)估第一期店面租金司年房租。視實(shí)際租賃條件面定。第一批原物料10預(yù)估第一批原物料為月營業(yè)額*4o%*1個(gè)月。但須視開店地點(diǎn)、原物料訂配貨周期做調(diào)整。原物料由總部統(tǒng)一配送?？倻?zhǔn)備金含總投資額、第一期店面租金、第一批原物料的總準(zhǔn)備金額。權(quán)利金5%加盟者每月須將加盟餐廳月營業(yè)額按一定比例支付給德克士作為持續(xù)使用特許經(jīng)營權(quán)、使用德克士品牌及經(jīng)營技術(shù)資產(chǎn)、接受德克士及其企業(yè)協(xié)助指導(dǎo)的費(fèi)用。廣告基金3%加盟餐廳每月將營業(yè)額3%作為廣告基金交德克士統(tǒng)一規(guī)劃安排廣告宣傳活動，專款專用。投資估算的簡要說明如下:德克士橘子餐廳投資估算主要為以下幾個(gè)方面:一、加盟金:德克士餐廳加盟金為20萬元。二、設(shè)備金額:德克士橘子餐廳的設(shè)備總金額為62萬元整。三、裝修金額:共約70萬元。因德克士為保證餐廳的整體裝修品質(zhì)，所以加盟業(yè)主只能從指定的幾家裝修公司進(jìn)行選擇。裝修標(biāo)準(zhǔn)確定，整體裝修金額以餐廳面積估算，其中包括設(shè)計(jì)費(fèi)、招牌費(fèi)用、裝修工程、空調(diào)系統(tǒng)、音響視聽、桌椅、電力增容、兒童游樂區(qū)等等。 四、開辦費(fèi)用:共約8萬元。其中包括開店前租金、開店前水電費(fèi)、開店前人事費(fèi)用、證照費(fèi)、開店廣告費(fèi)以及其他開辦費(fèi)用。 五、保證金。因德克士為保證整體規(guī)范操作、流程標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，故向加盟店收取1020萬元的保證金。 六、第一批原物料:共約10萬元，具體視餐廳距子公司遠(yuǎn)近進(jìn)行調(diào)整。 七、第一批租金:36萬元。因德克士橘子餐廳支付租金方式為年租，故整體投資會偏高。 由以上幾個(gè)方面，可得出德克士橘子餐廳總準(zhǔn)備金約為210萬元。 財(cái)務(wù)可行性分析是投資分析的核心內(nèi)容，但由于項(xiàng)目的建設(shè)都是對未來的預(yù)期，因此對投資的財(cái)務(wù)可行性分析也是一種估算，并面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。另外對于投資決策來說，由于行業(yè)的不同和區(qū)域的差異，對投資的回報(bào)的標(biāo)準(zhǔn)也有不同的評測辦法，不能一概而論。經(jīng)過我們對項(xiàng)目深刻的考查，我們認(rèn)為該項(xiàng)目在目前的投資環(huán)境下是一個(gè)較為可行的項(xiàng)目。七．風(fēng)險(xiǎn)可行性分析 在項(xiàng)目可行性研究中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的研究是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，它有助于項(xiàng)目投資者提高風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識，加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的管理，以取得預(yù)期的經(jīng)營收益。 在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可行性研究中，主要可以分為四個(gè)階段。第一是對風(fēng)險(xiǎn)的識別，主要是研究會出現(xiàn)哪些可能性風(fēng)險(xiǎn)，并影響到最終的經(jīng)營成果。第二是對風(fēng)險(xiǎn)的分析，這需要一定的方法和理論的支持:第三是對風(fēng)險(xiǎn)的管理，即以何種方式駕馭風(fēng)險(xiǎn)，有效果及有效率地完成項(xiàng)目目標(biāo)。最后是為管理風(fēng)險(xiǎn)提供報(bào)告信息，為有效地制定決策打基礎(chǔ)。 在目前環(huán)境條件下，我國的快餐連鎖業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可以分為內(nèi)部與外部兩類，其中外部風(fēng)險(xiǎn)主要是指行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，它可以分為三類:經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等，另外行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)中還存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)來自于加盟的雙方，即加盟商總部的管理風(fēng)險(xiǎn)和加盟商的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。7. 1經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析 今后1015年是中國快餐業(yè)發(fā)展的高速增長階段，然而速度的爆發(fā)具有某種破壞性，會導(dǎo)致對經(jīng)濟(jì)效益的破壞。因此我國快餐業(yè)的發(fā)展必須經(jīng)過初創(chuàng)階段一一成長階段—穩(wěn)定階段—成熟階段的歷程，是一個(gè)不斷調(diào)整供需關(guān)系，不斷趨向良性循環(huán)的過程。根據(jù)美國的經(jīng)驗(yàn)，中國快餐產(chǎn)業(yè)的年增長率應(yīng)控制在20%的范圍之內(nèi)，如果增長過快反而會引起快餐業(yè)經(jīng)濟(jì)的衰退，因此，快餐企業(yè)和社會各方面必須警惕和控制快餐業(yè)經(jīng)濟(jì)的過快升溫現(xiàn)象。7. 2政策風(fēng)險(xiǎn)分析 快餐作為微利企業(yè)在稅收上應(yīng)享受一些優(yōu)惠政策，但事實(shí)上稅制改革后，快餐企業(yè)上繳稅率由3%提高到5%，與經(jīng)營高檔宴席的餐飲企業(yè)相當(dāng)，這對于本來發(fā)展資金短缺的中式快餐連鎖企業(yè)來說無疑是雪上加霜。 國家用于發(fā)展快餐企業(yè)的投資有限。1995年國家貸款僅有600萬元，只夠兩家快餐店進(jìn)行技術(shù)改造。1997年才確定北京的全聚德、豐澤園、上海的你我、天津的狗不理等4家公司為發(fā)展中式快餐的試點(diǎn)企業(yè)，并注入4000萬元的資金，用于推動這項(xiàng)工作的發(fā)展進(jìn)程。由此絕大多數(shù)快餐企業(yè)只能自籌資金，而中小企業(yè)欲獲得銀行貸款十分困難。7. 3經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 當(dāng)快餐企業(yè)發(fā)展到成熟階段時(shí)，加盟連鎖經(jīng)營(特許經(jīng)營)可充分實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)、集約經(jīng)營的優(yōu)勢。但一家企業(yè)根基未穩(wěn)卻發(fā)展迅猛就隱藏著人力、物力、財(cái)力跟不上所造成的種種危機(jī)。當(dāng)然連鎖經(jīng)營能夠在市場上利用點(diǎn)多面廣來吸引客戶，固然有其優(yōu)勢，但總部所屬的店輔若還未根深蒂固就迅速枝開葉散，其結(jié)果是分散越多開支越大，假如生意沒有預(yù)先估計(jì)的那樣理想，未能達(dá)到收支平衡，整個(gè)系統(tǒng)開支便是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。除了財(cái)力之外，連鎖式經(jīng)營講求系統(tǒng)化，每個(gè)環(huán)節(jié)都互相緊扣，任何一個(gè)環(huán)節(jié)脫扣都會影響整個(gè)鏈條的運(yùn)作，一家連鎖集團(tuán)即使財(cái)力雄厚若急速擴(kuò)張，在行政、人才、人員方面未必能有同步效應(yīng)，最終會使運(yùn)作陷于混亂，甚至?xí)哑髽I(yè)拖慘。7. 4內(nèi)部經(jīng)營與管理風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營與管理風(fēng)險(xiǎn)是每個(gè)企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估的時(shí)候都要考慮的一個(gè)重要方面，企業(yè)是否能夠健康地成長很大程度上都取決于企業(yè)的經(jīng)營與管理能力。作為快餐連鎖企業(yè)來說，其經(jīng)營與管理風(fēng)險(xiǎn)主要可能來源于兩個(gè)方面，一個(gè)是加盟商總部，另一個(gè)則是加盟者本身。 正如前面我們在理論綜述中所描述的那樣，特許連鎖經(jīng)營可以為加盟的雙方帶來非常明顯的優(yōu)勢，但同時(shí)也會帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)和弊端。針對德克士橘子餐廳來說，其在經(jīng)營與管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾個(gè)方面。 第一，加盟總部政策變動的風(fēng)險(xiǎn)。其中最可能會發(fā)生的是產(chǎn)品調(diào)整和服務(wù)條款方面的問題。因特許連鎖經(jīng)營產(chǎn)品的統(tǒng)一性，無法全面考慮眾多個(gè)體的實(shí)際需求，可能會出現(xiàn)也許在當(dāng)?shù)劁N售很好的產(chǎn)品加盟總部卻通知全體店面停賣。 第二，總部經(jīng)營戰(zhàn)略的變化。如果加盟總部調(diào)整了目前的市場競爭戰(zhàn)略，那么勢必會影響到各個(gè)加盟商的經(jīng)營策略。 第三，加盟總部與加盟業(yè)主之間的溝通。如果兩者之間無法達(dá)成共識，可能會引起很多加盟業(yè)主實(shí)行單店行銷，使加盟總部無法控制整個(gè)市場。另一方面，如果加盟總部的促銷戰(zhàn)略純粹為了打造品牌忽視了單店的損益狀況，也會嚴(yán)重影響加盟業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益，從而給餐廳帶來一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 第四，加盟商經(jīng)營管理過程中不適應(yīng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)問題。如果經(jīng)營者不能適應(yīng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營環(huán)境或者自身的經(jīng)營管理不到位的話，那樣也會為加盟店的經(jīng)營帶來天下一家的問題。 第五，投資者合作的深度和范圍問題所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 總之，相對于外部風(fēng)險(xiǎn)而言，項(xiàng)目內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)也是項(xiàng)目可行性研究中必須要考慮和注意的一個(gè)問題，它對項(xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)作所起的作用，用中國的一句古話來說，就是“防患于未然”，因?yàn)楫吘惯@類風(fēng)險(xiǎn)是可以通過前期的工作來規(guī)避的。7. 5風(fēng)險(xiǎn)可行性分析小結(jié) 風(fēng)險(xiǎn)是相對而言的，有風(fēng)險(xiǎn)也就意味著機(jī)會。通過對德克士橘子餐廳項(xiàng)目的初步考查之后，我們認(rèn)為其機(jī)遇遠(yuǎn)大于風(fēng)險(xiǎn)，不論從外部還是內(nèi)部來看，這個(gè)項(xiàng)目都值得投資、經(jīng)營。八 結(jié)論與建議 有項(xiàng)目的地方都存在可行性研究，項(xiàng)目可行性研究是目前許多行業(yè)都要面對的一個(gè)問題，項(xiàng)目可行性研究的成敗決定著項(xiàng)目最終實(shí)施的效果。 現(xiàn)在，通過系統(tǒng)地用項(xiàng)目可行性研究的理論和方法將德克士橘子餐廳項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證之后，我們基本上可以認(rèn)為該項(xiàng)目是切實(shí)可行的，尤其是在當(dāng)前的經(jīng)營環(huán)境下，該項(xiàng)目是投資者一個(gè)很好選擇。 第一，在市場分析研究方面，我們既考慮了宏觀環(huán)境因素對項(xiàng)目的可能性影響，而且也考慮了具體商圈的作用，綜合結(jié)果顯示，在長沙市開辦這樣一家德克士連鎖加盟店是可行的。但同時(shí)，我們也應(yīng)注意到，城南的區(qū)位優(yōu)勢并不非常明顯，消費(fèi)水平和習(xí)慣可能會對最終的經(jīng)營收益產(chǎn)生一定的影響，這些都需要加盟投資者在具體的經(jīng)營管理中靈活處理。 第二，在項(xiàng)目實(shí)施方面，我們主要對門店的選擇和加盟店的布局及經(jīng)營策略進(jìn)行了分析，由于德克士加盟商總部擁有一套相對而言較為完善的經(jīng)營管理體制和辦法，我們考慮可以直接借用過來為我們所用。因此，該項(xiàng)目所存在的技術(shù)可行性問題相對較小，值得投資。第三，項(xiàng)目可行性分析方面最難的可能就要數(shù)財(cái)務(wù)分析部分了，一方面它直接決定著投資回報(bào)率問題，另一方面這些數(shù)據(jù)的獲得又都是預(yù)期的數(shù)據(jù)，不能代表真實(shí)的情況。不過，經(jīng)過初步的估算，我們認(rèn)為應(yīng)該是可行的。前提是資金充足的情況。第四，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇是同步的，德克士橘子餐廳項(xiàng)目也不例外。不過，相對來說，該項(xiàng)目所存在的風(fēng)險(xiǎn)多為宏觀方面的，而且發(fā)生的概述也較小，對項(xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)作影響近期來說影響不大。不過，項(xiàng)目內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的控制問題要提前做好，以防“堡壘從內(nèi)部攻破”?？傊驴耸块僮硬蛷d項(xiàng)目計(jì)劃總投資約為210萬元，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額為280萬元，年利潤為50萬元，預(yù)計(jì)回收期為2. 10年。從市場、技術(shù)實(shí)施、財(cái)務(wù)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估等各方面綜合評價(jià)，該項(xiàng)目基本上都是可行的。不過，在具體的運(yùn)作中，還要注意處理好三個(gè)方面的關(guān)系，即與加盟商總部的關(guān)系、與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)管理部門的關(guān)系和投資者內(nèi)部的關(guān)系等。參考文獻(xiàn)[1]「美]詹姆斯P、任志忠、京:[2]:[3][美』Jack D. 、(第三版).北京: [4]:[5]:[6]:[7]:[8]張本基、:[9』。[10]:[11]川朱明俠、:[ 12]:[13][14][美』Peter 、[15][美]Robert Richard 、[ 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