【正文】 （一）銷售中心 （二）樣板房 第三段：中旅商業(yè)城廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì) 一、建筑部分 （一）中旅商業(yè)城廣場(chǎng)在廣州商圈中的位置 中旅商業(yè)城是以商業(yè)為主，含商住寫字樓、空中花園豪宅的綜合性商業(yè)建筑。 根據(jù)中旅商業(yè)城所處的地緣優(yōu)勢(shì)，中旅商業(yè)城極有可能與新大新、廣百形成廣州市600米黃金走廊，并成為該走廊最大的綜合購(gòu)物中心。中旅商業(yè)城能否實(shí)現(xiàn)上述定位，取決于在以下幾項(xiàng)指標(biāo)上能否在廣州商圈中名列前茅。 （二）總體目標(biāo) 使中旅商業(yè)城廣場(chǎng)成為廣州商圈中“最可去”的地方。 “休閑日哪里去 — 廣州中旅商業(yè)城”成為眾人皆知的廣告語(yǔ) 中旅商業(yè)城有什么 — 只要你能想到的，它都有 （三）分目標(biāo) （四）具體衡量指標(biāo) ：男女老少皆宜 ：本省人、外省人、旅游者、外國(guó)人 。這一優(yōu)勢(shì)，將地鐵人流最大限度地引導(dǎo)到中旅商業(yè)城來(lái)。 家庭集體購(gòu)物：留住小孩、留住丈夫、留住夫婦、留住老人 對(duì)非家庭購(gòu)物 （可玩、可吃、可看、可買） （可玩、可吃、可看、可買、可住） 、價(jià)格可接受 多元化的價(jià)格策略 平價(jià) A：堅(jiān)持薄利多銷 中檔價(jià) B：想買的、能買到、價(jià)不貴 高價(jià) C：品牌、精品、貨真價(jià)實(shí) 二、建筑的風(fēng)格定位 （一）建筑的整體風(fēng)格為歐陸風(fēng)格。 使中旅商業(yè)城在廣州商圈現(xiàn)代建筑群中獨(dú)具一格，體現(xiàn)出與眾不同的王者風(fēng)范。用獨(dú)特風(fēng)格來(lái)對(duì)應(yīng)中旅商業(yè)城代表的新的商業(yè)業(yè)態(tài)。 （二）選用城堡式的復(fù)合建筑。 使商場(chǎng)、寫字樓、空中花園式豪宅形成一個(gè)既相應(yīng)又有機(jī)結(jié)合的整體。外型上可使有足夠的歐陸建筑元素使建筑物具有充足的商業(yè)符合?？蛇x用塔樓拔高建筑，使得從解放路高架橋等多個(gè)不同的視角看到的建筑更加挺拔，使建筑的“標(biāo)識(shí)”性更加強(qiáng)烈，并使建筑集“逛、購(gòu)、食、玩”的功能于一體得以更好地體現(xiàn)。 （三）采取三段式的結(jié)合。 整體的三段式與空中花園豪宅的局部三段式組合，有助于增加建筑的韻味。不同的燈光組合方案可能使建筑物顯現(xiàn)出“富麗堂皇”、“海市蜃樓”等不同的效果，以突出中旅商業(yè)城的富貴和上部豪宅的典雅風(fēng)范。 三、功能部分 （一）關(guān)于人流 北京、上海大型百貨商場(chǎng)的人流 ，并考慮到今后的發(fā)展，其常規(guī)的人流爭(zhēng)取達(dá)到北京百貨大樓、西單商場(chǎng)10萬(wàn)人/日的水平，如能達(dá)到上海巴黎春天15萬(wàn)人/日的水平則更理想。對(duì)永久性的設(shè)施應(yīng)留有適當(dāng)?shù)娜肆髟鲩L(zhǎng)空間，以便于隨著人流的增加，作適當(dāng)調(diào)整后即可滿足。 工農(nóng)業(yè)面積（平方米） 客流量 平均日（萬(wàn)人） 節(jié)假日 北京百貨大樓 18000 10 20 北京西單商場(chǎng) 20000 10 20 上海一百 17000 20 30 上海巴黎春天 46500 15 25 從上表可以推算出：大型百貨商場(chǎng)人流密度 商場(chǎng)名稱 平日 節(jié)假日 北京百貨大樓 北京西單商場(chǎng) 5人/m2日 10人/m2日 上海一百 上海巴黎春天 （二）關(guān)于物流 購(gòu)物中心是消費(fèi)雙方進(jìn)行商品交易活動(dòng)的空間，每日巨大的人流帶來(lái)了大量的購(gòu)買；大量的購(gòu)買帶來(lái)了大量的物品的流動(dòng)。物品由倉(cāng)庫(kù)到商店到消費(fèi)者的流動(dòng)是購(gòu)物中心發(fā)展商和設(shè)計(jì)者必需考慮的問(wèn)題。 購(gòu)物中心需要一定的庫(kù)房，庫(kù)房作為貯存商品的場(chǎng)所。庫(kù)房一般可分為城市儲(chǔ)運(yùn)公司和商場(chǎng)專有倉(cāng)庫(kù)，而商場(chǎng)專有倉(cāng)庫(kù)又分為銷售現(xiàn)場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)和店外倉(cāng)庫(kù)。 城市儲(chǔ)運(yùn)部門的倉(cāng)庫(kù)面積一般為：平均每萬(wàn)元庫(kù)存商品需12m2。 而對(duì)于商店庫(kù)房面積的大小，除與進(jìn)貨方式、管理制度相關(guān)外，與庫(kù)存周轉(zhuǎn)天數(shù)有關(guān)，國(guó)內(nèi)一般為40天。國(guó)內(nèi)一些大型百貨商店的營(yíng)業(yè)面積和庫(kù)房面積如表所示。 國(guó)內(nèi)大型百貨商店?duì)I業(yè)、庫(kù)房面積分配表（單位：m2） 商場(chǎng)名稱 營(yíng)業(yè)面積 庫(kù)房面積 庫(kù)營(yíng)比 備注 上海一百 17800 8500 :1 北京王府井 14390 9562 :1 北京西單 10407 9673 :1 店外700（倉(cāng)庫(kù)） 深圳萬(wàn)佳 17300 7500 :1 店內(nèi)600（倉(cāng)庫(kù)） 深圳萬(wàn)佳百貨的店外倉(cāng)庫(kù)為7500m2，:1，萬(wàn)佳的店內(nèi)倉(cāng)庫(kù)為600m2。為了保證中旅商業(yè)城廣場(chǎng)能維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)安排出足夠的店內(nèi)倉(cāng)庫(kù)面積。尤其是對(duì)第一主力店部分，應(yīng)考慮足夠的店內(nèi)倉(cāng)庫(kù)，以免因考慮不周影響今后的招商。 國(guó)內(nèi)大型的百貨商店中，貨運(yùn)車輛一般為十輛左右，特大型商店接近20輛。例如上海第一百貨商店有貨運(yùn)卡車11部、貨運(yùn)三輪5部。 據(jù)商業(yè)部門過(guò)去的統(tǒng)計(jì)，百貨商店每一萬(wàn)元商品裝載一卡車。隨著人們生活水平的提高和物價(jià)指數(shù)的提高，對(duì)中旅商業(yè)城這類大型高檔商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，過(guò)去的統(tǒng)計(jì)已經(jīng)不適用。根據(jù)我們對(duì)幾類商品的測(cè)算，平均約為人民幣10萬(wàn)元商品裝載一卡車。 由于中旅商業(yè)城廣場(chǎng)地面停車面積有限，而且機(jī)動(dòng)車通道寬度有限，應(yīng)盡量考慮貨車裝車、卸車空間，以免占用道路、造成阻塞。 中旅商業(yè)城空間結(jié)構(gòu)與布局 分層功能定位 空間原則 裝飾風(fēng)格定位 正九層 美食文化博物館 以文化裝飾和數(shù)量集中為特色 中西結(jié)合之樓層 正八層 正七層 正六層 精品店 大回環(huán) 小回環(huán) 純古典維多利亞精品商場(chǎng) 正五層 正四層 正三層 百貨公司 流線、清晰 現(xiàn)代古典 適當(dāng)古典符號(hào)表現(xiàn) 正二層 正一層 負(fù)一層 平價(jià)商場(chǎng) 大通透 后現(xiàn)代：簡(jiǎn)潔、平價(jià)概念物化表現(xiàn) 負(fù)二層 分層功能定位 正九層 美食城以垂直電梯與滾梯雙線路到達(dá) 正八層 正七層 正六層 精品店已達(dá)7層，屬商業(yè)死亡線，為克服人的疲勞，必需在裝飾上給予符號(hào)強(qiáng)化 正五層 正四層 正三層 盡量保留百貨公司的基本性質(zhì)，并插入適量的娛樂(lè)功能 正二層 正一層 負(fù)一層 追求回頭客，熟客，裝修層注意弱化“高檔高價(jià)”感覺(jué) 負(fù)二層 樓層功能分布示意表（如下） 樓層 主題功能 主營(yíng)項(xiàng)目 九層 飲食城 廣東粥博物館、海洋博物館 八層 娛樂(lè)城 ：游戲機(jī)、：臺(tái)球、保齡球、健身中心、粵劇戲臺(tái)、：家庭影院、：游戲場(chǎng)、：電腦、：個(gè)人寫真、MTV、攝影棚 七層 兒童用品 童裝、鞋、帽、玩具、體育用品、食品、文化用品、樂(lè)器 六層 大眾文化城 精品圖書、雜志（含港、臺(tái)）、電子圖書、CD、字畫（中外）、文房四寶、郵品、VCD、古玩、樂(lè)器、文具、體育、健身用品 五層 家電城 電視、視盤機(jī)、音響、攝錄機(jī)、空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、微波爐、名牌店、專賣店 四層 皮具城 包、箱、鞋、專賣店、精品屋 三層 男士世界 男士服裝、專用品、專賣店、精品店 二層 女人世界 女士服裝、專用品、專賣店、精品店 一層 化妝品飾品大全 化妝品、首飾、飾品、專賣店、精品店 負(fù)一 地方品牌店專業(yè)店 分類百貨、服裝品牌店、專業(yè)店 負(fù)二 食品超市 水果蔬菜、鮮活魚、蝦、肉、冷凍食品、半成品、熟食、面包、精品糧油、煙酒、飲料、干果、調(diào)味品 第四段：商場(chǎng)樓層功能定位的說(shuō)明 逛、購(gòu)、娛、食功能的統(tǒng)一 大型購(gòu)物中心以流動(dòng)人口為銷售對(duì)象，客流是它的生命線。購(gòu)物中心的客流是由購(gòu)物、休閑、旅游三個(gè)部分構(gòu)成的。一般情況下各占1/3，但由于休閑，旅游者存在著即興購(gòu)買。因此，實(shí)際購(gòu)物人數(shù)會(huì)適度提升，約占40%。根據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，一般情況下，兒童的疲勞時(shí)間為40~60分鐘，成人為90~150分鐘。按此推算：，超過(guò)這個(gè)時(shí)間就處在疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致顧客離開購(gòu)物環(huán)境，終止購(gòu)物活動(dòng)。 基于上述兩點(diǎn)，購(gòu)物中心不僅要商品齊全，設(shè)施完善，服務(wù)上乘，而且要有眾多的休閑空間和娛樂(lè)活動(dòng)。顧客可以在里面購(gòu)物、就餐、游樂(lè)。這樣就消除了顧客的疲勞，延長(zhǎng)了顧客的停留時(shí)間。特別是有小孩的家庭，可以全家前來(lái)，大人購(gòu)物、小孩玩樂(lè)，各得其所，這是目前許多百貨商店所不能比擬的。 專題式商場(chǎng)的概念 近年來(lái)，國(guó)內(nèi)大型商場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益不佳，有人把主要原因歸結(jié)為大型商場(chǎng)增建過(guò)多，分流了購(gòu)買力。但也有專家認(rèn)為國(guó)內(nèi)大型商場(chǎng)普遍經(jīng)營(yíng)無(wú)特色，價(jià)格偏高是生意冷淡的重要因素。 香港是世界著名的旅游、購(gòu)物中心，零售業(yè)向來(lái)發(fā)達(dá)。前幾年，大型綜合性商場(chǎng)在零售業(yè)占著主導(dǎo)地位。近年來(lái)，專題式商場(chǎng)卻出奇制勝，在競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出。 專題式商場(chǎng)是圍繞著某一類商品展開服務(wù)，強(qiáng)化了消費(fèi)者特定的購(gòu)物意識(shí)。例如“黃埔新天地”內(nèi)就包含了五個(gè)專題式商場(chǎng)：占地4000平方米的“文化城”是一個(gè)展現(xiàn)圖書、文化、文具的專題商場(chǎng)；“時(shí)尚坊”網(wǎng)羅了世界各地的時(shí)裝名牌；“良緣閣”包含了結(jié)婚所需的一切內(nèi)容，從地產(chǎn)代理、室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修、家具、電器和床上用品，乃至婚紗攝影、蜜月旅游應(yīng)有盡有；“熒幕圈”是家庭娛樂(lè)和綜合娛樂(lè)中心；“中央汽車世界廣場(chǎng)”只賣一種商品 — 汽車。 這種商場(chǎng)將同一類商品集中起來(lái)，比較容易塑造出商場(chǎng)的個(gè)性，提供了一種舒適的購(gòu)物環(huán)境，使購(gòu)物成為一種消閑，增加了顧客的購(gòu)買興趣和欲望。總的來(lái)說(shuō)，專題式商場(chǎng)有一定的發(fā)展空間。 近年來(lái)，臺(tái)灣最大的零售商也在一些大型購(gòu)物中心里，吸收了專題式概念。 中旅商業(yè)城的體重較大，考慮到購(gòu)物方便和功能配套，使每一層的功能盡可能清晰，走專業(yè)化的道路，減少不必要的重復(fù)，減少人流交叉，節(jié)省消費(fèi)者的時(shí)間。 中旅商業(yè)城“食品城”負(fù)二層概念設(shè)計(jì) 一、負(fù)二層特點(diǎn)： 負(fù)二層面積7206平方米，與地鐵公園前站直接連接，便于人流聚散。把負(fù)二層定位成食品城，其輻射范圍可沿地鐵2號(hào)線展開，具有得天獨(dú)厚的條件。完全有可能把中旅商業(yè)城負(fù)二層辦成中心區(qū)功能完備、環(huán)境舒適、品種齊全、超大規(guī)模的一流食品城。 二、食品城概念 “民以食為天”，隨著人們收入的增加和生活的提高，人們的飲食結(jié)構(gòu)和生活習(xí)慣正在發(fā)生變化，消費(fèi)方式以逐步從糧店、菜市場(chǎng)向自選食品超市轉(zhuǎn)移。倉(cāng)儲(chǔ)式自選食品超市經(jīng)營(yíng)的品種、加工方式、儲(chǔ)存方法越來(lái)越為生活在快節(jié)奏中的人們所接受。面對(duì)這一趨勢(shì)，把中旅商業(yè)城的負(fù)二層定位為倉(cāng)儲(chǔ)式自選食品城及有必要，并有良好的發(fā)展前景。 三、負(fù)二層鋪面劃分原則： ，建議采用這種方式。 ，無(wú)論是一家經(jīng)營(yíng)，還是散買，在管理上必需統(tǒng)一。即：統(tǒng)一進(jìn)出、統(tǒng)一計(jì)價(jià)、統(tǒng)一收銀。 ，應(yīng)該有必要的貨品倉(cāng)庫(kù)。貨梯與倉(cāng)庫(kù)的關(guān)系應(yīng)便捷。 ，也不利于貨梯與倉(cāng)庫(kù)管理，將其位置調(diào)整到東南角處。 ，與負(fù)一層、地鐵車站的聯(lián)系便捷、順暢。管理的矛盾，使負(fù)二層形成有集中出入口的收銀區(qū)。 。 ，關(guān)閉其余各井在負(fù)二層的出口，需開通的設(shè)保安人員看守。 “現(xiàn)場(chǎng)分類、加工、切分、展示、售賣”的作業(yè)方式，保證貨品新鮮、食用方便。 第五段：從折頁(yè)編輯思路看營(yíng)銷思路 一、編輯目的 中旅商業(yè)城是一個(gè)12萬(wàn)平方米的單位建筑。近期開始做商場(chǎng)部分的推廣。商場(chǎng)為6萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，其建筑風(fēng)格為歐陸式風(fēng)格，商場(chǎng)由約300家左右的商店集合而成。本折頁(yè)是中旅商業(yè)城的形象宣傳品，具有招商性質(zhì)。通過(guò)本折頁(yè)，使讀者對(duì)中旅商業(yè)城的商業(yè)部分有基本的了解并形成良好的印象。 二、折頁(yè)閱讀對(duì)象 中旅商業(yè)城購(gòu)買者和潛在的購(gòu)買者。 ，需1萬(wàn)平方米左右的大型百貨公司業(yè)主（海內(nèi)外） （國(guó)外、港、臺(tái)） （國(guó)內(nèi)） 、飲食、娛樂(lè)業(yè)、私人業(yè)主（廣州及珠江三角洲） 上述購(gòu)買者或決策者為具有豐富經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)人士或投資者。年齡約為30~50。 三、編輯風(fēng)格 。反映出中旅商業(yè)城在廣州商圈中傲視同儕，具有王者之尊的地位。 。勾畫出中旅商業(yè)城代表了最新的商業(yè)業(yè)態(tài)。人潮滾滾，商機(jī)涌動(dòng)。 。本折頁(yè)是中旅商業(yè)城第一各宣傳品，在版式上要獨(dú)具一格。 。紙張選用可高檔。 四、主要賣點(diǎn)展示 。中旅商業(yè)城位于中山五路217至255號(hào)，原為廣州首批個(gè)體工商業(yè)者發(fā)祥地。從中旅商業(yè)城經(jīng)新大新至廣百是今后廣州市的600米第一商圈黃金走廊。 ，四通八達(dá)。地面是多路交通車?？空尽５叵率堑罔F2號(hào)線的交匯點(diǎn)。50萬(wàn)人次/日的地鐵出口與中旅商業(yè)城相聯(lián)，地上、地下匯城立體的人潮。 ，布局合理。歐陸式風(fēng)格，12萬(wàn)平方米的單體建筑。大通透格局，雙層騎樓，便捷的垂直交通，為商家提供了理想的商業(yè)環(huán)境。 。中旅商業(yè)城是一個(gè)名副其實(shí)的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食中心。6萬(wàn)平方米面積，跨度以地下負(fù)二至地上九層共十一層。其地下三、四層為停車場(chǎng)，負(fù)二層與地鐵相連，地上一、二層為騎樓，和其它商場(chǎng)相比，中旅商業(yè)城更具商業(yè)價(jià)值。 。具有70年歷史的中旅集團(tuán)是香港上市公司。它們的業(yè)務(wù)遍及五大洲，是一個(gè)多元化、實(shí)業(yè)化的集團(tuán)企業(yè)。在國(guó)內(nèi)的投資成績(jī)卓著，如深圳僑城、錦繡中華、中國(guó)民俗村、世界之窗、康佳電子等。 五、視覺(jué)創(chuàng)意提示 、理想的內(nèi)部功能結(jié)構(gòu) 第六段：穩(wěn)步贏得市場(chǎng) 彩繪樓房 中旅商業(yè)城銷售過(guò)程手法平實(shí)，較“顯山露水”的一著是“彩繪樓房”。 近一段時(shí)間以來(lái)，“彩繪樓房”已成為羊城人民街頭巷尾議論的話題，與此同時(shí)，位于中山五路與解放路交匯處的中旅商業(yè)城工地現(xiàn)場(chǎng)，也成了人們的聚焦之點(diǎn)。宏偉氣魄的大型噴繪彩圖裹裝著在建的樓宇，給人以耳目一新的全新感受，驅(qū)散了人們心頭對(duì)以往施工工地“黑沉沉”的感覺(jué)， 而整潔有序的工地現(xiàn)場(chǎng)也一改往日臟亂差的局面，使人不得不刮目相看。廣州各大傳媒紛紛對(duì)此進(jìn)行報(bào)道，使得發(fā)展商注重環(huán)境質(zhì)素建設(shè)在業(yè)界有口皆碑。 人們?cè)隗@嘆之余不免會(huì)有這樣的疑問(wèn)？為什么發(fā)展商如此下大力氣注重施工現(xiàn)場(chǎng)的包裝？為什么只有 大仁天地投資顧問(wèn)有限公司 馬俊勝 整理提供