【正文】 組合。（大力水手、忍者神龜、蝙蝠俠、機器貓、黑貓警長、水兵月、米老鼠、唐老鴨、Tom、jerry、兔八哥等）。二層：炫動地帶，卡通品牌專營店，各種卡通形象及其延展商品，網(wǎng)游及沿展。三層：玩家天地，動漫發(fā)燒友自己的創(chuàng)意空間，COSPLAY服裝、造型、攝影、比賽。Cosplay用品專營店，DIY卡通玩具（各種模型組合），格子商鋪。格子商鋪，個人珍品展示、交易、（幾面大的商品展架每個格子單獨出租，以供各動漫發(fā)燒友展示和交易自己的創(chuàng)意產(chǎn)品，商家收取少量租金）四層：個性誘惑，動漫主題餐廳、休閑漫吧（歐美最經(jīng)典、最流行的各種旗牌類游戲）、影音書吧。地下：歡樂世界，大型游戲娛樂、動漫主題網(wǎng)吧。一體化商城定位，差異化樓層分布，盡顯動漫無限魅力。amp。情侶世界一/二層：女人世界一層：女性飾品：品牌金銀首飾，并配套靈活的現(xiàn)場設(shè)計、制作工作室?；瘖y品專柜：選擇國際、國內(nèi)知名品牌化妝品商入駐，妝扮廣大女性美好人生。定制工作室：選擇具實力的設(shè)計師入駐，為廣大女性量體裁衣。你的珠寶首飾，使我們光彩照人；你的燦爛燈具，照亮了我們的家；你的銀器和水晶，令餐桌熠熠生輝；你的餐具，給生活帶來尊貴。二層：女性服飾：品質(zhì)為高、中檔，色彩款式與國際潮流同步，品種講求琳瑯滿目。內(nèi)衣世界：內(nèi)衣作為女性最貼身的保護，選擇尤為重要，要求與時尚同步。女性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國際潮流為基準，品種講求琳瑯滿目。三層：情趣在線各種情侶飾品、民族飾品、個性商品、DIY禮品（手模、指模、個性禮品等）針對情侶，時尚一族。四層：動感娛樂城三大分區(qū):電玩區(qū)、戶外區(qū)、互動區(qū)電玩區(qū)：（中檔消費）室內(nèi)電子游樂園 恐怖鬼屋針對人群：高中生、大學生、年輕上班族、戶外區(qū)：（中檔消費）室內(nèi)攀巖戶外用品專賣店驢友俱樂部（定期開展極限運動表演）針對人群：大學生、戶外運動愛好者、白領(lǐng)一族互動區(qū)（中檔消費）（設(shè)小水吧）陶吧（針對喜歡自己動手的青少年一族、情侶）書吧：各種時尚雜志、前沿資迅、著衣指南和時下流行書籍。（免費借閱，不得帶出，有門票。針對時尚一族和喜歡恬靜氛圍的人群。）旗牌游戲室：最經(jīng)典、最流行的桌面游戲、旗牌游戲例如強手旗。（針對情侶、時尚一族）地下：餐飲娛樂娛樂區(qū)網(wǎng)吧全中文環(huán)境，24小時營業(yè)，可上網(wǎng)、聊天、打游戲、下棋、打麻將、在線看中文電影電視劇、提供咖啡，冷飲等飲品迪廳 酒吧（高檔消費為主） 引入哈根達斯冰淇淋，供哈爾濱白領(lǐng)階層消費主題餐廳 （中高檔消費）日式料理、墨西哥烤肉、韓國料理、意大利匹薩、俄羅斯西餐等動漫商場的主題劃分79 / 79三、價格建議東方巴黎：一層商鋪：7萬/平二層商鋪：5萬/平三層商鋪：3萬/平四層商鋪：地下室商鋪：麥凱樂國際公寓二層鋪位3萬/平商圈品質(zhì)因素打分q（quality）100分為滿分我們認為，本項目可得95分。 分項內(nèi)容打分滿分Q位置區(qū)域所處城市級別1—5515繁華程度1—33社會認可度1—54熱點地段0—22Q環(huán)境自然景觀0—101025城市景觀1—55小區(qū)氛圍1—55人文因素1—55Q建筑風格創(chuàng)新1—5520建筑密度1—55人性尺度1—55環(huán)境協(xié)調(diào)1—54Q商圈氛圍商圈影響力1—7620商圈的稀缺性1—77商圈業(yè)態(tài)搭配1—32商圈時尚性1—33Q消費人群消費能力1—3310消費次數(shù)1—32消費張力1—22消費品牌1—22Q品牌部品品質(zhì)0—2210售后保障0—22物業(yè)服務(wù)1—33市場形象1—33總計95100 交通因素打分T（traffic）100分為滿分我們認為，本項目可得88分。分項內(nèi)容打分滿分t 距離距區(qū)域主干路區(qū)距離1—151530距其他各區(qū)距離1—55距商圈核心距離1—55距火車站、機場距離1—55t 時間到主要干道時間5—101030到最近公交樞紐時間5—1010到市區(qū)最近繁華商圈時間5—1010t 交通樞紐軌道交通1—151530公交線路1—1010超市購物班車1—51t 停車地面停車1—4110地下停車1—61總計88100 在商圈品質(zhì)、交通、價格三個最主要因素之間，會根據(jù)條件的不同對置業(yè)者的決定產(chǎn)生動態(tài)的影響，而最終的結(jié)果就是產(chǎn)品綜合條件所產(chǎn)生的競爭力C：競爭力系數(shù)C = ∑qn∑tn /p∑qn：項目商圈品質(zhì)因素得分∑tn：項目交通因素得分F：市場銷售價格增長比P：區(qū)域市場銷售價格平均數(shù)或項目未來銷售價格C（競爭力）= ∑qn∑tn /p 選擇購買最低理想值的計算（市場合理競爭力）C = 9588/40000（目前中央大街商場均價估值）= 項目住宅的售價公式P = ∑qn∑tn F /C = 9588 根據(jù)以上公式本項目商業(yè)均價為：48000元/平一層均價78000元/平二層均價58000元/平三層均價38000元/平四層均價18000元/平地下室均價48000元/平 每層按實際可售面積2000為統(tǒng)計單位一層總價：78000*2000=二層總價: 58000*2000=三層總價:38000*2000=四層總價: 18000*2000=地下室總價: 48000*2000=總銷售額統(tǒng)計:四、營銷推廣建議 建立品牌核心價值（形象）216。 迅速確立項目應(yīng)有的市場地位216。 形成強大的社會效應(yīng)216。 營銷理念的廣泛認同動漫主題商場規(guī)模大、全優(yōu)越的地理位置世界知名動漫集中優(yōu)勢首座動漫交流平臺開發(fā)商經(jīng)營實力穩(wěn)賺不賠的項目l 帶租約銷售模式通過我們對項目的整體了解和開發(fā)商快速回籠資金的要求，我司建議項目的核心營銷策略為在開發(fā)商管理團隊的管理下統(tǒng)一經(jīng)營的——帶租約銷售模式。目前中央大街位置商鋪普遍采用帶租約銷售的方式，也受到廣大目標群體認同，如果不采用此形式銷售難度極大。萬達年收益率稅前7%麥凱樂收益率稅前8%東方巴黎收益率稅后8%帶租約銷售模式：而且動漫主題商城必須和迪斯尼公司動漫商城管理團隊聯(lián)系，這個形式也要求必然帶租約的，鋪位的產(chǎn)權(quán)所有人是不可能親自經(jīng)營的。通過我們對項目的了解及經(jīng)營業(yè)態(tài)的劃分，聘請或組建專業(yè)管理團隊，將項目的整體經(jīng)營權(quán)歸于管理公司之下，而購買者在一定的年限內(nèi)只有所有權(quán)而無經(jīng)營權(quán)。由管理團隊承諾并履行每年給購買者返還一定比例利潤的方式，回報購買客戶對我們的支持。例：如客戶購買我們的項目100平方米，在簽定合同時要向客戶講明我們的政策，在十年內(nèi)（假定）管理團隊每年會返還客戶總房款10%（假定）的現(xiàn)金作為他所有權(quán)的回報，而客戶對于所購買項目沒有經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)，項目整體由管理團隊經(jīng)營。同時每位購買客戶都會是我們的金卡VIP會員，在本商場消費會享有一定額度優(yōu)惠。迅速氣魄強勢由點到面空中配合地面聚集人氣，形成效應(yīng)。驚訝、了解、考察，向往?？陕?lián)合動漫SKY商家（擁有30多個卡通品牌）進行以下系列活動。（1）、電子競技大賽（星際、魔獸、CS、帝國）通過電子競技大賽，聚集人氣，將項目代表動漫前沿的形象傳播出去。電子競技作為平民競技，其吸引力是巨大的，高手可能就是你或你身邊的人。這種感覺很讓人心動。所以響影者也會眾多。這作為前期聚集人氣，增加消費者對項目的認知度有較強的引導作用。（2）、COSPLAY扮演大賽起源于日本的一種扮演大賽，可以緩急學習、工作帶來的精神壓力，為時下年青一代所喜愛。且觀賞性，趣味性強，對于時尚一族有致命的吸引。（3）、個人動漫珍藏秀像集郵、和收藏一樣，動漫珍藏也越趨成為一種時尚，還記得20年前的小人書吧？還記得阿童木嗎？還記得葫蘆娃嗎？還記得恐龍?zhí)丶壙速愄枂幔浚?）、交換比賽有人用一個曲別針交換到一座房子，你能換來什么？快來試試吧。項目定位較為獨特，一切都是建立在業(yè)態(tài)引進成功的前提基礎(chǔ)上，所以動漫商家的招商是戊待解決的第一問題。是一切工作的重中之重。現(xiàn)在時間已近年底，中國年，是每個中國人最為重視的節(jié)日，這會迫使很多工作被擱置，同時又因為招商商家、前期準備、宣傳準備、規(guī)劃劃分等一系列的準備工作都需要時間的配合。因此我司建議項目上市時機為2008年的4—5月份，春季房展會之前。4月份正式面對消費者，5月份正式開始發(fā)售。 高開高走 推行認籌VIP卡，并在銷售達到30%開始提升價格。 保持市場張力，不斷吸引目標客戶關(guān)注，制造緊迫感覺。線下線上開盤典禮、酒會利用轉(zhuǎn)項制造輿論、噱頭現(xiàn)場包裝、動漫花車巡游新聞發(fā)布會目標客戶交流會各種動漫比賽活動（軟性與廣告結(jié)合）報紙、雜志報道將項目打造成“哈爾濱首席集購物、娛樂、互動、交流、餐飲為一體的動漫嘉年華?！眲?chuàng)建哈爾濱市房地產(chǎn)提升時期標志性、引領(lǐng)性的商業(yè)項目行標，成為哈爾濱乃至全黑龍江省動漫愛好者的朝拜圣地，全方位塑造與現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的差異性，構(gòu)筑全新的引領(lǐng)市場需求的商業(yè)模式，從而占據(jù)市場的制高點，獲得市場占有率與可持續(xù)發(fā)展品牌效應(yīng)。打造哈爾濱動漫迷的朝拜圣地利用開發(fā)商關(guān)系接洽政府部門牽頭舉辦招商會各種動漫的有關(guān)的比賽、交流會邀請世界知名的動漫經(jīng)營企業(yè)參加開盤儀式，作到轟動全市效果。結(jié)語感謝僑福集團給予我們這次機會，對于盛世聯(lián)合房地產(chǎn)來說，我們珍惜這次機會，我們更清楚我們的任務(wù)，我們要解決的就是：怎樣將我們的主張準確、直接、迅速地傳遞到我們的目標消費者，讓他們知道我們、認同我們、理解我們，從而融入我們，并最終在我們的主張中與我們共同生活。感謝！哈爾濱盛世聯(lián)合地產(chǎn)2007年10月27日