【正文】 業(yè)中心地帶，是一家以經(jīng)營(yíng)中高檔服裝為主的大型現(xiàn)代化商場(chǎng)，于1993年11月9日正式開(kāi)業(yè)。商場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分B1: 超市 , 咖啡廳 , 快餐廳 , 家庭用品1F : 名品店 , 化妝品 , 皮鞋 , 首飾 , 手表 , 手袋 , 禮品2F : 女士服裝和內(nèi)衣 , 婚紗 , 咖啡廳3F: 男士服裝 , 箱包 , 運(yùn)動(dòng)服裝及用品4F: 童裝及嬰兒服裝用品 , 玩具 , 文具 , 床上用品 , 花卉 , 家電 , 燈飾 , 游戲廳商場(chǎng)主力店：奢侈品與高檔女裝黑龍江遠(yuǎn)大購(gòu)物中心是中國(guó)遠(yuǎn)大集團(tuán)在哈爾濱興建的大型現(xiàn)代化商場(chǎng)，占地8116平方米，總建筑面積81000平方米，總營(yíng)業(yè)面積40000平方米，融購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體，是目前黑龍江省最大的多元組合現(xiàn)代化購(gòu)物中心。這說(shuō)明，消費(fèi)者最常光顧的商場(chǎng)為紅博、遠(yuǎn)大，次之為松雷、秋林、百盛、新一百、中央商城，最少光顧的為新世界、萬(wàn)達(dá)。如果沒(méi)有所認(rèn)同的商品，駐留時(shí)間一定不會(huì)很長(zhǎng)。b) 萬(wàn)達(dá)在周末時(shí)，客戶成交率位居最高，在以上系列調(diào)查中，萬(wàn)達(dá)的消費(fèi)者駐留量、消費(fèi)者進(jìn)出數(shù)量、客戶流通率數(shù)值都相對(duì)較低，但周末的數(shù)值突增一定還有外在因素影響。項(xiàng)目篇一、 項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境項(xiàng)目前身連卡佛商場(chǎng)是國(guó)內(nèi)除上海以外首家冠名為“連卡佛”的大型國(guó)際精品名店，由香港華鐙商管有限公司管理，旨在為東北市場(chǎng)及哈爾濱本地之高層消費(fèi)群體提供一個(gè)高品質(zhì)商場(chǎng)。 位置得天獨(dú)厚，位處于中央大街繁華地段。216。216。 業(yè)態(tài)選擇慎重，避免與周邊賣場(chǎng)業(yè)態(tài)重疊，爭(zhēng)取其它消費(fèi)群體。定位篇一、項(xiàng)目定位：主題動(dòng)漫商場(chǎng)（重點(diǎn)推介）形象定位：童年夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)地功能定位：集購(gòu)物、娛樂(lè)、體驗(yàn)于一體的大型動(dòng)漫、網(wǎng)游產(chǎn)品集散地、新品發(fā)布中心，動(dòng)漫迷們心中永不落幕的COSPLAY基地商業(yè)價(jià)值定位：各種動(dòng)漫商品集散地物業(yè)品種組合：SHOPPING、MALL、（動(dòng)漫品牌直營(yíng)店、COSPLAY斗秀臺(tái)、動(dòng)漫主題餐廳、網(wǎng)游主題網(wǎng)吧）等：女人世界amp。廣告語(yǔ)：時(shí)尚魅力，個(gè)性潮流，驚喜只給你愛(ài)的他/她（以下各種分析及建議只針對(duì)于動(dòng)漫主題商場(chǎng)）216。地下：歡樂(lè)世界，大型游戲娛樂(lè)、動(dòng)漫主題網(wǎng)吧。 分項(xiàng)內(nèi)容打分滿分Q位置區(qū)域所處城市級(jí)別1—5515繁華程度1—33社會(huì)認(rèn)可度1—54熱點(diǎn)地段0—22Q環(huán)境自然景觀0—101025城市景觀1—55小區(qū)氛圍1—55人文因素1—55Q建筑風(fēng)格創(chuàng)新1—5520建筑密度1—55人性尺度1—55環(huán)境協(xié)調(diào)1—54Q商圈氛圍商圈影響力1—7620商圈的稀缺性1—77商圈業(yè)態(tài)搭配1—32商圈時(shí)尚性1—33Q消費(fèi)人群消費(fèi)能力1—3310消費(fèi)次數(shù)1—32消費(fèi)張力1—22消費(fèi)品牌1—22Q品牌部品品質(zhì)0—2210售后保障0—22物業(yè)服務(wù)1—33市場(chǎng)形象1—33總計(jì)95100 交通因素打分T（traffic）100分為滿分我們認(rèn)為，本項(xiàng)目可得88分。驚訝、了解、考察，向往。 保持市場(chǎng)張力，不斷吸引目標(biāo)客戶關(guān)注，制造緊迫感覺(jué)。現(xiàn)在時(shí)間已近年底，中國(guó)年，是每個(gè)中國(guó)人最為重視的節(jié)日，這會(huì)迫使很多工作被擱置，同時(shí)又因?yàn)檎猩躺碳摇⑶捌跍?zhǔn)備、宣傳準(zhǔn)備、規(guī)劃劃分等一系列的準(zhǔn)備工作都需要時(shí)間的配合。由管理團(tuán)隊(duì)承諾并履行每年給購(gòu)買者返還一定比例利潤(rùn)的方式，回報(bào)購(gòu)買客戶對(duì)我們的支持。（免費(fèi)借閱，不得帶出，有門(mén)票。二層：炫動(dòng)地帶，卡通品牌專營(yíng)店，各種卡通形象及其延展商品，網(wǎng)游及沿展。支撐二：商場(chǎng)定位，女性和情侶世界，消費(fèi)圈層定為中青年女性與情侶，這與我們的目標(biāo)客戶定位和項(xiàng)目的周邊人群定位相符。２、將項(xiàng)目的消費(fèi)群體，鎖定被忽視的青少年群體。216。216。216。項(xiàng)目緊臨汽車站以及市內(nèi)公共交通系統(tǒng)的樞紐位置，因此該位置是哈爾濱市的交通疏導(dǎo)中心和物流中心，交通便利，物流方便，對(duì)于進(jìn)出哈爾濱市和市內(nèi)的通達(dá)性具有不可替代性的優(yōu)勢(shì)。3050歲。換言之，就是消費(fèi)者來(lái)商場(chǎng)，目的只是逛，而沒(méi)有購(gòu)買意向?？蛻舻恼J(rèn)知度自然會(huì)相應(yīng)的提升。經(jīng)營(yíng)品種達(dá)6萬(wàn)余種，年銷售額近10億元，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在黑龍江省名列前茅，居全國(guó)同行業(yè)先進(jìn)地位。商場(chǎng)采用租金的方式租出，一年租金2萬(wàn)，物業(yè)費(fèi)1萬(wàn)。作為倡導(dǎo)時(shí)尚消費(fèi)理念和高品質(zhì)生活方式的精品廣場(chǎng)，金安國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)是國(guó)際頂級(jí)品牌和時(shí)尚精品在哈爾濱的匯聚地，目前云集了IWC、PIAGET、Blancpain、GirardPerregaux、Rolex、DUNHILL、KENZO、CERRUTI188GIEVESamp。愛(ài)建濱江商圈集合了眾多商業(yè)業(yè)態(tài)，購(gòu)物中心、主力店、專業(yè)市場(chǎng)、精品商業(yè)街、酒吧街、地下購(gòu)物廣場(chǎng)，集合了幾乎所有的商業(yè)元素，是一個(gè)購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)健身、文化、科技、體驗(yàn)、居住、商務(wù)、旅游于一體的國(guó)際生活、商業(yè)中心區(qū)。使的這片商圈極度的繁榮。加強(qiáng)了煙塵、污水、廢氣、噪音污染的綜合治理，%，%，工業(yè)廢物綜合利用率100%，工業(yè)廢氣處理率100%。全區(qū)有鋪裝公路24條，其中哈機(jī)場(chǎng)路、哈雙公路屬縣級(jí)公路，是橫貫全區(qū)的二條主干道。歷史人文環(huán)境哈爾濱因遠(yuǎn)東鐵路修建而興起和發(fā)展，擁有百余年城市發(fā)展史，素有“東方小又巴黎”、“東方莫斯科”之稱。城市篇城市概述哈爾濱城市概況哈爾濱，作為黑龍江省省會(huì)，是一個(gè)具有深厚工業(yè)文化、歷史文化及冰雪文化底蘊(yùn)的老工業(yè)基地城市，并憑借其自身資源優(yōu)勢(shì)及優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境，成為國(guó)際化的經(jīng)貿(mào)旅游城市，是中國(guó)東北部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和交通中心。歷時(shí)五年，一直引領(lǐng)哈爾濱最高端時(shí)尚前沿。哈爾濱火車站是我國(guó)集結(jié)鐵路干線最多的車站之一，松花江是中國(guó)內(nèi)河通航的第三大河流，哈爾濱港是這條江上的最大中心港。行政區(qū)域與人口結(jié)構(gòu)2004年2月4日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)哈爾濱市對(duì)部分行政區(qū)劃進(jìn)調(diào)整：撤銷太平區(qū)，將其行政區(qū)域劃歸道外區(qū)；設(shè)立松北區(qū)：撤銷呼蘭縣，設(shè)立呼蘭區(qū)。平均氣溫： ， ； ； 。市區(qū)聯(lián)建，完成了何家溝清障改造、尚志大街至海城街跨線橋等十余項(xiàng)重點(diǎn)工程，改造城區(qū)道路39條，修建農(nóng)村道路10延長(zhǎng)公里，建設(shè)市級(jí)景觀庭院和綠色達(dá)標(biāo)庭院50個(gè)，建燈飾小品3處。南崗商圈，是由有百年歷史的秋林商城，匯聚高端奢侈商品的松雷商城、遠(yuǎn)大購(gòu)物中心，及品類齊全的中端消費(fèi)商城紅博地下購(gòu)物廣場(chǎng)所組成。（以百聯(lián)為首的百萬(wàn)平方米的生活購(gòu)物中心、月星家居中心等生活配套商業(yè)業(yè)態(tài)組成）愛(ài)建新城，作為哈爾濱第一座大型首席濱水高尚生活區(qū)。　　商場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分B1 運(yùn)動(dòng)休閑裝1F 化妝品、飾品2F 時(shí)尚裝3F 女職業(yè)裝、皮草4F 男裝5F 童裝、電器、家居用品、化妝品6F 餐飲、休閑商場(chǎng)主力店：少淑裝哈爾濱中央商城坐落于中外馳名的中央大街步行街中段，有員工2100人，經(jīng)營(yíng)商品6萬(wàn)余種，總資產(chǎn)5億元，是集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、旅游為一體的大型現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)。國(guó)內(nèi)的知名品牌，如雅鹿、紅豆、恒源祥、糜老大、斯得雅、華倫天奴等已紛紛入駐，而更多的知名品牌正在搶灘紅博，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，群英會(huì)萃，培育著巨大的商機(jī)。但一站式購(gòu)物的基礎(chǔ)就是商品種類的齊全。同時(shí)也說(shuō)明，這三個(gè)賣場(chǎng)對(duì)于消費(fèi)者有較強(qiáng)親和力，得到大家認(rèn)可。從上表中我們可以看出，在所有調(diào)查中，我們將發(fā)生有效購(gòu)買行為的人群大體分為三個(gè)部份。周圍分布著中央商城、金安購(gòu)物廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)中心、百盛商場(chǎng)、曼哈頓小商品批發(fā)商業(yè)區(qū)等商業(yè)項(xiàng)目。Weakness：（劣勢(shì)）216。 公交、巴士站臺(tái)是人流集散地，加以利用能解決項(xiàng)目自身承載能力差的問(wèn)題。 充分利用交通便利，鎖定特殊消費(fèi)群體。 制訂可預(yù)知的投資前景規(guī)劃和收益回報(bào)計(jì)劃。廣告語(yǔ)：打造365天永不落幕的動(dòng)漫嘉年華（女人世界amp。各企事業(yè)的白領(lǐng)精英追求時(shí)尚、個(gè)性的新青年外地旅游人群二、產(chǎn)品建議一層：典藏前沿，玩偶世界，囊括70年——現(xiàn)在的日、韓、歐、美、港臺(tái)及大陸地區(qū)的原創(chuàng)、迪士尼主題的所有最經(jīng)典、最流行的動(dòng)漫卡通形象玩偶。女性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國(guó)際潮流為基準(zhǔn)，品種講求琳瑯滿目。目前中央大街位置商鋪普遍采用帶租約銷售的方式，也受到廣大目標(biāo)群體認(rèn)同，如果不采用此形式銷售難度極大。（3）、個(gè)人動(dòng)漫珍藏秀像集郵、和收藏一樣，動(dòng)漫珍藏也越趨成為一種時(shí)尚，還記得20年前的小人書(shū)吧？還記得阿童木嗎？還記得葫蘆娃嗎？還記得恐龍?zhí)丶?jí)克賽號(hào)嗎？（4）、交換比賽有人用一個(gè)曲別針交換到一座房子，你能換來(lái)什么？快來(lái)試試吧。打造哈爾濱動(dòng)漫迷的朝拜圣地利用開(kāi)發(fā)商關(guān)系接洽政府部門(mén)牽頭舉辦招商會(huì)各種動(dòng)漫的有關(guān)的比賽、交流會(huì)邀請(qǐng)世界知名的動(dòng)漫經(jīng)營(yíng)企業(yè)參加開(kāi)盤(pán)儀式，作到轟動(dòng)全市效果。電子競(jìng)技作為平民競(jìng)技，其吸引力是巨大的，高手可能就是你或你身邊的人。∑tn /p 選擇購(gòu)買最低理想值的計(jì)算（市場(chǎng)合理競(jìng)爭(zhēng)力）C = 9588/40000（目前中央大街商場(chǎng)均價(jià)估值）= 項(xiàng)目住宅的售價(jià)公式P = ∑qn情侶世界一/二層：女人世界一層：女性飾品：品牌金銀首飾，并配套靈活的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、制作工作室。 經(jīng)營(yíng)過(guò)動(dòng)漫主題的商業(yè)店鋪，并且有更進(jìn)一步發(fā)展計(jì)劃的人群。商業(yè)價(jià)值定位：中、青年最向往的消費(fèi)場(chǎng)所物業(yè)品種組合：精品女裝、情侶服飾、情侶飾品、少數(shù)民族飾品、DIY工藝品、情侶餐飲吧、娛樂(lè)天地。制造轟動(dòng)全城的輿論營(yíng)銷。 利用開(kāi)發(fā)商強(qiáng)大人脈，甄選定位行業(yè)內(nèi)最優(yōu)秀商家加盟。 項(xiàng)目轉(zhuǎn)型倍受關(guān)注，業(yè)態(tài)選擇得當(dāng)會(huì)有轟動(dòng)效應(yīng)。216。至此，曾被譽(yù)為“開(kāi)創(chuàng)了內(nèi)地全新經(jīng)營(yíng)模式”的香港頂級(jí)百貨“連卡佛”在內(nèi)地開(kāi)設(shè)的三家分店全線敗退。2) 萬(wàn)達(dá)影城目前，哈爾濱影城最高端存在，是所有時(shí)尚一族、和電影發(fā)燒友的追夢(mèng)之地。從上表中我們可以看出，將消費(fèi)群體定位在大眾的中央商城與將消費(fèi)群體定位在中青年的百盛，因其目標(biāo)客戶群體定位不同，消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)間也存在著不同差別。紅博的只賺10%的承諾，遠(yuǎn)大的經(jīng)常性，人性化促銷活動(dòng)。 　　遠(yuǎn)大購(gòu)物中心自1999年1月正式開(kāi)業(yè)以來(lái)，歷經(jīng)六年，以先進(jìn)的設(shè)施、豐富的商品、高檔時(shí)尚的品牌定位、舒適的購(gòu)物環(huán)境迅