【正文】 分析……………………………………………………………………………45………………………………………………………………………………46……………………………………………………………………………………46…………………………………………………………………………………47…………………………………………………………………………………47 SWOT綜述…………………………………………………………………………………48定位篇 …………………………………………………………………………………………49一、項(xiàng)目定位 …………………………………………………………………………………50……………………………………………………………………………………50…………………………………………………………………………50…………………………………………………………………………51………………………………………………………………………………52（動(dòng)漫主題商場） ………………………………………………………………………52（女人世界amp。實(shí)效，不僅是一種簡單的售賣，是品牌建立的過程。印象深植消費(fèi)者心中。哈爾濱轄區(qū)主要分布在松花江形成的三級(jí)階地上。哈爾濱市林業(yè)用地包括用材林、經(jīng)濟(jì)林、防護(hù)林等，林地主要分布在東部山區(qū)，張廣才嶺西北麓，小興安嶺南坡。哈爾濱地處東北業(yè)中心位置，被譽(yù)為歐業(yè)大陸橋的明珠，是第一條歐業(yè)大陸橋和空中走廊的重要樞紐。哈爾濱既是東北重要的重工業(yè)城市、資源型城市，又是我國東北部重要的國際經(jīng)貿(mào)型城市，具有對(duì)俄貿(mào)易的得天獨(dú)厚條件。哈爾濱是金、清兩代王朝的發(fā)祥地。中東鐵路建成時(shí)，哈爾濱已經(jīng)形成近代城市的雛形。1923年，哈爾濱成立東北地區(qū)第一個(gè)黨組織。2006年8月15日，國務(wù)院再次批準(zhǔn)哈爾濱市對(duì)部分行政區(qū)進(jìn)行調(diào)整：原動(dòng)力區(qū)和原香坊區(qū)合并，稱香坊區(qū)，撤銷阿城縣，設(shè)立阿城區(qū)。在總?cè)丝谥?，；。東以濱洲鐵路線與道外區(qū)分界，西與雙城縣為鄰，南與南崗區(qū)接壤，北與肇東縣、道外區(qū)相連。道里地區(qū)屬松嫩平原的一部分，呈南高北低的地勢，自然形成了松花江兩岸的泛濫土區(qū)，江河堤內(nèi)的黑土、草甸土區(qū)，平原黑土、黑鈣土區(qū)和漫崗黑土區(qū)。多年平均降水量為500~600毫米，七、八、九，三個(gè)月占全年降水量70%，無霜期為130~140天，露地適于一季農(nóng)作物生長，~2季農(nóng)作物生長。道里區(qū)水路暢通，上溯可至吉林市，順流直下可通俄羅斯，區(qū)內(nèi)設(shè)碼頭7處，渡口1處，多用于江南、江北及各碼頭之間的客貨運(yùn)輸。沿江一條線的顧?quán)l(xiāng)公園、九站公園及新辟建的太平湖、長嶺湖度假村等均為旅游觀光勝地。國內(nèi)“六大銀行”哈爾濱分行均設(shè)在區(qū)內(nèi)。以“世紀(jì)綠色”為主線，創(chuàng)建綠色景觀庭院10個(gè)，達(dá)標(biāo)綠化庭院40個(gè)，新增公共綠地面積131779平方米，%。整條街區(qū)分為多個(gè)不同的段落，兩旁聳立的不是大型的百貨公司，便是有名的時(shí)裝店及特色食肆。若遇上冰雕季節(jié)，街道兩旁更會(huì)添置不少小型的冰雕作品，讓你在前往冰雪大世界的途中，給自己的一雙眼睛熱一熱身?，F(xiàn)在的中央大街已經(jīng)成為了集休閑、游覽、購物為一體的步行街。這里因?yàn)槭悄蠉弲^(qū)的交通樞紐，所以交通非常發(fā)達(dá)，也為這個(gè)商圈帶來了無限的動(dòng)力。（由紅博世界廣場、各大型生活超市、各高中端消費(fèi)場所組成）會(huì)展商圈，主要依托于會(huì)展中心才得以發(fā)展，近幾年開發(fā)區(qū)的不段發(fā)展，已使開發(fā)區(qū)形成了不可忽視的消費(fèi)人群，而伴隨著會(huì)展的落成，更刺激了這里的消費(fèi)人群，隨之伴生的就是針對(duì)這一消費(fèi)人群而產(chǎn)生的各種商業(yè)業(yè)態(tài)。隨著哈爾濱城市的不斷擴(kuò)張，自南崗商圈，道里商圈后，其它新興商圈不斷涌現(xiàn)，而新興的動(dòng)力商圈也已“顯山露水”，人氣飆升。紅旗家具城與國美的強(qiáng)勢進(jìn)入，代表了一個(gè)以零售客戶為主導(dǎo)的消費(fèi)新勢力正在形成。經(jīng)過四年時(shí)間的開發(fā)建設(shè)，其沿江高尚生活區(qū)已經(jīng)初步形成，愛建濱江國際社區(qū)高尚生活繁榮景象已經(jīng)初步呈現(xiàn)。（由萬達(dá)商城、百盛商城、中央商城、金安購物廣場、新一百等大中型商場及各類特色專賣店組成）哈爾濱萬達(dá)商業(yè)廣場坐落于哈爾濱市黃金路段——友誼路與中央大街側(cè)臨處，是哈爾濱市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。廣場內(nèi)擁有3000平方米的中心休閑廣場、可容納500車位的大型地下停車場，是哈爾濱首座集餐飲、娛樂、購物、休閑于一體的超大型、國際化的一站式購物中心。業(yè)務(wù)范圍囊括制造、貿(mào)易、零售、房地產(chǎn)、金融服務(wù)與資訊科技等領(lǐng)域。商場業(yè)態(tài)劃分B1 超市1F 首飾、化妝品、打折服飾2F 鞋帽、品牌男女裝3F 名嬡、淑女裝4F 少、淑女、溫曖服飾5F 家店生活館6F 羽絨服賣場與動(dòng)動(dòng)休閑服飾商場主力店：時(shí)尚，休閑裝 金安國際，作為黑龍江省匯集國際奢侈品牌、流行時(shí)尚商品、特色餐廳、星級(jí)影城和主題娛樂的殿堂式精品主題購物廣場，一直為滿足追求優(yōu)質(zhì)生活和時(shí)尚品味的顧客之特別需求而努力。CURWEN、LALIQUE、WEDGWOOD、LANCEL、香港英皇鐘表珠寶等200多家國際品牌，深受具有高層次消費(fèi)意識(shí)和高標(biāo)準(zhǔn)消費(fèi)能力的消費(fèi)群體的青睞。在激烈的商業(yè)競爭中，松雷商廈針對(duì)哈市的消費(fèi)熱點(diǎn)，制定了市場營銷策略，率先以中高檔商品為商場定位，實(shí)施名牌戰(zhàn)略，并通過以人為本的管理促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部的合作，強(qiáng)化了企業(yè)凝聚力。商場采用扣點(diǎn)方式，扣點(diǎn)為30%—50%，具體按品牌大小而定商場業(yè)態(tài)劃分1F 服裝、化妝品、鐘表眼鏡、珠寶首飾 2F 男裝、配飾 3F 女裝、女士飾品 4F 服裝、淑女裝、飾品、女士文胸 5F 箱包、運(yùn)動(dòng)系列、鞋 6F 家用電器、家品、童裝、床品、針棉內(nèi)衣 7F 休閑餐飲 8F 羊絨、貴賓服務(wù)中心、美容院、退換貨中心 9F 行政辦公區(qū)商場主力店：品牌精品服飾紅博廣場位于哈爾濱商業(yè)中心地帶，是由哈工大集團(tuán)投資興建的集品牌服裝貿(mào)易、餐飲、娛樂和休閑于一體的超大型綜合商貿(mào)中心。尤其是品牌代理經(jīng)銷中心還建有紅博網(wǎng)站，是目前國內(nèi)最大的服裝電子商務(wù)大戶室，幫助商城內(nèi)的業(yè)戶駛上服裝經(jīng)營的信息高速公路。該商場屬于香港四大地產(chǎn)商之一的新世界集團(tuán)，1996年11月開業(yè)，營業(yè)面積為11000平米。它內(nèi)外部硬件設(shè)施齊全，配有智能化中央空調(diào)制冷制熱設(shè)備，27部自動(dòng)扶梯，在客流集中處三上三下同時(shí)運(yùn)送顧客，6處豪華型洗手間，致力于為顧客提供最清潔、便利和舒適的購物環(huán)境。秋林集團(tuán)股份有限公司是一個(gè)歷史悠久、馳名中外的老字號(hào)企業(yè)，創(chuàng)建于1900年，先后由沙俄資本家、英國匯豐銀行、日本商人、和前蘇聯(lián)政府經(jīng)營，1953年10月有償移交我國。 二、 商圈市調(diào)我們通過對(duì)哈爾濱市所有大型賣場的調(diào)查，經(jīng)分析總結(jié)得出以下結(jié)論（人/小時(shí)） 從表中可看出，紅博、遠(yuǎn)大無論是周末還是平時(shí)，消費(fèi)者進(jìn)出量最大，新世界、金安、萬達(dá)較低。這一點(diǎn)紅博和遠(yuǎn)大都很好的作到。 而其它賣場這方面作為并不突出，所以造成消費(fèi)者的流失。齊全的商品，滿足所有消費(fèi)者不同的選擇。雖然符合高消費(fèi)圈層追求身份的特點(diǎn)，但款式的單一和價(jià)格的居高不下成為商場最大的垢病。而周末數(shù)值最高的為中央商城、紅博與松雷。b) 中央商城，其平時(shí)與周末差別不是太大，這說明中央商城的消費(fèi)客戶群相對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)營定位成功，商品供銷平衡。（%）客戶流通率（出人數(shù)/進(jìn)人數(shù)），為消費(fèi)者平均時(shí)段進(jìn)出商場比例，所以數(shù)值越大，消費(fèi)者流量越大。這說明，這幾個(gè)賣場，過往客流最大，但發(fā)生購物行為或長時(shí)間駐留消費(fèi)者較少，主要原因是商場的商品不足以吸引消費(fèi)者眼球，或因消費(fèi)階層與商場定位的不協(xié)調(diào)，而使消費(fèi)者只遠(yuǎn)觀而沒有購買欲望。位置得天獨(dú)厚。（本項(xiàng)目可以有影城，但一定要超越萬達(dá)，如不能作到，最好不要嘗試。A. 有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但不是太獨(dú)產(chǎn)的青年人。50歲以上。而2006年12月，入駐上海六年的連卡佛百貨退市。項(xiàng)目周邊賣場林立，古色建筑凡多，匯聚了眾多購物、光觀、旅游的消費(fèi)群體，是道里區(qū)旅游、娛樂、休閑的匯聚地。該位置人流量較大，具有絕對(duì)優(yōu)勢的商業(yè)氛圍，該地塊周圍的幾個(gè)大型商場超市具有較大營業(yè)額和美譽(yù)度。項(xiàng)目位于被哈爾濱市劃為保護(hù)建筑的中央大街一端，自身就有很好的觀賞價(jià)值，另外，銀行機(jī)構(gòu)和省級(jí)企事業(yè)單位也都分布在項(xiàng)目所在地周圍，對(duì)于綜合性商業(yè)項(xiàng)目是一個(gè)很大的無形資產(chǎn)。 開發(fā)商人脈、背景雄厚，主力店招商輕松。 眾多商場圍繞，聚集強(qiáng)大人氣。 地塊交通雖然發(fā)達(dá)，但項(xiàng)目自身沒有太強(qiáng)承載能力。216。Opportunity：（機(jī)會(huì)）216。216。Threat：（威脅）216。216。216。216。216。216。 利用連卡佛轉(zhuǎn)項(xiàng)這一話題，引出項(xiàng)目的獨(dú)特定位，以噱頭賺滿消費(fèi)者眼球。216。 SWOT綜述從以上分析，我們可以得出結(jié)論，項(xiàng)目的熱銷，必須具備以下幾個(gè)條件。４、制訂可預(yù)知的投資前景及收益回報(bào)計(jì)劃，同時(shí)取信于購買群體。功能定位：集SHOPPING、娛樂、DIY、餐飲為一體的一站式購物商場。（中青年）支撐二：孩子的要求，無論多難，父母都會(huì)滿足。情侶世界）支撐一：女人永遠(yuǎn)站在購物端和消費(fèi)鏈的最頂層。支撐四：時(shí)尚主題符合現(xiàn)代中青年追求個(gè)性的品味。216。216。主題以懷舊和最新兩個(gè)極端組合。Cosplay用品專營店，DIY卡通玩具（各種模型組合），格子商鋪。amp。你的珠寶首飾，使我們光彩照人；你的燦爛燈具，照亮了我們的家；你的銀器和水晶，令餐桌熠熠生輝；你的餐具，給生活帶來尊貴。三層：情趣在線各種情侶飾品、民族飾品、個(gè)性商品、DIY禮品（手模、指模、個(gè)性禮品等）針對(duì)情侶，時(shí)尚一族。）旗牌游戲室：最經(jīng)典、最流行的桌面游戲、旗牌游戲例如強(qiáng)手旗?！苩n /p∑qn：項(xiàng)目商圈品質(zhì)因素得分∑tn：項(xiàng)目交通因素得分F：市場銷售價(jià)格增長比P：區(qū)域市場銷售價(jià)格平均數(shù)或項(xiàng)目未來銷售價(jià)格C（競爭力）= ∑qn 迅速確立項(xiàng)目應(yīng)有的市場地位216。萬達(dá)年收益率稅前7%麥凱樂收益率稅前8%東方巴黎收益率稅后8%帶租約銷售模式：而且動(dòng)漫主題商城必須和迪斯尼公司動(dòng)漫商城管理團(tuán)隊(duì)聯(lián)系，這個(gè)形式也要求必然帶租約的，鋪位的產(chǎn)權(quán)所有人是不可能親自經(jīng)營的。同時(shí)每位購買客戶都會(huì)是我們的金卡VIP會(huì)員，在本商場消費(fèi)會(huì)享有一定額度優(yōu)惠。（1）、電子競技大賽（星際、魔獸、CS、帝國）通過電子競技大賽，聚集人氣，將項(xiàng)目代表動(dòng)漫前沿的形象傳播出去。這作為前期聚集人氣，增加消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度有較強(qiáng)的引導(dǎo)作用。項(xiàng)目定位較為獨(dú)特，一切都是建立在業(yè)態(tài)引進(jìn)成功的前提基礎(chǔ)上，所以動(dòng)漫商家的招商是戊待解決的第一問題。4月份正式面對(duì)消費(fèi)者，5月份正式開始發(fā)售。”創(chuàng)建哈爾濱市房地產(chǎn)提升時(shí)期標(biāo)志性、引領(lǐng)性的商業(yè)項(xiàng)目行標(biāo)，成為哈爾濱乃至全黑龍江省動(dòng)漫愛好者的朝拜圣地，全方位塑造與現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的差異性，構(gòu)筑全新的引領(lǐng)市場需求的商業(yè)模式，從而占據(jù)市場的制高點(diǎn)，獲得市場占有率與可持續(xù)發(fā)展