【正文】 商品批發(fā)商業(yè)區(qū)等商業(yè)項目。項目扼守出城和去往太陽島的交通要道，匯聚車流、人流，容易形成物流中心，無疑也給本項目的成功操作提供了一個極大的利好。216。216。Weakness：（劣勢）216。 項目相對同類商場體量較少，局限進駐商家。 項目地價過高，至使售價居高不下，阻擋部分存在購買欲望的客戶。 周邊賣場，業(yè)態(tài)重疊嚴(yán)重，如果另劈蹊蹺，會有震撼效果。 公交、巴士站臺是人流集散地，加以利用能解決項目自身承載能力差的問題。 連卡佛的失敗，為項目帶來一定消極影響。 居高的價格與未知的回報，會使部分客戶望而卻步。 借勢項目轉(zhuǎn)型倍受關(guān)注，加大廣告宣傳力度，作到人盡皆知。 充分利用交通便利，鎖定特殊消費群體。 放棄部分有車一族或?qū)⒛繕?biāo)客戶轉(zhuǎn)移到其身邊的人群，例如子女或朋友。（３０歲以下）216。 公交、巴士是青少年的主要交通工具，目標(biāo)客戶定位青少年可以很好的利用項目周邊的公交、巴士站臺。 制訂可預(yù)知的投資前景規(guī)劃和收益回報計劃。３、通過連卡佛轉(zhuǎn)項這一話題，制造輿論，在樹立企業(yè)品牌形象的同時，將目標(biāo)項目的新概念傳達給受眾群體。情侶世界（此定位較為常見，以下不作為重點贅述）形象定位：女人和情侶商品的匯聚地，女人、情侶們的購物天堂。內(nèi)心里也都會有那么一處最柔軟的地方。廣告語：打造365天永不落幕的動漫嘉年華（女人世界amp。支撐三：情侶主題商場在哈爾濱沒有先例。 職業(yè)投資客，有時間、有資金、有眼光，且經(jīng)常奔走于各地，尋找有投資價值的項目。 手里有部分閑余資金，想尋找投資項目的群體。各企事業(yè)的白領(lǐng)精英追求時尚、個性的新青年外地旅游人群二、產(chǎn)品建議一層：典藏前沿，玩偶世界，囊括70年——現(xiàn)在的日、韓、歐、美、港臺及大陸地區(qū)的原創(chuàng)、迪士尼主題的所有最經(jīng)典、最流行的動漫卡通形象玩偶。三層：玩家天地，動漫發(fā)燒友自己的創(chuàng)意空間，COSPLAY服裝、造型、攝影、比賽。一體化商城定位，差異化樓層分布，盡顯動漫無限魅力。定制工作室：選擇具實力的設(shè)計師入駐，為廣大女性量體裁衣。女性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國際潮流為基準(zhǔn)，品種講求琳瑯滿目。針對時尚一族和喜歡恬靜氛圍的人群。分項內(nèi)容打分滿分t 距離距區(qū)域主干路區(qū)距離1—151530距其他各區(qū)距離1—55距商圈核心距離1—55距火車站、機場距離1—55t 時間到主要干道時間5—101030到最近公交樞紐時間5—1010到市區(qū)最近繁華商圈時間5—1010t 交通樞紐軌道交通1—151530公交線路1—1010超市購物班車1—51t 停車地面停車1—4110地下停車1—61總計88100 在商圈品質(zhì)、交通、價格三個最主要因素之間，會根據(jù)條件的不同對置業(yè)者的決定產(chǎn)生動態(tài)的影響，而最終的結(jié)果就是產(chǎn)品綜合條件所產(chǎn)生的競爭力C：競爭力系數(shù)C = ∑qnF /C = 9588 根據(jù)以上公式本項目商業(yè)均價為：48000元/平一層均價78000元/平二層均價58000元/平三層均價38000元/平四層均價18000元/平地下室均價48000元/平 每層按實際可售面積2000為統(tǒng)計單位一層總價：78000*2000=二層總價: 58000*2000=三層總價:38000*2000=四層總價: 18000*2000=地下室總價: 48000*2000=總銷售額統(tǒng)計:四、營銷推廣建議 建立品牌核心價值（形象）216。目前中央大街位置商鋪普遍采用帶租約銷售的方式，也受到廣大目標(biāo)群體認(rèn)同，如果不采用此形式銷售難度極大。例：如客戶購買我們的項目100平方米，在簽定合同時要向客戶講明我們的政策，在十年內(nèi)（假定）管理團隊每年會返還客戶總房款10%（假定）的現(xiàn)金作為他所有權(quán)的回報，而客戶對于所購買項目沒有經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)，項目整體由管理團隊經(jīng)營。可聯(lián)合動漫SKY商家（擁有30多個卡通品牌）進行以下系列活動。所以響影者也會眾多。（3）、個人動漫珍藏秀像集郵、和收藏一樣，動漫珍藏也越趨成為一種時尚，還記得20年前的小人書吧？還記得阿童木嗎？還記得葫蘆娃嗎？還記得恐龍?zhí)丶壙速愄枂?？?）、交換比賽有人用一個曲別針交換到一座房子，你能換來什么？快來試試吧。因此我司建議項目上市時機為2008年的4—5月份，春季房展會之前。線下線上開盤典禮、酒會利用轉(zhuǎn)項制造輿論、噱頭現(xiàn)場包裝、動漫花車巡游新聞發(fā)布會目標(biāo)客戶交流會各種動漫比賽活動（軟性與廣告結(jié)合）報紙、雜志報道將項目打造成“哈爾濱首席集購物、娛樂、互動、交流、餐飲為一體的動漫嘉年華。感謝！哈爾濱盛世聯(lián)合地產(chǎn)2007年10月27日。打造哈爾濱動漫迷的朝拜圣地利用開發(fā)商關(guān)系接洽政府部門牽頭舉辦招商會各種動漫的有關(guān)的比賽、交流會邀請世界知名的動漫經(jīng)營企業(yè)參加開盤儀式，作到轟動全市效果。 高開高走 推行認(rèn)籌VIP卡，并在銷售達到30%開始提升價格。是一切工作的重中之重。（2）、COSPLAY扮演大賽起源于日本的一種扮演大賽，可以緩急學(xué)習(xí)、工作帶來的精神壓力，為時下年青一代所喜愛。電子競技作為平民競技，其吸引力是巨大的，高手可能就是你或你身邊的人。迅速氣魄強勢由點到面空中配合地面聚集人氣，形成效應(yīng)。通過我們對項目的了解及經(jīng)營業(yè)態(tài)的劃分，聘請或組建專業(yè)管理團隊，將項目的整體經(jīng)營權(quán)歸于管理公司之下，而購買者在一定的年限內(nèi)只有所有權(quán)而無經(jīng)營權(quán)。 形成強大的社會效應(yīng)216?！苩n /p 選擇購買最低理想值的計算（市場合理競爭力）C = 9588/40000（目前中央大街商場均價估值）= 項目住宅的售價公式P = ∑qn（針對情侶、時尚一族）地下：餐飲娛樂娛樂區(qū)網(wǎng)吧全中文環(huán)境，24小時營業(yè)，可上網(wǎng)、聊天、打游戲、下棋、打麻將、在線看中文電影電視劇、提供咖啡，冷飲等飲品迪廳 酒吧（高檔消費為主） 引入哈根達斯冰淇淋，供哈爾濱白領(lǐng)階層消費主題餐廳 （中高檔消費）日式料理、墨西哥烤肉、韓國料理、意大利匹薩、俄羅斯西餐等動漫商場的主題劃分79 / 79三、價格建議東方巴黎：一層商鋪：7萬/平二層商鋪：5萬/平三層商鋪：3萬/平四層商鋪：地下室商鋪：麥凱樂國際公寓二層鋪位3萬/平商圈品質(zhì)因素打分q（quality）100分為滿分我們認(rèn)為，本項目可得95分。四層：動感娛樂城三大分區(qū):電玩區(qū)、戶外區(qū)、互動區(qū)電玩區(qū)：（中檔消費）室內(nèi)電子游樂園 恐怖鬼屋針對人群：高中生、大學(xué)生、年輕上班族、戶外區(qū)：（中檔消費）室內(nèi)攀巖戶外用品專賣店驢友俱樂部（定期開展極限運動表演）針對人群：大學(xué)生、戶外運動愛好者、白領(lǐng)一族互動區(qū)（中檔消費）（設(shè)小水吧）陶吧（針對喜歡自己動手的青少年一族、情侶）書吧：各種時尚雜志、前沿資迅、著衣指南和時下流行書籍。二層：女性服飾：品質(zhì)為高、中檔，色彩款式與國際潮流同步，品種講求琳瑯滿目。情侶世界一/二層：女人世界一層：女性飾品：品牌金銀首飾，并配套靈活的現(xiàn)場設(shè)計、制作工作室。格子商鋪，個人珍品展示、交易、（幾面大的商品展架每個格子單獨出租，以供各動漫發(fā)燒友展示和交易自己的創(chuàng)意產(chǎn)品，商家收取少量租金）四層：個性誘惑，動漫主題餐廳、休閑漫吧（歐美最經(jīng)典、最流行的各種旗牌類游戲）、影音書吧。（大力水手、忍者神龜、蝙蝠俠、機器貓、黑貓警長、水兵月、米老鼠、唐老鴨、Tom、jerry、兔八哥等）。 正在經(jīng)營一個或幾個商鋪或企業(yè)的個體老板。 經(jīng)營過動漫主題的商業(yè)店鋪，并且有更進一步發(fā)展計劃的人群。支撐五：女人們定制珠寶和高級成衣的原因有二個，一是她們可以，因為她們足夠富有；二是她們喜歡，這不需要理由。無論是個體還是家庭，消費行為執(zhí)行多數(shù)以女性為主動。支撐三：哈爾濱現(xiàn)在還沒有動漫商品聚集地，領(lǐng)先就意味著商機無限。商業(yè)價值定位：中、青年最向往的消費場所物業(yè)品種組合：精品女裝、情侶服飾、情侶飾品、少數(shù)民族飾品、DIY工藝品、情侶餐飲吧、娛樂天地。５、靈活多變的付款方式，以滿足不同客戶群體的需求。１、一個全新的，與周邊眾多賣場不同的項目定位。 選擇極具吸引力的業(yè)態(tài)定位和營銷策略。制造轟動全城的輿論營銷。 靈活多樣的付款方式216。 嚴(yán)格甄選主力商業(yè)，作到物盡其用。 開發(fā)項目自身優(yōu)勢和龐大消費群體，短時間內(nèi)樹立企業(yè)形象，匯聚強大人氣。 利用開發(fā)商強大人脈，甄選定位行業(yè)內(nèi)最優(yōu)秀商家加盟。 項目長期的不作為，逐漸失去關(guān)注度。 周邊各賣場成熟，存在競爭。 周邊環(huán)境匯聚強大人氣，而周圍賣場目標(biāo)消費群體選擇重疊，消費群體有很大部分未受關(guān)注。 項目轉(zhuǎn)型倍受關(guān)注，業(yè)態(tài)選擇得當(dāng)會有轟動效應(yīng)。 周邊業(yè)態(tài)成熟，可選擇業(yè)態(tài)較少。不方便停車，會阻止部分有購買欲望的群體。216。216。二、 SWOT分析 SWOT詳細(xì)分析Strength:（優(yōu)勢）216。并且其商業(yè)輻射范圍是整個道里區(qū)域性的，商圈的輻射力較強，對整個哈爾濱的商業(yè)經(jīng)濟起著決定性的影響。項目現(xiàn)以四層帶地下，俄式風(fēng)格為主要建筑形式，在項目所在地的周邊部分是各種分散經(jīng)營的各種商業(yè)形態(tài)：以觀光旅游為主要客戶群的江畔商業(yè)區(qū)，以奢侈商品為主的中央大街消費區(qū)，以小商品為主的曼哈頓商業(yè)區(qū)，項目周邊多為俄式保護建筑，且建筑密度較高，業(yè)態(tài)覆蓋較廣，是中青年群體、外地游客休閑、娛樂、購物的必由之地。至此，曾被譽為“開創(chuàng)了內(nèi)地全新經(jīng)營模式”的香港頂級百貨“連卡佛”在內(nèi)地開設(shè)的三家分店全線敗退。從上面各項調(diào)查中我們得出結(jié)論：一個好的商場，首先，要樹立一個親和的形象，其次，要有極具引吸力的特色商品、再次，要有種類繁多的商品和品牌、四次，理想的地理位置最后，還要有一個正確的消費圈層定位。30歲以下B. 有一定經(jīng)濟能力，且能獨立自主的中青年。）c) 百盛、金安、新一百、中央商城，平時與周末成交比例相對提升，這說明周末對于這幾個商場，影響還是較大，而這些商城位置都相對距離中央大街較近，這也說明，中央大街在周末消費者會激增。2) 萬達影城目前，哈爾濱影城最高端存在，是所有時尚一族、和電影發(fā)燒友的追夢之地。（%）a) 從上表中我們可以看出，松雷、紅博、新世