【正文】 、打麻將、在線看中文電影電視劇、提供咖啡，冷飲等飲品迪廳 酒吧（高檔消費(fèi)為主） 引入哈根達(dá)斯冰淇淋，供哈爾濱白領(lǐng)階層消費(fèi)主題餐廳 （中高檔消費(fèi)）日式料理、墨西哥烤肉、韓國(guó)料理、意大利匹薩、俄羅斯西餐等動(dòng)漫商場(chǎng)的主題劃分79 / 79三、價(jià)格建議東方巴黎：一層商鋪：7萬(wàn)/平二層商鋪：5萬(wàn)/平三層商鋪：3萬(wàn)/平四層商鋪：地下室商鋪：麥凱樂(lè)國(guó)際公寓二層鋪位3萬(wàn)/平商圈品質(zhì)因素打分q（quality）100分為滿分我們認(rèn)為，本項(xiàng)目可得95分。二層：女性服飾：品質(zhì)為高、中檔，色彩款式與國(guó)際潮流同步，品種講求琳瑯滿目。格子商鋪，個(gè)人珍品展示、交易、（幾面大的商品展架每個(gè)格子單獨(dú)出租，以供各動(dòng)漫發(fā)燒友展示和交易自己的創(chuàng)意產(chǎn)品，商家收取少量租金）四層：個(gè)性誘惑，動(dòng)漫主題餐廳、休閑漫吧（歐美最經(jīng)典、最流行的各種旗牌類(lèi)游戲）、影音書(shū)吧。 正在經(jīng)營(yíng)一個(gè)或幾個(gè)商鋪或企業(yè)的個(gè)體老板。支撐五：女人們定制珠寶和高級(jí)成衣的原因有二個(gè)，一是她們可以，因?yàn)樗齻冏銐蚋挥?；二是她們喜歡，這不需要理由。支撐三：哈爾濱現(xiàn)在還沒(méi)有動(dòng)漫商品聚集地，領(lǐng)先就意味著商機(jī)無(wú)限。５、靈活多變的付款方式，以滿足不同客戶群體的需求。 選擇極具吸引力的業(yè)態(tài)定位和營(yíng)銷(xiāo)策略。 靈活多樣的付款方式216。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和龐大消費(fèi)群體，短時(shí)間內(nèi)樹(shù)立企業(yè)形象，匯聚強(qiáng)大人氣。 項(xiàng)目長(zhǎng)期的不作為，逐漸失去關(guān)注度。 周邊環(huán)境匯聚強(qiáng)大人氣，而周?chē)u(mài)場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群體選擇重疊，消費(fèi)群體有很大部分未受關(guān)注。 周邊業(yè)態(tài)成熟，可選擇業(yè)態(tài)較少。216。二、 SWOT分析 SWOT詳細(xì)分析Strength:（優(yōu)勢(shì)）216。項(xiàng)目現(xiàn)以四層帶地下，俄式風(fēng)格為主要建筑形式，在項(xiàng)目所在地的周邊部分是各種分散經(jīng)營(yíng)的各種商業(yè)形態(tài)：以觀光旅游為主要客戶群的江畔商業(yè)區(qū)，以奢侈商品為主的中央大街消費(fèi)區(qū)，以小商品為主的曼哈頓商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目周邊多為俄式保護(hù)建筑，且建筑密度較高，業(yè)態(tài)覆蓋較廣，是中青年群體、外地游客休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的必由之地。從上面各項(xiàng)調(diào)查中我們得出結(jié)論：一個(gè)好的商場(chǎng)，首先，要樹(shù)立一個(gè)親和的形象，其次，要有極具引吸力的特色商品、再次，要有種類(lèi)繁多的商品和品牌、四次，理想的地理位置最后，還要有一個(gè)正確的消費(fèi)圈層定位。）c) 百盛、金安、新一百、中央商城，平時(shí)與周末成交比例相對(duì)提升，這說(shuō)明周末對(duì)于這幾個(gè)商場(chǎng)，影響還是較大，而這些商城位置都相對(duì)距離中央大街較近，這也說(shuō)明，中央大街在周末消費(fèi)者會(huì)激增。（%）a) 從上表中我們可以看出，松雷、紅博、新世界、秋林，周末與平時(shí)成交率非常近似，這說(shuō)明這幾個(gè)賣(mài)場(chǎng)已經(jīng)擁有了其固定的消費(fèi)群體與個(gè)體，周末與休息對(duì)其沒(méi)有很強(qiáng)的影響。且還有一原因是因?yàn)橹醒肷坛莾?nèi)有生活超市，作為中央大街附近唯一大型生活超市，也是吸引消費(fèi)者的一個(gè)決定因素。（人/小時(shí)）駐留數(shù)量多少，說(shuō)明了一個(gè)賣(mài)場(chǎng)，其商品對(duì)消費(fèi)者引吸力的大小，也就是顧客認(rèn)度值的大小。結(jié)合各商場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)種類(lèi)不難看出，紅博、遠(yuǎn)大一個(gè)中檔消費(fèi)階層、一個(gè)高檔消費(fèi)階層，但他們都有同共之處：經(jīng)營(yíng)種類(lèi)繁多，品種齊全。松雷、秋林、百盛、新一百、中央商城相對(duì)居中。秋林接收經(jīng)營(yíng)后，為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求，滿足人民生活，先后進(jìn)行了4次擴(kuò)建改造，現(xiàn)已發(fā)展成為一個(gè)以商業(yè)為主的集團(tuán)化、現(xiàn)代化大型商業(yè)零售企業(yè)，黑龍江省唯一一家商業(yè)上市公司?，F(xiàn)有員工700名，內(nèi)部設(shè)備完善，該商場(chǎng)坐落在哈爾濱市南崗區(qū)中心的北方大廈內(nèi)，該區(qū)為黑龍江省政府機(jī)關(guān)所在地，周?chē)懈黝?lèi)型的建設(shè)和公共場(chǎng)所林立，更有十多間大型商場(chǎng)環(huán)布。經(jīng)過(guò)幾年的不斷探索，紅博廣場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)布局進(jìn)行了大規(guī)模的戰(zhàn)略調(diào)整，現(xiàn)在的紅博廣場(chǎng)已形成城中城的合理格局。商場(chǎng)采用租金的方式租出，物業(yè)費(fèi)另計(jì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分B2 婚紗，攝影，護(hù)膚會(huì)所B2 韓國(guó)服飾1F 品牌男裝，工藝品 珠寶首飾2F 品牌女裝3F 休閑服飾、皮具、內(nèi)衣4F 運(yùn)動(dòng)服飾、品牌男裝、女裝5F 餐飲商場(chǎng)主力店：時(shí)尚女裝哈爾濱新一百購(gòu)物廣場(chǎng)是大商集團(tuán)在素有“全國(guó)第一家大型國(guó)營(yíng)百貨商店”之稱的哈爾濱第一百貨商店的基石上改造而成，融入了大商集團(tuán)優(yōu)秀的商業(yè)理念和全新的經(jīng)營(yíng)模式，集成了當(dāng)今零售業(yè)的最新業(yè)態(tài)、最高技術(shù)、最新手段和最高境界，使原“哈一百”從內(nèi)到外煥然一新，一躍成為哈爾濱新的商業(yè)標(biāo)桿。旗下有二百余家公司及關(guān)系企業(yè)。建筑面積139,000平方米，總投資近10億元人民幣，由大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資興建。商圈發(fā)展也引來(lái)一些名企紛紛落戶，也由此聚集了誘人的商氣和財(cái)氣因動(dòng)力樂(lè)松商圈的不斷擴(kuò)大 ，不僅吸引到哈市主城區(qū)的消費(fèi)者，雙城、阿城、五常等“一小時(shí)都市圈”內(nèi)的顧客都成為潛在消費(fèi)者。而因?yàn)檫@里的消費(fèi)人群多為哈爾濱收入較高階層，同時(shí)因?yàn)橄M(fèi)理念的超前，極大的刺激了這里商業(yè)氛圍形成的速度。近年來(lái)，更因其獨(dú)特的魅力感染，使這里匯聚了哈爾濱最多的高端消費(fèi)場(chǎng)所。由于街上禁止車(chē)輛行使，因此不論是平日或假期，街上的人潮同樣是川流不息。中國(guó)銀行哈爾濱分行在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)上享有省級(jí)分行的管理權(quán)限。道里區(qū)是哈爾濱市重要的旅游窗口，素以風(fēng)景秀麗，建筑設(shè)施完善而著稱。流經(jīng)道里區(qū)共有三條江河：松花江在區(qū)內(nèi)段45公里，運(yùn)糧河自蔡家溝入?yún)^(qū)至西下坎匯入松花江，長(zhǎng)23公里；何家溝自哈長(zhǎng)鐵路線入?yún)^(qū)境，流經(jīng)群力鄉(xiāng)至顧?quán)l(xiāng)大壩匯入松花江，長(zhǎng)3公里。：100。1927年，在哈爾濱成為黨領(lǐng)導(dǎo)東北人民進(jìn)行革命斗爭(zhēng)和后來(lái)抗日斗爭(zhēng)的指揮中心。公元1115年，金代在上京(哈爾濱阿城市)建都。哈大、濱綏、濱州、濱北、拉濱五條鐵路連通國(guó)內(nèi)外，松花江黃金水道可直達(dá)俄羅斯，太平國(guó)際機(jī)場(chǎng)，年旅客吞吐量超過(guò)200萬(wàn)人次，可辦理110多個(gè)國(guó)家的客貨聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)。境內(nèi)的大小河流均屬于松花江水系和牡丹江水系，降水主要集中在69月，全市水資源人均占有量為1363立方米。為客戶創(chuàng)造品牌價(jià)值，為客戶贏得未來(lái)是我們真正的目地。實(shí)效，不僅是一種簡(jiǎn)單的售賣(mài)，是品牌建立的過(guò)程。哈爾濱轄區(qū)主要分布在松花江形成的三級(jí)階地上。哈爾濱地處東北業(yè)中心位置，被譽(yù)為歐業(yè)大陸橋的明珠，是第一條歐業(yè)大陸橋和空中走廊的重要樞紐。哈爾濱是金、清兩代王朝的發(fā)祥地。1923年，哈爾濱成立東北地區(qū)第一個(gè)黨組織。在總?cè)丝谥校?；。道里地區(qū)屬松嫩平原的一部分，呈南高北低的地勢(shì)，自然形成了松花江兩岸的泛濫土區(qū)，江河堤內(nèi)的黑土、草甸土區(qū)，平原黑土、黑鈣土區(qū)和漫崗黑土區(qū)。道里區(qū)水路暢通，上溯可至吉林市，順流直下可通俄羅斯，區(qū)內(nèi)設(shè)碼頭7處，渡口1處，多用于江南、江北及各碼頭之間的客貨運(yùn)輸。國(guó)內(nèi)“六大銀行”哈爾濱分行均設(shè)在區(qū)內(nèi)。整條街區(qū)分為多個(gè)不同的段落，兩旁聳立的不是大型的百貨公司，便是有名的時(shí)裝店及特色食肆。現(xiàn)在的中央大街已經(jīng)成為了集休閑、游覽、購(gòu)物為一體的步行街。（由紅博世界廣場(chǎng)、各大型生活超市、各高中端消費(fèi)場(chǎng)所組成）會(huì)展商圈，主要依托于會(huì)展中心才得以發(fā)展，近幾年開(kāi)發(fā)區(qū)的不段發(fā)展，已使開(kāi)發(fā)區(qū)形成了不可忽視的消費(fèi)人群，而伴隨著會(huì)展的落成，更刺激了這里的消費(fèi)人群，隨之伴生的就是針對(duì)這一消費(fèi)人群而產(chǎn)生的各種商業(yè)業(yè)態(tài)。紅旗家具城與國(guó)美的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，代表了一個(gè)以零售客戶為主導(dǎo)的消費(fèi)新勢(shì)力正在形成。（由萬(wàn)達(dá)商城、百盛商城、中央商城、金安購(gòu)物廣場(chǎng)、新一百等大中型商場(chǎng)及各類(lèi)特色專(zhuān)賣(mài)店組成）哈爾濱萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)坐落于哈爾濱市黃金路段——友誼路與中央大街側(cè)臨處，是哈爾濱市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。業(yè)務(wù)范圍囊括制造、貿(mào)易、零售、房地產(chǎn)、金融服務(wù)與資訊科技等領(lǐng)域。CURWEN、LALIQUE、WEDGWOOD、LANCEL、香港英皇鐘表珠寶等200多家國(guó)際品牌，深受具有高層次消費(fèi)意識(shí)和高標(biāo)準(zhǔn)消費(fèi)能力的消費(fèi)群體的青睞。商場(chǎng)采用扣點(diǎn)方式，扣點(diǎn)為30%—50%，具體按品牌大小而定商場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分1F 服裝、化妝品、鐘表眼鏡、珠寶首飾 2F 男裝、配飾 3F 女裝、女士飾品 4F 服裝、淑女裝、飾品、女士文胸 5F 箱包、運(yùn)動(dòng)系列、鞋 6F 家用電器、家品、童裝、床品、針棉內(nèi)衣 7F 休閑餐飲 8F 羊絨、貴賓服務(wù)中心、美容院、退換貨中心 9F 行政辦公區(qū)商場(chǎng)主力店：品牌精品服飾紅博廣場(chǎng)位于哈爾濱商業(yè)中心地帶，是由哈工大集團(tuán)投資興建的集品牌服裝貿(mào)易、餐飲、娛樂(lè)和休閑于一體的超大型綜合商貿(mào)中心。該商場(chǎng)屬于香港四大地產(chǎn)商之一的新世界集團(tuán)，1996年11月開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積為11000平米。秋林集團(tuán)股份有限公司是一個(gè)歷史悠久、馳名中外的老字號(hào)企業(yè)，創(chuàng)建于1900年，先后由沙俄資本家、英國(guó)匯豐銀行、日本商人、和前蘇聯(lián)政府經(jīng)營(yíng)，1953年10月有償移交我國(guó)。二、 商圈市調(diào)我們通過(guò)對(duì)哈爾濱市所有大型賣(mài)場(chǎng)的調(diào)查，經(jīng)分析總結(jié)得出以下結(jié)論（人/小時(shí)） 從表中可看出，紅博、遠(yuǎn)大無(wú)論是周末還是平時(shí)，消費(fèi)者進(jìn)出量最大，新世界、金安、萬(wàn)達(dá)較低。 而其它賣(mài)場(chǎng)這方面作為并不突出，所以造成消費(fèi)者的流失。雖然符合高消費(fèi)圈層追求身份的特點(diǎn)，但款式的單一和價(jià)格的居高不下成為商場(chǎng)最大的垢病。b) 中央商城，其平時(shí)與周末差別不是太大，這說(shuō)明中央商城的消費(fèi)客戶群相對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)定位成功，商品供銷(xiāo)平衡。這說(shuō)明，這幾個(gè)賣(mài)場(chǎng)，過(guò)往客流最大，但發(fā)生購(gòu)物行為或長(zhǎng)時(shí)間駐留消費(fèi)者較少，主要原因是商場(chǎng)的商品不足以吸引消費(fèi)者眼球，或因消費(fèi)階層與商場(chǎng)定位的不協(xié)調(diào)，而使消費(fèi)者只遠(yuǎn)觀而沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)欲望。（本項(xiàng)目可以有影城，但一定要超越萬(wàn)達(dá)，如不能作到，最好不要嘗試。50歲以上。項(xiàng)目周邊賣(mài)場(chǎng)林立，古色建筑凡多，匯聚了眾多購(gòu)物、光觀、旅游的消費(fèi)群體，是道里區(qū)旅游、娛樂(lè)、休閑的匯聚地。項(xiàng)目位于被哈爾濱市劃為保護(hù)建筑的中央大街一端，自身就有很好的觀賞價(jià)值，另外，銀行機(jī)構(gòu)和省級(jí)企事業(yè)單位也都分布在項(xiàng)目所在地周?chē)?，?duì)于綜合性商業(yè)項(xiàng)目是一個(gè)很大的無(wú)形資產(chǎn)。 眾多商場(chǎng)圍繞，聚集強(qiáng)大人氣。216。216。216。216。216。216。４、制訂可預(yù)知的投資前景及收益回報(bào)計(jì)劃，同時(shí)取信于購(gòu)買(mǎi)群體。（中青年）支撐二：孩子的要求，無(wú)論多難，父母都會(huì)滿足。支撐四：時(shí)尚主題符合現(xiàn)代中青年追求個(gè)性的品味。216。Cosplay用品專(zhuān)營(yíng)店，DIY卡通玩具（各種模型組合），格子商鋪。你的珠寶首飾，使我們光彩照人；你的燦爛燈具，照亮了我們的家；你的銀器和水晶，令餐桌熠熠生輝；你的餐具，給生活帶來(lái)尊貴。）旗牌游戲室：最經(jīng)典、最流行的桌面游戲、旗牌游戲例如強(qiáng)手旗。 迅速確立項(xiàng)目應(yīng)有的市場(chǎng)地位216。同時(shí)每位購(gòu)買(mǎi)客戶都會(huì)是我們的金卡VIP會(huì)員，在本商場(chǎng)消費(fèi)會(huì)享有一定額度優(yōu)惠。這作為前期聚集人氣，增加消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度有較強(qiáng)的引導(dǎo)作用。4月份正式面對(duì)消費(fèi)者，5月份正式