【正文】 稅。銷售普通住宅的預征率為 %；非普通住宅及高檔寫字樓、公寓、別墅、度假村的預征率為 1%。對居民個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅。對轉(zhuǎn)讓非普通住宅，居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。另外，對按照天津市統(tǒng)一標準建造出售社會保障住房、低保解困房和經(jīng)濟適用房并能提供證明的，免征土地增值稅。因國家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)，以及企業(yè)改制、兼并重組而有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)收入，免征土地增值稅。從政策細則來看，天津市地方稅務(wù)局出臺的政策還是延續(xù)了6月以來關(guān)于普通住宅和非普通住宅的區(qū)別對待政策，對短期的投資性需求進行限制，而且通過對開發(fā)商的預征，來調(diào)整市場上的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)。另一個需要注意的是最新出臺的國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》。通知中明確：各地要以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及稅收的征管為切入點，加強信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)，認真落實《通知》精神（對存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實行“一窗式”征收）。尚未確定實施一體化管理的牽頭單位和相關(guān)部門責任的，要抓緊明確。尚未上報一體化管理實施方案的地區(qū)，要抓緊制定、完善實施方案。2005年10月30日前，各地要將實施方案和牽頭單位及負責人名單上報總局。該規(guī)定的出臺，表面上看是一個強調(diào)行政手續(xù)簡化的通知，實際上是中央以明文重申其征收個人所得稅的態(tài)度，一方面無疑是中央對近期可能出現(xiàn)的熱錢流入中國樓市高端市場的反應(yīng)，另一方面是對某些區(qū)域房價的抬頭，表明中央采取持續(xù)調(diào)控的態(tài)度。第六節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場版塊分析一、濱海新區(qū)板塊：未來天津發(fā)展的重中之重濱海新區(qū)位于天津市東部臨海地區(qū)，包括：開發(fā)區(qū)、 保稅區(qū)、 天津港、塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)和大港油田等地，面積2270平方公里，人口107萬。國家“十一五”規(guī)劃將濱海新區(qū)列入重點發(fā)展區(qū)域，濱海新區(qū)面臨著再次騰飛的重要機遇。以該地區(qū)目前高端項目伴景灣、萬通新城國際為例，兩個項目均是一進入銷售階段即在一至兩個月內(nèi)完成首期銷售，也就是說，當期推出的供應(yīng)量在一至兩個月內(nèi)即被市場全部消化，應(yīng)該說明的是，這兩個項目的平均價格基本在5800元/平方米至6800元/平方米，已超出了天津市區(qū)大部分高端住宅的銷售價格，但仍取得了不俗的市場業(yè)績，究其原因，外來購買和投資性購買占到了主力，基本占總購買量的50%以上。可能存在泡沫，但反觀上海浦東新區(qū)的房價變化，每年比上一年度增加30%。類比目前天津開發(fā)區(qū)新出讓的土地價格，未來兩年內(nèi)開發(fā)區(qū)高端住宅的供應(yīng)價格可能會達到8000元/平方米，甚至可能超過10000元/平方米的大關(guān)。同時，天津濱海新區(qū)未來的發(fā)展前景為眾多投資者看好，也是濱海樓市一升再升的最大支撐。高端項目水域未來城，也創(chuàng)造了一個月內(nèi)銷售200余套的驚人業(yè)績，購房人群以塘沽和開發(fā)區(qū)中端投資購房者為主，為何產(chǎn)生這樣的效應(yīng)呢？緣由是：濱海的前景刺激了眾多的投資者，則投資能力高的投資者，選擇高回報的產(chǎn)品；投資能力一般的投資者，選擇能承載的投資產(chǎn)品；但市場的接力棒還在延續(xù)，大量熱錢還在不斷涌入，濱海的土地市場還在不斷升溫，則市場的增長會不斷消化目前人們所認為的房產(chǎn)泡沫，因此，濱海市場還是一個良性增長的市場。二、南部板塊：形成中的天津富人區(qū)（梅江版塊）包括已經(jīng)成形的梅江居住區(qū)，及建設(shè)開發(fā)中的大梅江區(qū)域。區(qū)域項目眾多，項目整體檔次較高，一度成為天津市高檔住宅區(qū)的代表。梅江區(qū)域的整體開發(fā)中，政府行為是最大特點。區(qū)域開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)速度快，對天津市地產(chǎn)市場的整體發(fā)展產(chǎn)生了巨大影響。區(qū)域城市配套設(shè)施建設(shè)不足，短期內(nèi)很難滿足業(yè)主的生活需要。梅江板塊可以說是當下購房者公認的高檔居住區(qū)，而且產(chǎn)品類型眾多：別墅、多層住宅、高層住宅；水景洋房、半山洋房，真是百家爭鳴。以目前已呈現(xiàn)并入住的項目為例：萬科水晶城，目前入住率達到80%以上，而起步區(qū)內(nèi)的以藍水假期為代表的項目入住率更高。目前在銷的水岸公館，預期購房者自住率將達到70%左右，華夏經(jīng)典，海逸長洲的項目的購房者中也已自住為主，一個有趣的現(xiàn)象是，其中有部分購房者是原來起步區(qū)的客戶，隨著二手房市場的升溫，他們原有的住宅獲得了較大的市場利潤，但同時也暴露出配套與現(xiàn)在新盤相比不夠完善的缺陷，部分的業(yè)主也利用二級市場的活躍更新住宅?？梢钥闯?，梅江居住區(qū)的市場地位目前尚無其他區(qū)域可以比肩，對本市高端購買人群而言，梅江仍是首選的居住區(qū)域。三、西南板塊：未來發(fā)展?jié)摿薮螅▕W運版塊）以華苑居住區(qū)和陽光100、俊城為代表，大學城等較大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)行為，會對本區(qū)域的向外延伸提供強大支持。相對于南部板塊，自然資源相對遜色，物業(yè)價格及發(fā)展速度均有所局限。但華苑成熟的居住氛圍仍是該地區(qū)項目的首要賣點，目前該地區(qū)項目中，除陽光100購房者中投資購買所占比例略高外，像俊城淺水灣等項目仍是選擇第一居所客戶的首選目標。隨著2008年奧運場館配套設(shè)施建設(shè)的加緊進行、新型居住區(qū)的不斷成熟，這一板塊以良好的整體銷售業(yè)績，顯示出巨大的上升空間。四、東部板塊：濱海戰(zhàn)略帶動下的潛力區(qū)域目前東部板塊主要以太陽城為代表。麗苑居住區(qū)規(guī)模較大，但本區(qū)域開發(fā)項目較少，沒有形成相互競爭、共同建設(shè)的形式。雖逐漸與衛(wèi)國道沿線項目形成呼應(yīng)，但相對于其他板塊而言，規(guī)模和發(fā)展勢頭均顯遜色，但隨著濱海戰(zhàn)略的實行，東部板塊因其獨特的區(qū)位特點，必將面臨良好的發(fā)展機遇。在衛(wèi)國道整體區(qū)域形成的同時，我們也清楚地看到該板塊各項目的同質(zhì)傾向，究其原因，還是該板塊需求特點所致，除鳳溪項目精英匯酒店式公寓是完全的投資性產(chǎn)品外，其余各項目都是為滿足自住的需求，其中麗苑作為天津市具有代表性的大型居住區(qū)，最早完全是為滿足自住需求的典型項目。五、東南板塊：城市發(fā)展方向上的潛力地塊本區(qū)域目前成型的居住社區(qū)整體品質(zhì)趨于中低檔，后期規(guī)劃中的項目會以低密度的高檔住宅為主要發(fā)展方向，有借大梅江的勢頭并與之形成呼應(yīng)聯(lián)接的意味。本區(qū)域處在天津市大的發(fā)展方向之上，遠期形勢看好。雖然東南板塊能夠依托大梅江發(fā)展，然而在短期的項目發(fā)展來看，仍舊是自主需求的供給，但同時，復興之門作為東南板塊內(nèi)的高端項目，其有力的利用了地鐵上蓋的天津市唯一項目，也正在吸納著一部分投資人群，這部分人群大致可以占到30%左右。六、西北板塊：軌道交通的受益者（平民版塊）以奧林匹克花園、翡翠城及燕宇藝術(shù)城為代表。本區(qū)域的最大特色是，城市軌道建設(shè)對地產(chǎn)開發(fā)的巨大帶動作用。奧園已相對先進的開發(fā)理念率先搶占這一區(qū)域，后期多個開發(fā)企業(yè)的競爭項目相繼亮相，區(qū)域熱度驟升，吸引了大量的城市改善型需求。該區(qū)域現(xiàn)已初具規(guī)模，是一個較成功地開發(fā)案例。由于后期土地問題等原因，短期內(nèi)區(qū)位內(nèi)開發(fā)勢頭會相對放緩。作為天津市最后發(fā)展的板塊，其最主要的目的仍舊是改善型自住需求的板塊建設(shè)，同時，作為天津市城市軌道交通的受益者，不排除將來可能會成為一個地端投資的代表區(qū)域，但短期內(nèi)，其還沒有這個承載能力。七、海河板塊：依托兩岸經(jīng)濟迅速崛起中部板塊由于多年的開發(fā)建設(shè)基本已經(jīng)趨于半飽和狀態(tài)，目前，本市正以海河為軸線主力發(fā)展海河兩岸沿線的經(jīng)濟。海河貫穿本市的西北和東南板塊，對海河兩側(cè)的修繕和開發(fā)極為有效地拉動了流經(jīng)區(qū)域的市政經(jīng)濟，同時以線帶面地全面拉動天津整體經(jīng)濟，因而也提升了帶周邊地區(qū)的地價，帶動了許多房地產(chǎn)項目的開發(fā)，如在建的河海大道和即將開工興建的泰達城、萬通上游國際新城、仁恒海河廣場等項目，正在依托海河兩岸的經(jīng)濟發(fā)展而迅速崛起，都將成為未來河海兩岸的新亮點。第二章 天津市房地產(chǎn)市場發(fā)展預測一、供應(yīng)趨勢l 由于中心城區(qū)土地資源有限，且該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以商業(yè)及高密度住宅為主，所以未來中心區(qū)域供應(yīng)量極少，產(chǎn)品將以商業(yè)或?qū)懽謽菫橹?；l 西北版塊（北辰區(qū)及紅橋區(qū)）主要以舊城改造為主，由于地鐵對該區(qū)域先行修繕投入使用，所以將吸引原有區(qū)域居民及少部分其他區(qū)域中端人群；l 南開區(qū)奧運版塊由于地處海河上游，由于受奧運利好刺激及高等學府區(qū)做為基礎(chǔ)，區(qū)域內(nèi)未來仍將會受到青睞；l 梅江版塊位于城市南部，區(qū)域內(nèi)項目主要以水景產(chǎn)品為主，由于土地資源潰乏，未來區(qū)域的發(fā)展趨勢將向東南方向及外環(huán)南部發(fā)展；l 海河版塊位于天津市區(qū)東南方向，雖然較天津市區(qū)稍遠，但憑借天津未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢帶動，將是最具潛力的發(fā)展區(qū)域；l 濱海版塊（塘沽）由于受到宏觀經(jīng)濟發(fā)展帶動，市場發(fā)展已經(jīng)具有一定規(guī)模，而且去化率及速度相當快，區(qū)域內(nèi)未來仍將會有大批項目入市；l 由于92年萬科就已經(jīng)進入天津市場，其先進產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計技術(shù)已經(jīng)被市場大多開發(fā)商所模仿，所以產(chǎn)品質(zhì)量在天津市場已經(jīng)具備相當高的水準，預計未來產(chǎn)品開發(fā)能力不強的開發(fā)商將被市場所淘汰；l 由于商務(wù)氛圍逐漸形成，小戶型、地段佳、總價低的項目將會漸漸涌現(xiàn)；二、需求偏好l 水景對于天津市消費者來說至關(guān)重要；l 道路交通問題已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，未來交通方便的區(qū)域產(chǎn)品將受到追捧；l 地鐵的修建將影響需求取向；l 奧運版塊及海河版塊將是未來需求熱點；l 投資型的小戶型產(chǎn)品將會在南開學府區(qū)域及和平商務(wù)區(qū)域受到較大的市場需求；l 天津市人均收入增長幅度較大，城市居民支付能力強大。三、價格預測市場均價根據(jù)近年天津房地產(chǎn)市場價格趨勢，預計2006年天津市房地產(chǎn)市場價格的漲幅應(yīng)在15—20%左右，未來市場均價將在4751—4958元之間。價格上漲圍繞土地成本和建筑成本宏觀經(jīng)濟指標顯示，天津房地產(chǎn)市場的成長動力并未減退，而且有所增長，天津市房地產(chǎn)投資額雖然受到宏觀調(diào)控的影響，增幅有所放緩，未來開發(fā)商對自己項目的價格政策明顯圍繞土地成本和建筑成本的上漲而上漲。消費能力仍將較快增長天津市的GDP增長仍然強勁，顯示出近年來市政府大力推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與大量資金流入的工作成果，同時人均可支配收入的增長也比較快，據(jù)此可以判斷天津市居民房地產(chǎn)的消費能力仍將較快增長。土地價格仍舊會在政府主導下上漲從土地市場的供應(yīng)情況來講，較大的幅度增長，主要是由于大開發(fā)商全力以赴購入土地的行為導致，另一方面也是居住用地供應(yīng)量有明顯萎縮導致。預計后市土地價格仍舊會在政府主導下上漲，但漲幅有待觀察。73 /