【正文】 政府背著城市建設的繁重包袱。另一方面又直接限制了城市建設多元化投資體系的建立與發(fā)展。因此水務經(jīng)營的主體應多元化，政府充當導演，從過去一手壟斷的公共產(chǎn)品中做不好或者不該做的領域中退出來，交由市場去配置、交由民間去出演。水務設施經(jīng)營應該既是政府行為，更是市場行為。　　　　 武漢市其它建設資源及經(jīng)營現(xiàn)狀　　 市容環(huán)境資源特征分析　　 1環(huán)境衛(wèi)生設施及運營機構構成市容環(huán)境資源的主體　　垃圾處理場 (廠)、垃圾轉運站、廢物再生工廠、公共廁所、車輛沖洗站 (點)等環(huán)境衛(wèi)生基礎設施，以及經(jīng)營管理此類設施的機構構成了市容環(huán)境資源的主體。換句話說，這些設施從固定資產(chǎn)投入、人力資源及技術投入等各方面都占據(jù)了行業(yè)投入的絕大多數(shù)份額　　但是，僅有投入并形成了足夠規(guī)模的市容環(huán)境基礎設施是不夠的，必須使其保持良好運行狀態(tài)，才能發(fā)揮效益，這與運行管理機制及運營機構的設置及運營能力、水平密切相關?！　?2市容環(huán)境資源是完全的人工環(huán)境資源　　與旅游、水務、農(nóng)林等行業(yè)不同，市容環(huán)境資源不是在自然資源基礎上開發(fā)、加工、提煉而成，而是人工投入形成的，屬城市社會經(jīng)濟系統(tǒng)的一部分。因此，就決定了市容環(huán)境資源形成與經(jīng)營的兩個階段:前一階段是資源投入，以形成必要的市容環(huán)境基礎設施以及衍生資源。后一階段是對形成的市容環(huán)境資源進行經(jīng)營管理，發(fā)揮其社會環(huán)境與經(jīng)濟的綜合效益?！　?3市容環(huán)境資源的社會性、服務性、時效性　　市容環(huán)境資源的社會性基于其公益性，環(huán)境衛(wèi)生設施系城市公共基礎設施的一部分，與城市人民生產(chǎn)、生活息息相關，是城市建設與管理的水平與質量的直觀反映，其經(jīng)營管理方向必須發(fā)揮政府的主導作用?！　〕鞘腥嗣裢ㄟ^享受專職機構提供的服務，消費市容環(huán)境資源，這種服務的規(guī)模、形式取決于被服務者。這就是垃圾處理場 (廠)、垃圾轉運站等建設項目不宜用盈虧平衡等常規(guī)方法來簡單確定“經(jīng)濟規(guī)?！钡脑颉！　∈腥莪h(huán)境設施的建設與經(jīng)營的時效性十分明顯:一方面，設施及其采用的工藝技術隨城市發(fā)展 (人口變化、收入增加、能源結構改變等)而確定、調整；另一萬面，此類設施的運營管理必須與外部環(huán)境的變化相適應，如夏秋季瓜果上市，垃圾量大、含水率高?！拔逡弧?、“十一”兩個旅游高峰期，街面垃圾多。突擊性大掃除等活動時，日排放垃圾出現(xiàn)陡增現(xiàn)象，等等。　　 武漢市市容環(huán)境資源現(xiàn)狀分析　　 1市容基礎環(huán)境設施數(shù)二不足，整體功能水平亟待提高　?。?）垃圾處理系統(tǒng)尚不完善，設施規(guī)模急需擴大。首先，多年來武漢市一直采用填埋法處理城市生活垃圾，這對于屬平原，水網(wǎng)平原地勢地貌的武漢市來說是不合適的。其次，垃圾處埋設施整體水平不高。目前，只有己建成投產(chǎn)的金口垃圾填埋場 (世行貸款項目)具備較高的工藝技術水平外，其余填埋場只能算做準衛(wèi)生填埋場?！　。?）垃圾收集、運輸系統(tǒng)有待整合、充實、完善。經(jīng)過近十年的努力，武漢市己消除了裸露運送垃圾的現(xiàn)象，較好的控制了垃圾運輸過程的二次污染。但在轉運站 (點)建設與運營管理中仍有不少問題與缺陷，如現(xiàn)有轉運站基本上沒配置通風除臭 (塵)系統(tǒng)。因此，進行轉運作業(yè)時對周邊環(huán)境污染較厲害?，F(xiàn)有轉運站功能單一，等等?！　。?）公廁建設成效顯著，但仍需進一步提高。九五期間，武漢市經(jīng)擴建、改建多項措施并舉，已建成千余座三類以上的公共廁所?，F(xiàn)有的主要問題是：分布仍有不合理之處，局部地段公廁不夠。窗口地段公廁需提高檔次。公廁管理質量不高，具體表現(xiàn)為室內衛(wèi)生條件差和公用設施損壞嚴重。　　 2市容環(huán)境設施經(jīng)營管理不規(guī)范，尚未完全納入市場化軌道　　（1）環(huán)境衛(wèi)生基礎設施運營管理機制落伍，機構不健全。長期以來環(huán)境衛(wèi)生基礎設施的建設與運行均是在政府行政主管部門的領導下統(tǒng)一管理。新形勢下如何將其推向市場，解決好市容環(huán)境基礎設施的社會性、服務性與市場化的關系，用經(jīng)濟杠桿指揮其建設與經(jīng)營是問題的關鍵。近幾年武漢市已作初步嘗試，取得了一些成功的經(jīng)驗。但尚未形成一個完整的市場化經(jīng)營體系，管理手段不規(guī)范、不穩(wěn)定，效果時好時差?！　。?）各種市容環(huán)境衍生資源開發(fā)、利用與管理工作不系統(tǒng)、不成熟。廣告、標志、霓虹燈及各類街面標志都是重要和潛力巨大的市容環(huán)境資源。由于其依附于不同行業(yè)或專業(yè)性質的基礎設施 (房屋、道路、橋梁、燈塔等)，因此開發(fā)、利用與管理工作必須涉及各部門的協(xié)調與利益分配。此外，還存在其內容的政治、社會、文化屬性問題。近幾年，武漢市己加大此領域工作的管理力度，但總體而言，尚未達到系統(tǒng)利用、規(guī)范經(jīng)營的程度?！　?． 對策及建議　　　　 防范土地儲備制度實施法律風險與經(jīng)營風險的對策及建議　　 武漢市公用房產(chǎn)資源經(jīng)營對策及建議　　　　 武漢市水資源及水務設施經(jīng)營對策及建議　　 武漢市其它建設資源經(jīng)營對策及建議　　 實施建設項目環(huán)境綜合評價審批制度的建議　對策及建議　　　　　　 提供土地科學經(jīng)營決策支持工具——建設土地經(jīng)營決策支持系統(tǒng)　　土地中心能否實現(xiàn)對土地市場的宏觀調控，降低經(jīng)營風險，取決于有科學、可靠、透明的決策機制，建設土地經(jīng)營決策支持系統(tǒng)是建立這種機制的重要基礎?！　?支持系統(tǒng)研究目標　?。?）定性、定量分析城市土地供給現(xiàn)狀?！　。?）預測未來一段時間城市土地及房地產(chǎn)市場價格趨勢?！　。?）為城市土地經(jīng)營決策提供支持依據(jù)具體目標：* 描述武漢城區(qū)及各經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的建設用地供給現(xiàn)狀；* 分析評價上述范圍內城市土地的利用效益；* 建立和利用武房指數(shù)，預測房地產(chǎn)價格變化趨勢；* 預測規(guī)劃、政府基礎設施投入的城市土地利用效益的影響；* 預測上述區(qū)域城市土地市場均衡價格的動態(tài)變化；* 建立武漢市城市土地供應決策支持系統(tǒng)。　　 研究的必要性　　充分利用城市土地資源，為以城養(yǎng)城、以城興城、以城建城方案決策提供支持?！　∧壳霸诔擎?zhèn)國有土地供應和管理上，由于對進入市場的各類土地缺乏總量控制，存在著無計劃供地、多源頭多渠道供地、炒賣土地和項目等一些突出問題，造成了政府土地收益的流失，擾亂了土地市場，急需采取科學的決策手段扭轉土地供應上的混亂現(xiàn)狀?！　〗⒊鞘型恋毓獩Q策支持系統(tǒng)以供給制約和引導需求，有利于統(tǒng)籌安排各業(yè)用地；　　有利于科學地界定城市土地的級差并利用它幫助企業(yè)解困；　　有利于政府利用武房指數(shù)掌握房地產(chǎn)及土地的價格變化趨勢，調控土地及房地產(chǎn)市場，保持政府土地收益的穩(wěn)定和優(yōu)化；　　有利于企業(yè)利用政府提供的土地及房地產(chǎn)信息進行經(jīng)營分析，增強政府的服務功能，改善政府形象?！　∵m應我國社會主義市場經(jīng)濟體制的進一步完善以及信息技術的飛速發(fā)展，提高城市經(jīng)營管理的科學性、精確性和時效性。　　最大限度的發(fā)揮土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)的作用，從宏觀和微觀兩個層面，有機結合定量、定性分析方法，高質量、高效率地實現(xiàn)圖形化的系統(tǒng)檢索、查詢等管理、分析功能和數(shù)據(jù)維護、更新功能，使系統(tǒng)能夠直接服務于土地中心的日常管理業(yè)務和宏觀、微觀兩個層面的決策支持分析，全面提升土地經(jīng)營管理的水平?！　?系統(tǒng)功能　　“武漢市城市土地供需分析系統(tǒng)”將依據(jù)土地與房地產(chǎn)市場和相關部門的資料以及信息技術的支持，建立資料數(shù)據(jù)庫，并在數(shù)據(jù)分析模型庫的基礎上，構筑七個子系統(tǒng)：基礎信息管理子系統(tǒng)、城市用地效益評價子系統(tǒng)、商品房市場分析子系統(tǒng)、土地市場分析子系統(tǒng)、土地價格動態(tài)分析子系統(tǒng)、武房指數(shù)子系統(tǒng)、土地供應決策支持子系統(tǒng)。操作人員通過總控平臺運行這些子系統(tǒng)以實現(xiàn)設計目標。圖一、系統(tǒng)總體架構設計圖　　系統(tǒng)功能描述a）基礎信息管理子系統(tǒng)　　基于GIS的土地現(xiàn)狀信息(空間信息與相關屬性信息)錄入、更新、查詢及圖形化輸出。為土地供需分析與評價提供圖形化基礎，可直接輸出多層次、分區(qū)域的城市建設用地現(xiàn)狀圖等。　　b)城市用地效益評價子系統(tǒng)　　利用城市用地效益評價模型進行城市用地效益評價工作，形成武漢市城市用地效益現(xiàn)狀評價圖。定期獲取土地出讓及利用信息，動態(tài)更新城市用地效益評價結果，預測規(guī)劃、政府基礎設施投入的城市土地利用效益的影響，為政府決策提供決策支持。　　c）商品房市場分析子系統(tǒng)　　商品房開發(fā)建設基本信息及相關土地供需信息的錄入、商品房供給變化輸出、市場預測及趨勢分析。掌握未來一段時間的商品房價格走勢。　　d)土地市場分析子系統(tǒng)　　城市土地供需信息的錄入、分析預測城市建設用地市場變化及分類型、分區(qū)域進行市場分析，掌握城市建設用地價格現(xiàn)狀分布情況?！　)土地動態(tài)價格分析子系統(tǒng)　　分析城市近期建設規(guī)劃及城市基礎和大型公共設施對土地價格的影響，預測城市土地價格的變化，研究各規(guī)劃方案及城市基礎設施投入量對地價的動態(tài)影響規(guī)律，掌握未來一段時間的規(guī)劃用地價格的變化趨勢?！　)武房指數(shù)系統(tǒng) (可利用現(xiàn)有基礎)　　武房指數(shù)的形成與發(fā)布?！　)城市土地供應決策支持子系統(tǒng)　　實現(xiàn)良好的人一機交互，進行多方案的土地年度投放計劃綜合影響分析，生成年度土地投放計劃，保證土地市場的供需平衡及可持續(xù)發(fā)展。為宗地的出讓審批提供決策支持，提高宗地的利用效率及政府的收益?！　)信息輸入、輸出于系統(tǒng)　　配合其它各子系統(tǒng)的運行，輸入、輸出信息并基于INTERNET實現(xiàn)武漢市城市土地批租信息發(fā)布與交流，市場需求信息的收集以及用戶異地信息的共享?！　　　∠到y(tǒng)以土地投放計劃編制為核心，以多角度的市場分析為基礎，兼顧宏觀與微觀兩個層面，實現(xiàn)城市政府批地及城市經(jīng)營決策的科學化。　　強調定量與定性分析相結合，進行多因素綜合評價，實現(xiàn)良好的人——機交互機制?！　≡谙到y(tǒng)綜合分析的基礎上，通過信息發(fā)布平臺，實現(xiàn)政府土地政策對市場的良性引導?！　』贕IS的城市建設用地效益動態(tài)分析，實現(xiàn)決策支持的連續(xù)性與圖形化?！　〕浞謶肎IS技術，實現(xiàn)土地數(shù)據(jù)的空間屬性、時間屬性和社會屬性的完美結合?！　?法規(guī)政策建設建議建議研究制定地方性法規(guī)《武漢市土地經(jīng)營條例》。　　建議提請市人大通過一部地方立法《武漢市土地經(jīng)營條例》，以解決武漢市土地中心運作的法律依據(jù)問題。應該明確的是：僅靠一些政府令或規(guī)定，是不能完全防范中心運作法律風險的。　　從另一方面看，由市政府在全市范圍(包括中心城區(qū)、開發(fā)區(qū)、遠城區(qū))，統(tǒng)一組織土地出讓的局面尚未形成。影響了土地經(jīng)營收益的放大，有調整規(guī)范的要求?！　⊥瑫r，土地經(jīng)營程序和方式也急需優(yōu)化和法律保障。制定相關條例，從法規(guī)上明確土地經(jīng)營的領導機構、土地經(jīng)營主體、土地經(jīng)營程序、土地經(jīng)營方式、土地收益管理方式，更重要的是：依據(jù)法律建立起有效的土地中心經(jīng)營監(jiān)督管理體系，保障土地中心的正常、可持續(xù)運行，提升本地土地收益水平。　　 完善土地經(jīng)營管理組織建議 建議拓展市土地中心職能：成立土地經(jīng)營發(fā)展中心同時將“土地經(jīng)營發(fā)展中心”改制為股份制經(jīng)營企業(yè)，以有利于其充分發(fā)揮功能和進行融資?！巴恋亟?jīng)營發(fā)展中心”的主要職責：a) 土地資產(chǎn)的運作，合理規(guī)劃土地資源，營造不同土地增值預期。b) 對目標地進行前期投資，完善基礎設施，提高土地價格。c) 土地交易　　土地經(jīng)營發(fā)展中心與其它城市經(jīng)營機構的關系見下圖　　　　 開展專題理論研究——武漢市城市規(guī)劃與土地增值綜合研究　　城市經(jīng)濟發(fā)展的關鍵與困難在于:城市建設的巨額資金從那里來？如何合理利用城市的每一寸土地，提高土地效益。使土地增值，實現(xiàn)城市的持續(xù)發(fā)展。這就須要我們研究城市增長與土地增值規(guī)律。其重點是研究城市規(guī)劃對土地增值的影響，便城市規(guī)劃與管理成為各級政府干預土地市場的主要方法。　　城市規(guī)劃是對城市各項用地和建設的合理組織和協(xié)調的政府行為，其目的在于保障城市社會的整體和長遠的最大利益?！　〕鞘幸?guī)劃根據(jù)不同的區(qū)位級差效益安排相應的社會、經(jīng)濟、文化等活動，從而對某些地塊賦予較大的開發(fā)價值，對某些用地則限制其開發(fā)，使各個地塊的市場價格不同，因此，城市規(guī)劃直接影響土地價值的變化，科學合理的規(guī)劃及調整，應該真實反映土地增值的潛能?！　≡谶M行城市規(guī)劃對土地價值影響分析中，應加強土地利用外部效果的定量分析與評價，避免或減少土地利用的負外部效果，便土地增值?；蚝侠碓u估土地利用的正外部效果，科學調整增值收益。　　從理論上講，土地無論作何種用途都存在較多的外部效果。如政府確定在某一地區(qū)開辟綠地廣場或公園對周圍房地產(chǎn)產(chǎn)生正外部效果。對此，我們應強調在一項新的土地利用項目展開前。應結合城市規(guī)劃進行事前影響評價，從而為保障投資利益補償提供基礎?！　　　　∪绻f20世紀是高層的世紀。那么21世紀則是地下空間發(fā)展的世紀。在1999年召開的國際隧協(xié)25屆年會上，9位前任國際隧協(xié)主席明確斷言21世紀是地下工程大發(fā)展時期?！　“l(fā)達國家的發(fā)展歷史表明，人均GDP進入500美元后，基本具備了大規(guī)模發(fā)展利用地下空間的條件和實力。人均GDP在1000~2000美元之間則達到開發(fā)利用高潮。1995年，武漢市人均GDP突破1000美元，2001年武漢市人均GDP已突破2000美元（2001年全市GDP1348億，統(tǒng)計人口741萬）。　　武漢市己具有大規(guī)模開發(fā)利用地下空間的條件和實力。而隨著地鐵、過江隧道工程的即將開工，武漢市地下空間整體規(guī)劃、設計、開發(fā)及管理已到了亟待解決之時?！　∥錆h市地下空間開發(fā)利用的意義與作用:　?。?）提高城區(qū)土地利用率?？梢栽诓粩U大城市外延的條件下全方位改善城市環(huán)境，保護生態(tài)平衡，還更多綠地給自然。貫徹以人為本的城市建設指導思想，促進花園城市建設目的?！　。?）可以有效緩解城市交通擁擠的矛盾。各種地下軌道工程、地下商業(yè)街、地下過道等項目的興建將有助于實現(xiàn)地下、地上分流。明顯改善城市的交通情況?！　。?）可以形成一些避開本地區(qū)高溫，寒冷氣候環(huán)境的生產(chǎn)、生活設施空間，節(jié)約能源、減少污染、促進城市經(jīng)濟發(fā)展。　?。?）可以增加一些就業(yè)機會 ?！　。?）開發(fā)利用地下空間可以加強城市基礎設施 ，大大提高城市防災抗毀能 力。將城市的重要公用設施建設在地下是現(xiàn)代化城市的必然趨勢。　　綜合起來可以說:武漢市地下空間的開發(fā)與利用將為武漢市的城市發(fā)展提供一次機會?！　√岣叱鞘械叵驴臻g建設的合理性和地下空間的利用效率，日本在這方面有良好的經(jīng)驗，日本開發(fā)地下空間有一個總的發(fā)展規(guī)劃。大致分三個時期。第一期利用地下10米空間，現(xiàn)已基本實現(xiàn)。第二期利用地