【正文】 實際拆遷中，很多建設(shè)單位在拆遷政策以外通過民政、社區(qū)、殘聯(lián)等單位和部門，也給予困難拆遷戶不同程度的資金和住房照顧。 裁決 申請裁決有“范圍” 拆遷人、被拆遷人與房屋承租人就房屋拆遷補償安置事項經(jīng)多次協(xié)商達不成協(xié)議的，拆遷當(dāng)事人可以向房屋拆遷管理部門申請裁決。 并不是房屋拆遷中所有的問題爭議都可以申請裁決，申請裁決的范圍相對受到限制，僅限于：搬遷期限、補償方式、補償標(biāo)準(zhǔn)、房屋用途與面積、搬遷過渡方式等事項，其他事項的爭議由當(dāng)事人通過民事訴訟途徑解決。 具備裁決申請條件的，房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30日內(nèi)作出裁決。 拆遷人申請行政裁決應(yīng)提交哪些資料？ 裁決申請書； 法定代表人身份證明； 被拆遷房屋權(quán)屬證明； 被拆遷房屋的估價報告； 對被申請人的補償安置方案； 申請人與被申請人的協(xié)商筆錄； 未達成協(xié)議的被拆遷人比例及原因； 其他與裁決有關(guān)資料。 拆遷戶申請裁決應(yīng)提交哪些資料？ 裁決申請書；申請人的身份證明；被拆遷房屋的權(quán)屬證明；申請裁決的理由及相關(guān)證明材料。 如何看待房屋拆遷中的行政裁決？ 房屋拆遷許可證核發(fā)后，房屋拆遷補償具體事務(wù)由拆遷人與被拆遷人、房屋承租人協(xié)商確定，屬于平等主體之間的民事活動，拆遷管理部門原則上不進行干預(yù)。 由于房屋拆遷同時又涉及城市改造建設(shè)的進度與城市規(guī)劃能否順利實施，房屋拆遷在某種程度上直接關(guān)聯(lián)到城市建設(shè)的整體利益和政府的公共建設(shè)利益，因此房屋拆遷的民事活動又是一種相對受到限制的民事法律關(guān)系，在一定期限和空間范圍內(nèi)，在拆遷當(dāng)事人之間無法協(xié)商解決的情況下，拆遷管理部門會以行政權(quán)力依法介入，即行政裁決。 行政裁決是行政機關(guān)運用行政權(quán)利依法對民事權(quán)利義務(wù)的糾紛進行裁判的一種行為，又稱準(zhǔn)司法行為，拆遷管理部門應(yīng)處于一種公正身份，依法公平、合理地對雙方爭議進行裁決，程序要正當(dāng)，依據(jù)要充分，結(jié)果要合理，平等保護當(dāng)事人的合法權(quán)益。 今年3月1日，建設(shè)部頒布的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》開始執(zhí)行，該文件對行政裁決的申請、受理、程序等進行了規(guī)范、詳細(xì)的規(guī)定，是我國在行政裁決領(lǐng)域制定的第一個單行規(guī)范性文件，為規(guī)范行政裁決、依法保護拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益提供了保障。 行政裁決要經(jīng)過哪些程序？ 審查裁決申請是否符合受理條件，發(fā)出受理通知； 向被申請人送達裁決書副本及答辯通知書； 審核相關(guān)資料、程序的合法性； 組織當(dāng)事人進行調(diào)解； 核實補償安置標(biāo)準(zhǔn)； 經(jīng)調(diào)解達成協(xié)議的，出具裁決終結(jié)書；達不成協(xié)議的，作出書面裁決。 規(guī)范的行政裁決書應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？ 申請人與被申請人基本情況； 爭議的主要事實和理由； 裁決的依據(jù)和理由； 根據(jù)裁決申請應(yīng)相應(yīng)裁決補償方式、補償金額、安置用房面積和地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限； 告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及申請復(fù)議期限、起訴期限； 房屋拆遷管理部門的名稱、裁決日期并加蓋公章。 行政裁決可采用直接送達、留置送達、委托送達或郵寄送達等方式。 不服行政裁決可起訴 當(dāng)事人對行政裁決不服，可以依法申請行政復(fù)議，也可自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。 材料提供：市規(guī)劃國土局 編輯：詹珉 肖薇 石力軍 余珺珺拆遷法規(guī)目錄 市房產(chǎn)局關(guān)于印發(fā)《武漢市城市房屋拆遷估價操作技術(shù)規(guī)范》的通知武房市[2004]108號各有關(guān)單位：為了維護城市房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房屋拆遷估價行為，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》、《武漢市城市房屋拆遷估價實施意見》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市拆遷估價的實際情況，對原《武漢市城市房屋拆遷評估操作技術(shù)規(guī)范（試行）》進一步修訂和完善的基礎(chǔ)上，制定本規(guī)范。請各有關(guān)單位遵照執(zhí)行。第一章 總 則第一條 為維護城市房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房屋拆遷估價行為，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》、《武漢市城市房屋拆遷估價實施意見》的文件精神，依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。第二條 本規(guī)范適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋拆遷估價。第三條 城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價）是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等因素，對被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開市場價格進行評定估算。第四條拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。第五條 拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。第六條 拆遷估價的價值定義是指被拆遷房屋在無任何權(quán)利限制條件下的房地產(chǎn)公開市場價值，即不考慮抵押權(quán)等他項權(quán)利的影響，不考慮租賃權(quán)及其他權(quán)利限制的影響。第七條 估價機構(gòu)對被拆遷房屋進行估價，不對其房屋及所占用土地使用權(quán)的性質(zhì)（包括用途）和面積進行確定。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；拆遷當(dāng)事人對房地產(chǎn)的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商意見評估；協(xié)商不一致的，按照《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》及其他相關(guān)文件規(guī)定確定。第二章 估價方法第八條 拆遷估價方法選用應(yīng)遵循《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定。對于有條件采用市場比較法進行評估的，應(yīng)優(yōu)先選用市場比較法；對于收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法作為估價方法之一；不宜采用市場比較法、收益法的，可采用成本法或其他方法進行評估。第九條 采用市場比較法估價應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定進行。應(yīng)在被拆遷房屋相同或相似區(qū)域內(nèi)，收集與估價對象區(qū)位、用途、建筑類型、結(jié)構(gòu)和設(shè)備等相同或相似的、近期成交的房地產(chǎn)市場交易實例，在分析、篩選的基礎(chǔ)上確定3宗以上可比實例進行修正；拆遷建筑面積超過6萬平方米的，應(yīng)選擇5宗以上可比實例進行修正。第十條 采用收益法估價，宜選擇二種以上的估價方法進行評估。其中，房地產(chǎn)收益的確定和資本化率的選取應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定進行。第十一條 采用成本法估價應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定進行。其中，房屋重置價格以政府有關(guān)管理部門發(fā)布的重置價格標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。房屋成新率采用耐用年限法和實際觀察法綜合評定。各種結(jié)構(gòu)、各類用途房屋的經(jīng)濟耐用年限和各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率見附件一、二。第三章 拆遷房屋分類評估第十二條 拆遷房屋按用途分為住宅房屋和非住宅房屋。非住宅房屋包括生產(chǎn)用房、商業(yè)經(jīng)營用房和其他用房。第十三條 住宅房屋的拆遷估價，宜采用房地分別評估的方式進行，即房屋拆遷評估價格由區(qū)位價格和房屋重置成新價格兩部分組成。其中，區(qū)位價格由房地產(chǎn)市場價格中除房屋重置價格之外的其他項目構(gòu)成，可采用市場比較法、成本法或基準(zhǔn)地價法等方法求?。环课葜刂贸尚聝r格采用房屋重置價格結(jié)合房屋成新率求取。非住宅房屋拆遷估價，在條件適宜的情況下，可參照此方法進行。第十四條 住宅房屋拆遷估價應(yīng)進行樓層、層高的調(diào)節(jié)。計算公式如下：拆遷房屋評估價格（住宅類）=[區(qū)位價格+房屋重置成新價格（1+層高修正系數(shù)）]（1+樓層修正系數(shù)）其中，樓層修正系數(shù)參照附件三確定，層高修正系數(shù)參照附件四確定。第十五條 非住宅房屋拆遷估價，應(yīng)采用兩種以上的估價方法。如確有困難，只能采用一種估價方法的，應(yīng)當(dāng)說明理由。第十六條 在建工程的拆遷估價宜采用成本法。在建工程土地評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進度以該項目拆遷許可證頒發(fā)之日的狀態(tài)為準(zhǔn)。第四章 估價程序第十七條 拆遷估價機構(gòu)一經(jīng)確定由拆遷人進行委托。估價機構(gòu)應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中估價程序的要求進行拆遷估價工作。第十八條 估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)認(rèn)真收集估價所需資料。在拆遷估價過程中，估價機構(gòu)有權(quán)要求委托人必須提供以下資料：（一）估價委托書；（二）房屋拆遷許可證；（三）估價對象的房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證（如確實無法提供，可先提供房屋基本情況調(diào)查表）；（四）拆遷房屋的建筑結(jié)構(gòu)、用途、附屬設(shè)施等情況一覽表；（五）其他有關(guān)資料。第十九條 拆遷估價人員應(yīng)對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。如有下列行為之一的，估價機構(gòu)可以依據(jù)該情況下所能收集的資料進行估價并出具估價結(jié)果，估價機構(gòu)估價失實的相關(guān)責(zé)任由有過錯的當(dāng)事人承擔(dān)：（一）被拆遷人拒絕估價人員入戶查勘達三次以上的；（二）被拆遷人惡意回避導(dǎo)致估價人員無法入戶查勘，拆遷人在本市市級以上報刊上進行通知，在通知約定的時間內(nèi)（7天以上）被拆遷人仍然回避的；（三）拆遷當(dāng)事人提供虛假或不具備法定證明力的相關(guān)資料。第二十條估價機構(gòu)應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)出具分戶的初步估價結(jié)果，向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。第二十一條 當(dāng)拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問時，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)進行解釋。第五章 估價報告書第二十二條 估價分戶結(jié)果報告可采用表格的形式，除此之外的估價結(jié)果報告，應(yīng)采用文字說明的形式。第二十三條 表格式估價結(jié)果報告，紙張大小應(yīng)采用A4紙張規(guī)格。具體的內(nèi)容要求見附件五。第二十四條 非表格估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告書應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)要求撰寫。第六章 附 則第二十五條 凡拆遷估價中涉及專業(yè)技術(shù)工作的，估價機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)協(xié)助評估；本技術(shù)規(guī)范未作規(guī)定的，應(yīng)按照國家和本市其他房地產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十六條 拆遷估價實行全程備案制度。估價機構(gòu)受理估價委托后，應(yīng)在受理之日起3日內(nèi)報武漢市房地產(chǎn)估價師協(xié)會及房屋拆遷管理部門備案；估價報告書出具后，報告書及有關(guān)資料在交付委托人的同時報武漢市房地產(chǎn)估價師協(xié)會及房屋拆遷管理部門備案。第二十七條 本規(guī)范由武漢市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。第二十八條本規(guī)范自公布之日起施行，2002年7月13日頒布的《武漢市城市房屋拆遷評估操作技術(shù)規(guī)范（試行）》同時廢止。31 / 3