【正文】 實(shí)際拆遷中，很多建設(shè)單位在拆遷政策以外通過(guò)民政、社區(qū)、殘聯(lián)等單位和部門，也給予困難拆遷戶不同程度的資金和住房照顧。 裁決 申請(qǐng)裁決有“范圍” 拆遷人、被拆遷人與房屋承租人就房屋拆遷補(bǔ)償安置事項(xiàng)經(jīng)多次協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，拆遷當(dāng)事人可以向房屋拆遷管理部門申請(qǐng)裁決。 并不是房屋拆遷中所有的問題爭(zhēng)議都可以申請(qǐng)裁決，申請(qǐng)裁決的范圍相對(duì)受到限制，僅限于：搬遷期限、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋用途與面積、搬遷過(guò)渡方式等事項(xiàng)，其他事項(xiàng)的爭(zhēng)議由當(dāng)事人通過(guò)民事訴訟途徑解決。 具備裁決申請(qǐng)條件的，房屋拆遷管理部門自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出裁決。 拆遷人申請(qǐng)行政裁決應(yīng)提交哪些資料？ 裁決申請(qǐng)書； 法定代表人身份證明； 被拆遷房屋權(quán)屬證明； 被拆遷房屋的估價(jià)報(bào)告； 對(duì)被申請(qǐng)人的補(bǔ)償安置方案； 申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的協(xié)商筆錄； 未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及原因； 其他與裁決有關(guān)資料。 拆遷戶申請(qǐng)裁決應(yīng)提交哪些資料？ 裁決申請(qǐng)書；申請(qǐng)人的身份證明；被拆遷房屋的權(quán)屬證明；申請(qǐng)裁決的理由及相關(guān)證明材料。 如何看待房屋拆遷中的行政裁決？ 房屋拆遷許可證核發(fā)后，房屋拆遷補(bǔ)償具體事務(wù)由拆遷人與被拆遷人、房屋承租人協(xié)商確定，屬于平等主體之間的民事活動(dòng)，拆遷管理部門原則上不進(jìn)行干預(yù)。 由于房屋拆遷同時(shí)又涉及城市改造建設(shè)的進(jìn)度與城市規(guī)劃能否順利實(shí)施，房屋拆遷在某種程度上直接關(guān)聯(lián)到城市建設(shè)的整體利益和政府的公共建設(shè)利益，因此房屋拆遷的民事活動(dòng)又是一種相對(duì)受到限制的民事法律關(guān)系，在一定期限和空間范圍內(nèi)，在拆遷當(dāng)事人之間無(wú)法協(xié)商解決的情況下，拆遷管理部門會(huì)以行政權(quán)力依法介入，即行政裁決。 行政裁決是行政機(jī)關(guān)運(yùn)用行政權(quán)利依法對(duì)民事權(quán)利義務(wù)的糾紛進(jìn)行裁判的一種行為，又稱準(zhǔn)司法行為，拆遷管理部門應(yīng)處于一種公正身份，依法公平、合理地對(duì)雙方爭(zhēng)議進(jìn)行裁決，程序要正當(dāng)，依據(jù)要充分，結(jié)果要合理，平等保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。 今年3月1日，建設(shè)部頒布的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》開始執(zhí)行，該文件對(duì)行政裁決的申請(qǐng)、受理、程序等進(jìn)行了規(guī)范、詳細(xì)的規(guī)定，是我國(guó)在行政裁決領(lǐng)域制定的第一個(gè)單行規(guī)范性文件，為規(guī)范行政裁決、依法保護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益提供了保障。 行政裁決要經(jīng)過(guò)哪些程序？ 審查裁決申請(qǐng)是否符合受理?xiàng)l件，發(fā)出受理通知； 向被申請(qǐng)人送達(dá)裁決書副本及答辯通知書； 審核相關(guān)資料、程序的合法性； 組織當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解； 核實(shí)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)； 經(jīng)調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，出具裁決終結(jié)書；達(dá)不成協(xié)議的，作出書面裁決。 規(guī)范的行政裁決書應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？ 申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人基本情況； 爭(zhēng)議的主要事實(shí)和理由； 裁決的依據(jù)和理由； 根據(jù)裁決申請(qǐng)應(yīng)相應(yīng)裁決補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置用房面積和地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限； 告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及申請(qǐng)復(fù)議期限、起訴期限； 房屋拆遷管理部門的名稱、裁決日期并加蓋公章。 行政裁決可采用直接送達(dá)、留置送達(dá)、委托送達(dá)或郵寄送達(dá)等方式。 不服行政裁決可起訴 當(dāng)事人對(duì)行政裁決不服，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。 材料提供：市規(guī)劃國(guó)土局 編輯：詹珉 肖薇 石力軍 余珺珺拆遷法規(guī)目錄 市房產(chǎn)局關(guān)于印發(fā)《武漢市城市房屋拆遷估價(jià)操作技術(shù)規(guī)范》的通知武房市[2004]108號(hào)各有關(guān)單位：為了維護(hù)城市房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房屋拆遷估價(jià)行為，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》、《武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市拆遷估價(jià)的實(shí)際情況，對(duì)原《武漢市城市房屋拆遷評(píng)估操作技術(shù)規(guī)范（試行）》進(jìn)一步修訂和完善的基礎(chǔ)上，制定本規(guī)范。請(qǐng)各有關(guān)單位遵照?qǐng)?zhí)行。第一章 總 則第一條 為維護(hù)城市房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房屋拆遷估價(jià)行為，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》、《武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見》的文件精神，依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。第二條 本規(guī)范適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋拆遷估價(jià)。第三條 城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱拆遷估價(jià)）是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等因素，對(duì)被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定估算。第四條拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。第五條 拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。第六條 拆遷估價(jià)的價(jià)值定義是指被拆遷房屋在無(wú)任何權(quán)利限制條件下的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值，即不考慮抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的影響，不考慮租賃權(quán)及其他權(quán)利限制的影響。第七條 估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行估價(jià)，不對(duì)其房屋及所占用土地使用權(quán)的性質(zhì)（包括用途）和面積進(jìn)行確定。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；拆遷當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商意見評(píng)估；協(xié)商不一致的，按照《武漢市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》及其他相關(guān)文件規(guī)定確定。第二章 估價(jià)方法第八條 拆遷估價(jià)方法選用應(yīng)遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于有條件采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)優(yōu)先選用市場(chǎng)比較法；對(duì)于收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法作為估價(jià)方法之一；不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法的，可采用成本法或其他方法進(jìn)行評(píng)估。第九條 采用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。應(yīng)在被拆遷房屋相同或相似區(qū)域內(nèi)，收集與估價(jià)對(duì)象區(qū)位、用途、建筑類型、結(jié)構(gòu)和設(shè)備等相同或相似的、近期成交的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易實(shí)例，在分析、篩選的基礎(chǔ)上確定3宗以上可比實(shí)例進(jìn)行修正；拆遷建筑面積超過(guò)6萬(wàn)平方米的，應(yīng)選擇5宗以上可比實(shí)例進(jìn)行修正。第十條 采用收益法估價(jià)，宜選擇二種以上的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。其中，房地產(chǎn)收益的確定和資本化率的選取應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。第十一條 采用成本法估價(jià)應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。其中，房屋重置價(jià)格以政府有關(guān)管理部門發(fā)布的重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。房屋成新率采用耐用年限法和實(shí)際觀察法綜合評(píng)定。各種結(jié)構(gòu)、各類用途房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限和各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率見附件一、二。第三章 拆遷房屋分類評(píng)估第十二條 拆遷房屋按用途分為住宅房屋和非住宅房屋。非住宅房屋包括生產(chǎn)用房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房和其他用房。第十三條 住宅房屋的拆遷估價(jià)，宜采用房地分別評(píng)估的方式進(jìn)行，即房屋拆遷評(píng)估價(jià)格由區(qū)位價(jià)格和房屋重置成新價(jià)格兩部分組成。其中，區(qū)位價(jià)格由房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中除房屋重置價(jià)格之外的其他項(xiàng)目構(gòu)成，可采用市場(chǎng)比較法、成本法或基準(zhǔn)地價(jià)法等方法求?。环课葜刂贸尚聝r(jià)格采用房屋重置價(jià)格結(jié)合房屋成新率求取。非住宅房屋拆遷估價(jià)，在條件適宜的情況下，可參照此方法進(jìn)行。第十四條 住宅房屋拆遷估價(jià)應(yīng)進(jìn)行樓層、層高的調(diào)節(jié)。計(jì)算公式如下：拆遷房屋評(píng)估價(jià)格（住宅類）=[區(qū)位價(jià)格+房屋重置成新價(jià)格（1+層高修正系數(shù)）]（1+樓層修正系數(shù)）其中，樓層修正系數(shù)參照附件三確定，層高修正系數(shù)參照附件四確定。第十五條 非住宅房屋拆遷估價(jià)，應(yīng)采用兩種以上的估價(jià)方法。如確有困難，只能采用一種估價(jià)方法的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。第十六條 在建工程的拆遷估價(jià)宜采用成本法。在建工程土地評(píng)估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進(jìn)度以該項(xiàng)目拆遷許可證頒發(fā)之日的狀態(tài)為準(zhǔn)。第四章 估價(jià)程序第十七條 拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)一經(jīng)確定由拆遷人進(jìn)行委托。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中估價(jià)程序的要求進(jìn)行拆遷估價(jià)工作。第十八條 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)認(rèn)真收集估價(jià)所需資料。在拆遷估價(jià)過(guò)程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)有權(quán)要求委托人必須提供以下資料：（一）估價(jià)委托書；（二）房屋拆遷許可證；（三）估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證（如確實(shí)無(wú)法提供，可先提供房屋基本情況調(diào)查表）；（四）拆遷房屋的建筑結(jié)構(gòu)、用途、附屬設(shè)施等情況一覽表；（五）其他有關(guān)資料。第十九條 拆遷估價(jià)人員應(yīng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。如有下列行為之一的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以依據(jù)該情況下所能收集的資料進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)結(jié)果，估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)失實(shí)的相關(guān)責(zé)任由有過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人承擔(dān)：（一）被拆遷人拒絕估價(jià)人員入戶查勘達(dá)三次以上的；（二）被拆遷人惡意回避導(dǎo)致估價(jià)人員無(wú)法入戶查勘，拆遷人在本市市級(jí)以上報(bào)刊上進(jìn)行通知，在通知約定的時(shí)間內(nèi)（7天以上）被拆遷人仍然回避的；（三）拆遷當(dāng)事人提供虛假或不具備法定證明力的相關(guān)資料。第二十條估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)出具分戶的初步估價(jià)結(jié)果，向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。第二十一條 當(dāng)拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行解釋。第五章 估價(jià)報(bào)告書第二十二條 估價(jià)分戶結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式，除此之外的估價(jià)結(jié)果報(bào)告，應(yīng)采用文字說(shuō)明的形式。第二十三條 表格式估價(jià)結(jié)果報(bào)告，紙張大小應(yīng)采用A4紙張規(guī)格。具體的內(nèi)容要求見附件五。第二十四條 非表格估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告書應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)要求撰寫。第六章 附 則第二十五條 凡拆遷估價(jià)中涉及專業(yè)技術(shù)工作的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估；本技術(shù)規(guī)范未作規(guī)定的，應(yīng)按照國(guó)家和本市其他房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十六條 拆遷估價(jià)實(shí)行全程備案制度。估價(jià)機(jī)構(gòu)受理估價(jià)委托后，應(yīng)在受理之日起3日內(nèi)報(bào)武漢市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)及房屋拆遷管理部門備案；估價(jià)報(bào)告書出具后，報(bào)告書及有關(guān)資料在交付委托人的同時(shí)報(bào)武漢市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)及房屋拆遷管理部門備案。第二十七條 本規(guī)范由武漢市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。第二十八條本規(guī)范自公布之日起施行，2002年7月13日頒布的《武漢市城市房屋拆遷評(píng)估操作技術(shù)規(guī)范（試行）》同時(shí)廢止。31 / 3