【正文】 面積、結(jié)構(gòu)、用途等以房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn)；權(quán)屬證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)?！逗鲜〕鞘蟹课莶疬w評估管理規(guī)定》第十四條 被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。當(dāng)事人對被拆遷房屋的性質(zhì)、用.，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。當(dāng)事人對被拆遷房屋的面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請確認(rèn)。有些臨街的住宅拆遷，很多情況下，這些住戶提出要按商鋪價格補償。這是個大問題啊。且不說這些臨街的住宅是否在法律上可以做商鋪，就說把這些臨街住宅一拆可是斷了人家的財路。從國家的政策看，拆遷的原則一是保證補償合理，再就是不能影響被拆遷人的經(jīng)濟(jì)生活。但是我們“依法”按“住宅”評估是一定會損害老百姓的利益，影響被拆遷人的經(jīng)濟(jì)生活的！還用成本法評估嗎？臨街不臨街成本是一樣的，不行！市場比較法行嗎？當(dāng)然可以。但在選取可比實例的時候，一定要注意與不臨街的區(qū)分開。收益法行嗎？這種臨街住宅只要有開門經(jīng)商的，就一定有出租的案例，我們從租金中提取凈收益，就可以還原出收益價格？這樣也可回避“產(chǎn)權(quán)人改變房屋法定用途的事實”！估價是要有合法前提的。盡管有規(guī)定拆遷雙方可以協(xié)商確定被拆房屋的性質(zhì)，但是，拆遷雙方往往是對立的，很難協(xié)調(diào)一致？我們估價一不能違法，二不能不考慮現(xiàn)實。租金這東西很靈活，住宅不可以出租嗎？臨街的住宅我就租這個價，這就是市場，我們“拿來”即依了法又合了市場？十、關(guān)于房地產(chǎn)估價報告常見問題.14.《湖南省實施辦法》第十二條 評估中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定3名以上估價人員，按照國家房地產(chǎn)估價規(guī)范，獨立、客觀、公正地進(jìn)行被拆遷房屋的價格評估。估價報告的要素組成完整，估價技術(shù)路線正確、估價方法合理、估價參數(shù)的選取和使用基本合理，估價計算過程較清晰、無錯誤，估價結(jié)果的確定符合規(guī)范。致委托方函（1）委托方要寫全稱；（2）致函正文主要說明估價對象、估價目的、估價時點和估價結(jié)果；（3）估價機構(gòu)要寫全稱；（4）致函日期，一般為報告完成日期；（5）估價機構(gòu)法定代表人簽字。估價師聲明（1）說明是否對估價對象進(jìn)行了實地勘察，勘察包括哪些內(nèi)容和未包括哪些內(nèi)容。對未包括的部分，說明評估依據(jù)。（2）如果有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名。（3）說明某些評估資料的來源。（4）說明評估報告的使用條件。（5）依據(jù)本次估價目的，說明對估價報告使用的限制。（6）依據(jù)本次估價目的其他有關(guān)需要聲明的事項。（7）參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章。假設(shè)與限制條件說明本次估價的假設(shè)前提；未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)；估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；本估價報告使用的限制條件。.15.（1）注意估價的假設(shè)、估價限制條件的區(qū)別：估價假設(shè)是對估價時已發(fā)生的無法調(diào)查核實的假設(shè)；限制條件是對估價時點未發(fā)生的，但其發(fā)生可能影響估價的一些條件限制。（2）說明本次估價的假設(shè)前提，以及未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)使用的假設(shè)條件。（3）說明估價報告使用的限制條件、以及估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響。估價對象描述概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。）估價對象描述不全，不清楚，不充分，常見問題如下：（1）沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)；（2）缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述，土地使用權(quán)人交代不清；（3）土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等；（4）土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）；（5）是否具有土地使用權(quán)證沒有交代，土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；（6）對估.；（7）是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代；（8）房屋用途交代不清；（9）對估價對象的物質(zhì)實體狀況描述不清楚；（10）建筑物結(jié)構(gòu)交代不清；（11）房屋建成年代交代不清；（12）房屋的狀態(tài)交代不清楚，現(xiàn)實用途與法定用途是否相符。估價時點拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。估價目的和價值定義估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。拆遷補償估價報告不適用于拆遷補償之外的其他用途。房屋拆遷評估的價值定義是被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開市場價值。房屋拆遷評估不考慮租賃、抵押等權(quán)利限制的影響。估價依據(jù)估價依據(jù)應(yīng)寫明估價所依據(jù)的估價規(guī)范；國家和地方的法律、法規(guī)；委托方提供的有關(guān)資料；估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。有的報告依據(jù)過于簡單或?qū)懛ú粔驀?yán)謹(jǐn)，如：估價依據(jù)為“手冊”，過于籠統(tǒng)。另外，“網(wǎng)”上的價格信息只代表了買方或賣方的單方意愿，而并非實際成交的價格，以此作為市場比.，理由不夠充分。估價方法的選用《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十五條規(guī)定 城市房屋拆遷評估必須堅持房地合一的原則，從市場比較法、收益法、成本法等方法中選用兩種以上的方法，進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估。一般應(yīng)當(dāng)以市場比較法為主。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。對門面或者收益性的房屋，還應(yīng)當(dāng)采用收益法。評估指標(biāo)、系數(shù)的選取應(yīng)當(dāng)理由充分，符合被拆遷房屋的客觀實際?！兑?guī)范》中要求應(yīng)說明估價的思路，采用的方法以及估價方法的定義。有的報告思路、方法描述不清；有的報告對估價方法無定義?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》中明確說明房屋拆遷貨幣補償?shù)慕痤~要以房地產(chǎn)市場評估價格來確定，這就明確了被拆遷房屋應(yīng)以市場公正價進(jìn)行評估，而實際工作中，我們發(fā)現(xiàn)許多評估對象由于各種因素卻難以形成市場（或者無法實現(xiàn)），對我們的評估理論和評估方法提出了新的要求。目前，我國房地產(chǎn)估價常用的方法有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法等多種。《城市房屋拆遷管理條例》確定的補償原則的實質(zhì)是一種贖買政策，也就是說，拆遷中拆遷人首先通過市場價格將被拆遷房屋購買，然后進(jìn)行拆除。因此，.。但在實踐中，由于同類交易案例缺乏等因素，沒有條件采取比較法時，也可以采取其他辦法。比如，對公益事業(yè)的房屋、對經(jīng)營性用房，用比較法可能很難找到合適的比較案例。一般來講，公益事業(yè)性用房更多地使用成本法，而經(jīng)營性物業(yè)的評估，使用收益法可能更有利。有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法，選擇評估方法時要注意：由于成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適。影響因素分析方面的問題《規(guī)范》中要求，對影響估價對象的個別因素、區(qū)域因素、市場背景狀況及最高最佳使用情況都要作詳細(xì)的說明、分析。大多數(shù)估價報告在對這四項的分析中，都存在相關(guān)性、針對性差的問題，即所作的描述不能很好的印證估價結(jié)果的測算過程以及最終結(jié)果的確定。有的報告這部分的描述僅是結(jié)果報告中估價對象狀況的簡單重復(fù)。還有的報告中的分析違背基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論或常識。市場背景分析要詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來。估價結(jié)果的確定存在的問題（1）部分報告的結(jié)果明顯偏離市場行情，或大大低于市場.，又如兩家評估機構(gòu)各自的評估結(jié)果差異很大。（2）確定估價結(jié)果未說明理由。有的報告采用兩種方法得出的結(jié)果差異很大，但不作任何分析說明，或說明理由不充分。（3）詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由，估價結(jié)果應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。有的報告只有總價，沒有單價；有的報告金額無大寫。1報告的名詞術(shù)語和語言表述方面存在的問題（1）名詞術(shù)語不準(zhǔn)確。如將“估價時點”寫成“估價時間”，“假設(shè)和限制條件”改為“評估條件與說明”等。（2）對名詞術(shù)語的界定不準(zhǔn)確、不清楚。①行文、譴詞、造句不當(dāng)（術(shù)語不準(zhǔn)、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊）；②邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)，前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由）；③寫作有錯誤，表達(dá)形式不科學(xué)。1報告的裝訂、形式與格式方面存在的問題（1）相當(dāng)一部分機構(gòu)的存檔材料中沒有“房地產(chǎn)估價技術(shù)報告”或者“房地產(chǎn)估價技術(shù)報告”過于簡單，缺少具體的分析測算過程。（2）相當(dāng)一部分報告只運用一種方法進(jìn)行評估，不符合《規(guī)范》中要求的“對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價”。（3）相當(dāng)一部分機構(gòu)仍沿用《規(guī)范》頒布之前的格式出具報.。在《規(guī)范》頒布實施以后，仍采用原來的格式是不妥的。（4）大多數(shù)機構(gòu)對成片的拆遷分戶估價報告采用了簡易格式。根據(jù)拆遷分戶評估數(shù)量大、價值量小的特點，在評估實際中可以采用簡易報告格式，但有些機構(gòu)的簡易報告過于簡單，無法說明問題，進(jìn)入司法程序。（5）部分機構(gòu)的房地產(chǎn)估價報告采用了其它報告的格式，如資產(chǎn)評估報告格式或土地估價報告格式。對房地產(chǎn)估價而言，這樣顯然是不合適的。1關(guān)于估價報告附件的問題可能缺少必須的附件，如可能缺少必須有的依據(jù)，如拆遷估價中沒有拆遷許可證則無法確定估價時點；沒有公證書、位置圖、內(nèi)外圖片、查勘記錄、權(quán)屬證明等，則說明估價依據(jù)不足；再如拆遷估價在附件雖寫明了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，但沒寫《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，也可算依據(jù)不足。相當(dāng)部分報告附件資料不完整，或沒有附件清單。十一、房屋拆遷評估報告出示之后有異議的問題《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十八條 估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn).。第十九條拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構(gòu)咨詢。估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。第二十條拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。第二十一條拆遷當(dāng)事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當(dāng)事人另行委托估價機構(gòu)評估的，受托估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告。第二十二條拆遷當(dāng)事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下簡稱估價專家委員會)申請技術(shù)鑒定。第二十三條估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。.，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告?！逗鲜〕鞘蟹课莶疬w評估管理規(guī)定》第二十三條規(guī)定 拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，可以在收到評估報告之日起5日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)估。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)估申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)出具書面通知。第二十四條規(guī)定 拆遷當(dāng)事人對復(fù)估結(jié)果有異議的，可以在收到復(fù)估結(jié)果之日起5日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格評估鑒定機構(gòu)申請評估技術(shù)鑒定。（1）初步估價結(jié)果公示7日；（2）現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見；（3）向委托人提供估價報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告；（4）疑問咨詢、解釋；（5）拆遷當(dāng)事人在5日內(nèi)提出異議，申請復(fù)核，估價機構(gòu)5內(nèi)作出復(fù)核結(jié)論；（6）接到復(fù)核報告5日內(nèi)申請鑒定，10日內(nèi)作出鑒定結(jié)論。十二、評估技術(shù)以外的話題城市房屋拆遷估價有政策性強，影響大，設(shè)計面廣，時間緊迫等特性。城市房屋拆遷估價與其他估價目的下的估價有一定的.，不僅只是真正意義上的房地產(chǎn)公開市場價值的估價，如果不從實際出發(fā)，生搬硬套《條例》規(guī)定，逐戶進(jìn)行拆遷估價，不僅給估價工作增加難度和業(yè)務(wù)量，估價效率低，還會造成拆遷標(biāo)準(zhǔn)的混亂現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)估價師應(yīng)該認(rèn)真領(lǐng)會《條例》精神，把握拆遷補償估價的特性，拆遷法律法規(guī)以及地方政策，嚴(yán)守職業(yè)道德，及時了解掌握本地區(qū)房地產(chǎn)市場行情，特點，要有大局意識，全面平衡，一方面體現(xiàn)拆遷估價的特性，一方面使估價結(jié)果盡可能接近實際，被拆遷相關(guān)利益公認(rèn)和接受。.24.