【正文】 與武漢市東西湖區(qū)吳家山農(nóng)場(chǎng)簽訂的房屋租賃協(xié)議書(shū)及吳家山農(nóng)場(chǎng)的情況說(shuō)明（見(jiàn)附件），吳家山農(nóng)場(chǎng)將其所屬破產(chǎn)企業(yè)，原吳家山農(nóng)場(chǎng)糧油公司落在東西湖區(qū)107國(guó)道十六支溝西（運(yùn)河村）的工業(yè)用地13837平方米（）使用權(quán)（土地證號(hào)：東國(guó)用（93）字第050204109號(hào)）（房產(chǎn)證號(hào)：武房權(quán)證（東）字第9902810號(hào)），有償轉(zhuǎn)讓與武漢市仙安建材有限責(zé)任公司。雙方商定的出讓金價(jià)格為270萬(wàn)元。按目前該地塊所在地土地使用權(quán)出讓金價(jià)格9萬(wàn)元/畝計(jì)算。（不含地面附屬物價(jià)值，下同）%計(jì)算；規(guī)劃、勘測(cè)、%計(jì)算；%計(jì)算；建筑工程前期有關(guān)規(guī)費(fèi)按國(guó)家及地方有關(guān)部門(mén)規(guī)定計(jì)算。%計(jì)算。本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算為1710萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表1。項(xiàng)目投產(chǎn)后所需流動(dòng)資金按年周轉(zhuǎn)4次估算，預(yù)計(jì)達(dá)產(chǎn)年需流動(dòng)資金654萬(wàn)元，見(jiàn)附表2。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的鋪底流動(dòng)資金應(yīng)為流動(dòng)資金的30%，即196萬(wàn)元。根據(jù)國(guó)家和有關(guān)部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目總投資的規(guī)定，本項(xiàng)目的總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期貸款利息＋鋪底流動(dòng)資金=1710+0＋196=1906（萬(wàn)元）。根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)[1996]35號(hào)文規(guī)定，本項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)具備不低于項(xiàng)目總投資20%的資本金，即190620%=381(萬(wàn)元)。本項(xiàng)目所需資本金由企業(yè)用自有資金投入。本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資1710萬(wàn)元全部由企業(yè)用自有資金投入。 項(xiàng)目投產(chǎn)后所需流動(dòng)資金654萬(wàn)元，除30%的鋪底流動(dòng)資金196由企業(yè)用自有資金增補(bǔ)外，達(dá)產(chǎn)年計(jì)劃向銀行申請(qǐng)短期貸款458萬(wàn)元。%計(jì)算。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，分年用款及資金籌措計(jì)劃見(jiàn)附表3。十五、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)、建設(shè)部：《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；b.《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司編著）；c.《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)?cè)u(píng)估指南》（中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司編著）；：《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》2001年；；；；：本項(xiàng)目計(jì)算期定為11年，；：按國(guó)家有關(guān)部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目總資金的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目用以測(cè)算經(jīng)濟(jì)效益的總資金為2364萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資1710萬(wàn)元，流動(dòng)資金654萬(wàn)元，并以2364萬(wàn)元為基數(shù)計(jì)算財(cái)務(wù)效益指標(biāo)。 、稅金測(cè)算參照目前市場(chǎng)上同類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格，本項(xiàng)目產(chǎn)品石膏板的加權(quán)平均不含稅銷(xiāo)售價(jià)格。按以上暫定的產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格及本項(xiàng)目生產(chǎn)綱領(lǐng)測(cè)算，預(yù)計(jì)正常生產(chǎn)年份年產(chǎn)各種規(guī)格的石膏板204萬(wàn)張的不含稅銷(xiāo)售收入為2615萬(wàn)元，見(jiàn)附表4。本項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)納增值稅，稅率17%；附加稅中，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、堤防費(fèi)，分別為應(yīng)納增值稅額的7%、3%、2%；平抑物價(jià)基金、教育發(fā)展基金分別為銷(xiāo)售收入的1‰。按購(gòu)進(jìn)扣稅法測(cè)算，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年應(yīng)納增值稅202萬(wàn)元，應(yīng)納各種附加稅30萬(wàn)元，見(jiàn)附表4。 總成本費(fèi)用測(cè)算根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等期間費(fèi)用計(jì)算。為便于本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測(cè)算幾評(píng)價(jià)，本報(bào)告依據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》及《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)?cè)u(píng)估指南》的方法，將上述費(fèi)用中的相同各項(xiàng)費(fèi)用歸并后，按直接材料、工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)、其他費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等成本要素進(jìn)行測(cè)算。各種規(guī)格的石膏板的加權(quán)平均單位產(chǎn)品直接材料成本中的各種原、輔材料消耗量（或金額），按企業(yè)提供的有關(guān)資料測(cè)算，其價(jià)格為目前市場(chǎng)價(jià)（含運(yùn)雜費(fèi)，不含稅）。本項(xiàng)目勞動(dòng)定員100人，人均年收入按9600元測(cè)算，福利費(fèi)按工資的14%提取。 折舊費(fèi)預(yù)計(jì)本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資中新增固定資產(chǎn)原值1450萬(wàn)元（含基本預(yù)備費(fèi)），折舊費(fèi)按直線法、殘值率5%測(cè)算。折舊年限：建筑物（含地塊上原地面附屬物）30年，設(shè)備10年，運(yùn)輸車(chē)輛5年。修理費(fèi)按固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的30%計(jì)算。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資中的土地使用權(quán)出讓金等無(wú)形資產(chǎn)投資為196萬(wàn)元（含基本預(yù)備費(fèi)），建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑工程前期有關(guān)規(guī)費(fèi)等遞延資產(chǎn)投資為64萬(wàn)元（含基本預(yù)備費(fèi)）。其攤銷(xiāo)費(fèi)從項(xiàng)目計(jì)算期第二年起，分別按50年、5年等額攤銷(xiāo)測(cè)算。其他費(fèi)用包括差旅費(fèi)、招待費(fèi)、交通費(fèi)、辦公費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)用、職工養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)等，按銷(xiāo)售收入的10%估算。 財(cái)務(wù)費(fèi)用流動(dòng)資金短期貸款應(yīng)付利息計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用按加工費(fèi)收入的8%測(cè)算。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在攤銷(xiāo)完遞延資產(chǎn)后正常生產(chǎn)年份的不含稅總成本費(fèi)用為2190萬(wàn)元，其中經(jīng)營(yíng)成本2041萬(wàn)元，見(jiàn)附表6。單位產(chǎn)品直接材料成本測(cè)算見(jiàn)附表5，固定資產(chǎn)折舊費(fèi)測(cè)算、無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)測(cè)算分別見(jiàn)附表附表8。 損益測(cè)算見(jiàn)附表9, 從附表9中可以看出，本項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份的銷(xiāo)售收入為2615萬(wàn)元，總成本費(fèi)用2190萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加30萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為396萬(wàn)元。各年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)按33%交納所得稅，預(yù)計(jì)正常經(jīng)營(yíng)年份所得稅后利潤(rùn)為265萬(wàn)元。財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率設(shè)定為8%。根據(jù)“損益表”、“投資估算表”及“財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量”（見(jiàn)附表10）計(jì)算出本項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)見(jiàn)表151。表151 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表指標(biāo)名稱(chēng)單位所得稅前所得稅后備 注投資利潤(rùn)率％按正常生產(chǎn)年數(shù)據(jù)計(jì)算投資利稅率％按正常生產(chǎn)年數(shù)據(jù)計(jì)算 靜態(tài)投資回收期年 動(dòng)態(tài)投資回收期年 i=8% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%I 累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元1798953 i=8% 注：所得稅后投資利潤(rùn)率、投資利稅率為投資凈利潤(rùn)率、投資凈利稅率。從以上各項(xiàng)指標(biāo)中可以看出，%，高于8%的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率，所得稅后累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為953萬(wàn)元，大于零，因此在財(cái)務(wù)上是可行的。 十六、不確定性分析本項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為：年固定成本＝556萬(wàn)元；年銷(xiāo)售收入＝2615萬(wàn)元；年銷(xiāo)售稅金及附加＝30萬(wàn)元；年變動(dòng)成本＝1634萬(wàn)元。按以上數(shù)據(jù)計(jì)算，本項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為：556/(2615301634)100%=%。計(jì)算表明，%時(shí)，可不虧不盈，盈虧平衡示意圖見(jiàn)圖16－1。 圖16－1 盈虧平衡示意圖 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)敏感性分析，主要分析產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格、固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成本、年產(chǎn)量等單因素變動(dòng)時(shí)，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)年利潤(rùn)、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響程度。 敏感性分析結(jié)果敏感性指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表16－1。表16－1 敏感性分析表 指標(biāo) 變化因素及幅度正常生產(chǎn)年利潤(rùn)(萬(wàn)元)累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=8% 萬(wàn)元)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率較基本方案增減(%)基本方案　396953　固定資產(chǎn)投資+10%38483310%4081074+產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格+10%6281938+10%16430經(jīng)營(yíng)成本+10%1954210%5971857+年產(chǎn)量+10%4891314+10%303593從表161中可以看出，產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格因素變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響最大，經(jīng)營(yíng)成本因素變動(dòng)的影響次之，年產(chǎn)量因素變動(dòng)的影響較小，固定資產(chǎn)投資因素變動(dòng)的影響最小。在財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不低于基準(zhǔn)折現(xiàn)率的條件下，允許各因素向不利方向變動(dòng)的臨界點(diǎn)，%，%，%,%。以上分析表明，本項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。十七、結(jié)論與建議，滿足日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)要求，擬有償受讓東西湖區(qū)吳家山農(nóng)場(chǎng)原糧油公司土地使用權(quán)及地面附屬物，改造、建設(shè)“仙安建材生產(chǎn)基地”，對(duì)促進(jìn)企業(yè)發(fā)展具有積極的意義。，將瞄準(zhǔn)市場(chǎng)需求，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，為提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，其市場(chǎng)有一定保證。，%、%，%、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為953萬(wàn)元、（），上述指標(biāo)表明，本項(xiàng)目有一定的效益，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 建議項(xiàng)目建設(shè)單位加強(qiáng)環(huán)保意識(shí)，抓緊環(huán)境評(píng)價(jià)工作，以利下一步工作的順利開(kāi)展。，企業(yè)要組織專(zhuān)門(mén)人員，精心設(shè)計(jì)，精心施工，爭(zhēng)取早竣工、早投產(chǎn)、早受益。