【正文】 與武漢市東西湖區(qū)吳家山農場簽訂的房屋租賃協(xié)議書及吳家山農場的情況說明（見附件），吳家山農場將其所屬破產企業(yè)，原吳家山農場糧油公司落在東西湖區(qū)107國道十六支溝西（運河村）的工業(yè)用地13837平方米（）使用權（土地證號：東國用（93）字第050204109號）（房產證號：武房權證（東）字第9902810號），有償轉讓與武漢市仙安建材有限責任公司。雙方商定的出讓金價格為270萬元。按目前該地塊所在地土地使用權出讓金價格9萬元/畝計算。（不含地面附屬物價值，下同）%計算；規(guī)劃、勘測、%計算；%計算；建筑工程前期有關規(guī)費按國家及地方有關部門規(guī)定計算。%計算。本項目固定資產投資估算為1710萬元，詳見附表1。項目投產后所需流動資金按年周轉4次估算，預計達產年需流動資金654萬元，見附表2。根據(jù)國家有關規(guī)定，本項目的鋪底流動資金應為流動資金的30%，即196萬元。根據(jù)國家和有關部門關于項目總投資的規(guī)定，本項目的總投資=固定資產投資+建設期貸款利息＋鋪底流動資金=1710+0＋196=1906（萬元）。根據(jù)國務院國發(fā)[1996]35號文規(guī)定，本項目企業(yè)應具備不低于項目總投資20%的資本金，即190620%=381(萬元)。本項目所需資本金由企業(yè)用自有資金投入。本項目固定資產投資1710萬元全部由企業(yè)用自有資金投入。 項目投產后所需流動資金654萬元，除30%的鋪底流動資金196由企業(yè)用自有資金增補外，達產年計劃向銀行申請短期貸款458萬元。%計算。根據(jù)項目實施進度安排，分年用款及資金籌措計劃見附表3。十五、財務效益評價、建設部：《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；b.《投資項目可行性研究指南》（中國國際工程咨詢公司編著）；c.《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》（中國國際工程咨詢公司編著）；：《企業(yè)會計制度》2001年；；；；：本項目計算期定為11年，；：按國家有關部門關于項目總資金的有關規(guī)定，本項目用以測算經(jīng)濟效益的總資金為2364萬元，其中固定資產投資1710萬元，流動資金654萬元，并以2364萬元為基數(shù)計算財務效益指標。 、稅金測算參照目前市場上同類產品的銷售價格，本項目產品石膏板的加權平均不含稅銷售價格。按以上暫定的產品銷售價格及本項目生產綱領測算，預計正常生產年份年產各種規(guī)格的石膏板204萬張的不含稅銷售收入為2615萬元，見附表4。本項目產品應納增值稅，稅率17%；附加稅中，城市維護建設稅、教育費附加、堤防費，分別為應納增值稅額的7%、3%、2%；平抑物價基金、教育發(fā)展基金分別為銷售收入的1‰。按購進扣稅法測算，預計本項目達產年應納增值稅202萬元，應納各種附加稅30萬元，見附表4。 總成本費用測算根據(jù)現(xiàn)行財務制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按產品生產成本及管理費用、財務費用、銷售費用等期間費用計算。為便于本項目的財務測算幾評價，本報告依據(jù)《投資項目可行性研究指南》及《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》的方法，將上述費用中的相同各項費用歸并后，按直接材料、工資及福利費、折舊費、修理費、無形及遞延資產攤銷費、其他費用、財務費用、銷售費用等成本要素進行測算。各種規(guī)格的石膏板的加權平均單位產品直接材料成本中的各種原、輔材料消耗量（或金額），按企業(yè)提供的有關資料測算，其價格為目前市場價（含運雜費，不含稅）。本項目勞動定員100人，人均年收入按9600元測算，福利費按工資的14%提取。 折舊費預計本項目固定資產投資中新增固定資產原值1450萬元（含基本預備費），折舊費按直線法、殘值率5%測算。折舊年限：建筑物（含地塊上原地面附屬物）30年，設備10年，運輸車輛5年。修理費按固定資產折舊費的30%計算。預計本項目固定資產投資中的土地使用權出讓金等無形資產投資為196萬元（含基本預備費），建設單位管理費、勘察設計費、建筑工程前期有關規(guī)費等遞延資產投資為64萬元（含基本預備費）。其攤銷費從項目計算期第二年起，分別按50年、5年等額攤銷測算。其他費用包括差旅費、招待費、交通費、辦公費用、勞動保護費用、職工養(yǎng)老保險費、醫(yī)療保險費等，按銷售收入的10%估算。 財務費用流動資金短期貸款應付利息計入當期財務費用。銷售費用按加工費收入的8%測算。預計本項目在攤銷完遞延資產后正常生產年份的不含稅總成本費用為2190萬元，其中經(jīng)營成本2041萬元，見附表6。單位產品直接材料成本測算見附表5，固定資產折舊費測算、無形及遞延資產攤銷費測算分別見附表附表8。 損益測算見附表9, 從附表9中可以看出，本項目正常生產年份的銷售收入為2615萬元，總成本費用2190萬元，銷售稅金及附加30萬元，利潤總額為396萬元。各年實現(xiàn)利潤按33%交納所得稅，預計正常經(jīng)營年份所得稅后利潤為265萬元。財務基準折現(xiàn)率設定為8%。根據(jù)“損益表”、“投資估算表”及“財務現(xiàn)金流量”（見附表10）計算出本項目的各項財務評價指標見表151。表151 財務評價指標匯總表指標名稱單位所得稅前所得稅后備 注投資利潤率％按正常生產年數(shù)據(jù)計算投資利稅率％按正常生產年數(shù)據(jù)計算 靜態(tài)投資回收期年 動態(tài)投資回收期年 i=8% 財務內部收益率%I 累計財務凈現(xiàn)值萬元1798953 i=8% 注：所得稅后投資利潤率、投資利稅率為投資凈利潤率、投資凈利稅率。從以上各項指標中可以看出，%，高于8%的財務基準折現(xiàn)率，所得稅后累計財務凈現(xiàn)值為953萬元，大于零，因此在財務上是可行的。 十六、不確定性分析本項目正常生產年份基礎數(shù)據(jù)為：年固定成本＝556萬元；年銷售收入＝2615萬元；年銷售稅金及附加＝30萬元；年變動成本＝1634萬元。按以上數(shù)據(jù)計算，本項目正常生產年份以生產能力利用率表示的盈虧平衡點為：556/(2615301634)100%=%。計算表明，%時，可不虧不盈，盈虧平衡示意圖見圖16－1。 圖16－1 盈虧平衡示意圖 本項目的財務敏感性分析，主要分析產品銷售價格、固定資產投資、經(jīng)營成本、年產量等單因素變動時，對正常經(jīng)營年利潤、財務內部收益率、累計財務凈現(xiàn)值的影響程度。 敏感性分析結果敏感性指標的計算結果見表16－1。表16－1 敏感性分析表 指標 變化因素及幅度正常生產年利潤(萬元)累計財務凈現(xiàn)值(i=8% 萬元)財務內部收益率(%)財務內部收益率較基本方案增減(%)基本方案　396953　固定資產投資+10%38483310%4081074+產品銷售價格+10%6281938+10%16430經(jīng)營成本+10%1954210%5971857+年產量+10%4891314+10%303593從表161中可以看出，產品銷售價格因素變動對財務評價指標的影響最大，經(jīng)營成本因素變動的影響次之，年產量因素變動的影響較小，固定資產投資因素變動的影響最小。在財務內部收益率不低于基準折現(xiàn)率的條件下，允許各因素向不利方向變動的臨界點，%，%，%,%。以上分析表明，本項目有一定的抗風險能力。十七、結論與建議，滿足日益增長的市場要求，擬有償受讓東西湖區(qū)吳家山農場原糧油公司土地使用權及地面附屬物，改造、建設“仙安建材生產基地”，對促進企業(yè)發(fā)展具有積極的意義。，將瞄準市場需求，調整產品結構，為提高企業(yè)市場競爭力打下了堅實的基礎，其市場有一定保證。，%、%，%、財務凈現(xiàn)值為953萬元、（），上述指標表明，本項目有一定的效益，在經(jīng)濟上是可行的。 建議項目建設單位加強環(huán)保意識，抓緊環(huán)境評價工作，以利下一步工作的順利開展。，企業(yè)要組織專門人員，精心設計，精心施工，爭取早竣工、早投產、早受益。