關(guān)于地下車位的土地增值稅政策總結(jié)-資料下載頁(yè)
2025-06-22 17:32本頁(yè)面
【正文】 稅清算時(shí)不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)的處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目中建造的不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)按以下原則處理：（1）建成后無(wú)償移交全體業(yè)主的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)、但不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的，不屬于土地增值稅征稅范圍，其收入不計(jì)入土地增值稅應(yīng)稅收入，其相關(guān)成本、費(fèi)用也不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。……在計(jì)算土地增值稅時(shí)，地下建筑物成本如何處理？地下建筑可作為物業(yè)管理用房、儲(chǔ)藏室和車庫(kù)等用途，從計(jì)算土地增值稅的角度，地下建筑物可劃分為四類：一類是未經(jīng)許可建設(shè)的地下建筑，二類是作為公共配套設(shè)施（包括可扣除的人防設(shè)施）的地下建筑，三類是可售地下建筑，四類是許可建設(shè)但不屬于公共配套設(shè)施且無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證（銷售、預(yù)售許可證）的地下建筑。對(duì)未經(jīng)許可建設(shè)地下建筑，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為扣除項(xiàng)目金額。對(duì)作為公共配套設(shè)施（包括可扣除的人防設(shè)施）的地下建筑，按規(guī)定予以扣除。對(duì)可售地下建筑面積， 按照已售面積配比扣除。對(duì)于許可建設(shè)但不屬于公共配套設(shè)施且無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證（銷售、預(yù)售許可證）的地下建筑，房產(chǎn)企業(yè)一般通過與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)、無(wú)固定期限或與房屋同期限讓渡使用權(quán)等形式的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，一次性收取固定年限使用費(fèi)，其實(shí)質(zhì)并未發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅，因此其收入不屬于土地增值稅征收范圍，相應(yīng)的成本也不予扣除。計(jì)算其成本時(shí)，分兩步確認(rèn)地下建筑成本：第一步計(jì)算各類型地下建筑物成本，考慮到我市地下人防、地下車庫(kù)均可以辦理國(guó)有土地使用權(quán)證書，因此在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)按照占地面積法或者總建筑面積法分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)也按照土地成本的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算。對(duì)于其他房地產(chǎn)開發(fā)成本，如果納稅人在會(huì)計(jì)核算時(shí)，能夠直接準(zhǔn)確歸集的，按照直接歸集的成本確定；對(duì)于未能直接歸集開發(fā)成本的，則應(yīng)當(dāng)按照地下建筑物面積占該項(xiàng)目總建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)成本。第二步加上應(yīng)分?jǐn)偟目煽鄢才涮自O(shè)施成本，按照各地下建筑物面積占該項(xiàng)目剔除可扣除公共配套設(shè)施面積后的總建筑面積比例計(jì)算各類型地下建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施費(fèi)。常地稅一便函〔2012〕5號(hào)：關(guān)于土地增值稅若干征稅問題的處理意見發(fā)文日期：2012101八、公共配套設(shè)施費(fèi)人防工程問題常政發(fā)〔2007〕136號(hào)規(guī)定“新建民用建筑依法按規(guī)定比例修建的防空地下室(以下統(tǒng)稱依法配建的人防工程)的所有權(quán)屬于國(guó)家。履行人防法定義務(wù)以外建設(shè)的具有防空功能的地下民用建筑(達(dá)到人防工程戰(zhàn)術(shù)技術(shù)要求的最低標(biāo)準(zhǔn))的所有權(quán)屬于投資者?！薄皣?guó)家投資建設(shè)的人防工程和依法配建的人防工程，由人防主管部門負(fù)責(zé)申辦房地產(chǎn)登記。履行人防法定義務(wù)以外由社會(huì)投資者出資建設(shè)的具有防空功能的地下民用建筑，無(wú)論是單建式還是結(jié)建式，由投資者負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)依法配建的人防工程移交人防主管部門的，其成本費(fèi)用可以扣除。經(jīng)咨詢民防局，依法配建的人防工程應(yīng)具備以下資料：(1)人防工程建設(shè)許可文件。(2)標(biāo)注人防面積的地下室總平圖。(3)人防工程的測(cè)繪報(bào)告。(4)竣工驗(yàn)收證明書。(5)人防工程交接登記表。房地產(chǎn)企業(yè)在繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)后取得依法配建人防工程所有權(quán)的，在有償轉(zhuǎn)讓計(jì)算收入時(shí)扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。常地稅一便函〔2013〕2號(hào)：常州市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征稅問題的處理意見（二）頒布日期：2013年08月12日問：車庫(kù)（位）在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何確認(rèn)收入和成本、費(fèi)用？答：就我們目前了解的情況，車庫(kù)（位）存在三種情形：一是，利用地下人防設(shè)施作為車庫(kù)（位）的，經(jīng)省局請(qǐng)示總局答復(fù)如下，對(duì)無(wú)法按規(guī)定將建成的人防設(shè)施移交給人防部門的，不能扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。因此，省局對(duì)我省利用地下人防設(shè)施作為車庫(kù)（位）暫作如下規(guī)定：對(duì)已有相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，若房開企業(yè)將建成后的人防設(shè)施按規(guī)定移交給人防部門的，按照國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)的規(guī)定允許扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用；無(wú)相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，因地下人防設(shè)施始終由房開企業(yè)使用、收益，不屬于轉(zhuǎn)讓，也不符合第四條第三條無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)業(yè)性社會(huì)公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關(guān)成本和費(fèi)用。二是，作為公共配套設(shè)施使用的車庫(kù)（位），按規(guī)定是不得轉(zhuǎn)讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房?jī)r(jià)中，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。若房開企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無(wú)論租賃期為多少年，不確認(rèn)相關(guān)收入，不扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。三是，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車庫(kù)（位），包括地上單獨(dú)建造的車庫(kù)和部分地下車庫(kù)（位）。清算時(shí)，按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。常州市地稅局法規(guī)處土地增值稅清算政策解讀發(fā)文日期：：201010281河南的規(guī)定（豫地稅發(fā)[2005]第16號(hào)）第四條 銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)
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