【正文】 大橋、盧浦大橋、南浦大橋、楊浦大橋、以及打浦路隧道、復(fù)興路隧道、延安東路隧道、大連路隧道等“四橋四隧”相連。? 成本優(yōu)勢(shì)和市區(qū)相比，南匯的康橋工業(yè)園擁有絕對(duì)低廉的商務(wù)成本。據(jù)戴德梁行季度報(bào)告顯示，康橋與相鄰的張江相比，租金大約只為其 1/3，和外高橋，金橋等區(qū)域相比也有很大的成本優(yōu)勢(shì) 6。在租金價(jià)格相近的幾個(gè)區(qū)域中，康橋具有更好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和便捷的交通運(yùn)輸條件。圖 12：2022 年第 4 季度工業(yè)廠房租金示意圖? 環(huán)境優(yōu)勢(shì)康橋位于市郊區(qū)，土地批租價(jià)格相對(duì)低廉，在營(yíng)造低密度、優(yōu)美景觀環(huán)境的總部基地或商務(wù)花園上擁有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。但是由于康橋工業(yè)區(qū)在地區(qū)知名度、完善的服務(wù)業(yè)等方面與上海其他地區(qū)6資料來源：戴德梁行 2022 年第 4 季度上海工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)季度報(bào)告 34 / 56如陸家嘴金融中心、張江高科技園區(qū)等還是有一定的差距；同時(shí)，上海其他工區(qū)如虹橋、江橋也先后提出了總部經(jīng)濟(jì)的概念，這就要求在規(guī)劃康橋總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)時(shí)從優(yōu)惠政策、政府辦事效率、加強(qiáng)配套完善等眾多方面加以彌補(bǔ)，在競(jìng)爭(zhēng)中拔得頭籌。 35 / 56第五章 可比項(xiàng)目分析 北京總部基地 總部基地概述圖 13：總部基地示意圖總部基地，是中國(guó)第一個(gè)以總部經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)、以科技企業(yè)為主體的大中型企業(yè)總部的集群基地，總部經(jīng)濟(jì)概念的探索者和實(shí)踐者——總部基地董事長(zhǎng)許衛(wèi)平在充分吸收了國(guó)外相關(guān)經(jīng)濟(jì)形態(tài)的理論和實(shí)踐，并結(jié)合中國(guó)實(shí)際情況后，對(duì)“總部經(jīng)濟(jì)”進(jìn)行詮釋和應(yīng)用的完美結(jié)晶。總部基地以建造科技新區(qū)作為改造產(chǎn)業(yè)與研發(fā)環(huán)境的總目標(biāo)，并已成為北京總部經(jīng)濟(jì)的核心空間載體。自 2022 年入駐豐臺(tái)區(qū)之后，總部基地的建設(shè)和發(fā)展帶動(dòng)并支撐了周邊其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)了周邊地產(chǎn)的增值，為南城發(fā)展成為多功能區(qū)域奠定了產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)。在總部基地所形成一個(gè)多元文化交織的、崇尚創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，各種先進(jìn)的社會(huì)文化、商業(yè)文化、企業(yè)文化、金融文化等在這里碰撞融合；入駐的企業(yè)可以在營(yíng)銷、金融、信息、人才、技術(shù)、服務(wù)等等方面，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互通有無；企業(yè)總部的聚集將使得現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的信息化溝通加速；企業(yè)家們的集聚，也使得每個(gè)企業(yè)的文化在互動(dòng)過程中，取長(zhǎng)補(bǔ)短，互 36 / 56相影響，從而推進(jìn)社會(huì)的文明和文化的進(jìn)步，同時(shí)帶動(dòng)企業(yè)自身的發(fā)展。截至 6 月 19 日，包括陜西鼓風(fēng)機(jī)集團(tuán)、大連冰山、正泰集團(tuán)、新疆特變、中國(guó)誠(chéng)通、中華通訊、航天科技、建龍鋼鐵、中牧股份在內(nèi)的 130 多家企業(yè)總部簽約入駐總部基地。 詳細(xì)介紹總部基地位于北京西南四環(huán)的豐臺(tái)區(qū)中關(guān)村豐臺(tái)園二期基地內(nèi)。是作為中關(guān)村開園以來單體面積最大的中外合資項(xiàng)目，2022 年北京市政府 69 項(xiàng)重點(diǎn)工程，北京市 60 大重點(diǎn)外資工程之一。1）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)? 總占地面積：65 公頃； ? 總建筑面積：120 萬平方米； ? 每棟面積 1200 至 6000 平米的總部樓 500 余座； ? 獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名； ? 建設(shè)周期：3 年? 總面積約 40000 平方米五星級(jí)酒店 ? 面積約 40000 平方米商業(yè)配套設(shè)施； ? 共千余套每套面積約 30 平方米的總部小公寓； ? 幾十個(gè)面積 200 至 500 平方米的風(fēng)味餐廳； ? 大型地上、地下停車場(chǎng)。各庭院至少有兩個(gè)機(jī)動(dòng)出入口，形成庭院內(nèi)交通環(huán)路；地上、地下停車場(chǎng)形成便利、快捷的停車系統(tǒng)，大大超過每萬平方米 60 個(gè)車位的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)； ? 綠化比率：占總面積約 50%； ? 總投資額：約 45 億人民幣； ? 配套：全宿制雙語(yǔ)幼兒園；健身中心；國(guó)際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。2）總部基地購(gòu)買優(yōu)勢(shì) 37 / 56表 4：總部基地與其他經(jīng)濟(jì)區(qū)比較比較項(xiàng)目 總部基地 北京其它經(jīng)濟(jì)區(qū)一般狀況產(chǎn)權(quán) 獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 一般無購(gòu)買價(jià)格/㎡ 7000 元/㎡ 13000 元/㎡＄2100 美圓/㎡租金(人民幣)/㎡日 元/㎡ 5 元/㎡＄20 美圓/㎡優(yōu)惠政策 三減三免 三減三免或無同等價(jià)格可購(gòu)買 1000㎡獨(dú)棟總部樓 400600㎡辦公面積綠化覆蓋率(%) 50%以上 一般不高于 30%建筑容積率 =6停車位/10000 平米 100 個(gè)以上 4560 以內(nèi)使用率(%) 85%以上 一般在 70%以下物業(yè)管理費(fèi)/月㎡ 34 元/月㎡ 一般在 18 元/月㎡＄3 美圓/月㎡建筑密度 30% 50%以上車位費(fèi)/月 150 元/月 650 元左右/月單體獨(dú)立使用程度建筑面積 1200㎡以上即可單體獨(dú)立使用一般須建筑面積 20220㎡以上才立項(xiàng)單體使用 上海西郊生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)新園區(qū)將面向長(zhǎng)三角和全國(guó)，著重吸引公司總部、營(yíng)銷中心、研發(fā)機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)中心入駐。上海西郊生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃用地 平方公里，總建筑面積 420 萬平方米，首期開發(fā)面積 220 畝，地理位置優(yōu)越，瀕臨滬杭高速、滬嘉瀏高速和外環(huán)線。 。園區(qū)集研發(fā)中試、總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于一體，構(gòu)筑 4 大功能區(qū)：以企業(yè)商務(wù)辦公中心、科教研發(fā)中心和營(yíng)銷采購(gòu)中心為主的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，以政府公共服務(wù)平臺(tái)、中介咨詢、物流展示、廣告創(chuàng)意和藝術(shù)家村為主的第三方服務(wù)區(qū)，以及生活綜合配套區(qū)和濱江生態(tài)綠化區(qū)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，將一改原工業(yè) 38 / 56區(qū)廠房林立的面貌，滿足新型商務(wù)區(qū)的要求。集聚區(qū)規(guī)劃至 2022 年投資額達(dá)到 230 億元，年交易額 1000 億元，稅收 60億元。目前，已有美國(guó)藍(lán)霸汽配超市連鎖有限公司、瑞士雀巢中國(guó)研發(fā)中心等40 余家中外企業(yè)與集聚區(qū)達(dá)成入駐意向。 漕河涇虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)是實(shí)施”依托虹橋、發(fā)展長(zhǎng)寧，優(yōu)化功能、增創(chuàng)優(yōu)勢(shì)” ，面向二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的三大經(jīng)濟(jì)組團(tuán)之一，是集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，都市型工業(yè)和空港經(jīng)濟(jì)于一體的園區(qū)。 交通園區(qū)毗鄰虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，緊連外環(huán)線、滬寧、滬杭、滬嘉高速公路和 318國(guó)道，規(guī)劃建設(shè)中的地鐵二號(hào)線延伸段將抵達(dá)園區(qū)，并在園區(qū)設(shè)有站點(diǎn)，上海的黃金水道蘇州河流經(jīng)園區(qū)北端。 規(guī)劃園區(qū)總占地 140 萬平方米，總建筑面積 130 萬平方米。通過河道與道路的劃分，園區(qū)劃分南塊起步區(qū)已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，建成 15 萬平方米的工業(yè)小區(qū)。 配套設(shè)施1） 商務(wù)酒店國(guó)際化的商務(wù)社區(qū)帶給你的是國(guó)際化的服務(wù)設(shè)施， ”國(guó)際商務(wù)花園”的星級(jí)酒店鑲嵌在河濱公園里，在這里您不但可以享受管家式的一流商旅服務(wù)，更能在高爾夫練習(xí)場(chǎng)上展示你的技巧；在健身房里享用先進(jìn)的一流健身設(shè)備。2） 商業(yè)設(shè)施 39 / 56為了滿足員工休閑的需求，園區(qū)將在臨虹路上設(shè)商業(yè)一條街，這里有中西式的快餐廳，滿足現(xiàn)今快節(jié)奏的需求；還有 24 小時(shí)便利店；所有的辦公和生活需求都可以在這里得到解決。3） 服務(wù)配套 園區(qū)內(nèi)設(shè)有專門為企業(yè)及其員工服務(wù)的銀行、郵局、咨詢、快遞等服務(wù)設(shè)施，方便員工的日常生活及工作需求。4）建筑單體 遵照現(xiàn)代風(fēng)格的整體規(guī)劃，園區(qū)將會(huì)為大型企業(yè)總部度身建造適合企業(yè)需求的獨(dú)立企業(yè)園，園內(nèi)的建筑也將按照企業(yè)要求，進(jìn)行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以符合企業(yè)的個(gè)性化需求。5）入駐企業(yè)園區(qū)以其優(yōu)越的地理位置和良好服務(wù)環(huán)境，吸引了置信（與美國(guó) GE 合作） 、聯(lián)信(與美國(guó)霍尼韋爾合資)、瑞華(與瑞典合資)、神州數(shù)碼、北大青鳥、0A36卓越網(wǎng)等一批知名企業(yè)入駐。2022 年，園區(qū)技工貿(mào)收入 億元，同比增長(zhǎng) ％；稅收 億元，同比增長(zhǎng) 107％。園區(qū)還吸引了上海海煙物流配送中心等規(guī)模較大的 IT 物流企業(yè)入駐。神州數(shù)碼上?？萍紙@的現(xiàn)代物流中心已進(jìn)入運(yùn)行，該物流總庫(kù)(1 萬平方米)，為 3000 多家 IT 代理商、零售商提供服務(wù)；在全球 IT 供應(yīng)鏈位于第三的聯(lián)強(qiáng)國(guó)際(上海)有限公司，己在園區(qū)規(guī)劃建造 3 萬平方米的立體倉(cāng)庫(kù)，2022 年 5 月開工。佳杰科技的 IT 物流中心也將入駐園區(qū)。東華大學(xué)與有關(guān)方面合作，規(guī)劃在虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)建立虹橋東華紡織服飾科技園。 40 / 56 上海國(guó)際總部之都 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：上海國(guó)際總部之都圖 15：項(xiàng)目平面圖項(xiàng)目執(zhí)行單位：上海沁園春投資管理有限公司項(xiàng)目總投資： 億人民幣項(xiàng)目選址：上海市松江新城思賢路北，鼎源路東，油墩港河西占地 公頃，約 350 畝。項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地 公頃，總投資 億人民幣，建筑面積越 27 萬平方米，用途為：辦公、產(chǎn)品展示、配套商業(yè)、專家公寓。分三期滾動(dòng)開發(fā)，建設(shè)期約 5 年。 項(xiàng)目定位形象定位：“立足上海，面向國(guó)際，以國(guó)內(nèi)中小型企業(yè)通過上海與國(guó)際接軌，為國(guó)外境外跨國(guó)企業(yè)通過上海進(jìn)入國(guó)內(nèi)提供辦公、居住及配套服務(wù)的商務(wù)平臺(tái)，推進(jìn)上海打造國(guó)際大都市進(jìn)程。建設(shè)目標(biāo)：項(xiàng)目建成后，將為 100 多家企業(yè)總部提供營(yíng)運(yùn)平臺(tái)，降低商務(wù) 41 / 56成本，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值 50 億元，年創(chuàng)稅收 5 億元，引進(jìn)外資 15 億美元，吸引專業(yè)科技人才和高端管理人才 2022 余人，為松江工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)、人才、技術(shù)集聚提供良性發(fā)展條件，成為松江經(jīng)濟(jì)的一個(gè)亮點(diǎn)。目標(biāo)客戶：國(guó)內(nèi)有發(fā)展?jié)摿Φ闹行⌒推髽I(yè)，迫切需要通過上海的平臺(tái)接軌國(guó)際市場(chǎng)，開拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。以及國(guó)外有意向進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的企業(yè)，提供良好的立足之場(chǎng)所。本項(xiàng)目建設(shè)面積 27 萬平方米，以每個(gè)企業(yè)平均需求 2022 平方米計(jì)算，可提供 130 家企業(yè)入戶。平均每個(gè)企業(yè)房產(chǎn)投資 800 萬元，首付 400 萬元，銀行按揭 400 萬元。 42 / 56第六章 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)? 康橋位于上海市南匯區(qū)，離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 12 公里，距離上海市中心約 15公里，離上海國(guó)際航運(yùn)中心——蘆潮港 60 公里，具有臨港臨空、距離市中心較近的區(qū)位優(yōu)勢(shì)? 優(yōu)惠的招商引資政策，透明高效的政府運(yùn)作? 相對(duì)低廉的商務(wù)運(yùn)作成本? 康橋工業(yè)園工業(yè)用地儲(chǔ)備量較大，為入駐企業(yè)就近建立生產(chǎn)廠提供了便利 劣勢(shì)? 康橋工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)尚未完全體現(xiàn)，工業(yè)區(qū)在國(guó)內(nèi)、國(guó)際上的知名度不高? 項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施不夠完善 機(jī)會(huì)? 中國(guó)廣闊的市場(chǎng)空間以及巨大的發(fā)展?jié)摿⑽絹碓蕉嗟耐馍掏顿Y，而上海作為全國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)、文化中心，其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)將使之成為外商投資的首選城市之一? 上海市中心昂貴的商務(wù)運(yùn)行成本使越來越多的企業(yè)尋找郊區(qū)辦公的可能性? 國(guó)內(nèi)尤其是長(zhǎng)三角地區(qū)民營(yíng)企業(yè)謀求企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，總部遷移可能是其擴(kuò)大知名度、獲取更多信息和資源的重要途徑? 臨港新城的開發(fā)將成為上海市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，將帶動(dòng)物流業(yè)、產(chǎn)品加工業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也增大了相關(guān)企業(yè)入駐的可能性 威脅 43 / 56? 北京、上海其他工業(yè)區(qū)及各大省會(huì)城市紛紛發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，這對(duì)本項(xiàng)目形成了巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力? 企業(yè)從決定遷移總部、選擇遷入城市、選擇最終辦公地址往往需要經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)查論證和上報(bào)審批，所以項(xiàng)目的銷售周期可能較長(zhǎng)，將面臨資金回籠速度慢的問題? 房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家宏觀調(diào)控影響處于觀望調(diào)整期，投資者及普通購(gòu)房群體紛紛看淡后市，這可能影響到本項(xiàng)目的定價(jià)和去化 44 / 56第七章 康橋總部經(jīng)濟(jì)園可能入駐的企業(yè)以康橋獨(dú)特的區(qū)位及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，可能入駐康橋總部經(jīng)濟(jì)園的企業(yè)一般不會(huì)是保險(xiǎn)、金融、證券、咨詢、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等附加值高、對(duì)交通和各項(xiàng)配套要求很高的行業(yè)。我們首先看一下企業(yè)選擇入駐康橋總部經(jīng)濟(jì)園的動(dòng)因。 選擇康橋總部經(jīng)濟(jì)園的動(dòng)因高成本驅(qū)逐制造業(yè)由于上海市地價(jià)不斷攀升，多數(shù)制造企業(yè)無力承擔(dān)高昂的商務(wù)成本，因此眾多跨國(guó)制造企業(yè)紛紛將廠房和研發(fā)中心遷至郊區(qū)，這一過程與香港制造業(yè)逐漸向內(nèi)地轉(zhuǎn)移不謀而合。海、陸、空的運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)成為吸引企業(yè)入駐的重要因素毗鄰將來的物流基地臨港新城是吸引物流企業(yè)入駐的最重要的因素。洋山深水港竣工以后，有望使上海港的年吞吐能力趕上目前居世界第一的鹿特丹港。與洋山深水港配套的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的建設(shè)，俟其功能發(fā)揮作用之后，又可以為長(zhǎng)江三角洲新一輪的產(chǎn)業(yè)能級(jí)提升提供引擎，并且，還可以提供更多的支柱產(chǎn)業(yè)支撐，形成長(zhǎng)江流域新的產(chǎn)業(yè)輻射中心，沿長(zhǎng)江黃金水道可以構(gòu)筑起比較長(zhǎng)的高能級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)長(zhǎng)江沿岸的城市化進(jìn)程及城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)。利用各種資源謀求企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展一般而言，企業(yè)會(huì)選擇具有交通、信息、高級(jí)人才、科研成果、服務(wù)等多種資源優(yōu)勢(shì)的城市成為其地區(qū)總部中心，因?yàn)檫@為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供了物質(zhì)上的保障。相對(duì)高效的政策法律環(huán)境為改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)軟環(huán)境提供了可能性較高政府的服務(wù)效率，與國(guó)際通行規(guī)則接軌的法律法規(guī)，都為投資商創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。同時(shí)，寬容多元的人文環(huán)境可以降低企業(yè)空間成本，而語(yǔ)言和文化習(xí)慣的相同或相近，有助于信息的溝通、情感的交流。產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng) 45 / 56總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)為產(chǎn)業(yè)集聚提供了可能性。產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)體現(xiàn)在：第一，造成最有力的分工協(xié)作，形成服務(wù)業(yè)的專門化和規(guī)?；苍O(shè)施共同使用，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，縮短生產(chǎn)周期，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率；第二，由于企業(yè)集中在同一空間，多種交換對(duì)象在同一空間重疊，產(chǎn)生多方位效益；第三，由于企業(yè)集中，資金、技術(shù)、人才等各種生產(chǎn)要素能夠發(fā)揮最大效用，要素的流動(dòng)過程加快，對(duì)經(jīng)濟(jì)資源產(chǎn)生強(qiáng)烈的吸引力。例如近些年一批溫州商人和企業(yè)仿照CBD 概念到上海打造普陀“印刷城” 、嘉定“汽摩配件城” 、松江“五金電器城”等。品牌提升效應(yīng)國(guó)內(nèi)企業(yè)以上海為總部，利用上海的城市品牌效應(yīng)，將獲得更多與國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名企業(yè)合作的機(jī)會(huì)，也將提高其企業(yè)知名度和美譽(yù)度。 可能入駐的企業(yè)我們分別從企業(yè)來源區(qū)域和行業(yè)的角度來看可能入駐