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中信膠州少海度假酒店及住宅項目酒店市場研究及產(chǎn)品-資料下載頁

2025-06-22 05:11本頁面
  

【正文】 行業(yè)重點扶植的要求?!?膠州市在青島周邊地區(qū)的市縣當中,屬于經(jīng)濟發(fā)達、增速較快的區(qū)域,宏觀市場容量有較大的提升空間?!?本項目位于少海南湖、北湖交匯處,是從正陽路方向進入膠州的門戶,也是少海新城景觀帶上的核心點;未來本項目的交通便利度、景觀度和能見度在少海區(qū)域里有著絕對優(yōu)越性。 劣勢★ 青島市高端酒店整體市場的經(jīng)營表現(xiàn),糾結于供給和需求的差別增速。在達到穩(wěn)定的、理想的及較為平衡的供給比例關系之前,行業(yè)競爭的力度中等偏強?!?膠州的旅游消費、商務消費、居民消費,目前都處于增長通道之中,距離形成穩(wěn)定的比例,或者說形成一個成熟的客源市場,可能還需要較長的時間?!?膠州市目前的酒店市場,仍屬于低端化市場。其質量、檔次尚待提高、改善。膠州酒店的經(jīng)營效益,受酒店設施水準的制約,面臨比較困難的、跨越性的進步。 機會★ 預計未來幾年,隨著經(jīng)濟發(fā)展的帶動及 2022 年世界園藝博覽會的利好影響,高端酒店的整體市場表現(xiàn)趨于向好,并有望在 2022 年出現(xiàn)一個波峰型的增長。40 / 80★ 膠州具備悠久的、尚未充分開發(fā)的人文資源,為旅游業(yè)的發(fā)展及吸引旅游客源提供了基礎。文化和歷史資源的開發(fā),可能形成另一個與膠州經(jīng)濟資源并重的、互補的優(yōu)質市場?!?膠州作為“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”的核心圈層,其未來發(fā)展方向是膠州灣西海岸的現(xiàn)代化城區(qū),可以預見市場對高端酒店的需求將逐步顯現(xiàn)?!?膠州經(jīng)濟的快速發(fā)展和未來城市的轉型優(yōu)化,能夠為發(fā)展酒店行業(yè)帶來的經(jīng)濟基礎和客源基礎。 威脅★ 青島市未來兩年高端酒店供給將大幅增加,將給酒店市場帶來較大的壓力,未來將要面對諸多不確定因素?!?膠州酒店在未來 2 年內(nèi)將進入一個更新?lián)Q代的時期,也是將是一個競爭日趨激烈的時期?!?未來,本項目的臨近將有同類型的競爭項目出現(xiàn),未來經(jīng)營中的競爭威脅大。 市場部分結論在前面的章節(jié)中,GVA 對青島及膠州宏觀市場、酒店市場及項目所在的少海新城區(qū)域進行了充分研究。通過以上 SWOT 分析,可以看出,目前在青島膠州投入高端酒店,其優(yōu)勢大于劣勢,機會大于威脅。綜合分析其發(fā)展條件和機會,GVA 認為,青島膠州少海新城區(qū)域具備投入高端酒店的市場條件。同時,也要充分考慮投資的經(jīng)濟性和未來經(jīng)營的差異化、特色化,盡力規(guī)避由于一般性供應增加所帶來的同質行業(yè)競爭。41 / 806. 項目定位按照委托方提供的信息,本項目在少海新城區(qū)域的規(guī)劃中被定位為五星級酒店,從而為本項目定位提供了檔次標準,也意味著,本項目的檔次定位已經(jīng)明確,而在本章節(jié)中,GVA將著重討論本項目未來主要客源情況以及適合的酒店設施和服務。同時,在此章節(jié)中,GVA 也將通過客源及市場情況來討論和建議本項目未來客房規(guī)模,為之后的項目策劃提供基礎,最后 GVA 將就本項目未來的經(jīng)營管理模式和品牌使用提出建議。 客源定位在綜合分析項目周邊規(guī)劃的基礎上,GVA 將結合前面章節(jié)的宏觀市場分析、酒店市場分析,預判本項目大致的客源比例,導出本項目的主要客源,并通過目標客源的訴求來分析本項目產(chǎn)品特征。客源劃分按照酒店業(yè)的通行慣例,可將客源類型基本劃分為:散客,協(xié)議客戶、預訂中心、會議客戶及度假旅游;GVA 通過對青島市場的了解,認為青島市高端酒店客源類型也遵循著這一慣例,按照這些客源類型,下表分析了青島市客源主要特征:類 別 客源數(shù)量 客 源 渠 道 價格承受度 停留時間散 客 中 客戶走入,從酒店前臺獲得價格。 高 中協(xié)議客戶 多客戶以公司或單位形式與酒店簽署長年用房協(xié)議。高 中預訂中心 中 訂房中心代客戶與酒店簽署協(xié)議或預訂。 中 中會議客戶 多 客戶以公司形式與酒店簽署會議協(xié)議。 中 中度假旅游 多 通過旅行社與酒店簽署協(xié)議。 低 短 42 / 80從上表中可以看出,青島酒店市場上協(xié)議客戶、會議客戶無論從數(shù)量上還是從質量上都成為客源的主體,所以在青島市的高端酒店多以商務會議型為主,即酒店具備完善的商務設施,同時會議設施都呈規(guī)?;?,檔次化;而青島市同時也是一個旅游目的地城市,尤其是在每年的夏季,度假旅游客源成為主體,所以青島市區(qū)的高端酒店大多集中在海岸沿線。而膠州由于區(qū)位和城市發(fā)展的不同,其客源的情況與青島市區(qū)有一定的相似,但是還是有著明顯差異,GVA 認為,膠州客源的情況需要分時段進行判斷,即目前和未來;膠州市目前還處于發(fā)展的起步階段,在目前以及過去的時間里,膠州的酒店市場比較滯后,無論從數(shù)量和質量方面,導致外界對其的認知力偏低,散客和訂房中心這類客人并不選擇在膠州過夜,而選擇留在青島市區(qū)酒店;膠州市并不是一個傳統(tǒng)及成熟的度假旅游市場,所以當?shù)氐亩燃俾糜慰驮从邢蓿荒壳澳z州酒店客源的主體是協(xié)議客戶和會議客戶,而這些客戶從價格承受度上也受到了當?shù)鼐频曩|量的制約。近幾年,膠州市對旅游資產(chǎn)的開發(fā)和宣傳已經(jīng)起步,同時借力國家及青島對環(huán)灣開發(fā)的大力支持和推動,膠州無論是經(jīng)濟還是旅游業(yè),在未來都將進入一個發(fā)展和提升的通道,GVA 預判未來膠州的客源情況將發(fā)生一些變化,具體請見下表: 類別目前數(shù)量未來數(shù)量客源渠道價格承受度停留時間散客 少 少 客戶走入,從酒店前臺獲得價格。 高 中協(xié)議客戶 中 多客戶以公司或單位形式與酒店簽署長年用房協(xié)議。高 中預訂中心 少 中 訂房中心代客戶與酒店簽署協(xié)議或預訂。 中 中會議客戶 多 多 客戶以公司形式與酒店簽署會議協(xié)議。 中 中度假旅游 少 中 通過旅行社與酒店簽署協(xié)議。 低 短43 / 80GVA 預判,未來膠州酒店客源將依然以協(xié)議客戶和會議客戶為主,這一基本結構不會有太大變化,其他幾類客源的數(shù)量都將有一定的提高,尤其是在預訂中心和度假旅游客源方面;隨著國際國內(nèi)知名品牌的入駐膠州,這些品牌自有的訂房網(wǎng)絡將給膠州帶來客源的增加,而知名品牌的市場認知度高,也會透過公共訂房網(wǎng)絡增加一定比例的客源;未來膠州旅游開發(fā)的深入,旅游資源的利用也將為酒店市場注入一定的客源,尤其是膠州少海新城的旅游環(huán)境和周邊自然環(huán)境一旦完善,會給膠州旅游客源的貢獻度最大。由于膠州酒店市場的檔次提升,其中堅的協(xié)議客戶和會議客戶的客源質量也將有一定程度的提高。本項目客源滲透度分析★ 本項目位于膠州市少海新城,規(guī)劃建設集自然生態(tài)、濱水休閑、度假旅游、歷史人文、高檔居住等功能于一體的城市濱水復合功能區(qū),整個少海新城在建成后在推動第三產(chǎn)業(yè)以及旅游業(yè)等方面提供巨大原動力,成為環(huán)膠州灣濱海景觀帶上新的觀光熱點。根據(jù)這一規(guī)劃,GVA 認為,本項目借助在位于少海新城和新景觀區(qū)域的優(yōu)越地理位置,在搶占旅游市場方面有著較強優(yōu)勢,但是由于未來區(qū)域內(nèi)觀瀾洲上還將出現(xiàn)另外一個高端度假型酒店,所以對吸納旅游客源方面屬于謹慎樂觀?!? 少海新城位于膠州市區(qū)東南側,東隔大沽河與青島高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)相接,南鄰膠州灣高速公路與膠州灣連通,西靠膠州灣工業(yè)園,北依膠州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū),本項目位于少海新城內(nèi),距離這些經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域基本在 30 分鐘車程以內(nèi),未來借助區(qū)位優(yōu)勢將與這些重要經(jīng)濟發(fā)展地帶有一定的關聯(lián)性,這里的企業(yè)客戶對本項目有一定滲透性,但是由于這些區(qū)域內(nèi)在未來可能有酒店類項目投入,所以滲透強度并不高。從本項目位置前往膠州市行政中心區(qū),耗時僅需不到 10 分鐘,交通可達程度屬于良好,但是由于膠州未來兩個規(guī)模、檔次都較高的酒店項目就位于行政中心核心區(qū)域內(nèi),這些競爭酒店將借助其地利的優(yōu)勢截流掉較多商務類客人,預計一些對居住環(huán)境比較看重的品質型商務客人也會對本項目有一定的滲透性,但是強度不大。44 / 80★ 對于會議客戶,尤其是跨地區(qū)舉行的商務或主題型會議、論壇和培訓,是不會過多受到地理位置的影響,這類的客戶更注重的是會議地點的交通便利性和周邊環(huán)境的優(yōu)越性,本項目的交通便利程度和周圍環(huán)境正適合類客戶。對于酒店經(jīng)營來說,會議型客戶的房價承受度雖然不是最高,但是其綜合消費是酒店所有客源類型中最高的,這樣的客源對酒店經(jīng)營收入的貢獻度較大,所以 GVA 認為,今后本項目的主要目標客源應該是會議型客戶。目標客源滲透比例預測根據(jù)以上章節(jié)的客源滲透度分析可以看出,會議客戶將是本項目的主要客戶類型。借助項目區(qū)位的優(yōu)勢,能吸引到膠州大部分的旅游客人,同時依仗交通可達程度較好的優(yōu)勢,也能夠吸引一定比例的協(xié)議客戶,GVA 預測本項目今后客源比例如下圖:目標客源訴求本項目主要的客源將是會議客戶為主,輔以協(xié)議客戶和度假旅游客人,這些客人對酒店設施及服務設施需求度詳細請見下表:會 議 客 戶55%預 訂 中 心5%度 假 旅 游20%散 客2%協(xié) 議 客 戶18%45 / 80從上表中可知,酒店未來的設施配備需要以滿足會議客戶為主,其主要需求是:對客房要求空間感較強、房間舒適度高、商務設施齊備。對 餐飲會議要求會議設施齊備、餐廳可以滿足早餐和大型集中用餐要求。對 娛樂及健身設施要求具備一定的健身娛樂設施,能滿足會議培訓之余的活動要求即可。對 公共及商務服務設施要求完善及有效。 項 目 會議客戶 協(xié)議客戶 度假旅游客房設施和服務房間面積 較大 大 適中舒適程度 較高 高 較高豪華程度 適中 高 適中房內(nèi)商務設施 高 高 低服務要求 較高 高 適中餐飲會議設施和服務中餐廳 高 較高 適中咖啡廳 高 高 高宴會設施 高 較高 低會議設施 高 高 低酒吧 適中 高 適中特色餐廳 較高 高 適中送餐服務 適中 高 低娛樂健身設施運動健身設施 較高 高 低游泳池 較高 高 適中SPA 健康設施 較高 高 適中各種休閑娛樂設施 較高 高 適中公共及商務服務設施商務中心服務 高 高 低行李寄存服務 高 高 低車輛接送服務 較高 高 低大型客車租用 高 中 低安全保衛(wèi) 高 高 高46 / 80 規(guī)模定位GVA 研究了青島市五星級酒店的規(guī)模狀況,目前青島市五星級酒店的平均客房規(guī)模為 460間/ 套,平均規(guī)模屬于中型偏大,而 2022 年其整體平均入住率是 56%左右,即平均每個酒店的日用房量是 257 間/套,而每天平均每家酒店有 203 間/套的客房空置。目前膠州市酒店的情況是,目前膠州檔次和規(guī)模較好被調研的四家酒店規(guī)模都不大,平均房間數(shù)量在 120 間/套,而根據(jù)其入住率情況看,其平均每日的空置率也在 30%以上;未來膠州新入市的兩家酒店其平均房間數(shù)量為 282 間/套,總房間數(shù)量為 564 間/ 套,這樣加上之前的四個酒店 480 間/套,總供應量超過 1000 間/套,對于膠州這樣一個酒店業(yè)尚處于發(fā)展階段的地區(qū),這樣大量的供給,將在一定時期內(nèi)給市場帶來較大的消化壓力,而價格之爭也將很難避免。同時 GVA 在全國范圍內(nèi),對與膠州同級別的縣級城市做了初步的市場調研。目前,在青島市轄的、膠南、平度和萊西都尚沒有開業(yè)五星級標準酒店,而在縣級市中與膠州市相當?shù)娜鐦非?、文登、諸暨、丹陽、榮成等,其高端酒店數(shù)量也非常有限,平均只有 2 家左右,且檔次基本是在四星級水平,其中高端酒店的規(guī)模多數(shù)都在 200 房左右,就是在江陰、昆山這樣的經(jīng)濟發(fā)展較好的縣級市里的高端酒店,尤其是五星級標準的酒店,規(guī)模也多數(shù)控制在 300 房以內(nèi)。綜合上述原因,綜合考慮經(jīng)營壓力和投資風險,GVA 建議本項目房間數(shù)量控制在 240260間/ 套為宜,大規(guī)模、大體量的投入需要謹慎,可根據(jù)市場未來的發(fā)展和變化的情況審時度勢處理。 管理模式分析與品牌推薦目前在中國的酒店業(yè)市場上,按照管理模式來劃分基本上分為了三種經(jīng)營模式:自主經(jīng)營:顧名思義,自主經(jīng)營就是由投資方聘用或指定酒店總經(jīng)理,由總經(jīng)理組織管理團隊,全權負責酒店的管理和經(jīng)營。特許經(jīng)營:是指以特定的方式將所擁有的具有知識產(chǎn)權性質的名稱、注冊商標、成熟定型技術、客源開發(fā)預訂系統(tǒng)和物資供應系統(tǒng)等無形資產(chǎn)的使用權,轉讓給受讓企業(yè),借此獲取經(jīng)濟效益。其表現(xiàn)形式是由業(yè)主方聘用或指定酒店總經(jīng)理,由總經(jīng)理組織管理團隊,全47 / 80權負責酒店的管理和經(jīng)營,但是對外加盟連鎖品牌,使用該品牌統(tǒng)一的市場形象和銷售網(wǎng)絡,并向品牌持有人支付一定數(shù)額的品牌加盟費和年費。委托管理:是通過合同約定的方式取得企業(yè)的經(jīng)營管理權,運用法律約束的手段,明確委托人和受托人之間的義務、權利及責任,使合同約定的雙方當事人的權益得到保護和落實。其表現(xiàn)形式是由業(yè)主聘請專業(yè)的酒店管理公司,由管理公司指派總經(jīng)理并組成管理團隊,全權負責酒店的管理和經(jīng)營,并按照收入比例收取管理費用。GVA 將三種經(jīng)營模式在社會效益、在酒店運營中的具體事項等進行比較后,總結出下表:項 目 自主經(jīng)營 特許經(jīng)營 委托管理GOP 低 較低 高現(xiàn)金流入 低 較低 高經(jīng)濟效益投資回收年限 長 較長 短公眾認可 低 較高 高形象 一般 較好 好社會效益稅收貢獻 小 較小 大管理體系建立 較落后 較落后 先進延續(xù)性 會受個人因素影響 會受個人因素影響 不受個人因素影響員工培訓 不系統(tǒng)、不完善 不系統(tǒng)、不完善 系統(tǒng)、完善、人力資源豐富市場拓展 速度慢、范圍小、 不穩(wěn)定 速度較快、范圍較大、不穩(wěn)固 速度較快、范圍較大、 穩(wěn)固硬件維護 不系統(tǒng)、不完善 不系統(tǒng)、不完善 系統(tǒng)、完善產(chǎn)品質量 不穩(wěn)定 不穩(wěn)定 產(chǎn)品質量高且穩(wěn)定遠景發(fā)展 一般 較好 好針對項目知名度 低 中 高監(jiān)管力度 低 低 高(需常與管理公司溝通)針對業(yè)主 解約風險 一至三個月工資 品牌加盟費 解約賠償(通常為 2 年管理費)如上表所示,在自主經(jīng)營管理模式下,酒店不使用任何品牌,以單一酒店的形式參與市場競爭,缺乏優(yōu)勢,其經(jīng)營不容樂觀。
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