【正文】 2600萬元，%的股份；%的股份。公司由后者承包經(jīng)營并擔(dān)任總經(jīng)理。　　南方置業(yè)實(shí)際上是一個項(xiàng)目公司，宋都集團(tuán)和宋榮根共同出資盤下了該公司的前身及其持有的土地，并開始了兩者的合作?！　∪钏Q的第一次走錢，發(fā)生在2004 年2 月25 日?！　「鶕?jù)南方置業(yè)的工商登記資料，2004年2月20日，宋都集團(tuán)第二次向南方置業(yè)注資2000萬元(第一次出資600萬元)。5天后，南方置業(yè)以住房開發(fā)貸款的名義向工行杭州市城站支行貸款6000萬元?！　≡撔械你y行票據(jù)顯示，貸款下來的當(dāng)天，一筆5000萬元的款項(xiàng)就以工程款的名義，從南方置業(yè)的工行賬戶打到了施工單位某建筑公司的建行賬戶上。　　也是同一天，該5000萬元又被以往來款的名義打回南方置業(yè)的賬戶，并隨即被打到宋都集團(tuán)下屬宋都房產(chǎn)賬戶。　　上述施工單位西溪名園項(xiàng)目組的負(fù)責(zé)人承認(rèn)，當(dāng)時南方置業(yè)名下的西溪名園樓盤剛剛開工，遠(yuǎn)沒有到結(jié)算工程款的時間，這筆錢只是從其賬戶走個過場而已，我當(dāng)時就坐在銀行等她們(指阮和宋都財(cái)務(wù)總監(jiān))來，然后給支票敲公章，根本沒有看到一分錢，而且雙方都沒有開具發(fā)票?！　「鶕?jù)銀行項(xiàng)目貸款的監(jiān)管規(guī)定，項(xiàng)目貸款只能用于項(xiàng)目本身，但監(jiān)管往往只限于資金的第一個流向。所以宋都集團(tuán)得以以工程款的名義順利轉(zhuǎn)出資金。業(yè)內(nèi)人士分析，這種通過材料商和建筑商走錢的方式十分普遍?！　∷螛s根提供、簽署于2003年8月的《股東承包經(jīng)營協(xié)議書》第9條顯示，宋都集團(tuán)和宋榮根雙方曾經(jīng)特別約定，南方置業(yè)的西溪名園房產(chǎn)項(xiàng)目的土地使用權(quán)抵押權(quán)利由宋都集團(tuán)享有和支配，包括融資和抵押等。以此為交換，宋都集團(tuán)向宋榮根承諾投入啟動資金1500萬元?！　?jù)施工單位西溪名園項(xiàng)目組的負(fù)責(zé)人和阮的共同回憶，在如此走錢之前，宋都集團(tuán)的財(cái)務(wù)總監(jiān)曾召集與南方置業(yè)有業(yè)務(wù)關(guān)系的材料商和建筑商開會，要求他們?yōu)樗味技瘓F(tuán)的走錢提供方便。　　在同樣的操作手法下，從 2004 年2 月25 日到當(dāng)年9 月17日,宋都集團(tuán)共從三家施工單位、材料商企業(yè)和旗下另一家關(guān)聯(lián)企業(yè)桐廬興寓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱桐廬興寓)的賬戶通道。其中，南方置業(yè)曾以房產(chǎn)開發(fā)貸款的名義，向工行城站支行貸款6000萬元、建行秋濤支行貸款4000萬元，這1億元貸款被轉(zhuǎn)走了9800萬元。其余轉(zhuǎn)走的2000萬元則是宋都集團(tuán)在南方置業(yè)的注冊資金。　　阮表示，當(dāng)時打回來的每一筆錢幾乎都不過夜就被打到了宋都集團(tuán)?！　『贾菔型恋貦n案局的資料顯示，從2004 年3 月8 日到2006年3月29日,宋都集團(tuán)及下屬宋都房產(chǎn)用土地抵押的方式?！　?004 年3 月和2005 年5 月，宋都集團(tuán)將旗下關(guān)聯(lián)企業(yè)浙江東霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱浙江東霖)的一塊位于杭州市江干區(qū)九堡鎮(zhèn)楊公村的16萬平方米土地作為抵押，先后向招行杭州市保俶支行貸款7000萬元和6000萬元，且在今年又以同樣的地塊向浙商銀行貸款6600萬元?！　〉珡脑摰貕K的土地證號來看，浙江東霖是在1997獲得該土地的使用權(quán)，到目前為止都沒有進(jìn)行開發(fā)。按照《土地法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，如果滿兩年未動工開發(fā)，土管部門可以無償收回土地使用權(quán)?！　【痛耸孪蛳嚓P(guān)銀行求證，得到答復(fù)：該地塊雖然已經(jīng)超過兩年沒有開發(fā)，但是有土地管理部門出具的抵押許可，發(fā)放貸款的風(fēng)險不大。上述銀行人士還進(jìn)一步表示，雖然國家確實(shí)有開發(fā)時限方面的規(guī)定，但是在具體操作中完全符合的可能性不大，比如有時候是政府規(guī)劃部門改變了土地規(guī)劃。該人士稱?！　?jù)悉，宋都集團(tuán)旗下樓盤采荷人家就是在該銀行做的按揭貸款，而該銀行采取了半封閉的處理方式，即部分凍結(jié)按揭款以保證這個地塊貸款的安全。你想，他們的樓盤賣得不錯，怎么會有風(fēng)險？相關(guān)銀行信貸人員稱?！　〈送?，2005年3月，宋都房產(chǎn)以名下杭州市江干區(qū)錢江新城36號地塊(A地塊)的2萬余平方米土地為抵押，向華夏銀行杭州鳳起支行貸款4400萬元，貸款時間至2007年3月，貸款用途是流動資金周轉(zhuǎn)。　　按照2003年央行下發(fā)的銀發(fā)［2003］121號文件規(guī)定，商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以抵償開發(fā)流動資金貸款及其他科目發(fā)放。　　查詢土地檔案局的信息發(fā)現(xiàn)，至今年4月，這個地塊已經(jīng)撤銷了抵押登記。另一處也已經(jīng)撤銷抵押登記的土地，是抵押給浙商銀行的楊公村地塊?！　∵@是因?yàn)樗味技瘓F(tuán)當(dāng)時的資金流非常充足。宋都集團(tuán)董事長兼總經(jīng)理俞建午6月18日向本報記者解釋，都屬于宋都集團(tuán)主動提前還貸?！　〉珦?jù)曾經(jīng)手過宋都集團(tuán)資金的某銀行信貸員證實(shí)，當(dāng)時該行內(nèi)不少人對于宋都集團(tuán)的貸款都持保留意見。他表示，由于南京和合肥的土地管理部門催討土地出讓金，俞建午在2005年下半年，親自出馬在杭州各銀行之間跑貸款?！　⊥瑯觼碜酝恋毓芾聿块T的資料顯示，宋都集團(tuán)下屬宋都房產(chǎn)在2005年下半年得到了建行和工行三筆共4億多元的貸款。其中錢江新城A地塊的3萬余平方米，在宋都集團(tuán)還貸后的兩個月內(nèi)作為抵押物，貸款用途是新城國際項(xiàng)目(A地塊)建設(shè)?！　。湍螪地塊的5000余平方米，也在2005年11月被分別作為抵押物。　　從得到的宋都房產(chǎn)年檢報告看，截至2004年12月(獲得貸款前)，，所有者權(quán)益僅為不到3600萬元，%。此外，其資產(chǎn)項(xiàng)中存貨所占的比例很大，遠(yuǎn)不到正常值1。2005年12月(獲得貸款后),宋都房產(chǎn)的損益表顯示， 元?！　〕稚鲜鰯?shù)據(jù)向給宋都集團(tuán)放貸的相關(guān)銀行咨詢，未獲正面回復(fù)。　　根據(jù)以上材料計(jì)算，宋都房產(chǎn)以錢江新城項(xiàng)目申請的項(xiàng)目貸款總額合計(jì)超過5個億。而該地塊的總面積為59152平方米，據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士的測算，算上6月18日左右開盤的新城國際二期和之前已經(jīng)開盤的一期，截至今年6月，總共支付的工程款約為 5000 萬~8000 萬元?！　哪壳百Y料來看，2005年，宋都集團(tuán)2002年前在浙商銀行一筆5500萬的貸款和在興業(yè)銀行杭州分行一筆6000萬貸款，已經(jīng)到期。同時，南京和合肥兩個地塊的土地出讓金和開發(fā)資金也正在催討中。不過，按照2003年央行出臺的121號文件規(guī)定，支付的土地出讓金必須是自有資金。建行秋濤支行辦公室主任稱，對于該貸款用途是否改變，該行已經(jīng)向前來調(diào)查的浙江省銀監(jiān)局作出說明。記者聯(lián)系浙江省銀監(jiān)局受理此項(xiàng)舉報的梁姓工作人員，該工作人員稱銀監(jiān)局各處室正在匯總有關(guān)材料。【觀察思考】謝國忠：利率升升不息將戳破全球吹脹的房地產(chǎn)泡沫　 【開利地產(chǎn)報道】摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)師謝國忠對全球房市發(fā)出警語，隨著通膨上升，各國利率水平將持續(xù)增長，近幾年來的房地產(chǎn)繁榮景象的泡沫即將破裂?！　∫酝L期的低利率環(huán)境造就了全球房市這幾年來的繁榮景象，不過，在美國利率領(lǐng)頭持續(xù)上升下，房市的牛市趨勢正在逆轉(zhuǎn)?！　≈x國忠預(yù)警，利率持續(xù)上升，全球經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)通膨上升，需求反向下降的情形，各種資產(chǎn)將將全面貶值，在此情形下，先是債市下跌，接著跌勢將擴(kuò)及房地產(chǎn)及股市?！　∩现埽x國忠才預(yù)言，全球通膨及升息的問題，已造成資金流動反轉(zhuǎn)，全球股市不但進(jìn)入修正，也將步入空頭的熊市；現(xiàn)在，更進(jìn)一步發(fā)出警語，全球房市的經(jīng)濟(jì)泡沫即將破滅?！　≈x國忠說，全球房市的泡沫果若破滅，目前尚無法確定是否會軟著陸。最糟的情形是，如果美國和中的房市同時下跌，全球經(jīng)濟(jì)不但將陷入衰退，也很難讓過熱的房市軟著陸，但各國央行應(yīng)該不會坐視，將會出面施以援手。盡管過去2年，美國及澳洲房市似乎已軟著陸，但謝國忠提醒，在全球經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁成長的背景下，軟著陸是要來得容易多了；但目前全球經(jīng)濟(jì)成長出現(xiàn)回落，若美國和中國的房市再下跌，恐怕全球經(jīng)濟(jì)并不能夠提供有效支撐。地產(chǎn)資金沒斷鏈 “新政”后引發(fā)平穩(wěn)猜想　　【開利地產(chǎn)報道】銀行資金可謂各企業(yè)發(fā)展的生命線，一旦資金有變或斷鏈，企業(yè)會否停止呼吸？ 　　從本月5日起，除農(nóng)村信用社之外，所有商業(yè)銀行將執(zhí)行上個月頒布的央行新政：%。 　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此舉意在抑制流動資金、縮減信貸規(guī)模、抑制投資過熱、對抗已若隱若現(xiàn)的通貨膨脹現(xiàn)象。地產(chǎn)投資也包括在內(nèi)。 　　回憶2004年初的兩次上調(diào)準(zhǔn)備金率，使短期利率急劇走高，準(zhǔn)備金率上調(diào)后的第一個交易日，%%，回落12個基點(diǎn)，商業(yè)銀行的流動性仿佛一夜之間從天而降。 　　，央行則希望直接凍結(jié)的資金達(dá)1600億元，以今年上半年4倍左右的乘數(shù)效應(yīng)計(jì)算，理論上能縮減6000億元的信貸規(guī)模。 　　然而，前提是商業(yè)銀行的超額準(zhǔn)備金比率(實(shí)際準(zhǔn)備金減去法定準(zhǔn)備金)處于最低的實(shí)際水平上。事實(shí)上，%。，并持有7萬多億元流動性較高的國債、金融債券和央行票據(jù)等資產(chǎn)。商業(yè)銀行可以將準(zhǔn)備金從備付金賬戶挪至法定準(zhǔn)備金賬戶，而存在央行的準(zhǔn)備金總量總體上不會發(fā)生多少改變。 　　在目前央行調(diào)控貨幣流量的手段中，提高存款準(zhǔn)備金率、加息、公開市場業(yè)務(wù)是使用比較多的手段，三者的調(diào)控效果依次遞減，前兩種屬總量調(diào)控政策，使用時極易出現(xiàn)一人感冒全家吃藥的現(xiàn)象，而公開市場業(yè)務(wù)則是精確型導(dǎo)彈，指向非常明確，是目前收縮流動性最有效的手段。 　　目前看來，加息和公開市場操作都存在缺陷，在資金流動性過剩的普遍情況下，它需要整體的對沖。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松分析。 　　因此，、7月的貸款必須比5月低，無論是資產(chǎn)質(zhì)量比較好的深圳、上海，還是資產(chǎn)質(zhì)量比較差的內(nèi)地，都是這樣一刀切。這樣，企業(yè)的反應(yīng)就是加速提款，原來一些不著急、不準(zhǔn)備提款的客戶，比如說貸款5個億，現(xiàn)在資金充足，先提1個億，到了下半年需要用的時候再提剩下的4個億?，F(xiàn)在他都來提款，銀行也不能違約。這樣導(dǎo)致部分銀行的貸款不僅沒有下降，反而上升。但這是市場一個理性反應(yīng)。 　　摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄認(rèn)為，提高存款準(zhǔn)備金將起到信號的作用，表明央行會繼續(xù)緊縮，將過剩的流動性慢慢抽走，也符合央行行長周小川近日所說的微調(diào)。 　　而提高準(zhǔn)備金率會從銀行這個源頭遏制現(xiàn)金的流出，歷史上這種做法對銀行行為的影響要超過其它緊縮信貸舉措。高盛經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅在研究報告中表示，這種工具的效果會很沖，但其效力會很快減弱。 治標(biāo)難治本　　是什么原因最后讓央行動用了準(zhǔn)備金率，而不是繼續(xù)實(shí)施沒有負(fù)作用而可以同樣達(dá)到目的的定向票據(jù)發(fā)行，而且出臺的時間迅雷不及掩耳。有人分析，%，%。 　　因?yàn)橐种屏鲃淤Y金、縮減信貸規(guī)模將對很多市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，也將使一些靠銀行發(fā)家的開發(fā)商們惶恐不安。 　　此次上調(diào)的結(jié)果將可能使房地產(chǎn)市場再次重新洗牌，特別是一些中小開發(fā)商將會因喪失資金渠道而39。后怕39。有市場人士分析，當(dāng)然他們也許會用其它資金渠道來緩沖，如海外地產(chǎn)基金或天使投資等。 　　但此次上調(diào)準(zhǔn)備金率對一些地產(chǎn)集團(tuán)的影響很小，因?yàn)樗麄冊撃玫牡啬昧?，該貸的款也貸了，即中長期的發(fā)展早有規(guī)劃了，況且他們自身也有資金實(shí)力。 　　很難斷定，央行這次上調(diào)準(zhǔn)備金率是未雨綢繆，還是亡羊補(bǔ)牢？有業(yè)內(nèi)人士揚(yáng)言，此次準(zhǔn)備金率上調(diào)僅能治標(biāo)，無濟(jì)于本。 新政后引發(fā)平穩(wěn)猜想　　從5月的金融運(yùn)行數(shù)據(jù)也可看出。雖央行4月底調(diào)高了貸款的基準(zhǔn)利率，不管這個貨幣工具有沒有用，商業(yè)銀行也應(yīng)該有所收斂。但遺憾的是，5月支持投資的中長期貸款卻不減反增。當(dāng)然，中央銀行還將針對金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，在存款準(zhǔn)備金率上調(diào)前后適當(dāng)把握公開市場操作力度。因此，銀行體系可用資金數(shù)量仍會相當(dāng)充裕，商業(yè)銀行將繼續(xù)保持正常的支付清算水平和平穩(wěn)增加貸款的能力。 　　目前國際流動性泛濫成災(zāi)、中國正在冉冉成長，可以肯定，今后相當(dāng)長的時間內(nèi)，國際收支雙順差仍將是中國金融機(jī)構(gòu)流動性的主要供應(yīng)源，央行在抽干這些流動性的同時，政府也要考慮如果適當(dāng)擰緊他們的水龍頭。 　　如果39。水龍頭39。斷流，地產(chǎn)資金也將面臨同樣收縮緊停的困境。北京偉業(yè)顧問董事長林潔分析，失去銀行的資金支持，地產(chǎn)企業(yè)等同失去生命，盡管尚有其它多種融資渠道，但那只是外來經(jīng)濟(jì)?？赡軓那楦猩蟻碚f，在利息相差不大的情況下，開發(fā)商更愿意用國內(nèi)銀行的錢，所謂肥水不外流。 　　如此而言，對某一個行業(yè)也許是重棒打擊，但若是讓各行業(yè)分別消化了，影響也就小多了。以后，央行還會繼續(xù)出臺相關(guān)金融政策，但大家希望的結(jié)局是在平穩(wěn)中求發(fā)展。巴曙松最后表示，企業(yè)發(fā)展的正常資金鏈將繼續(xù)延展。 （內(nèi)部傳閱，請勿外傳） 上海開利財(cái)經(jīng)信息咨詢 客戶服務(wù)電話：02156661808（薦） 傳真電話：0215106448931 / 31