【正文】 墅來進行規(guī)劃的，+3層聯(lián)排別墅+，則總建筑面積還能再增加。經(jīng)過我們對項目方案的反復推敲，認為總建筑面積增至20200平米是能夠?qū)崿F(xiàn)的。. 項目的經(jīng)濟指標戶型戶型建筑面積聯(lián)排別墅面積560獨立式建筑面積11800疊加式別墅面積7840總建筑面積20200容積率0. 51. 收入估算獨立式別墅按14500元/平米算，；聯(lián)排別墅按10000元/平米算，銷售收入是560萬元；疊加式別墅按7000元/平米計，銷售收入是5488萬元；；具體計算過程見附表四。. 成本費用估算成本費用估算方法參照方案一。. 項目盈利分析從項目成本及盈利預算來看，在預期售價情況下，（未扣企業(yè)所得稅），%，項目盈利能力很強，經(jīng)濟回報非常豐厚。注：企業(yè)所得稅可通過合理的避稅手段實施避稅方案，故在此不直接扣除。. 項目成本構(gòu)成分析從項目成本構(gòu)成分析來看，主要成本為建安費用、土地費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、銷售稅金等。各費用構(gòu)成比例為：從成本構(gòu)成比例來看，％，與一般市場的平均水平相當，說明項目的土地價格屬于市場普遍行情之內(nèi)；建安費用占總成本的25％，較低于行業(yè)正常成本構(gòu)成比例，說明建安費用已壓縮得較低，可調(diào)整的余地不大；%，屬于正常范疇；%，屬于正常范圍。 . 財務(wù)評價的基本結(jié)論從項目財務(wù)分析來看，各項財務(wù)指標如下：項目開發(fā)成本：； 項目銷售收入：； 開發(fā)利潤：； 成本利潤率：%； . 綜合分析. 產(chǎn)品與品牌分析n ，容積率明顯偏高。n 項目的產(chǎn)品形態(tài)為獨立式別墅、聯(lián)排別墅和疊加別墅，特別是700平米的超大型別墅與疊加式別墅組合在不超過4萬平米的項目用地內(nèi)，產(chǎn)品形態(tài)的跨度很大，產(chǎn)品線過寬，項目已難以稱之為別墅。品牌價值較低，不再是別墅社區(qū)的形象。. 規(guī)劃方案分析n 結(jié)合前面的項目地塊與周邊環(huán)境的空間關(guān)系分析和地塊價值分析看，項目規(guī)劃方案真正做到了使地塊價值發(fā)揮到最大，使好的地塊都實現(xiàn)了可銷售面積，且由于規(guī)劃形態(tài)的變化，使土地的利用率增加，從而增加項目的容積率，提高經(jīng)濟效益。. 政府手續(xù)分析n 從項目用地與酒店用地的軟劃分看（圖中的紅色線條標示），項目用地與酒店用地劃雖然分界線十分明朗、清晰，但地塊南端位置向東伸入酒店用地，而中部靠近北邊的位置，則是酒店用地伸入項目用地，劃分線曲折，對于方案的報批，取得政府的許可等方面，存在較大的難度，需做較多的說服工作，有可能對工作的進度產(chǎn)生較大的延誤。. 盈利及資本運營分析n 從經(jīng)濟效益看，%，遠遠高出一般的房地產(chǎn)開發(fā)水平。，具備很高的盈利能力，表明項目可實現(xiàn)較大的利潤，獲得的回報十分豐厚。n 從資本運營看，如果政府手續(xù)辦得不順利，在說服政府方面花費很長的時間或最終未能通過，則使項目的整體進程受到較大的影響，從而導致資金回籠慢，資金周轉(zhuǎn)困難，增加資金的壓力和資本運營的困難，開發(fā)商需承擔較大的風險。綜合結(jié)論n 品牌價值低，品牌形象弱；n 規(guī)劃方案實現(xiàn)用地價值最大化；n 盈利能力很強，經(jīng)濟回報十分豐厚；n 報批存在較大難度；n 可能因報批延誤，使投資回籠慢，資本運營困難，風險較大。. 方案六： +3層聯(lián)排別墅 . 項目的經(jīng)濟指標戶型戶型建筑面積聯(lián)排別墅面積5040獨立式建筑面積11650總建筑面積16690容積率0. 42收入估算參照方案五的方法成本費用估算估算過程參照規(guī)劃布局一方案項目成本構(gòu)成分析（略）. 項目盈利分析在預期售價情況下，從項目財務(wù)分析來看，各項財務(wù)指標如下：項目開發(fā)成本：； 項目銷售收入：； 開發(fā)利潤：； 成本利潤率：%； 參照房地產(chǎn)開發(fā)的一般盈利水平，項目盈利能力較強，項目比較樂觀。. 綜合分析與方案六相比，項目的盈利水平有所降低，但由于方案的物業(yè)類型的跨度縮小，產(chǎn)品線寬度相對集中，對于項目的整體品牌有較大提升，品牌形象較高。由于用地與酒店的地塊分割曲折度較大，項目的報批難度相對較大，在一定程度上會影響著項目的整體進程。其余方面參照方案一。綜合分析結(jié)論n 品牌形象尚可，能較好地兼顧品牌與利潤；n 規(guī)劃方案實現(xiàn)用地價值最大化；n 報批存在較大難度；n 可能因報批延誤，使投資回籠慢，資本運營困難，風險較大。n 盈利能力很強，經(jīng)濟回報較豐厚。. 兩種方案對比分析物業(yè)類型容積率開發(fā)成本銷售收入開發(fā)利潤品 牌優(yōu)勢劣勢方案五疊加+聯(lián)排+★★盈利能力很強，經(jīng)濟回報十分豐厚；方案實現(xiàn)用地價值最大化；品牌價值低，形象弱；可能因報批延誤，使投資回收慢，資本運營困難；報批存在難度；風險較大。方案六+聯(lián)排★★★盈利能力很強，經(jīng)濟回報十分豐厚；方案實現(xiàn)用地價值最大化；品牌形象尚可；可能因報批延誤，使投資回收慢，資本運營困難；報批存在難度；風險較大。由上表可看出，在規(guī)劃布局、相對空間關(guān)系不變的前提下，改變不同物業(yè)類型的組合，相對盈利變化是：由于方案五比方案六的產(chǎn)品線明顯拉得較寬，使項目的品牌形象受到影響，方案五的品牌形象明顯比方案六的品牌形象弱。方案五是典型的利潤最大化，同時品牌形象也顯得較低，難以兼顧品牌與利潤。方案五可在短時間內(nèi)獲得最大利潤，方案六可在一定程度上為企業(yè)奠定長遠的品牌戰(zhàn)略。建議發(fā)展商需綜合考慮企業(yè)的長遠戰(zhàn)略，綜合考慮項目品牌、企業(yè)品牌與利潤的均衡關(guān)系。6. 規(guī)劃布局四：規(guī)劃四只是在規(guī)劃三基礎(chǔ)上進行規(guī)劃調(diào)整，以便于報批順利，故在經(jīng)濟測算上，方案七與方案八分別與方案五和方案六相同。規(guī)劃布局四的優(yōu)點是在地塊利用上兼顧了最大化開發(fā)土地價值及報批難度的矛盾，是比較理想的規(guī)劃布局。４４ / 45