北京市老年公寓發(fā)展的市場化研究-資料下載頁
2025-06-19 16:44本頁面
【正文】 的收費標(biāo)準(zhǔn)。%的人表示只能承受1000元以下。按照調(diào)查結(jié)果加權(quán)計算，每人每月的平均承受價格為1126元。詳見下表： 表8 被訪者可承受的每人每月租金 每人每月可承受月租金 比例（%） 加權(quán)平均月租金（元） 1000元以下 10001500元 15012000元 20012500元 25013000元 30014000元 0 40015000元 0 50016000元 6000元以上 0 只要服務(wù)好收費無所謂 根據(jù)以往經(jīng)驗，被訪者實際可承受能力為每人每月2000元 在市場調(diào)查中，消費者往往把價格承受力報得很低。根據(jù)經(jīng)驗，在一般情況下商品的實際上市價，在調(diào)查平均價的150%～200%之間都是可行的，但原則上不要超過調(diào)查平均承受能力的二倍。照此估算，未來多功能老年公寓的收費標(biāo)準(zhǔn)可以定在每人每月2000元左右。 未來北京人的承受能力與維持多功能老年公寓正常運行開支略有差距 初步估算，建一個上述設(shè)想的21世紀(jì)多功能老年公寓，規(guī)模在600套住戶左右，其征地、建房、設(shè)施、溫泉、綠化等硬件投資約6000萬元，每年的運行管理費用約1000萬元，利息約500萬。如按五年回收投資，每年必須有2700萬營業(yè)收入，按入住率80%計算，平均每月4700元左右。如果按每戶住2位老人計，平均每人每月2350元左右，略高于未來北京人的承受能力。 未來多功能老年公寓市場容量 本次調(diào)查的愿意租住未來多功能老年公寓人員的價格承受能力如下表： 表9 愿意租住多功能老年公寓者按承受價格分布 單位：人 可承受月租金 1000元以下 11000元～1500元 1501～2000元 22001～2500元 2501～3000元 只要服務(wù)好無所謂 非常愿意（44人） 22 16 4 2 比較愿意（114人） 52 48 4 2 6 2 考慮到訪問時被訪者所報承受能力偏低的因素，可以比較有把握地講，愿意租住，且調(diào)查時每人每月價格承受能力上限在2000元的人，都將是未來多功能老年公寓的有支付能力的潛在用戶。這些人的總樣本數(shù)為20人，占樣本的比例為5%。 本次調(diào)查的樣本代表未來510年北京市市區(qū)中上收入水平家庭。對應(yīng)總體約100萬戶左右。按照相對保守的5%估計，下世紀(jì)初，北京有支付能力的老人對多功能老年公寓的需求將有5萬戶，按每戶每年5萬元支出，這就是一個25億元的巨大市場。 而且，一部分海外僑胞，他們有著落葉歸根的夙愿，一個設(shè)施完備、服務(wù)周到的老年公寓會是他們的選擇；一些子女在國外的老人為了讓孩子放心也會入住老年公寓，這又是一個很大的市場。 調(diào)查分析顯示，普通居民的支付能力尚不能完全覆蓋多功能老年公寓的運行成本，實際運作中，政府尚需在地價、稅收、貸款利息等方面給予優(yōu)惠政策。另外老年公寓的經(jīng)營者也應(yīng)從自身管理上、經(jīng)營方式上尋找多種途徑，控制運行成本。這樣，實現(xiàn)市場化運作是完全可行的，并且可以有穩(wěn)定的投資回報。 市場化運作是北京老年公寓發(fā)展的必然趨勢 北京老年公寓市場的出現(xiàn)不是偶然的，既是人口老齡化發(fā)展的結(jié)果，又是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。從市場學(xué)的角度來看，市場經(jīng)濟是商品經(jīng)濟的實現(xiàn)形式，市場既是生產(chǎn)與消費的紐帶，又是需求與消費的橋梁。作為老齡產(chǎn)業(yè)中的主要消費群體老年人，從需求到消費在很大程度上必須通過市場這個橋梁才能完成。老年人數(shù)的增加，購買欲望與購買力的逐步提高，從而引起市場需求結(jié)構(gòu)的變化，并呈現(xiàn)出老年市場需求擴大的趨勢。 隨著我國市場經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)軌，商品經(jīng)濟的日益發(fā)達，消費市場格局必將隨著消費結(jié)構(gòu)的變化而調(diào)整，特別是老年消費群體的出現(xiàn)與日益擴大，客觀上要求從消費市場體系中派生出一個能滿足老年人特殊消費需求的特殊市場。 老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)模，首先取決于老年消費人口的數(shù)量，一般情況下，人口數(shù)量越多，消費需求也越大，因而市場的容量也就越大；其次，取決于老年人口收入水平的高低，我國老年人的人均收人水平從整體上看比較低，但由于我國老年人口的絕對數(shù)量特別大，僅其中一部分高收入者，就是十分可觀的消費群體，會形成較大的潛在市場。從發(fā)展趨勢來看，隨著國民經(jīng)濟的增長，老年人的退休金收入也會隨之增長，并有一定的個人儲蓄，其購買潛力非常大。 當(dāng)然，老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅取決于老年人的購買欲望的強烈程度，其高低在很大程度上取決于老年人的消費觀念和生活方式的轉(zhuǎn)變。許多老年人已從往日那種“重積累、輕消費、重子女、輕自己”的傳統(tǒng)觀念中走了出來。 老齡產(chǎn)業(yè)是一項巨大的社會系統(tǒng)工程，又是一項綜合的、多元化的社會福利公益事業(yè)。但是必須看到，我國尚處于社會主義的初級階段，國民經(jīng)濟的發(fā)展還不能滿足老年人的各種需求，完全依賴政府投入來發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，顯然是不符合我國的國情的。 18 / 1
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