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2025-06-19 12:31本頁面
【正文】 南崗區(qū)是高檔公寓的集中區(qū)，其中：道里區(qū)的中央大街、友誼路沿線；南崗區(qū)的秋林片區(qū)和開發(fā)區(qū)商圈是哈市高檔樓盤的匯聚之地。其中開發(fā)區(qū)內(nèi)再建、已建的高檔樓盤數(shù)量可占到哈市高檔樓盤總數(shù)量的百分之六十左右，成為哈爾濱市名副其實的高檔住宅區(qū)。從2002003這兩年的市場狀況來看，哈市高檔公寓整體銷售不理想，整體空置率達到百分之四十左右，其中很多項目已經(jīng)賣了3年了還沒有清盤。整體售價也在兩年內(nèi)下跌了百分之二十。分析原因，除了高檔公寓樓價虛高，目前處于價值回歸之外，產(chǎn)品同質(zhì)化，開發(fā)商缺乏對市場的了解，缺乏對消費者購買心理的把握也是一很重要的因素，加之項目的銷售推廣手段落后，無發(fā)帶動市場也是造成高檔樓盤滯銷的原因所在?！?(使用面積),只相當(dāng)于北京、上海等地的普通住宅的物業(yè)管理費用，所以提供的物業(yè)服務(wù)也相對單一。在物管方面，哈市的開發(fā)商基本會傾向于請知名物管公司做顧問，而由本地的物管公司或自己的物管公司進行具體管理。目前，在哈市提供服務(wù)的最知名物業(yè)顧問公司為英國顯高，現(xiàn)為哈市高檔樓盤“星河．國際”提供物業(yè)顧問服務(wù)。鴻基對2004年高檔公寓市場預(yù)期和展望 2004年中央大街、果戈理大街沿街兩邊的危舊房改造項目和開發(fā)區(qū)內(nèi)的新建項目均會以高檔公寓立項開發(fā)，加之愛建新城二期等項目開工，預(yù)計明年哈爾濱市高檔公寓項目的市場供應(yīng)量會達到70萬平方米，并且將會有一批高質(zhì)素的高檔公寓項目擁入市場。三、 別墅市場評估與展望2002年以前哈爾濱市的別墅市場一直處于空白狀態(tài)，沒有真正意義上的別墅長品，直到2003年，浙江新湖集團才正式在松花江北岸利民開發(fā)區(qū)起動哈市第一個真正意義上的別墅項目，預(yù)計在該項目的帶動下，明年將是別墅市場的預(yù)熱期，不排除會有其它別墅項目進入市場。四、 寫字樓市場評估與展望哈市寫字樓市場目前正處于青黃不接的狀態(tài)，2002～2003年間新建的寫字樓項目只有4個，并且基本上要等到2004年方能投入使用，現(xiàn)有的寫字樓均為3～5年前設(shè)計，無論在智能化、電梯數(shù)量、停車、配套設(shè)施等各個方面已經(jīng)不能滿足客戶的實際需要。所以目前哈市寫字樓市場出現(xiàn)短暫的市場空檔期。哈市寫字樓市場的區(qū)域分布：哈爾濱市原有寫字樓分布具較為集中，主要分布在火車站秋林商圈內(nèi)區(qū)域和省政府（開發(fā)區(qū)）這兩大區(qū)域。而目前，市場上在售和待建寫字樓項目已經(jīng)呈現(xiàn)東移趨勢，尤其以國貿(mào)中心、會展中心為龍頭的開發(fā)區(qū)，將會未來23年內(nèi)開11個寫字樓項目，占計劃待建寫字樓總量73%左右，隨著投資熱點的集中，本區(qū)域逐步形成哈爾濱商務(wù)辦公區(qū)，區(qū)域?qū)⒓泄?0%以上商務(wù)辦公人流，CBD模式逐步浮現(xiàn)。哈市2003年甲級和乙級寫字樓租賃率平均在70%左右，較2002年有較大的回落，丙級寫字樓租賃率更差只有60%左右，但實際上哈爾濱甲級寫字樓無論規(guī)模、硬件、軟件均沒有達到國內(nèi)甲級標(biāo)準(zhǔn)，甚至不如國內(nèi)發(fā)達城市乙級水平。㎡．天，實際最終租賃價格在3～4元/㎡．天左右，據(jù)統(tǒng)計：甲級寫字樓2003年第三季度的平均租金較2002年同期的租金下跌了25%；乙級寫字樓2003年第三季度的平均租金較2002年同期的也下跌了8%；雖著市場寫字樓供應(yīng)量逐漸增加，預(yù)計2004年寫字樓總體租賃價格仍呈下滑趨勢。哈市目前在售的甲級寫字樓項目有兩個，銷售價格分別在8000元/㎡～12000元/㎡之間（使用面積）；在售的乙級寫字樓項目一個，銷售價格在5000元/㎡～7000元/㎡之間（使用面積）。因可售項目較少，所以寫字樓整體售價略有上揚。鴻基對2004年寫字樓市場預(yù)期和展望預(yù)計2004年哈市寫字樓市場將會有6～8個新項目推出，由于市場供應(yīng)量增大，所以會導(dǎo)致 寫字樓空置率增大，整體寫字樓市場的銷售價格及租賃價格將會得到平抑，現(xiàn)有寫字樓將出現(xiàn)租金跳水。隨著市場供應(yīng)量的增大，寫字樓的定單式開發(fā)將成為開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險的制勝法寶。五、 商鋪市場評估與展望2003年，是哈爾濱市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售最火爆的一年，市場上號稱百萬平方米的愛建新城．上海街；十四萬米SHOPPINGMALL萬達商業(yè)廣場及三十萬米之巨的紅博世紀(jì)廣場紛紛登場。隨著愛建、萬達這兩個項目數(shù)千萬元的廣告砸入，使得哈市老百姓對“ ”“商鋪投資”，“投資回報”等名詞都已經(jīng)耳熟能詳。憑借巨額廣告的支持，萬達將商鋪賣到了哈爾濱市有史以來的最高價（建筑面積）每平方米4萬元。已和北京商鋪的價格不相上下了。哈市目前的商鋪市場已由預(yù)熱期向沸騰期轉(zhuǎn)化，～4萬元,價格上漲一倍還多。正因為商業(yè)地產(chǎn)的暴利，所以才誘惑著更多的開發(fā)商投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)之中。鴻基對2004年商鋪市場預(yù)期和展望2004年哈爾濱市的商業(yè)地產(chǎn)將會持續(xù)火爆，中央大街、靖宇街、安樂街將會成為商業(yè)開發(fā)的重頭戲，預(yù)計2004年將會有6～8個規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)項目進入市場，整體市場供應(yīng)量將會超過100萬米；商鋪的銷售價格將會突破新高，預(yù)計最高售價會突破5萬元/平方米；商鋪的增量供應(yīng)會給后期的招商工作帶來巨大的壓力，如果采用低租吸引商家進駐，那么，商鋪投資者的投資回報將會無法保證；但如果租金過高，就會很難吸到合適的商家來租鋪；六、 鴻基對2004年熱點置業(yè)區(qū)域市場預(yù)期和展望2004哈爾濱樓市熱點主要集中在以下幾個區(qū)域：商業(yè)項目的熱點區(qū)域：中央大街、靖宇街、果戈理大街住宅項目：；該區(qū)域?qū)?00萬米以上的商業(yè)及住宅項目的開發(fā)量,會展經(jīng)濟效應(yīng)將會初現(xiàn)哈市房地產(chǎn)市場.南崗區(qū)學(xué)府路、保健路片區(qū)；該區(qū)域是2004年市政府重點規(guī)劃的安居型住宅開發(fā)片區(qū)，預(yù)計明年住宅開工面積為100萬米。道外區(qū)靖宇街、太古街、北環(huán)路沿線片區(qū)；該區(qū)域是2003年市政府重點規(guī)劃危舊房改造區(qū)域，目前已基本拆遷完畢，明年將進入正式開工建設(shè)，預(yù)計明年該區(qū)域住宅開工面積超過100萬米。12 / 12
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