房地產(chǎn)市場價(jià)格變化的邏輯-資料下載頁
2025-06-18 13:08本頁面
【正文】 款項(xiàng)的周轉(zhuǎn)時(shí)間；我們再次假設(shè)，供應(yīng)方能通過預(yù)期利潤抵押獲取存量的50%的資金。這上面的三層假設(shè)，幾乎可以看做供應(yīng)方的存量極限，第一個(gè)我們已經(jīng)量化，第二個(gè)我們也已經(jīng)間接量化，第三個(gè)我們可以簡單量化為40%的銷量，這么一簡單累計(jì)，供應(yīng)方能夠承受的極限存量為60%的存量＋()月的極限，這里的60%的比量關(guān)系對應(yīng)數(shù)據(jù)應(yīng)為開工量和土地儲(chǔ)量的總和，盡管這里面土地儲(chǔ)量不會(huì)發(fā)生3個(gè)月的延期支付。因?yàn)橄嗷ブg的關(guān)系過于繁瑣，所以筆者在這里取一個(gè)簡單值，即將所有企業(yè)的存量簡單等同為1年的開工量(盡管數(shù)據(jù)看來有些離譜，但考慮到開發(fā)商會(huì)有卯吃寅糧的狀況，也基本靠譜)，那么開發(fā)企業(yè)能夠承受的最大存量極限為10個(gè)月左右，這點(diǎn)與重慶市2007年與2008年的數(shù)據(jù)相對比較接近，也算一個(gè)注解吧。如果這個(gè)推論成立，那么市場將在6個(gè)月存量以后，發(fā)生較大的變動(dòng)，在結(jié)構(gòu)性的市場中，只能抵抗6個(gè)月以下的企業(yè)開始逃命(變賣企業(yè)，抵押等多種方式，不一定通過銷售市場)，但在6—10個(gè)月之間，供應(yīng)方開始大規(guī)模現(xiàn)金短缺，集體的逃跑將取代個(gè)體的逃跑。一場價(jià)格的風(fēng)暴在這個(gè)區(qū)間，將不可避免發(fā)生?！ ∪绻霈F(xiàn)第二種假設(shè)，那么市場很簡單，性質(zhì)將界定為貨幣市場供過于求，產(chǎn)品市場輕微的供過于求，市場擠壓并不存在。市場將保持量價(jià)關(guān)系的正常運(yùn)行，即沒有動(dòng)機(jī)刺激供應(yīng)方出貨，也沒有動(dòng)機(jī)刺激需求方加速進(jìn)貨或者盡量不進(jìn)貨。市場價(jià)格也就不會(huì)出現(xiàn)較大的變化?！ ‘?dāng)然在這里，如果你比較細(xì)心，你會(huì)發(fā)現(xiàn)我們遺漏了個(gè)問題，即在第一種假設(shè)中，剩余貨幣對供應(yīng)環(huán)節(jié)的補(bǔ)給問題，以及剩余貨幣的加速購買問題，這兩者是因?yàn)楫?dāng)前現(xiàn)實(shí)的行業(yè)環(huán)境，當(dāng)前政策在極力截?cái)喙┬桦p方的資金補(bǔ)給通道，從而阻礙或者延緩了資金的到達(dá)時(shí)間，速度和規(guī)模?！ × ∫谋疚闹荚谔接戇壿嬄窂剑虼瞬粚ΜF(xiàn)實(shí)環(huán)境做任何假設(shè)性判斷，因此本文不打算討論各種可能背景下，政府政策的應(yīng)對對市場造成的短期沖擊和波動(dòng)。如果我們承認(rèn)上面這些分析，并運(yùn)用這些分析來將政府影響行為市場化，應(yīng)該也可以找到市場運(yùn)行的方向和趨勢，給予較為準(zhǔn)確的判斷
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