【正文】 不可預(yù)見費(fèi) 2資金籌措 自有資金 銀行借款 建設(shè)方墊資 借款還本付息表本項(xiàng)目銀行借款6000萬元，期限為2年，2016年1月投入，%，分兩年還本付息。序號項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期備注121借款及還本付息貸款利率期初借款本息累計(jì) %本期借款 本期應(yīng)計(jì)利息 本期還本 本期還息 本期還本付息 期末借款本息累計(jì) 2借款償還的資金來源 銷售收入 從表中數(shù)據(jù)可以看出，項(xiàng)目有足夠的資金用于償還本金和利息。 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析（一）利潤表和靜態(tài)分析指標(biāo)銷售收入從商品房開始出售到現(xiàn)在，依照新的《中華人民共和國所得稅法》，企業(yè)的所得稅率為25%。序號項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期121收入 2總成本費(fèi)用 3銷售稅金及附加 4土地增值稅 5利潤總額 6所得稅 7稅后利潤 。 根據(jù)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行靜態(tài)指標(biāo)分析序號項(xiàng)目數(shù)值備注1全部投資稅前利潤率%2全部投資稅后利潤率%3全部投資投資利稅率%從上述5個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目相比都是比較高的，故項(xiàng)目是可行的。（二）現(xiàn)金流量表和動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析據(jù)2007年中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院TOP10研究組對房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)投資金融機(jī)構(gòu)等的調(diào)查獲得，較為保守的期望回報(bào)率取值為15%。（ic=15%）序號項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期備注121現(xiàn)金流入基準(zhǔn)收益率銷售收入15%2現(xiàn)金流出開發(fā)建設(shè)投資銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3稅后凈現(xiàn)金流量4稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5稅前凈現(xiàn)金流量6稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量動(dòng)態(tài)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果如下：序號項(xiàng)目數(shù)值備注1稅前全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3稅前全部投資內(nèi)部收益率%4稅后全部投資內(nèi)部收益率%（三）動(dòng)態(tài)盈利能力分析 （FNPV），從上表數(shù)據(jù)可以看出，稅前和稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都是大于0的，因此項(xiàng)目是可行的。 （FIRR），從以上數(shù)據(jù)可以看出，稅前和稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于ic的，因此項(xiàng)目是可行的。（四）資金來源與運(yùn)用表及資金平衡能力分析序號項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期121資金來源 銷售收入 自有資金 銀行借款 施工方墊資 2資金運(yùn)用 開發(fā)建設(shè)投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3盈余資金 4累計(jì)盈余資金 通過表中第4欄的數(shù)據(jù)，我們看到各期的“累計(jì)盈余資金”等于或大于0，這說明該項(xiàng)目的資金沒有缺口，具有很強(qiáng)的資金平衡能力。通過以上的分析，可以看出，該項(xiàng)目無論是盈利能力、資金平衡能力還是債務(wù)清償能力，均達(dá)到了要求，因此，項(xiàng)目是可行的。第七章 不確定性分析為了作出正確決策，需要對不確定因素進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，計(jì)算其發(fā)生的概率及對決策方案的影響程度，從中選擇經(jīng)濟(jì)效果最好的方案。不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析。華潤世紀(jì)城項(xiàng)目的建設(shè)周期為2年，建設(shè)期1年。住宅小區(qū)建成后全部出售，沒有后續(xù)經(jīng)營項(xiàng)目。根據(jù)前面部分分析，可以確定本項(xiàng)目的不確定性因素為總成本費(fèi)用，價(jià)格，工期，銷售情況等等。一、盈虧平衡分析盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種不確定因素（包括總成本費(fèi)用、價(jià)格、工期、銷售情況等）的變化會影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會影響方案的取舍。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，即盈虧平衡點(diǎn)，判斷投資方案對不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。本方案的盈虧平衡分析就是當(dāng)上述不確定性因素向不利方向變動(dòng)時(shí)，達(dá)到項(xiàng)目稅前利潤率為零即項(xiàng)目盈虧平衡的臨界點(diǎn)。本方案中令：稅前利潤=銷售收入總成本費(fèi)用銷售稅金及附加土地增值稅=0設(shè)臨界點(diǎn)的總成本用為那么求解得（）該結(jié)果說明如果總成本費(fèi)用增加，項(xiàng)目的稅前利潤為零設(shè)臨界點(diǎn)綜合銷售單價(jià)變化率為那么該結(jié)果說明綜合銷售單價(jià)下降，其它條件不變，本項(xiàng)目的稅前利潤率為零。設(shè)住宅小區(qū)臨界點(diǎn)的綜合銷售率為解之得該結(jié)果說明銷售率為時(shí)，本項(xiàng)目的稅前利潤為零。項(xiàng)目不確定性因素總成本費(fèi)用（萬元）銷售單價(jià)下降率銷售率正常情況6500 150000100%因素盈虧平衡點(diǎn)變化率%%%因素盈虧平衡點(diǎn)值5123 11823%稅前利潤000二、盈虧平衡分析總結(jié)綜上所述，%，%，%時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。根據(jù)市場預(yù)測，該項(xiàng)目的總投資不會達(dá)到增加不會超過35%，銷售單價(jià)下降不會超過25%，銷售率不會低于80%。所以該項(xiàng)目有盈無虧。第八章 社會、環(huán)境效益分析與風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)一、社會、環(huán)境效益分析（一）社會效益 ，毗鄰光谷商圈并與之相呼應(yīng)，光谷商圈正處于提升的階段，本項(xiàng)目的開發(fā)，將進(jìn)一步完善該區(qū)域，并進(jìn)一步增加該區(qū)的生活配套措施。 ，必將吸引大量中高檔消費(fèi)者入住，可以促進(jìn)本區(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（二）環(huán)境效益本項(xiàng)目在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)中，按照節(jié)能和環(huán)保的理念，采用了一系列的技能環(huán)保技術(shù)。以大片的綠化控制區(qū)為主要景觀界面，居住區(qū)綠化景觀系統(tǒng)由道路綠化、帶狀廊道綠化、組團(tuán)綠地和庭院綠地組成，形成點(diǎn)、線、面結(jié)合的綠化系統(tǒng)，極大地促進(jìn)了本區(qū)域的生態(tài)系統(tǒng)的發(fā)展。本項(xiàng)目的開發(fā)也會提高對土地的利用率，提高植被的覆蓋率，優(yōu)化本區(qū)域的生態(tài)系統(tǒng)，因此會產(chǎn)生良好的環(huán)境效益。二、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)（一）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不景氣，對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)變少，政府將采取一系列措施促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因此短時(shí)間內(nèi)住宅房地產(chǎn)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不大。地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2012014年的大起大落后，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增加的背景下，今年“兩會”中，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，以往的“調(diào)控”、“抑制”等詞匯未再出現(xiàn)，取而代之的是“穩(wěn)定”、“支持”等積極性的措辭。2015年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境平穩(wěn)、寬松的基調(diào)已基本確立。短期（1年內(nèi)），政策面平穩(wěn)寬松，穩(wěn)增長”方針不變，房地產(chǎn)行業(yè)勢必從中受益，因此本項(xiàng)目面對的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較小。本項(xiàng)目靠近光谷商業(yè)圈，項(xiàng)目開發(fā)位置學(xué)校，商場眾多，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚，環(huán)境優(yōu)越，本項(xiàng)目針對的是中高層消費(fèi)者，消費(fèi)者的消費(fèi)水平高，本項(xiàng)目總體價(jià)格較低，能夠被消費(fèi)者所承受，因此變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)相對較小。（二）非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)華潤房地產(chǎn)有限公司成功開發(fā)了數(shù)十個(gè)樓盤，在房地產(chǎn)市場上形成了一定的市場影響力和市場占有率。公司資金實(shí)力雄厚，經(jīng)營狀況良好，資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都在標(biāo)準(zhǔn)之上，信用風(fēng)險(xiǎn)較小。華潤房地產(chǎn)有限公司一直遵守其企業(yè)愿景，爭做武漢房地產(chǎn)行業(yè)的一流企業(yè)，不斷的提高自身的經(jīng)營管理水平和技術(shù)水平，2013年在中國 500強(qiáng)企業(yè)中排行100名，2014年榮獲武漢房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)企業(yè)，2015獲得中國房地產(chǎn)智能家裝領(lǐng)先企業(yè)的榮譽(yù)。綜上所述，本項(xiàng)目在政策、環(huán)境、變現(xiàn)、公司信用、經(jīng)營等方面的風(fēng)險(xiǎn)都比較小。第九章 結(jié)論與建議一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，武漢市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府政策對項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 二、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢 。 ，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 （包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 。三、項(xiàng)目具有一定的盈利能力經(jīng)過測算本項(xiàng)目的成本收益數(shù)據(jù)，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，從項(xiàng)目盈利能力、債務(wù)償還能力和資金平衡能力來看，本項(xiàng)目可以獲得預(yù)期收益。四、項(xiàng)目綜合能力本項(xiàng)目產(chǎn)生一定量的社會和環(huán)境效益，面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)較小，且有突出的項(xiàng)目優(yōu)勢綜上所述，該項(xiàng)目是可行的。