【正文】 不可預(yù)見費 2資金籌措 自有資金 銀行借款 建設(shè)方墊資 借款還本付息表本項目銀行借款6000萬元，期限為2年，2016年1月投入，%，分兩年還本付息。序號項目合計計算期備注121借款及還本付息貸款利率期初借款本息累計 %本期借款 本期應(yīng)計利息 本期還本 本期還息 本期還本付息 期末借款本息累計 2借款償還的資金來源 銷售收入 從表中數(shù)據(jù)可以看出，項目有足夠的資金用于償還本金和利息。 項目的財務(wù)分析（一）利潤表和靜態(tài)分析指標銷售收入從商品房開始出售到現(xiàn)在，依照新的《中華人民共和國所得稅法》，企業(yè)的所得稅率為25%。序號項目名稱合計計算期121收入 2總成本費用 3銷售稅金及附加 4土地增值稅 5利潤總額 6所得稅 7稅后利潤 。 根據(jù)表中的數(shù)據(jù)進行靜態(tài)指標分析序號項目數(shù)值備注1全部投資稅前利潤率%2全部投資稅后利潤率%3全部投資投資利稅率%從上述5個指標與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項目相比都是比較高的，故項目是可行的。（二）現(xiàn)金流量表和動態(tài)指標分析據(jù)2007年中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院TOP10研究組對房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)投資金融機構(gòu)等的調(diào)查獲得，較為保守的期望回報率取值為15%。（ic=15%）序號項目名稱合計計算期備注121現(xiàn)金流入基準收益率銷售收入15%2現(xiàn)金流出開發(fā)建設(shè)投資銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3稅后凈現(xiàn)金流量4稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5稅前凈現(xiàn)金流量6稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量動態(tài)指標計算結(jié)果如下：序號項目數(shù)值備注1稅前全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值2稅后全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值3稅前全部投資內(nèi)部收益率%4稅后全部投資內(nèi)部收益率%（三）動態(tài)盈利能力分析 （FNPV），從上表數(shù)據(jù)可以看出，稅前和稅后財務(wù)凈現(xiàn)值都是大于0的，因此項目是可行的。 （FIRR），從以上數(shù)據(jù)可以看出，稅前和稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率都是遠遠大于ic的，因此項目是可行的。（四）資金來源與運用表及資金平衡能力分析序號項目合計計算期121資金來源 銷售收入 自有資金 銀行借款 施工方墊資 2資金運用 開發(fā)建設(shè)投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3盈余資金 4累計盈余資金 通過表中第4欄的數(shù)據(jù)，我們看到各期的“累計盈余資金”等于或大于0，這說明該項目的資金沒有缺口，具有很強的資金平衡能力。通過以上的分析，可以看出，該項目無論是盈利能力、資金平衡能力還是債務(wù)清償能力，均達到了要求，因此，項目是可行的。第七章 不確定性分析為了作出正確決策，需要對不確定因素進行技術(shù)經(jīng)濟分析，計算其發(fā)生的概率及對決策方案的影響程度，從中選擇經(jīng)濟效果最好的方案。不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析。華潤世紀城項目的建設(shè)周期為2年，建設(shè)期1年。住宅小區(qū)建成后全部出售，沒有后續(xù)經(jīng)營項目。根據(jù)前面部分分析，可以確定本項目的不確定性因素為總成本費用，價格，工期，銷售情況等等。一、盈虧平衡分析盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析項目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種不確定因素（包括總成本費用、價格、工期、銷售情況等）的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，即盈虧平衡點，判斷投資方案對不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。本方案的盈虧平衡分析就是當上述不確定性因素向不利方向變動時，達到項目稅前利潤率為零即項目盈虧平衡的臨界點。本方案中令：稅前利潤=銷售收入總成本費用銷售稅金及附加土地增值稅=0設(shè)臨界點的總成本用為那么求解得（）該結(jié)果說明如果總成本費用增加，項目的稅前利潤為零設(shè)臨界點綜合銷售單價變化率為那么該結(jié)果說明綜合銷售單價下降，其它條件不變，本項目的稅前利潤率為零。設(shè)住宅小區(qū)臨界點的綜合銷售率為解之得該結(jié)果說明銷售率為時，本項目的稅前利潤為零。項目不確定性因素總成本費用（萬元）銷售單價下降率銷售率正常情況6500 150000100%因素盈虧平衡點變化率%%%因素盈虧平衡點值5123 11823%稅前利潤000二、盈虧平衡分析總結(jié)綜上所述，%，%，%時，項目達到盈虧平衡點。根據(jù)市場預(yù)測，該項目的總投資不會達到增加不會超過35%，銷售單價下降不會超過25%，銷售率不會低于80%。所以該項目有盈無虧。第八章 社會、環(huán)境效益分析與風險評價一、社會、環(huán)境效益分析（一）社會效益 ，毗鄰光谷商圈并與之相呼應(yīng)，光谷商圈正處于提升的階段，本項目的開發(fā)，將進一步完善該區(qū)域，并進一步增加該區(qū)的生活配套措施。 ，必將吸引大量中高檔消費者入住，可以促進本區(qū)域的社會經(jīng)濟的發(fā)展。（二）環(huán)境效益本項目在規(guī)劃方案設(shè)計中，按照節(jié)能和環(huán)保的理念，采用了一系列的技能環(huán)保技術(shù)。以大片的綠化控制區(qū)為主要景觀界面，居住區(qū)綠化景觀系統(tǒng)由道路綠化、帶狀廊道綠化、組團綠地和庭院綠地組成，形成點、線、面結(jié)合的綠化系統(tǒng)，極大地促進了本區(qū)域的生態(tài)系統(tǒng)的發(fā)展。本項目的開發(fā)也會提高對土地的利用率，提高植被的覆蓋率，優(yōu)化本區(qū)域的生態(tài)系統(tǒng)，因此會產(chǎn)生良好的環(huán)境效益。二、風險評價（一）系統(tǒng)風險近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不景氣，對經(jīng)濟增長的拉動變少，政府將采取一系列措施促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因此短時間內(nèi)住宅房地產(chǎn)的項目風險不大。地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2012014年的大起大落后，在宏觀經(jīng)濟下行壓力不斷增加的背景下，今年“兩會”中，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，以往的“調(diào)控”、“抑制”等詞匯未再出現(xiàn)，取而代之的是“穩(wěn)定”、“支持”等積極性的措辭。2015年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境平穩(wěn)、寬松的基調(diào)已基本確立。短期（1年內(nèi)），政策面平穩(wěn)寬松，穩(wěn)增長”方針不變，房地產(chǎn)行業(yè)勢必從中受益，因此本項目面對的環(huán)境風險較小。本項目靠近光谷商業(yè)圈，項目開發(fā)位置學校，商場眾多，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚，環(huán)境優(yōu)越，本項目針對的是中高層消費者，消費者的消費水平高，本項目總體價格較低，能夠被消費者所承受，因此變現(xiàn)的風險相對較小。（二）非系統(tǒng)風險華潤房地產(chǎn)有限公司成功開發(fā)了數(shù)十個樓盤，在房地產(chǎn)市場上形成了一定的市場影響力和市場占有率。公司資金實力雄厚，經(jīng)營狀況良好，資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率都在標準之上，信用風險較小。華潤房地產(chǎn)有限公司一直遵守其企業(yè)愿景，爭做武漢房地產(chǎn)行業(yè)的一流企業(yè)，不斷的提高自身的經(jīng)營管理水平和技術(shù)水平，2013年在中國 500強企業(yè)中排行100名，2014年榮獲武漢房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)綜合實力10強企業(yè)，2015獲得中國房地產(chǎn)智能家裝領(lǐng)先企業(yè)的榮譽。綜上所述，本項目在政策、環(huán)境、變現(xiàn)、公司信用、經(jīng)營等方面的風險都比較小。第九章 結(jié)論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，武漢市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府政策對項目公司開發(fā)本項目的支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 二、項目具有的突出優(yōu)勢 。 ，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標客戶。 （包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 。三、項目具有一定的盈利能力經(jīng)過測算本項目的成本收益數(shù)據(jù)，進行財務(wù)分析，從項目盈利能力、債務(wù)償還能力和資金平衡能力來看，本項目可以獲得預(yù)期收益。四、項目綜合能力本項目產(chǎn)生一定量的社會和環(huán)境效益，面臨的各種風險較小，且有突出的項目優(yōu)勢綜上所述，該項目是可行的。