【正文】 （包括自然、人文、交通等環(huán)境）。本項(xiàng)目靠近光谷商業(yè)圈，項(xiàng)目開發(fā)位置學(xué)校，商場(chǎng)眾多，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚，環(huán)境優(yōu)越，本項(xiàng)目針對(duì)的是中高層消費(fèi)者，消費(fèi)者的消費(fèi)水平高，本項(xiàng)目總體價(jià)格較低，能夠被消費(fèi)者所承受，因此變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 ，必將吸引大量中高檔消費(fèi)者入住，可以促進(jìn)本區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，即盈虧平衡點(diǎn)，判斷投資方案對(duì)不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。通過(guò)以上的分析，可以看出，該項(xiàng)目無(wú)論是盈利能力、資金平衡能力還是債務(wù)清償能力，均達(dá)到了要求，因此，項(xiàng)目是可行的。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期備注121借款及還本付息貸款利率期初借款本息累計(jì) %本期借款 本期應(yīng)計(jì)利息 本期還本 本期還息 本期還本付息 期末借款本息累計(jì) 2借款償還的資金來(lái)源 銷售收入 從表中數(shù)據(jù)可以看出，項(xiàng)目有足夠的資金用于償還本金和利息。第6章 財(cái)務(wù)分析一、總成本費(fèi)用（一）土地費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量總額（萬(wàn)元）1競(jìng)拍地價(jià)500014002契稅1400150總計(jì)1550（二）前期工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額備注1檔案整理綜合服務(wù)費(fèi)一次性收取2水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)占地面積3衛(wèi)生監(jiān)督防疫費(fèi)造價(jià)4白蟻防治費(fèi)22元/㎡建筑面積5勘測(cè)費(fèi)10建筑物占地面積6設(shè)計(jì)費(fèi)3007質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安工作量8生活垃圾處理費(fèi)12建筑面積9抗震審查費(fèi)造價(jià)10墻體材料專項(xiàng)費(fèi)8建筑面積11施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)造價(jià)12工程勘察審查費(fèi)造價(jià)13深基坑工程咨詢費(fèi)%14城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)120建筑面積15散裝水泥專項(xiàng)基金建筑面積16工程監(jiān)理費(fèi)造價(jià)17水土流失防治費(fèi)2占地面積18工程定額測(cè)定費(fèi)造價(jià)19工程標(biāo)底審核費(fèi)1建筑面積20綜合開發(fā)管理費(fèi)建筑面積21施工安全技術(shù)服務(wù)費(fèi)造價(jià)22商品砼保證金10建筑面積23消防審查費(fèi)3建筑面積24抗震審查費(fèi)3建筑面積25合計(jì)394（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額備注1消防160602市政140403供電150504供水150505供氣150506園林1100100合計(jì)（四）建安工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額備注1土方15595592樁基1139113913基坑支護(hù)15725724商品房5停車位合計(jì)（五）管理費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額備注1管理費(fèi)2%合計(jì)（六）財(cái)務(wù)費(fèi)用銀行貸款2000萬(wàn)元，貸款期限，用于第一和第二個(gè)計(jì)算期的開發(fā)建設(shè)投入，2016年1月開始投入，%保持不變，償還期為2年，自2016年1月至2017年12月底，無(wú)寬限期，平均償還本金，并償還當(dāng)年利息。在體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感的同時(shí)突出項(xiàng)目的整體居住氛圍。色彩簡(jiǎn)潔明快，棱角錯(cuò)落有致，富有朝氣和動(dòng)感。投資型客戶有多次購(gòu)置住宅物業(yè)作為投資的經(jīng)歷；對(duì)小面積單位及低樓層單位情有獨(dú)鐘；其它 本小區(qū)位于湯遜湖畔，風(fēng)景優(yōu)美，環(huán)境較好，且定價(jià)較低，也適合對(duì)環(huán)境有較高要求且資金不是很富裕的人群。第四章 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目總體定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:相對(duì)而言，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)高檔物業(yè)目前銷售狀況不是很好。四、項(xiàng)目SWOT應(yīng)對(duì)策略分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)應(yīng)對(duì)策略分析充分挖掘并發(fā)揮優(yōu)勢(shì)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所在片區(qū)的發(fā)展前景。三、項(xiàng)目SWOT分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析(S)地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目主要位于藏龍大道與楊橋湖大道交匯處，背靠東湖高新開發(fā)區(qū)，位于光谷核心商圈外圍，經(jīng)濟(jì)繁榮且交通便利，區(qū)域內(nèi)各交通工具豐富，在通勤半徑內(nèi)，有山坡武漢第二機(jī)場(chǎng)，武昌火車站，傅家坡客運(yùn)站等一些列交通樞紐，而且公交線路繁多，交通四通八達(dá)，區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)明顯。而在光谷商圈的輻射之下，更多更高收入的消費(fèi)者將持續(xù)輸入項(xiàng)目地塊開發(fā)區(qū)，在提高項(xiàng)目關(guān)注度的同時(shí)，人口的涌入也會(huì)使小區(qū)住宅的需求量增加，間接的刺激了小區(qū)住宅的銷售。周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，從湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院輻射開來(lái)以服務(wù)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的商業(yè)片區(qū)。機(jī)場(chǎng)：山坡武漢第二機(jī)場(chǎng)（在建），未來(lái)可見江夏區(qū)的空乘也將十分便捷。由產(chǎn)業(yè)興盛所帶來(lái)的高知人口聚集、商圈擴(kuò)容以及交通升級(jí)，使光谷不再僅僅是一個(gè)科技新城，更發(fā)展成為居住新城、商業(yè)新城。江夏區(qū)境內(nèi)在紙坊新城區(qū)內(nèi)的三大商圈：區(qū)政府商圈、江大商圈和興新街商圈，還有位于武漢市東南部洪山區(qū)，江夏區(qū)境內(nèi)的光谷商圈。房屋交易價(jià)格情況2015年三季度，%。房屋開發(fā)建設(shè)情況上半年，%。據(jù)武漢土地市場(chǎng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，在2015年，武漢市共計(jì)成交139宗地。使得武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)又一個(gè)春天。二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）全國(guó)市場(chǎng)環(huán)境分析從2015年上半年從政策上看，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，各種救市大招頻頻出手。城鄉(xiāng)居民收入差距進(jìn)一步縮小。自1999年武漢福利分房制度終止后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在巨大的市場(chǎng)需求下迅速發(fā)展。對(duì)促進(jìn)武漢乃至全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都起到重要的作用。二、項(xiàng)目選址武漢市高新開發(fā)區(qū)楊橋湖大道和藏龍大道交叉處，毗鄰光谷商圈，臨近武昌火車站，傅家坡長(zhǎng)途汽車站，天河機(jī)場(chǎng)等交通樞紐。其中，11月10日召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議，主題是研究經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。（3）10月30日，十八界五中全會(huì)正式宣布推行“全面二孩”政策， 由“單獨(dú)二孩”到“全面二孩”政策的調(diào)整也影響著樓市，最為明確的影響就是住房需求結(jié)構(gòu)變化，改善型需求凸顯，利好改善項(xiàng)目。（二）武漢城市圈的建立和中部崛起計(jì)劃武漢城市圈，又稱武漢圈、1+8城市圈、“大武漢都會(huì)圈”，是指以中部地區(qū)最大城市武漢為圓心，覆蓋黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門、潛江周邊8個(gè)大中型城市所組成的城市群。在“萬(wàn)億俱樂(lè)部”中，%的GDP增速僅次于重慶和天津兩座直轄市?！笆濉币詠?lái)，以跨江大橋、軌道交通為重點(diǎn)的城市交通基礎(chǔ)設(shè)施成為武漢城建投資的重點(diǎn)，且迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)也推動(dòng)了區(qū)域的建設(shè)和城市形象的提升，未來(lái)，建設(shè)全國(guó)性綜合交通樞紐將依然是武漢城市建設(shè)的重點(diǎn)投入方向，“武漢，每天不一樣”的口號(hào)也顯示出武漢人對(duì)于城市建設(shè)與發(fā)展的投入決心。武漢市城市總體規(guī)劃使得城市布局，功能分區(qū)不斷明朗的同時(shí)。（二）武漢市市場(chǎng)環(huán)境分析 在全國(guó)的宏觀環(huán)境下，為配合促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，武漢也出臺(tái)了相關(guān)的房地產(chǎn)政策，在武漢購(gòu)買住房(新建商品房和二手住房)的，不再實(shí)行限購(gòu)。通過(guò)多年的發(fā)展，武漢房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模、開發(fā)規(guī)模已位列全國(guó)同類城市前列，但量的增長(zhǎng)與質(zhì)的提升并未同步，產(chǎn)業(yè)提檔升級(jí)和轉(zhuǎn)型發(fā)展仍需努力。其中，商品住宅成交56114套，寫字樓成交2727套，商業(yè)成交2650套，其他類商品房成交643套。銷售情況，％，%；交易套數(shù)為18529套，％，%。 第三章 項(xiàng)目區(qū)位條件調(diào)查分析一．項(xiàng)目區(qū)位調(diào)查分析華潤(rùn)世界城項(xiàng)目位于江夏區(qū)，東與鄂州、大冶毗鄰，南與咸寧交界?！」夤绕瑓^(qū)以其優(yōu)良的自然環(huán)境、不斷擴(kuò)大的道路交通網(wǎng)絡(luò)以及不斷深入的市政基礎(chǔ)建設(shè)等優(yōu)厚條件。作為我國(guó)的光電子產(chǎn)業(yè)基地，光谷范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個(gè)省部屬科研院所，7個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究中心20多萬(wàn)名各類專業(yè)科技人員，這里是中國(guó)光電子信息技術(shù)實(shí)力最雄厚的地區(qū)，是中國(guó)最大的纖光纜及光電器件基地、最大的光通信技術(shù)研發(fā)基地、最大的激光產(chǎn)業(yè)基地，這也是光谷商圈在武漢炙手可熱的重要原因。得出結(jié)論：總的來(lái)說(shuō),人文環(huán)境及生活配套設(shè)施較好,是項(xiàng)目開發(fā)的一大優(yōu)勢(shì)，但是由于地塊較為偏僻，安全防護(hù)方面表現(xiàn)得有所不足，可能存在安全隱患，需要加大警務(wù)的投入。項(xiàng)目定位：休閑又適宜居住的現(xiàn)代小區(qū)住宅。同時(shí)也發(fā)現(xiàn)