【正文】 該項(xiàng)目的社會(huì)效益評價(jià)是可行的。 此外，在項(xiàng)目施工過程中，應(yīng)要求施工單位做好安全防護(hù)和環(huán)境保護(hù)工作，不占道施工，并盡量避免夜間施工，盡可能減少對周圍群眾正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)和生活的影響。生活垃圾實(shí)行袋裝化，按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定投放，由環(huán)衛(wèi)部門集中外運(yùn)。根據(jù)該工程所在建設(shè)地點(diǎn)及周圍環(huán)境的特征，環(huán)境噪聲應(yīng)執(zhí)行 GB3096931 類標(biāo)準(zhǔn)，要求在施工過程中應(yīng)采取各種措施，降低噪聲值，施工噪聲做到場界達(dá)標(biāo)，避免夜間施工，并盡量減少對周圍群眾生活的影響。 節(jié)約水資源，室內(nèi)供水設(shè)備先采用節(jié)水型衛(wèi)生設(shè)備，生活污水進(jìn)行無害化處理，處理后的水可用于綠化。這表明該項(xiàng)目的實(shí)施有著良好的經(jīng)濟(jì)效益。 《安徽省市政工程預(yù)算定額》及相應(yīng)費(fèi)率； 《安徽省建筑工程綜合預(yù)算定額》及相應(yīng)費(fèi)率； 《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額江安徽省單位估價(jià)表》； 《馬鞍山市工程造價(jià)信息》并結(jié)合馬鞍山市當(dāng)前工程造價(jià)的實(shí)際情況確定； 《馬鞍山市商品房價(jià)格管理實(shí)施細(xì)則》； 業(yè)主提供的相關(guān)項(xiàng)目資料； 類似工程項(xiàng)目估算指標(biāo)。 b、 樣板示范和看房專線 設(shè)置一定量的裝修后樣板房。 功能區(qū)設(shè)置：接待區(qū) —— 設(shè)于售樓部入口附近。 根據(jù)市場情況 ,結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況 ,建議首次開盤的均價(jià)為 5000 元 /平方米左右。一期開發(fā)建設(shè)聯(lián) 95 平方米的戶型 10棟和120 平方米戶型的 5棟 ， 75 平方米戶型的 20棟， 55 平方米戶型的 6棟。 戶型設(shè)計(jì)的第一位決定因素是能滿足現(xiàn)代居住生活行為和居住心理的要求，也就是使居住者在住宅內(nèi)感到適用方便。這是項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的另一補(bǔ)充，這部分預(yù)計(jì)占總客戶群的 5%。 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位是個(gè)系統(tǒng)工程，是對企業(yè)戰(zhàn)略、項(xiàng)目資源、市場需求和差異化競爭四個(gè)要素的相互博奕關(guān)系的綜合考慮，其分析就是一個(gè)由 “ 找位 ” 、 “ 選位 ” 到最后“ 定位 ” 邏輯推導(dǎo)過程。 三、 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目分析是對項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)價(jià)值的判斷和項(xiàng)目資源優(yōu)勢的挖掘。 。消費(fèi)人群分析。 三、 必要原則 。核心競爭力能夠作為主導(dǎo)樓盤對外推廣的亮點(diǎn)，而在表述樓盤整體品質(zhì)方面，核心競爭力可以聯(lián)合其他競爭點(diǎn)互為補(bǔ)充，經(jīng)整合后使自身的形象更加豐滿。仔細(xì)分析目標(biāo)客戶，利用有針對性的價(jià)格定位策略 。 （ 4）前期做好功課，直面威脅 在規(guī)劃設(shè)計(jì)和營銷推廣中充分打造內(nèi)外景優(yōu)勢，采光良好； 6 第二節(jié) 項(xiàng)目 SWOT 分析小結(jié) 一、 項(xiàng)目市場吸引力與市場阻力的分析 市場吸引力 市場阻力 新區(qū)開發(fā)，遠(yuǎn)景優(yōu)良； 規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)，可提供良好的居住環(huán)境； 周邊配套設(shè)施齊全； 戶型良好，景觀優(yōu)美； 外河內(nèi)湖，自然條件非常好。其中軟件企業(yè)產(chǎn)值近億元；實(shí)現(xiàn)稅收 500 萬元，預(yù)計(jì)全年產(chǎn)值達(dá)到 2億元，稅收近千萬元。使出各種手段在蓄水形式上做文章，企圖以此吸引眼球、爭搶人氣。 第三節(jié) 馬鞍山房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況和發(fā)展的前景 5月的馬鞍山樓市，在各家或明或暗的價(jià)格戰(zhàn)役中，剛需購房者積極入市，使得 5月的我市樓市成交量節(jié)節(jié)攀升，銷量同比 4月維持著穩(wěn)定的熱銷局面。 111 月份，馬鞍山縣區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速不斷加快，規(guī)模不斷壯大，總量不斷提高。以及 皖江城市帶 成員城市。其中高層住宅面積㎡，商業(yè)用房面積㎡，小高層住宅面積㎡，配套設(shè)施 另建地下人防車庫㎡，地下汽車庫㎡； ：霍里山大道與旅游大道交叉口 ： 萬元； ：自籌 萬元，爭取銀行貸款 萬元，其余通過預(yù)收房款作為項(xiàng)目建設(shè)資金； 7．建設(shè)期： 個(gè)月； 2 ： 馬鞍山中冶金康置業(yè)有限公司 第一節(jié) 項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目的總建筑面積為 598964 平方米，可建筑用的面積為 334952 平方米。先后獲得了 “ 國家衛(wèi)生城市 ” 、 “ 國家園林 城市 ” 、 “ 國家環(huán)保模范城市 ” 、 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 國家科技進(jìn)步城市 ” 、 “ 全國雙擁模范城 ” 、 “ 全國綠化模范城市 ” 、 “ 中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng) ” 、 “ 迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎(jiǎng) ” 、 “ 全國文明城市 ” 等稱號。今年以來，馬鞍山加快 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，加速構(gòu)建 “ 6653” 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。即將過去的 2020 年，是馬鞍山工業(yè)中小企業(yè)逆勢發(fā)力保增長、奮力提速促發(fā)展的一年。 5 月，我市氣溫一度升到 30176。方便以后購房者在這里發(fā)展在這里實(shí)行人生的價(jià)值。 三、 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（ O） 花山區(qū)經(jīng)濟(jì) 開發(fā) 區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景好，可帶動(dòng)周邊發(fā)展，更可吸引人群入住本小區(qū)。 對此劣勢而言我們應(yīng)最大的發(fā)揮其優(yōu)勢來充抵或規(guī)避劣勢： （ 1）最大限度發(fā)揮優(yōu)勢： 通過品質(zhì)的提升，各個(gè)優(yōu)勢的凸顯，來造成雖然物業(yè)形態(tài)單一，但是產(chǎn)品仍然稀缺的形象，進(jìn)而引導(dǎo)目標(biāo)客戶群。差異化定位和優(yōu)勢定位相結(jié)合，形成定位市場力和競爭力； 秀山新區(qū)：主要用于政府廉租安置房，房屋質(zhì)量無法達(dá)到上乘水平。另一方面要高度重視市場及行業(yè)走勢，特別注重那些已經(jīng)被人們認(rèn)同，卻又沒有在市場上得到充分滿足的需求。 。 城市個(gè)性、城市文化、城市經(jīng)濟(jì)與消費(fèi) 階層的關(guān)系、 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)需求的影響分析。競爭性項(xiàng)目的供應(yīng)特征，包括產(chǎn)品構(gòu)成、產(chǎn)品核心賣點(diǎn)、銷售率、價(jià)位、產(chǎn)品品質(zhì)、購買特征等等；發(fā)展商主要競爭手段和制勝策略分析。土地價(jià)格優(yōu)勢；環(huán)境景觀分析；城市配套設(shè)施分析；地形地貌分析。從項(xiàng)目的定位高度來分析，客戶群應(yīng)瞄準(zhǔn)全市。本項(xiàng)目集城市運(yùn)營高度，前瞻規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，人居關(guān)懷于一身的大盤氣質(zhì)。 本小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)為三大塊，北面為 條狀 ，南面為 三角形， 中間為圓盤狀。 項(xiàng)目將派駐業(yè)主代表和聘請相關(guān)監(jiān)理單位對工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資進(jìn)行控制，以達(dá)到最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。并且根據(jù)不同房源的優(yōu)劣，制定不同的價(jià)格 折扣（即按照房型好壞有不同的折扣率，房型好的折扣少，房型差的折扣多），以此來拉大價(jià)差。 材料展示區(qū) —— 相關(guān)裝修材料的展示 景觀示范區(qū) —— 在區(qū)域上可劃分為室內(nèi)、室外與室內(nèi) /室內(nèi)過渡區(qū)、盡量利用有限的空間做出別致的綠化效果。同時(shí)，利用房交會(huì)的機(jī)遇和贊助相關(guān)的文化活動(dòng)，提升項(xiàng)目的知名度和社會(huì)影響力，為項(xiàng)目的運(yùn)做成功做出宣傳上的努力。 土地增值稅： 98380? 2%=1967（萬元） 印花稅： 98380? 3‰ =（萬元） 綜合基金： 98380 ? 2‰ =（萬元） 25 項(xiàng)目總投資估算額為 （萬元） 第八章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 第一節(jié) 項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)分析 該房地產(chǎn) 項(xiàng)目營業(yè)利潤為 萬元。提高門窗的氣密性，積極推廣使用保溫隔熱、隔聲性能好的粘土多孔磚，減輕墻體自重，有利于抗震，并有利于提高勞動(dòng)效率； 注意控制體形系數(shù)，不采用過多凹凸面；適當(dāng)增加外墻保溫隔熱措施，提高墻體熱阻；增加建筑物的熱穩(wěn)定性；高效保溫隔熱材料設(shè)于主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，可有效阻止熱量進(jìn)入墻體； 盡可能利用自然光滿足室內(nèi)采光要求，采用高效照明光源及燈具，室外可采用節(jié)能型光源照明。 粉塵：建筑材料一般為鋼材、黃沙、水泥、石子、磚等，在施工、運(yùn)輸、裝卸等過程中會(huì)有許多粉塵揚(yáng)起，使局部區(qū)域內(nèi)的 TSP 含量上升。另外，施工期間不能占道，以免影響交通。 第三節(jié) 社會(huì)效益評價(jià) 一、 社會(huì)效益分析 本項(xiàng)目建設(shè)會(huì)產(chǎn)生良好的社會(huì)效益，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： a．本項(xiàng)目的建設(shè)符合馬鞍山市城市規(guī)劃和區(qū)域控制性詳規(guī)的要求，項(xiàng)目的建設(shè)有利于合理利用土地資源，加快馬鞍山花山 區(qū)的建設(shè)步伐，美化區(qū)域環(huán)境，促進(jìn)城市化進(jìn)程； b. 本項(xiàng)目的建設(shè)有利于合理利用土地資源，這對于即將稀缺的土地資源來說是一個(gè)極好的利好； c. 本項(xiàng)目的建設(shè)有利于滿足群眾對商品房的消費(fèi)需求，改善居住條件，拉動(dòng)消費(fèi)，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展； d. 本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益 ,通過項(xiàng)目建設(shè)有利于提高建設(shè)單位自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ,也有利于增加地方的財(cái)稅收入； e. 本項(xiàng)目有利于帶動(dòng)馬鞍山市花山區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而帶動(dòng)馬鞍山市周邊區(qū)域的發(fā)展和建設(shè)。 該項(xiàng) 目的環(huán)境影響評價(jià)是可行的。