房屋租賃中優(yōu)先承租權(quán)的個問題｜租房時的那些法律事兒之七-資料下載頁
2025-06-10 00:27本頁面
【正文】 賃期滿前對承租人的違約行為沒有提出異議，就不能以這些合同期間的輕微違約作為拒絕承租人優(yōu)先承租權(quán)的事由。第五，法律救濟方式固定化。這里先討論一下優(yōu)先購買權(quán)的法律救濟方式。民法通則意見第118條作出規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。這一規(guī)定與《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定沖突已經(jīng)廢止。優(yōu)先購買權(quán)適用的是最高法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第 21條，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院應予以支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！痹摋l規(guī)定應當是貫徹《物權(quán)法》第 106條規(guī)定的善意取得制度，維護交易活動的安全。但是如何理解此規(guī)定及如何適用，司法實踐一直有爭議。第一種觀點認為出租人將房屋出賣給案外人，簽訂房屋買賣合同侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，承租人只能要求出租人賠償損失；第二種觀點認為，出租人將房屋出賣給案外人，簽訂房屋買賣合同侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，承租人可以要求出租人賠償損失，也可以主張優(yōu)先購買權(quán)，但不能主張出租人與案外人的買賣合同無效；第三種觀點認為出租人將房屋出賣給案外人，簽訂房屋買賣合同侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，承租人可以要求出租人賠償損失，也可以主張優(yōu)先購買權(quán)。如果案外人是善意購買，只是出租人未履行通知義務(wù)侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)的，承租人不能主張出租人與案外人的買賣合同無效。但如果案外人與出租人惡意串通，故意侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)的，即使房屋買賣合同已經(jīng)簽訂甚至房屋已經(jīng)過戶，承租人均有權(quán)訴請確認出租人與案外人的買賣合同無效。筆者同意第三種觀點。對于合同無效，《合同法》第52條已經(jīng)明確規(guī)定了五種情形，其中就包括“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的情形。與最高法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》相比，《合同法》屬于上位法，且《合同法》的規(guī)定與《物權(quán)法》規(guī)定并不沖突。因此如果承租人有證據(jù)證明出租人與案外人惡意串通，故意規(guī)避承租人的優(yōu)先購買權(quán)，侵害承租人合法權(quán)益的，承租人可以依據(jù)《合同法》規(guī)定，要求確認出租人與案外人的房屋買賣合同無效。如果優(yōu)先承租權(quán)法定化，那么在法律救濟方式上也應參考優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。如果出租人將房屋出租給案外人，侵害承租人優(yōu)先承租權(quán)的，承租人可以要求出租人賠償損失；如果承租的房屋沒有交付案外人使用的，承租人可以主張優(yōu)先購買權(quán)；如果案外人是善意承租，只是出租人未履行通知義務(wù)侵害承租人的優(yōu)先承租權(quán)的，承租人不能主張出租人與案外人的房屋租賃合同無效。但如果案外人與出租人惡意串通，故意侵害承租人的優(yōu)先承租權(quán)的，即使房屋租賃合同已經(jīng)簽訂甚至房屋已經(jīng)交付，承租人仍有權(quán)訴請確認出租人與案外人的房屋租賃合同無效。六、當前法律規(guī)定下應當注意的問題在當前優(yōu)先承租權(quán)約定的大背景下，承租人行使優(yōu)先承租權(quán)處于絕對的劣勢地位，通過司法訴求保障，一般很難得到支持。因此在司法實踐中，筆者有以下建議：第一，簽訂時間較長的租賃合同。如果承租人有長期使用涉案房屋用以經(jīng)營發(fā)展的計劃，那么在簽訂租賃合同時，應當簽訂較為長期的租賃合同。切記避免在簽訂合同時，輕易地相信出租人口頭答應期滿后會續(xù)簽合同的承諾，或者以合同中約定優(yōu)先承租權(quán)為最終保障，因為一旦糾紛產(chǎn)生，口頭的承諾是無法舉證的；優(yōu)先承租權(quán)的約定在當前由于法律規(guī)定的限制也難以得到有效保障。第二，根據(jù)合同的期限決定投資的程度。如果出租人只同意簽訂短期的租賃合同，那么在進行裝修和投入時，應當考慮合同的期限限制。如果合同期間短，應根據(jù)可能的收益情況決定裝修的投入數(shù)額，根據(jù)最高法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第 13條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外?！币簿褪钦f，一旦合同期滿，除非雙方有特殊約定，投資在房屋上的裝修如果不能拆走，則要與房屋一并交付給出租人收回。承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，法院一般不會支持。第三，按照合同約定優(yōu)先條件行使權(quán)利。如果簽訂的合同中約定了優(yōu)先承租權(quán)以及行使的條件，那么就應當按照合同的約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。此種情況商場與商戶之間的情況最為常見。如案例02中，出租人賦予承租人優(yōu)先承租權(quán)的同時，附加了提前續(xù)約、提前支付租金的條件，如果租戶確有繼續(xù)承租的意愿，應當遵守合同約定，履行義務(wù)，之后再主張權(quán)利，否則即使是優(yōu)先續(xù)約權(quán)也難以得到保障。第四，誠實守信才是長久之計。無論優(yōu)先承租權(quán)是約定權(quán)利還是法定權(quán)利，如果希望行使權(quán)利不受阻礙，首先要誠信地履行義務(wù)。房屋租賃合同是一種資和為主的合同，但人和在合同的簽訂和履行過程中有著不可替代的作用。優(yōu)先承租權(quán)的存在對于出租人來講，在經(jīng)濟利益上不會產(chǎn)生損害——承租人必須以同等條件承租，甚至因為多了一個競爭者而可以抬升價格。在司法實踐中，因優(yōu)先承租權(quán)產(chǎn)生糾紛，往往不是因為租金價格、租賃條件存在較大差異所致，而是由于當事人之間的信任喪失，出租人不愿意將房屋繼續(xù)出租給承租人，往往是因為在原租賃合同履行期間承租人遲延繳納房租、惡意行使權(quán)利或者其他不誠信的行為存在。承租人目前在市場上處于弱勢地位，欲長久發(fā)展，只能首先保證自己誠實守信，讓出租人產(chǎn)生信任，才有在合同期滿后繼續(xù)合作，才有行使“優(yōu)先承租權(quán)”的可能。注：［1］檢索網(wǎng)址是。中國法律知識總庫是一套全新的法律專業(yè)知識檢索系統(tǒng)。
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