租房合同：房屋租賃合同20個常見法律問題-資料下載頁
2024-12-16 22:25本頁面
【正文】 賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外： (一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的。 (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。” 根據(jù)上述規(guī)定，“買賣不破租賃”是指租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效，承租人有權(quán)請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。 但是，“買賣不破租賃”受到約定限制和法定限制： ?、佼斒氯肆碛屑s定除外：“買賣不破租賃”受當事人另有約定限制。 ②事先抵押權(quán)限制：受房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的，“買賣不破租賃”受限制。 ?、凼虑安榉庀拗疲悍课菰诔鲎馇耙驯蝗嗣穹ㄔ阂婪ú榉獾?，“買賣不破租賃”受限制。 【提示】 “買賣不破租賃”受到事先抵押權(quán)、事前查封和當事人約定的限制。 ? 《合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 《解釋》第22條規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。 根據(jù)上述規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋，或者協(xié)議折價、變賣抵押的租賃房屋償還債務(wù)時，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。 【提示】 ?、僭诔凶馊讼碛袃?yōu)先購買權(quán)時，出租人負有在合理期限通知承租人的義務(wù)。 ②“合理期限”沒有明確規(guī)定。目前只有《解釋》第23條“拍賣租賃房屋，應(yīng)當在拍賣5日前通知承租人”規(guī)定。《民通意見》第118條規(guī)定的“前3個月通知”已作廢。 ? 《解釋》第23條規(guī)定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。 《解釋》第24條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持： (一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的。 (二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的。 (三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的。 (四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。 根據(jù)上述規(guī)定，承租人在以下情形不得主張優(yōu)先購買權(quán)。 (1)承租人怠于行使優(yōu)先購買權(quán)，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)： ，承租人未參加拍賣的。 ，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的。 (2)房屋共有人、近親屬購買權(quán)優(yōu)先于承租人購買權(quán)： 。 。 (3)善意但三人已經(jīng)取得租賃房屋物權(quán)的：即第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。 【提示】 承租人怠于行使優(yōu)先購買權(quán)、更高優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)、以及善意第三人確定物權(quán)的，承租人均不得請求優(yōu)先購買權(quán)。 ，承租人能否請求法院宣告該房屋買賣無效? 《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定已經(jīng)作廢，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！? 《解釋》第21條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！? 根據(jù)上述規(guī)定，出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的： (1)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同不因此無效。 (2)承租人只能請求出租人承擔賠償責任。 【提示】 隨著《民通意見》第118條規(guī)定的廢止，承租人無權(quán)請求法院確認違反承租人優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同無效。 ? 《最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù)》(1986年1月7日)規(guī)定，凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。 上述規(guī)定仍是確定房屋租賃糾紛的管轄權(quán)的有效意見。 (1)房屋租賃糾紛一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄。 (2)個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管
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