【正文】 些行為、過程具有低復(fù)雜性和高發(fā)散性等等。商業(yè)口岸選址則具有高復(fù)雜性和高發(fā)散性。商業(yè)零售口岸選址系統(tǒng)的主要功能就是通過完整的、系統(tǒng)的指標(biāo)體系，將該選址過程的發(fā)散性程度降低。 5．4 商業(yè)零售口岸選址指標(biāo)設(shè)計(jì)的原則： 客觀化原則：商業(yè)零售店選址指標(biāo)中，許多指標(biāo)的評(píng)價(jià)都會(huì)涉及到許多因素，對(duì)于這些指標(biāo)，比較通常和簡單的辦法是主觀評(píng)價(jià)法，通過分級(jí)就可測定，但是，為了更加細(xì)致、客觀的研究指標(biāo)，本文將對(duì)指標(biāo)起主要作用的因素納入計(jì)算表達(dá)式，而且盡量做到這些因素的可以客觀測量。當(dāng)然，本文中也有不少指標(biāo)采用了主觀評(píng)價(jià)法。 操作性原則商業(yè)零售口岸選址指標(biāo)方便測量操作，層次比較清楚。我們將該指標(biāo)體系匯總附于文后。 簡便性原則本文所探討的指標(biāo)既注重科學(xué)性、精確性，更注重操作性、簡易性，力求減少指標(biāo)的大量復(fù)雜數(shù)學(xué)式，追求理解、測量、計(jì)算簡便化。 定量化原則所選指標(biāo)可以進(jìn)行量化。無法量化就無法統(tǒng)計(jì)，無法統(tǒng)計(jì)也就無法比較，不比較就無法判定孰優(yōu)孰劣。客觀性指標(biāo)一般都可量化，而主觀性指標(biāo)的量化必須制定量化的具體標(biāo)準(zhǔn)，并借助專家意見法等多種方法進(jìn)行量化。但采用任何主觀方法進(jìn)行的量化，都必須進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。 異質(zhì)性原則所選的指標(biāo)之間應(yīng)該是異質(zhì)的，即不同指標(biāo)只反應(yīng)不同的內(nèi)容。如果不同的指標(biāo)反應(yīng)同一內(nèi)容，則稱為指標(biāo)間的同質(zhì)性太高，因此應(yīng)在同質(zhì)性指標(biāo)中取一個(gè)最具敏感性的指標(biāo)作為最后指標(biāo)。要解決異質(zhì)性問題，可以對(duì)指標(biāo)進(jìn)行肯德爾和諧系數(shù)分析，當(dāng)和諧系數(shù)L→0時(shí)，指標(biāo)才可以被選作最后指標(biāo)。 全面性原則所選的指標(biāo)集能覆蓋商業(yè)口岸選址的各個(gè)方面，不應(yīng)該有遺漏。全面性原則可借助大量的實(shí)證調(diào)查來解決。5．5 商業(yè)零售口岸選址模型：（口岸之花：七花瓣）心勢位競爭力　　　 　　戰(zhàn)略營銷力需求力氣盈利力人流道 圖 4：商業(yè)口岸選址模型—口岸之花 口岸之花說明：口岸之花包括三層內(nèi)容：第一層是花蕊層。花蕊層的內(nèi)容是商業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略意圖的表現(xiàn)。商業(yè)企業(yè)根據(jù)制訂的戰(zhàn)略進(jìn)行其擴(kuò)張規(guī)劃，籌劃店址分布，初步選擇待評(píng)估區(qū)域。第二層是花瓣層?；ò陮泳褪强诎对u(píng)估的基本內(nèi)容。七片花瓣表示七要素，即：位、人、道、流、氣、勢、心。該層將對(duì)花蕊層選擇的待評(píng)估區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)的定量化指標(biāo)評(píng)估，并得出各待評(píng)估區(qū)域的數(shù)據(jù)結(jié)果。第三層是花環(huán)層：花環(huán)層將對(duì)四力進(jìn)行評(píng)估。四力指：營銷力、競爭力、需求力和盈利力。將分別對(duì)企業(yè)自身、競爭環(huán)境、需求環(huán)境和能夠達(dá)到的盈利水平進(jìn)行評(píng)估。通過以上三步的評(píng)估，我們將得出該區(qū)域口岸是否適合企業(yè)的發(fā)展，是否可以在該區(qū)域進(jìn)行經(jīng)營等結(jié)論。5．6 商業(yè)零售口岸選址的基本指標(biāo)體系 零售口岸選址指標(biāo)（LSI）零售口岸選址指標(biāo)（LSI）是用來評(píng)價(jià)零售口岸店址情況優(yōu)劣的指標(biāo)。它是本文所討論的商業(yè)零售口岸選址指標(biāo)體系的匯總指標(biāo)?？梢杂糜?jì)算式表式為：LSI＝F（RI，PI，WI，F(xiàn)I，AI，TI，LI）＝RIY1＋PIY2＋WIY3＋FIY4＋AIY5＋TIY6＋LIY7LSI，Y1，Y2，Y3，Y4，Y5，Y6，Y7∈〔0…1〕其中，RI表示區(qū)位指標(biāo)，PI表示支持力指標(biāo)，WI表示道路指標(biāo)，F(xiàn)I表示流性指標(biāo)，AI表示氣境指標(biāo)，TI表示勢境指標(biāo)，LI表示心位指標(biāo)。Y1，Y2，Y3，Y4，Y5，Y6，Y7分別表示RI，PI，WI，F(xiàn)I，AI，TI，LI的權(quán)重。零售口岸選址指標(biāo)（LSI）可以分為五級(jí)來評(píng)價(jià)：第一級(jí)：＜LSI≤，該零售口岸位置非常好，第二級(jí)：＜LSI≤，該零售口岸位置比較好，第三級(jí)：＜LSI≤，該零售口岸位置一般好，第四級(jí)：＜LSI≤，該零售口岸位置比較差，第五級(jí)：≤LSI≤，該零售口岸位置很差。具體指標(biāo)計(jì)算如下： 商業(yè)零售口岸選址中與位相關(guān)的指標(biāo)：（區(qū)位指標(biāo)RI）區(qū)位指標(biāo)是用于評(píng)價(jià)零售店所在的區(qū)域在城市商業(yè)零售格局中所處的地位情況；零售店所在具體地點(diǎn)在該區(qū)域中相對(duì)是否有利的指標(biāo)?？梢杂糜?jì)算式表達(dá)為：RI＝F（BL，ML，SL）＝BLY1＋MLY2＋SLY3 RI，Y1，Y2，Y3∈〔0…1〕其中，BL表示大位級(jí)，ML表示中位級(jí)，SL表示小位級(jí)；YYY3分別表示BL、ML、SL的權(quán)重。區(qū)位指標(biāo)RI可以根據(jù)其分值區(qū)間分為五級(jí)：第一級(jí)：＜RI≤， 位標(biāo)RI非常好，第二級(jí)：＜RI≤， 位標(biāo)RI很好，第三級(jí)：＜RI≤， 位標(biāo)RI比較好，第四級(jí)：＜RI≤， 位標(biāo)RI比較差，第五級(jí)：≤RI≤， 位標(biāo)RI很差，具體指標(biāo)計(jì)算過程如下：1. 大位級(jí)（BL）：大位級(jí)是反映所選零售口岸屬于城市各商業(yè)零售區(qū)域的哪一級(jí)。可以用計(jì)算式表示為：BL＝F（PDQ，PPC，PAD，PAR）＝PDQW1+PPCW2+PADW3+PARW4， W1，W2，W3，W4，BL∈〔0…1〕其中，W1，W2，W3，W4分別代表PDQ，PPC，PAD，PAR各自的權(quán)重?？梢苑譃樗募?jí)：核心圈級(jí)： ＜ BL ≤；延伸圈級(jí)： ＜ BL ≤；副圈級(jí)： ＜ BL ≤ 分；孤點(diǎn)級(jí)： ≤ BL ≤。具體的計(jì)算指標(biāo)有：⑴ 零售集中數(shù)量（DQ）：零售集中數(shù)量是評(píng)價(jià)城市中，同一時(shí)點(diǎn)，各不同區(qū)域進(jìn)行零售經(jīng)營的店鋪數(shù)量相對(duì)多少的指標(biāo)。其計(jì)算表達(dá)式可以為：零售集中數(shù)量（DQ）＝某一區(qū)域經(jīng)營零售的店鋪數(shù)247。該區(qū)域的面積 DQ＝DN247。S DQ：零售集中數(shù)量， DN：某一區(qū)域經(jīng)營零售的店鋪數(shù)，S：該區(qū)域的面積.相對(duì)零售集中率（PDQ）＝某一區(qū)域的零售集中數(shù)量247。該城市最高的零售集中數(shù)量 PDQ＝DQi247。Dqmax PDQ: 相對(duì)零售集中率, Dqi: 某一區(qū)域的零售集中數(shù)量, DQmax: 該城市最高的零售集中數(shù)量.⑵ 人口集中數(shù)量（PC）：人口集中數(shù)量是評(píng)價(jià)在城市中的某一區(qū)域，人口匯集數(shù)量多少的指標(biāo)。其計(jì)算表達(dá)式為： 人口匯集數(shù)量＝〔∑某區(qū)域各時(shí)點(diǎn)的人口數(shù)（PTi）各時(shí)點(diǎn)的權(quán)重（Ti）〕247。該區(qū)域面積（S） PC＝〔∑（PTi）（Ti）〕247。S i取正實(shí)數(shù)和0，PTi：某區(qū)域各時(shí)點(diǎn)的人口數(shù)，S：該區(qū)域面積，Ti：各時(shí)點(diǎn)的權(quán)重。一般在現(xiàn)實(shí)操作中，我們采取抽樣的方式來獲得PTi的數(shù)值。我們可以以天為單位，取每天的十個(gè)時(shí)點(diǎn)，它們之間相距一個(gè)小時(shí)，如：9：00、10：00、…、18：00，然后在這些時(shí)點(diǎn)進(jìn)行測量，再將各時(shí)點(diǎn)所得數(shù)據(jù)賦權(quán)加總。 相對(duì)人口匯集率（PPC）＝某一區(qū)域的人口匯集數(shù)量247。最高的人口匯集數(shù)量⑶ 單位交易額（AD）：單位交易額是評(píng)價(jià)在城市中的某一區(qū)域，在某個(gè)固定時(shí)間（如一天）里，零售經(jīng)營達(dá)成的交易金額大小的指標(biāo)。其計(jì)算表達(dá)式為：單位交易額（AD）＝某區(qū)域某時(shí)間內(nèi)零售經(jīng)營達(dá)成的交易金額（EDi）247。該區(qū)域面積（S） AD＝（EDi）247。S 相對(duì)單位交易額（PAD）＝某一區(qū)域的單位交易額247。該城市最高的單位交易額⑷ 單位租金額（AR）：單位租金額是評(píng)價(jià)在城市中的某一區(qū)域的零售店租金高低的指標(biāo)。其計(jì)算表達(dá)式為：單位租金額＝某一區(qū)域單位平方米的平均租金相對(duì)單位租金額（PAR）＝某一區(qū)域的單位租金額247。該城市最高的單位租金額2. 中位級(jí)（ML）：中位級(jí)是用于評(píng)價(jià)零售店所在具體位置是否有利的指標(biāo)?？梢员硎緸椋篗L＝F（SP，KS，XY，F(xiàn)Z，RB，GZ，HB，SS）＝SPX1＋KSX2＋XYX3＋FZX4＋RBX5＋GZX6＋HBX7＋SSX8X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7，X8，ML∈〔0…1〕其中，X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7，X8分別表示SP，KS，XY，F(xiàn)Z，RB，GZ，HB，SS各自的權(quán)重。中位級(jí)由好到次可分為五級(jí)，第一級(jí)最好，第五級(jí)最差。第一級(jí)：＜ ML ≤； 第二級(jí)：＜ ML ≤；第三級(jí)：＜ ML ≤； 第四級(jí)：＜ ML ≤；第五級(jí)： ≤ML ≤。具體的計(jì)算指標(biāo)有：⑴ 水平性（SP）：水平性是用于評(píng)價(jià)口岸與道路面水平程度的指標(biāo)。其計(jì)算表達(dá)式可以為：水平性（SP）＝1247。[與道路面相差的階梯數(shù)（N）＋1] SP∈〔0…1〕， N為非負(fù)整數(shù)說明：與道路面相差的階梯數(shù)N是一個(gè)非負(fù)整數(shù)，當(dāng)口岸低于路面幾階時(shí)，相差的階梯數(shù)，我們?nèi)匀蝗≌龜?shù)。與路面平行時(shí)，N為0。⑵ 可視性（KS）：可視性是用于評(píng)價(jià)口岸開闊、可視程度的指標(biāo)。其計(jì)算表達(dá)式可以為：可視性＝投影分?jǐn)?shù)（TY）B1＋遮擋分?jǐn)?shù)（ZD）B2＋遠(yuǎn)視分?jǐn)?shù)（YE）B3KS，B1，B2，B3，TY，ZD，YE∈〔0…1〕B1，B2，B3分別表示TY，ZD，YE的權(quán)重。① 投影角度（TJ）是指零售店主要門面在道路地面的投影線與同平面上主要人流道路方向的直線所形成的角度?？煞譃閮煞N情況，一種情況是零售店只有一個(gè)門，此時(shí)的投影角度指與主要人流道路方向的直線所形成的角度；零售店有多個(gè)門時(shí)，投影角度就是指與面對(duì)的人流道路方向的直線所形成的角度。投影分?jǐn)?shù)是指按投影角度（TJ）所賦予的分?jǐn)?shù)：當(dāng) 0≤TJ＜45時(shí)， ＜TY≤當(dāng) 45≤TJ＜90時(shí)， ＜TY≤當(dāng) 90≤TJ＜135時(shí)， ＜TY≤當(dāng) 135≤TJ≤180時(shí)， ≤TY≤TJ＝0指路旁沒有開門。當(dāng)零售店有多個(gè)門時(shí)，投影分?jǐn)?shù)（TY）為各門投影分?jǐn)?shù)之和。② 遮擋分?jǐn)?shù)（ZD）反映零售店或店門被樹木或其他遮擋物所遮擋的情況。多門時(shí)取賦權(quán)平均值。各時(shí)點(diǎn)遮擋分?jǐn)?shù)可以用主觀判斷法分為五級(jí)：1級(jí)是完全沒有遮擋， 賦值1分；2級(jí)是有點(diǎn)遮擋， ；3級(jí)是較大遮擋， ；4級(jí)是嚴(yán)重遮擋， ；5級(jí)是完全遮擋， 賦值0分。③ 遠(yuǎn)視分?jǐn)?shù)（YE）是反映零售店在遠(yuǎn)處的可見、可辯認(rèn)程度大小的指標(biāo)。我們用主觀判斷法分為五級(jí)：1級(jí)是遠(yuǎn)視性非常好， 賦值1分；2級(jí)是遠(yuǎn)視性很好， ；3級(jí)是遠(yuǎn)視性一般， ；4級(jí)是遠(yuǎn)視性比較差， ；5級(jí)是遠(yuǎn)視性很差， 賦值0分。⑶ 吸引力（XY）：吸引力是用于評(píng)價(jià)口岸附近商店或其他環(huán)境是否對(duì)其產(chǎn)生影響的指標(biāo)?？梢杂弥饔^評(píng)價(jià)法分為五級(jí)：第一級(jí)：口岸附近能強(qiáng)烈的吸引消費(fèi)者， ＜XY≤；第二級(jí)：口岸附近能較強(qiáng)的吸引消費(fèi)者， ＜XY≤；第三級(jí)：口岸附近對(duì)吸引消費(fèi)者不起作用， ＜XY≤；第四級(jí)：口岸附近讓消費(fèi)者產(chǎn)生較強(qiáng)的厭惡感， ＜XY≤；第五級(jí)：口岸附近讓消費(fèi)者產(chǎn)生非常強(qiáng)的厭惡感，≤XY≤。⑷ 發(fā)展力（FZ）：發(fā)展力是用于評(píng)價(jià)零售店所在口岸發(fā)展趨勢的指標(biāo)。其計(jì)算表達(dá)式可以為：發(fā)展力（FZ）＝F（FZ1，F(xiàn)Z2，F(xiàn)Z3，F(xiàn)Z4）＝FZ1W1+ FZ2W2+ FZ3W3+ FZ4W4W1，W2，W3，W4，F(xiàn)Z∈〔0…1〕，當(dāng)FZ趨近于0時(shí)，口岸花岸特征明顯，當(dāng)FZ趨近于1時(shí)，口岸蕾岸特征明顯。其中，Wi表示對(duì)應(yīng)的FZi的權(quán)重。① FZ1表示對(duì)該口岸的規(guī)劃預(yù)期。可以分為三級(jí)：第一級(jí)：該口岸有著樂觀的規(guī)劃預(yù)期，賦值1分；第二級(jí)：無法預(yù)期或預(yù)期規(guī)劃對(duì)其無影響，；第三級(jí)：該口岸有著悲觀的規(guī)劃預(yù)期，賦值0分。② FZ2表示該口岸商業(yè)零售店的數(shù)量增長情況。可以分為三級(jí)：第一級(jí)：該口岸商業(yè)零售店的數(shù)量比去年有正增長，賦值1分；第二級(jí)：無法統(tǒng)計(jì)或該口岸商業(yè)零售店的數(shù)量比去年無增長，；第三級(jí)：該口岸商業(yè)零售店的數(shù)量比去年有負(fù)增長，賦值0分③ FZ3表示該口岸人流量的增長情況?？梢苑譃槿?jí)第一級(jí)：該口岸人流量比去年有正增長，賦值1分；第二級(jí)：無法預(yù)期或該口岸人流量比去年無增長，；第三級(jí)：該口岸人流量比去年有負(fù)增長，賦值0分④ FZ4表示該口岸零售商店總的成交金額的增長情況?？梢苑譃槿?jí)：第一級(jí)：該口岸零售商店成交金額比去年有正增長，賦值1分；第二級(jí)：無法預(yù)期或該口岸零售商店成交金額比去年無增長，；第三級(jí)：該口岸零售商店成交金額比去年有負(fù)增長，賦值0分。⑸ 繁華性（RB）：繁華性是用于評(píng)價(jià)零售店所在道路的繁華程度和零售店所在的街邊相比道路另一條街邊繁華程度差異的指標(biāo)。其計(jì)算表達(dá)式可以為： RB＝1 金邊繁華性＝ RB＝0 草邊說明：A、B分別表示道路的兩條邊。X表示繁華評(píng)級(jí)首先對(duì)零售店所在道路進(jìn)行繁華評(píng)級(jí)，可用主觀判斷法分為十級(jí)：、、、。其次，對(duì)零售店所在一邊（假設(shè)為A）進(jìn)行賦值：① 當(dāng)XA和XB都＞，則A、B邊皆為金邊，RB＝1；② 當(dāng)XA與XB，一個(gè)＞，另一個(gè)＜，則其中的大者，為金邊；另一邊，即小者為草邊。若A邊為金邊，則RB＝1；若A邊為草邊，則RB＝0。 ③ 當(dāng) XA和XB都≤，則A、B邊皆為草邊，RB＝0。 ⑹ 進(jìn)入性（GZ）：進(jìn)入性是用于評(píng)價(jià)人流進(jìn)入零售店情況的指標(biāo)。其值通過進(jìn)入率衡量。計(jì)算表達(dá)式可以為：進(jìn)入率（EP）＝某段時(shí)間進(jìn)入零售店的顧客人次（NE）247。該段時(shí)間經(jīng)過零售店的顧客人次（NP）我們以參考店的EP作為標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行分級(jí)評(píng)價(jià)，ū為參考店的EP，一般就是該城市最高的GZ值。GZ＝EP/ū，可以分為五級(jí)：第一級(jí)：＜GZ≤，零售店駐岸特征非常明顯；第二級(jí)：＜GZ≤，零售店駐岸特征比較明顯；第三級(jí)