【導(dǎo)讀】項目建設(shè)周期13個月。本項目建設(shè)地點均位于XX縣環(huán)城南路西段水稻地。租住房四期建筑面積42500平方米；擬建住宅樓18棟，地上17層，框架結(jié)構(gòu)，共建廉租住房住房4420套。配套小區(qū)內(nèi)給排水、供電、采暖、消防等公共工程。萬元，占總投資的%；補助資金、自治區(qū)專項資金外，其余資金由XX縣地財政配套解決。套戶型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)。體現(xiàn)XX縣城區(qū)建設(shè)及景觀大環(huán)境。與自然清新的綠色氛圍相擁，營造廉租住房良好的外部景觀氛圍。致及高低錯落的起伏感和韻律感。XX縣規(guī)劃管理部門規(guī)劃選址意見及相關(guān)資料；根據(jù)國家對廉租住房基本建設(shè)項目實施方案的內(nèi)容和深度要求，將有效改善XX縣4420貧困戶、居民的居住條件，改變XX縣形象，提升和豐富小區(qū)周邊商業(yè)經(jīng)營氛圍作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。部的大力援助下，將解決XX縣貧困居民的許多實際困難。的友誼及金華市的影響力度。劃要求，布局合理，社會效益顯著。

　　

【正文】 1 建設(shè)單位管理費 % 2 三通一平 3 勘察設(shè)計費 % 4 招標(biāo)代理費 % 5 工程監(jiān)理費 % 6 圖紙審查費 % 減半 7 工程保險費 % 免收 8 工程咨詢費 9 造價咨詢費 % 10 環(huán)境影響評估費 % 減半 三 預(yù)備費 1 基本預(yù)備費 合 計 —— 廉租住房 三 期建設(shè)項目項目 投資 9180 萬元。 (1)按費用構(gòu)成劃分：工程 直接 費 用 ，占總投資的 42 %；工程其它費 用 ，占總投資的 %；預(yù)備費 萬元，占總投資的 %。 (2)按分項構(gòu)成劃分：建筑工程費 ，占總投資的%；設(shè)備購置安裝費 ，占總投資 %；其它費用 萬元，占總投資的 %。 廉租住房 三 期建設(shè)項目 投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 單位 工程量 單位經(jīng)濟指標(biāo) 估 算 價 值 建筑 工程 設(shè)備購置安裝 其它 費用 合計 一 工程直接費 1 廉租住房建筑工程 m2 51000 1350 2 電梯 部 12 260000 3 裝飾裝修 m2 51000 163 4 公共工程 1 室外給、排水 m 400 150 2 室外供電線路 m 222 80 3 室外供暖管網(wǎng) m 222 200 4 消防 m2 1777 5 5 附屬工程 1 道路及地坪 m2 2222 2 綠地 m2 11900 二 工程其它費 1 建設(shè)單位管理費 % 2 三通一平 3 勘察設(shè)計費 % 4 招標(biāo)代理費 % 5 工程監(jiān)理費 % 6 圖紙審查費 % 減半 7 工程保險費 % 免收 8 工程咨詢費 9 造價咨詢費 % 10 環(huán)境影響評估費 % 減半 三 預(yù)備 費 1 基本預(yù)備費 合 計 —— 廉租住房 四 期建設(shè)項目項目投資 7650 萬元。 (1)按費用構(gòu)成劃分：工程 直接 費 用 ，占總投資的 43 %；工程其它費 用 ，占總投資的 %；預(yù)備費 萬元，占總投資的 %。 (2)按分項構(gòu)成劃分：建筑工程費 ，占總投資的%；設(shè)備購置安裝費 ，占總投資 %；其它費用 萬元，占總投資的 %。 廉租住房 四 期建設(shè)項目 投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 單位 工程量 單位經(jīng)濟指標(biāo) 估 算 價 值 建筑 工程 設(shè)備購置安裝 其它 費用 合計 一 工程直接費 1 廉租住房建筑工程 m2 42500 1350 2 電梯 部 12 260000 3 裝飾裝修 m2 42500 150 4 公共工程 1 室外給、排水 m 400 150 2 室外供電線路 m 223 80 3 室外供暖管網(wǎng) m 223 200 4 消防 m2 5 5 附屬工程 1 道路及地坪 m2 2223 2 綠地 m2 9800 二 工程其它費 1 建設(shè)單位管理費 % 2 三通一平 3 勘察設(shè)計費 % 4 招標(biāo)代理費 % 5 工程監(jiān)理費 % 6 圖紙審查費 % 減半 7 工程保險費 % 免收 8 工程咨詢費 9 造價咨詢費 % 10 環(huán)境影響評估費 % 減半 三 預(yù)備費 1 基本預(yù)備費 合 計 44 資金籌措 方案 XX 縣 2020 年廉租住房建設(shè)項目總投資 39780 萬元 ,除申請中央補 助資金、自治區(qū)專項資金外，其余資金由 XX 縣地財政配套解決。 其中： 申請中央補助資金 17680 萬元，占總投資的 %；自治區(qū)專項資金 11050萬元，占總投資的 %； XX縣地方財政配套資金 11050萬元 , 占總投資的 %。 —— 廉租住房一期建設(shè)項目投資 13770 萬元，其中申請中央預(yù)算內(nèi)專項資金 6120 萬元（主要用于廉租住房工程 直接費）， XX 縣地方財政配套資金 7650 萬元（主要用于廉租住 房工程直接費、工程其他費、預(yù)備費）。 —— 廉租住房二期建設(shè)項目投資 9180 萬元，其中申請中央預(yù)算內(nèi)專項資金 4080 萬元（主要用于廉租住房工程直接費）， XX 縣地方財政配套資金 5100 萬元（主要用于廉租住房工程直接費、工程其他費、預(yù)備費）。 —— 廉租住房三期建設(shè)項目投資 9180 萬元，其中申請中央預(yù)算內(nèi)專項資金 4080 萬元（主要用于廉租住房工程直接費）， XX 縣地方財政配套資金 5100 萬元（主要用于廉租住房工程直接費、工程其他費、預(yù)備費）。 —— 廉租住房四 期建設(shè)項目投資 7650 萬元，其中申請中央預(yù)算內(nèi)專項資金 3400 萬元（主要用于廉租住房工程直接費）， XX 縣地方財政配套資金 4250 萬元（主要用于廉租住房工程直接費、工程其他 45 費、預(yù)備費）。 第 七 章 效 益 評價 XX 縣 2020 年廉租住房 建設(shè)項目 的實施將 改變 XX 縣 城區(qū)形象，并將明顯提升小區(qū)的物業(yè)價值，豐富各街區(qū)商業(yè) 經(jīng)營氛圍 ，從而使新建的 廉租住房小區(qū) 周邊的餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)配套型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 對改善低收入家庭居住條件的影響 這些年，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國房價已經(jīng)出現(xiàn)了歷 史新高。房價的高漲已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我國低收入者的承受能力，住房困難已經(jīng)迫使我國政府把房地產(chǎn)業(yè)納入宏觀調(diào)控的重點產(chǎn)業(yè)之一。目前，我國政府一方面在重點整治房地產(chǎn)市場秩序，改善普通群眾尤其是中低層收入家庭住房條件；另一方面在加強社會保障制度的建立，努力縮小貧富差距，增加低收入者的就業(yè)率和收入水平。 本項 目 屬 廉租住房 項目 ， 享受國家 廉租住房 政策。住房安排由政府部門調(diào)控，杜絕上市出售和安排關(guān)系戶等不正之風(fēng)，使真正的城市低保困難戶住上新房。 項目 建成后 ， 可緩解 XX縣 廣大低收入家庭提供較 46 好的居住環(huán)境，改善其生活質(zhì)量。 環(huán) 境評價 本項目將以 “ 體現(xiàn)現(xiàn)代社會以人為本的思想，設(shè)計上充分考慮使用功能和比例尺度，將建筑定位于現(xiàn)代文化與經(jīng)濟發(fā)展的新階段之上 ” 的設(shè)計構(gòu)想，建筑設(shè)計現(xiàn)代感強烈，將成為 XX 縣 城區(qū)地標(biāo)項目，為提升城市品位，美化城區(qū)環(huán)境起到不可忽視的作用。 本項目的建設(shè)可徹底改變 XX 縣 廣大低收入家庭原有住房基礎(chǔ)設(shè)施簡陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，項目建成后將形成一個商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的新型 小區(qū) 項目，有效帶動周邊物業(yè)價值的提升。 綜合評價 本項目的建設(shè) ， 有利于改善 廉租住房 小區(qū) 周邊的街區(qū)環(huán)境 ， 提升XX 縣 城區(qū)品位 , 對改善 低 收入家庭居住條件， 美化城市環(huán)境具有積極的作用，因此， 社會效益十分顯著。 47 第八章 項目風(fēng)險分析與控制 項目風(fēng)險因素 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本方案關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表 風(fēng)險因素 影響程度 說明 嚴(yán)重 較大 一般 市場風(fēng)險 √ 政府回購 ,市場風(fēng) 險較小 技術(shù)風(fēng)險 √ 技術(shù)風(fēng)險較弱 工程風(fēng)險 √ 施工難度不高 資金風(fēng)險 √ 資金應(yīng)用周期較長 ,存在調(diào)配風(fēng)險 政策風(fēng)險 √ 受當(dāng)?shù)卣o予的廉租住房開發(fā)及經(jīng)營政策影響大 外部協(xié)作風(fēng)險 √ 公司團隊信譽良好 社會風(fēng)險 √ 社會需求量較大 ,屬 XX縣空白市場項目 其他風(fēng)險 √ 行業(yè)內(nèi)影響因素較多 由此表可以看出 ,本項目開發(fā)的主要風(fēng)險因素存在于政策、市場和管理方面。 項目風(fēng)險因素分析 市場風(fēng)險 廉租住房小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是 XX 縣符 48 合條件的低收入家庭，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而且具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 企業(yè)風(fēng)險 企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中 能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項目的成本控制工作，以確保預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。 市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平是關(guān)鍵因素 在項目開發(fā)的各個階段，建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場調(diào)查，形成準(zhǔn)確的市場定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨具個性的建筑風(fēng)格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的戶型設(shè)計是住宅產(chǎn)品成功的重要因子，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場認(rèn)可的根本。 項目融資管理 對 XX 縣房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資的房地產(chǎn)項目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首 先回避風(fēng)險。將資金和經(jīng)歷集中在公司主營業(yè)務(wù) 49 的經(jīng)營上，以支撐投資項目，使房地產(chǎn)項目收入占主營業(yè)務(wù)收入保持在一定的比例之內(nèi)，控制風(fēng)險。 第九章 其他附圖及附件資料 按照《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭困難的若干意見》（國發(fā)【 2020】 24 號）及國家發(fā)展改革委《中央預(yù)算內(nèi)投資對中西部困難地區(qū)新建廉租住房項目的支持辦法》（發(fā)改投資【 2020】 3676 號）的有關(guān)規(guī)定，該項目主要附件有： XX 縣 2020 年 廉租住房建設(shè)項目資金承諾函 XX 縣 2020 年 廉租住房建設(shè)項目環(huán)境影響批復(fù)文件 XX 縣 2020 年 廉租住房建設(shè)項目 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 XX 縣 2020 年 廉租住房建設(shè)項目工程規(guī)劃許可證 XX 縣 2020 年 廉租住房建設(shè)項目建筑工程規(guī)劃許可證 XX 縣 2020 年 廉租住房建設(shè)項目真實性承諾 50 目 錄 第一章 總論 ............................................ 1 項目概述 ........................................ 1 項目建設(shè)目標(biāo) ..................................... 3 編制依據(jù) ........................................ 4 研究的范圍 ....................................... 5 研究結(jié)論 ........................................ 5 第二章 項目建設(shè)背景及必要性 ............................. 7 項目建設(shè)背景 ..................................... 7 項目建設(shè)的必要性 ................................ 10 第三章 項目建設(shè)條件 .................................... 11 項目所在地概況 .........