【正文】 位B3交樓日期2011年12月入住率未交房梯戶比18F每層10戶價格建面5600—6200元/㎡，均價5700元/㎡銷售情況本次推180 套，售144套，銷售率80%，余 36套戶型分布㎡、㎡；兩室建筑面積：㎡。一房占60%，兩房占40%熱銷戶型㎡、㎡；滯銷戶型兩室建筑面積：㎡目標(biāo)客戶公務(wù)員、周邊商戶、投資客自身配套游泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場，自身帶有商業(yè)配套以及步行街項目周邊交通配套3033079790、238，專線車：魚洞楊家坪；專線車：魚洞沙坪壩；專線車：魚洞李家沱項目周邊公共配套新世紀(jì)超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)院等服務(wù)機(jī)構(gòu)效果圖 樓盤點(diǎn)評：典雅中央廣場臨近區(qū)府，交通以及商業(yè)配套、升值潛力等較龍洲灣區(qū)域其他樓盤更有優(yōu)勢，自然景觀相對較差。因此該樓盤定位于中小戶型，從目前去化速度來看，一房銷售速度快于兩房，說明該項目迎合了一次置業(yè)者以及投資者的需求。但其2梯10戶的配置導(dǎo)致了部分房源采光通風(fēng)較差，且較高的價格也導(dǎo)致了2房的滯銷。第五篇：市場調(diào)查總結(jié) 綜合我公司對重慶房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境、巴南房地產(chǎn)市場以及區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)樓盤的調(diào)查分析，總結(jié)如下： 重慶樓市已經(jīng)進(jìn)入政策嚴(yán)厲調(diào)控的緩步發(fā)展時期，對產(chǎn)品和營銷手段的要求都越來越高，競爭日益激烈。但剛性需求仍然大量存在，困難與機(jī)遇并存；近年來，魚洞片區(qū)無論從開發(fā)體量還是質(zhì)量都逐漸落后于龍洲灣及李家沱片區(qū)，本區(qū)域內(nèi)缺乏規(guī)模大、品質(zhì)高的高端項目以截留區(qū)域內(nèi)高端客戶；魚洞片區(qū)內(nèi)一房以及兩房暢銷，三房銷售速度較慢，舒適性三房滯銷。反映出魚洞片區(qū)的置業(yè)者逐漸年輕化。同時，隨著區(qū)域競爭力的提升，投資客開始關(guān)注本區(qū)域，提升了一房的銷售速度；由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及區(qū)域形象等原因，魚洞片區(qū)的房價偏低。隨著城市軌道交通建設(shè)以及區(qū)域其他基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)，魚洞片區(qū)的房價還有一定程度的提升空間；魚洞片區(qū)樓盤的戶型設(shè)計相對平庸，對可變空間的較少，錯層、躍層的幾乎沒有，亦留下了較大的市場空白點(diǎn)。對本案的啟示：國家對樓市的嚴(yán)厲控制，使得大量投資客退出房地產(chǎn)市場，同時遏制了部分不合理需求。我公司認(rèn)為，市場對小戶型的需求存在一定數(shù)量的削弱。綜合考慮本案位置、交通以及周邊環(huán)境等因素，初步戶型配比中，60㎡以下一房15%的比例相對準(zhǔn)確，無需調(diào)整；魚洞片區(qū)的兩房如不含院館，集中在建面80㎡以下。在需求問卷分析結(jié)果中：70—75㎡兩房50%的結(jié)果調(diào)整為70—80㎡兩房，比例仍然為50%；3房的比例和面積控制無需調(diào)整；在戶型設(shè)計上，適當(dāng)考慮躍層的戶型設(shè)計。建議拿出一幢樓整體設(shè)計為躍層兩房。另，建議頂樓亦全部設(shè)計為3房的躍層。新二村項目產(chǎn)品定位報告第一篇：項目整體概況經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項目地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為：占地面積：18796㎡；凈用地面積：15000㎡（）；容積率：；總建筑面積：45000㎡；建筑限高：36米；建筑密度：35%；綠化率：30%。項目地塊位置本案地處巴南區(qū)大江廠側(cè)門附近，臨近箭河路末端，，距離濱江路2公里。一江之隔即為大渡口區(qū)，臨近規(guī)劃中的輕軌3號線換乘站。地塊周邊情況 項目北面周邊環(huán)境較差，多數(shù)為建筑年限比較久遠(yuǎn)的舊建筑。項目北面為通往珞璜以及云篆山的老舊公路（豐華路），東面為形象較好的箭河路，西面為待開發(fā)土地以及潤豐公司，南面為待開發(fā)土地及零散建筑。項目周邊環(huán)境較差、年限久遠(yuǎn)的建筑嚴(yán)重影響了項目形象，降低了開發(fā)起點(diǎn)。地塊交通及配套目前，本案的交通是限制項目開發(fā)的瓶頸之一，只有一路環(huán)城車（專件—老大橋）與外界聯(lián)系。 周邊多為零散門市，包含汽修、雜貨、餐飲等行業(yè)，品類負(fù)責(zé)，無組織性及規(guī)模性，且部分門市處于歇業(yè)狀態(tài)，生活配套及教育配套嚴(yán)重不足。第二篇：項目SWOT分析strength——優(yōu)勢（1）、項目臨近修建中的輕軌3號線換乘站，將于2012年通車，軌道交通建設(shè)將給項目帶來巨大的升值空間；（2）、項目雖然臨近大江廠，但無較大的空氣污染源，且基本上已經(jīng)處于城市邊緣，空氣質(zhì)量較好。weakness——劣勢（1）、項目地塊限高36米，對物業(yè)形態(tài)的設(shè)計形成了較大限制；（2）、項目地塊較小，且異型，不利于規(guī)劃布局；（3）、周邊老舊物業(yè)多，環(huán)境差，從一方面降低了項目品質(zhì)；（4）、交通不變，易達(dá)系數(shù)較低；（5）、周邊配套不齊全，缺乏必要的生活配套以及教育配套。opportunity——機(jī)會（1）、巴南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，尤其是軌道交通的建設(shè)將給本區(qū)域的房地產(chǎn)市場帶來較大的活力，提升區(qū)域房地產(chǎn)市場形象；（2）、區(qū)域內(nèi)相同物業(yè)形態(tài)樓盤較少，容易形成差異化競爭優(yōu)勢。threat——威脅（1）、巴南區(qū)2010年竣工面積可能達(dá)到500萬平方米，市場壓力大；（2）、國家陸續(xù)出臺新政調(diào)控房地產(chǎn)市場，遏制房價上漲勢頭，造成購房者觀望情緒濃厚，加大了項目的銷售壓力。第三篇：物業(yè)形態(tài)定位一、定位依據(jù)地塊限制本地塊建筑限高36米，由此角度來看：項目中的純住宅，層高按3米計，總樓層不能超過12層。如按2層底商（++），則住宅樓層不能超過9層（3米9）。如下圖：問卷調(diào)查結(jié)果超過60%的客戶喜歡小高層。究其原因，大多被訪者認(rèn)為小高層的采光通風(fēng)和視野將比高層物業(yè)優(yōu)秀，而花園洋房則偏貴，因此居中選擇小高層物業(yè)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)限制本地塊容積率為3，添加洋房等其他物業(yè)形態(tài)則無法滿足容積率。綜上，本地塊為純小高層社區(qū)無疑。二、層數(shù)及梯戶比定位層數(shù)確定 從結(jié)構(gòu)以及成本角度考慮，建議將層數(shù)控制在11層。因為按照設(shè)計規(guī)范，11層的小高層只需要1部電梯，而12層則至少需要2部。梯戶比確定 綜合考慮電梯設(shè)置數(shù)量，以及目標(biāo)客戶對通風(fēng)采光的要求，以及盡量做滿容積率，建議設(shè)置為1梯4戶以及1梯5戶兩種形態(tài)。如下圖： 綜上，本案應(yīng)統(tǒng)一設(shè)置為1梯4戶或者1梯5戶，11層。戶型搭配在戶型設(shè)置上，尊重以下原則：（1）、1梯4戶的樓棟以兩戶2房和兩戶3房搭配；（2）、1梯5戶的樓棟用三戶1房和兩戶2房搭配； （3）、1梯4戶或者1梯5戶的樓棟都可用純2房進(jìn)行布局。 即，三房與兩房搭配，一房與兩方搭配，兩房可獨(dú)立。三、規(guī)劃布局建議戶型確定戶型確定原則：（1）、戶型以緊湊型為主，盡量控制戶型面積，降低戶型總價；（2）、注重戶型的實用性，在不增加面積的前提下盡可能多設(shè)置房間。結(jié)合前期的問卷調(diào)查報告，修正戶型面積與配比如下：結(jié)構(gòu)建筑面積類型比例一房45㎡緊湊型5%55㎡實用型10%兩房70㎡緊湊型50%三房90㎡緊湊型10%95—110㎡實用型20%110—120㎡舒適型5%戶數(shù)確定本案一房15%，兩房50%，三房35。本案住宅總建筑面積為39940㎡。則一房約5991㎡，兩房約19970㎡，三房約13979㎡。由此得出結(jié)論，總戶數(shù)約一房109戶（5991247。55）+兩房285戶（19970247。70）+小三房133戶（13979247。105）=527戶。綜上，小區(qū)總戶數(shù)為527戶。幢數(shù)確定一房109戶，單幢樓按33戶計算，則需4幢；三房133戶，單幢樓按22戶計算，則需6幢；此10幢樓中已包含兩房103+131=234戶。余51戶兩房，建議用一幢1梯5戶的純兩房樓棟消化。綜上可得，本案共設(shè)置11幢樓，其中，包含一房樓層4幢，包含三房樓層6幢，純兩房1幢。規(guī)劃布局建議布局參考之廣州海力花園：規(guī)劃布局原則：（1）、為達(dá)到商業(yè)價值最大化，大門設(shè)置在豐華路與箭河路交匯處，適當(dāng)后退延展做出小廣場（詳見景觀設(shè)計建議）；（2）、遵循“一廣場、一中庭、一景觀帶”的原則（詳見景觀設(shè)計建議）； （3）、采用行列式布局，全部房源盡量做到南北朝向，并運(yùn)用“退、錯”等手法達(dá)到景觀、視野等的均好性；（4）、沿豐華路及箭河路設(shè)置底商；（5）、一房全部沿青華路（至珞璜老舊公路）以及青華路、箭河路布置。三房盡量全部朝中庭；（6）、以景觀、視野為優(yōu)先考慮原則，各樓棟之間適當(dāng)錯開；盡量做到人車分流，并遵循消防等設(shè)計要求。另一種規(guī)劃布局建議：布局參考之成都上棲美塾布局參考之成都鑫苑名家規(guī)劃布局原則：（1）、排列布局上，利用部分房源東西朝向，圍合成除大中庭之外的3個小中庭；（2）、犧牲部分一房和兩房的采光和視野，先滿足大戶型房源的景觀、通風(fēng)和視野；（3）、大門、中庭、景觀帶、底商等的設(shè)置不變。第四篇：設(shè)計風(fēng)格定位設(shè)計風(fēng)格定位依據(jù)根據(jù)我公司的問卷調(diào)查，高達(dá)80%的被訪者選擇了“個性時尚和簡約現(xiàn)代”。充分說明本區(qū)域客戶對建筑風(fēng)格，尤其是外立面的要求比較高。而傳統(tǒng)的、毫無個性的建筑風(fēng)格以及外立面設(shè)計不但無法吸引客戶，且容易在激烈的市場競爭中處于劣勢。設(shè)計風(fēng)格建議（1）、在建筑風(fēng)格上建議為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，以“黑、白、灰”為主色調(diào)；（2）、外立面線條簡潔、硬朗、美觀大方；（3）、同時在外立面加入比較時尚個性的顏色，達(dá)到個性時尚、美觀靈動的效果。參考圖片第五篇：景觀設(shè)計定位由于場地限制，建議景觀設(shè)計遵循“一廣場、一中庭、一景觀帶”的原則，以實用性為主，觀賞性為輔：（1）、大門適當(dāng)后退，形成一小型廣場，聚集人氣，提升商業(yè)價值；大門設(shè)計參考之重慶海德盛世：大門設(shè)計參考之重慶伴山華府：（2）、從成本以、地塊大小、容積率等角度考慮，中庭放棄設(shè)置游泳池，改為布置健身器材、休閑設(shè)備、建筑小品；（3）、景觀帶設(shè)置健康步道、休閑座椅等。以上為我公司對新二村項目產(chǎn)品定位的初步建議，在本報告中，對在《問卷調(diào)查分析》以及《市場調(diào)查篇》中個部分結(jié)論有了局部修正：樓層修正為11層，去掉了對游泳池的要求。在產(chǎn)品打造方面，更多關(guān)于規(guī)劃布局、設(shè)計規(guī)范等將在下一步工作中與設(shè)計院進(jìn)行進(jìn)一步溝通和修正！