經(jīng)濟地理學講義第4章2零售服務業(yè)區(qū)位論-資料下載頁
2025-06-07 21:41本頁面
【正文】 面的“深度”。一般來說，商鋪的寬度越寬越好，因為寬度越大，商鋪對外展示的面積就越大，店鋪的可進入性就越好，當然同等面積條件下，寬度越大的店面，租金也會越高；而門面寬度小、深度大的店面，則向外展示的面積就小，可進入性就差一些，當然同等面積條件下，租金也會少于寬度大的店鋪。 3．層高由于店鋪層高不同，消費者進入的便利程度就存在差異，從而導致各層營業(yè)額也存在差異。通常情況下，一層店鋪的營業(yè)額會是二層的兩倍，二層營業(yè)額會是三層的兩倍。所以，在進行各樓層租金計算時，也應按各樓層的價值來進行計算。 由于越向高層商鋪的價值越低，經(jīng)營者經(jīng)營效益越差，所以即使是租金相對較低，也很少有中小商業(yè)企業(yè)專門租用高層商鋪。而大型商廈，依靠其規(guī)模大所產生的吸引力，將大量的客流引人商廈，再由商業(yè)企業(yè)內部在樓層間合理安排其經(jīng)營項目，將進人商廈的客流引人高層，從而通過統(tǒng)籌規(guī)劃利用好商鋪內各樓層的面積，使之單位營業(yè)面積創(chuàng)造盡可能高的銷售額。正是由于高層店鋪難以經(jīng)營，所以街道兩邊的鋪面房以及居民住宅樓、寫字樓的底商通常也只開發(fā)一層（或地下一層）作為商業(yè)設施。 二、肯德基在中國的店址選擇（一）肯德基——商圈的劃分與選擇商圈分析法商圈是店鋪對顧客的吸引力所能達到的范圍。確定商圈首先要確定商圈的軸心點，即店鋪所在地；其次就是根據(jù)店鋪的類型和規(guī)模來確定引力半徑。確定半徑的方法可以根據(jù)實踐經(jīng)驗，國際上有很多經(jīng)驗數(shù)據(jù)。以餐館為例，國際上慣用的商圈半徑標準如下表所示：注：上表中時速的單位為（公里/小時）對于處在不同地區(qū)的餐館來說，商圈的半徑距離各不相同，要受當?shù)厝丝诿芏?、附近競爭餐館、餐館供應的菜肴差別、交通方式、餐館聲譽等因素的影響。一般，在大城市的市中心，餐館的商圈半徑通常只限于兩三條街的距離；而在市郊，則可能跨越十多公里的距離。另外，對于不同地區(qū)的餐館，不同商圈顧客占市場份額不同。一般來說，一家餐館顧客群中，核心圈的顧客占55%～70%，次級商圈的顧客只占15%～25%，邊緣商圈的顧客則較為少見。 2．肯德基——劃分商圈肯德基計劃進人某城市，先通過有關部門或專業(yè)調查公司收集這一地區(qū)的相關資料，然后根據(jù)資料進行商圈規(guī)劃。商圈規(guī)劃時采用計分方法：首先，分析相關資料進行打分。例如，某地區(qū)范圍內有一個大商場，商場的營業(yè)額在1000萬元計1分，5000萬元計5分；有一條公交線路加幾分，有一條地鐵線路加幾分。這些分值標準是多年平均下來的一個較準確的經(jīng)驗值。其次，通過打分劃分商圈的等級與類型。以北京為例，有市級商業(yè)型（王府井、西單）、區(qū)級商業(yè)型、定點目標消費型、還有社區(qū)型、旅游型等等。劃分為不同類型與等級的商圈，有助于企業(yè)確定店址，同時也有助于企業(yè)確定店鋪規(guī)模。 3. 肯德基——選擇商圈肯德基在商圈選擇有兩條標準：標準一：考慮餐館的市場定位。餐館定位于哪些顧客群，其選擇的商圈自然接近此類顧客群?？系禄ㄎ挥谥械仁杖胍陨系哪贻p顧客（一餐飯消費在15元以上的顧客），故其店址選擇一般接近學校、寫字樓、旅游點、市區(qū)各級商業(yè)中心，火車站、機場影劇院周圍等。麥當勞與肯德基市場定位相類似，所以肯德基與麥當勞經(jīng)常臉對臉、肩并肩地出現(xiàn)在一個地點上。而國內快餐如馬蘭拉面、福建沙縣小吃等，市場定位主要針對中低收入者（一餐飯消費在10元上下的顧客），故其選擇的商圈除在人流較大的地點（即在高、中、低收入層次人群混合的地點）與肯德基重合外，多數(shù)情況兩者的店址位置并不相同。標準二：考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。在選擇商圈時，商圈的穩(wěn)定與成熟度也很重要。例如，某條新的道路要開通，那么將來這里有可能成為成熟的商圈。但是肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定以后才會進人，因為肯德基認為，投入上百萬元要等兩三年以后才能受益是不經(jīng)濟的，所以這樣未成熟的商圈不應選擇。但是，對于有發(fā)展前景的商圈，投資過于審慎，有時也會錯過時機而將最聚客的位置讓給競爭對手，例如在北京市，肯德基店址選擇的許多地點均不如其競爭對手麥當勞。（二）肯德基——具體位置的測算與選擇1．確定商圈內的聚客點肯德基店址選擇目標是：要努力爭取在商圈內最聚客的地點或者附近開店。 在一個選定的商圈，最聚客地點與人流的線路有關。確定最聚客地點的方法是：首先是測量人流數(shù)量，如掐表測量待開業(yè)門店前單位時間經(jīng)過的人數(shù)，包括步行者、騎車人與馬路對面（較窄的、未設隔離帶的馬路）的人流等，這些都是本店可能的消費者；然后將采集來的人流數(shù)據(jù)經(jīng)過專門的計算處理，即可測算出在此地的投資額的上限，并經(jīng)多個地點的比較，可以篩選出最聚客的地點。有些尚未成熟的商圈，可能暫時找不到聚客的地點，那么這樣的商圈只好先放棄，待以后再考慮。2．了解本店聚客線路上是否有競爭者攔截待選店址聚客線路各個方向100米內有無競爭者，對待建企業(yè)未來的經(jīng)營狀況會有重要的影響。特別是競爭者已經(jīng)占據(jù)了最聚客的位置情況下，應視用餐高峰時間競爭者的客滿情況而確定是否將店址選擇于此?？傊?，肯德基在我國經(jīng)營的成功，很大程度上與其精心規(guī)劃、選擇最佳店址有著密切關系。而國內許多店鋪，在店址的選擇上還是憑感覺，很少像肯德基那樣如此重視店址選擇，這也是許多投資者失敗的重要原因。 本章思考題（）補充：1. 名詞解釋：中心商品，中心地職能，補充區(qū)域（市場區(qū)域），經(jīng)濟距離2. 分析市場原則、交通原則、行政原則下中心地系統(tǒng)形成機制及特點。3. 分析廖什中心地系統(tǒng)的構建機制。（補充內容）4. 比較克里斯塔勒中心地理論與廖什中心地理論的差異。（補充內容）5. 簡述貝利的零售業(yè)空間類型。6. 簡述霍伍德和博伊斯的中心—邊緣模型。7. 簡述戴維斯的中心商業(yè)區(qū)空間融合模型。8. 如何利用賴利的零售引力法則求得兩個城市對消費者吸引的分界點（斷裂點）？9. 服務業(yè)區(qū)位選擇的理論有哪些？簡述其主要內容。（補充內容）20
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