經(jīng)濟(jì)地理學(xué)講義第4章2零售服務(wù)業(yè)區(qū)位論-資料下載頁
2025-06-07 21:41本頁面
【正文】 面的“深度”。一般來說，商鋪的寬度越寬越好，因為寬度越大，商鋪對外展示的面積就越大，店鋪的可進(jìn)入性就越好，當(dāng)然同等面積條件下，寬度越大的店面，租金也會越高；而門面寬度小、深度大的店面，則向外展示的面積就小，可進(jìn)入性就差一些，當(dāng)然同等面積條件下，租金也會少于寬度大的店鋪。 3．層高由于店鋪層高不同，消費者進(jìn)入的便利程度就存在差異，從而導(dǎo)致各層營業(yè)額也存在差異。通常情況下，一層店鋪的營業(yè)額會是二層的兩倍，二層營業(yè)額會是三層的兩倍。所以，在進(jìn)行各樓層租金計算時，也應(yīng)按各樓層的價值來進(jìn)行計算。 由于越向高層商鋪的價值越低，經(jīng)營者經(jīng)營效益越差，所以即使是租金相對較低，也很少有中小商業(yè)企業(yè)專門租用高層商鋪。而大型商廈，依靠其規(guī)模大所產(chǎn)生的吸引力，將大量的客流引人商廈，再由商業(yè)企業(yè)內(nèi)部在樓層間合理安排其經(jīng)營項目，將進(jìn)人商廈的客流引人高層，從而通過統(tǒng)籌規(guī)劃利用好商鋪內(nèi)各樓層的面積，使之單位營業(yè)面積創(chuàng)造盡可能高的銷售額。正是由于高層店鋪難以經(jīng)營，所以街道兩邊的鋪面房以及居民住宅樓、寫字樓的底商通常也只開發(fā)一層（或地下一層）作為商業(yè)設(shè)施。 二、肯德基在中國的店址選擇（一）肯德基——商圈的劃分與選擇商圈分析法商圈是店鋪對顧客的吸引力所能達(dá)到的范圍。確定商圈首先要確定商圈的軸心點，即店鋪所在地；其次就是根據(jù)店鋪的類型和規(guī)模來確定引力半徑。確定半徑的方法可以根據(jù)實踐經(jīng)驗，國際上有很多經(jīng)驗數(shù)據(jù)。以餐館為例，國際上慣用的商圈半徑標(biāo)準(zhǔn)如下表所示：注：上表中時速的單位為（公里/小時）對于處在不同地區(qū)的餐館來說，商圈的半徑距離各不相同，要受當(dāng)?shù)厝丝诿芏?、附近競爭餐館、餐館供應(yīng)的菜肴差別、交通方式、餐館聲譽(yù)等因素的影響。一般，在大城市的市中心，餐館的商圈半徑通常只限于兩三條街的距離；而在市郊，則可能跨越十多公里的距離。另外，對于不同地區(qū)的餐館，不同商圈顧客占市場份額不同。一般來說，一家餐館顧客群中，核心圈的顧客占55%～70%，次級商圈的顧客只占15%～25%，邊緣商圈的顧客則較為少見。 2．肯德基——劃分商圈肯德基計劃進(jìn)人某城市，先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這一地區(qū)的相關(guān)資料，然后根據(jù)資料進(jìn)行商圈規(guī)劃。商圈規(guī)劃時采用計分方法：首先，分析相關(guān)資料進(jìn)行打分。例如，某地區(qū)范圍內(nèi)有一個大商場，商場的營業(yè)額在1000萬元計1分，5000萬元計5分；有一條公交線路加幾分，有一條地鐵線路加幾分。這些分值標(biāo)準(zhǔn)是多年平均下來的一個較準(zhǔn)確的經(jīng)驗值。其次，通過打分劃分商圈的等級與類型。以北京為例，有市級商業(yè)型（王府井、西單）、區(qū)級商業(yè)型、定點目標(biāo)消費型、還有社區(qū)型、旅游型等等。劃分為不同類型與等級的商圈，有助于企業(yè)確定店址，同時也有助于企業(yè)確定店鋪規(guī)模。 3. 肯德基——選擇商圈肯德基在商圈選擇有兩條標(biāo)準(zhǔn)：標(biāo)準(zhǔn)一：考慮餐館的市場定位。餐館定位于哪些顧客群，其選擇的商圈自然接近此類顧客群。肯德基定位于中等收入以上的年輕顧客（一餐飯消費在15元以上的顧客），故其店址選擇一般接近學(xué)校、寫字樓、旅游點、市區(qū)各級商業(yè)中心，火車站、機(jī)場影劇院周圍等。麥當(dāng)勞與肯德基市場定位相類似，所以肯德基與麥當(dāng)勞經(jīng)常臉對臉、肩并肩地出現(xiàn)在一個地點上。而國內(nèi)快餐如馬蘭拉面、福建沙縣小吃等，市場定位主要針對中低收入者（一餐飯消費在10元上下的顧客），故其選擇的商圈除在人流較大的地點（即在高、中、低收入層次人群混合的地點）與肯德基重合外，多數(shù)情況兩者的店址位置并不相同。標(biāo)準(zhǔn)二：考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。在選擇商圈時，商圈的穩(wěn)定與成熟度也很重要。例如，某條新的道路要開通，那么將來這里有可能成為成熟的商圈。但是肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定以后才會進(jìn)人，因為肯德基認(rèn)為，投入上百萬元要等兩三年以后才能受益是不經(jīng)濟(jì)的，所以這樣未成熟的商圈不應(yīng)選擇。但是，對于有發(fā)展前景的商圈，投資過于審慎，有時也會錯過時機(jī)而將最聚客的位置讓給競爭對手，例如在北京市，肯德基店址選擇的許多地點均不如其競爭對手麥當(dāng)勞。（二）肯德基——具體位置的測算與選擇1．確定商圈內(nèi)的聚客點肯德基店址選擇目標(biāo)是：要努力爭取在商圈內(nèi)最聚客的地點或者附近開店。 在一個選定的商圈，最聚客地點與人流的線路有關(guān)。確定最聚客地點的方法是：首先是測量人流數(shù)量，如掐表測量待開業(yè)門店前單位時間經(jīng)過的人數(shù)，包括步行者、騎車人與馬路對面（較窄的、未設(shè)隔離帶的馬路）的人流等，這些都是本店可能的消費者；然后將采集來的人流數(shù)據(jù)經(jīng)過專門的計算處理，即可測算出在此地的投資額的上限，并經(jīng)多個地點的比較，可以篩選出最聚客的地點。有些尚未成熟的商圈，可能暫時找不到聚客的地點，那么這樣的商圈只好先放棄，待以后再考慮。2．了解本店聚客線路上是否有競爭者攔截待選店址聚客線路各個方向100米內(nèi)有無競爭者，對待建企業(yè)未來的經(jīng)營狀況會有重要的影響。特別是競爭者已經(jīng)占據(jù)了最聚客的位置情況下，應(yīng)視用餐高峰時間競爭者的客滿情況而確定是否將店址選擇于此?？傊系禄谖覈?jīng)營的成功，很大程度上與其精心規(guī)劃、選擇最佳店址有著密切關(guān)系。而國內(nèi)許多店鋪，在店址的選擇上還是憑感覺，很少像肯德基那樣如此重視店址選擇，這也是許多投資者失敗的重要原因。 本章思考題（）補(bǔ)充：1. 名詞解釋：中心商品，中心地職能，補(bǔ)充區(qū)域（市場區(qū)域），經(jīng)濟(jì)距離2. 分析市場原則、交通原則、行政原則下中心地系統(tǒng)形成機(jī)制及特點。3. 分析廖什中心地系統(tǒng)的構(gòu)建機(jī)制。（補(bǔ)充內(nèi)容）4. 比較克里斯塔勒中心地理論與廖什中心地理論的差異。（補(bǔ)充內(nèi)容）5. 簡述貝利的零售業(yè)空間類型。6. 簡述霍伍德和博伊斯的中心—邊緣模型。7. 簡述戴維斯的中心商業(yè)區(qū)空間融合模型。8. 如何利用賴?yán)牧闶垡Ψ▌t求得兩個城市對消費者吸引的分界點（斷裂點）？9. 服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的理論有哪些？簡述其主要內(nèi)容。（補(bǔ)充內(nèi)容）20
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