【正文】 售計劃和銷售目標(biāo)】推售計劃香榭里街區(qū)規(guī)劃地塊共157宗，預(yù)計均價：2500元/㎡；銷售時間：第一階段3個月(——)第二階段4個月(——)可售面積：㎡（157宗，約66㎡/宗）；預(yù)計均價：2500元/㎡；總銷售額：26，017，325元銷售目標(biāo)第一階段銷售目標(biāo)：1000萬元，約62宗地，占項目總面積約38%； 月銷售目標(biāo)：21宗地 預(yù)計分2次推售第二階段銷售目標(biāo)：16，130，741元，約95宗地，占項目總面積約62%。 月銷售目標(biāo)：24宗地 預(yù)計分3次推售香榭里街區(qū)推售分析 1）為保證2期價格實現(xiàn)最大化，建議將1期位置較好的宗地適當(dāng)保留； 2）先將迎賓廣場處進行局部拆遷，并進行三通一平基礎(chǔ)建設(shè)，涉及食品廠拆遷區(qū)域，建議保留至最后推出； 3）建議增加小區(qū)內(nèi)街道名和廣場名，如上圖所示； 4) 與北門商城推廣策略和廣告策略的選擇上是關(guān)鍵，銷售排期必須緊湊、合理； 5）1期開盤要根據(jù)客戶預(yù)約量相匹配，如首期推售30宗，按照20天客戶積累時間，按照常規(guī)比例顯示，只有達到最低1：2，即交定客戶最低要達到60個，才是最佳比例，首期推出30套才有可能一售而空。 按照8個來訪客戶交定1個估算，20天積累時間，每天需要接待24個新客戶。 因此，需要根據(jù)第一期開盤前推廣進行推廣效果評估，深入實施重點區(qū)域海報派發(fā)和客戶需求調(diào)查，因為短期內(nèi)積累客戶量，側(cè)重點在于及時了解客戶需求和競爭對手推廣策略，從而調(diào)整廣告方向和相對應(yīng)促銷策略。 每周一次推廣效果評估和客戶需求調(diào)查、以及競爭對手策略研究是營銷重點。 短期內(nèi)積累較多的來訪客戶，現(xiàn)場說辭完善、電話說辭和電話溝通技巧培訓(xùn)是現(xiàn)場管理的重點?！鞠夹闵坛峭剖塾媱澕颁N售目標(biāo)】1期第一期1期第二期霞秀二街霞秀一街2期，21宗地1期，54宗地14211921霞秀商城推售排期示意圖【霞秀商城推售計劃和銷售目標(biāo)】推售計劃香榭里街區(qū)規(guī)劃地塊共75宗地。銷售時間：第一階段2個月(——)第二階段2個月(——)可售面積：㎡（75宗，約62㎡/宗）；預(yù)計均價：1500元/㎡；總銷售額：6，960，150元銷售目標(biāo)第一階段銷售目標(biāo)：500萬元，約54宗地，占項目總面積約72%； 月銷售目標(biāo)：27宗地 預(yù)計分2次推售第二階段銷售目標(biāo)：1，960，150元，約21宗地，占項目總面積約28%。 月銷售目標(biāo)：21宗地 預(yù)計分1次推售霞秀商城推售分析1）霞秀商城已拆遷完成，目前未進行三通一平建設(shè)，形象較好； 2）推售考慮背景：先將圍合式街區(qū)整體商業(yè)流線盤活，形成環(huán)形商業(yè)街區(qū)氛圍，然后再推價值較高的雙面鋪和中間宗地，利于實現(xiàn)最大化銷售價格。 3）糖廠職工是主要客戶群，應(yīng)重點推廣和宣傳。如，團購優(yōu)惠促銷策略。 4）霞秀強調(diào)性價比、宜居宜商是推廣重點。 5）小區(qū)外村民用地的租賃是重點。（后需砍伐掉竹子，露出項目圍墻廣告最佳效果） 6）鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目整體推售計劃從縣城到鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目，車程在1小時范圍以內(nèi)。公車可達，半小時羅回外圍客戶攔截金龍已售下凍上金上龍逐卜伍德（1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體推售考慮1）上龍商城體量較小，且離縣城距離較近，因此建議第一階段推售。2）金龍地塊已售，對于臨近的伍德商城和逐卜商城處于有利區(qū)域，金龍客戶易于，且2地塊可將外圍客戶進行攔截和傳播引導(dǎo)。對于其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣城項目有極大戰(zhàn)略促進作用。3）下凍商城和上金商城靠近龍州縣城，在縣城項目形成市場形象和群眾口碑后，再進行推售，易于快速銷售和拉高價格提升，實現(xiàn)利潤最大化。4）從交通路線角度考慮，也利于進行項目宣傳，且內(nèi)三角串聯(lián)宣傳方式效果較好，廣告效果輻射面廣，容易在覆蓋區(qū)域內(nèi)形成熱點事件。5）如有客戶大宗購買意向，且價格合理，建議進行銷售。（2）推售計劃和銷售目標(biāo)項目名稱可售面積/㎡（建筑占地面積）單位（塊）單價總價銷售目標(biāo)比例第一階段銷售排期比例銷售目標(biāo)第二銷售階段排期上龍商城1424　100014240001424000100%10——2月100%售完　2011．3——8月下凍商城　10003761880　　保留100%37618802011．3——8月羅回商城　10003824580　　保留100%38245802011．3——8月伍德商城　10004819740337381870%10——2月30%14459222011．3——8月逐卜商城　10003588130251169170%10——2月30%10764392011．3——8月上金商城　10004213770　　保留100%42137702011．3——8月總銷售額　　　216321007309509第一階段任務(wù)完成比例34%第二階段任務(wù)完成比例1432259166%第五部分 一期開盤前營銷部署（一）一期開盤前營銷排期（二）銷售物料設(shè)計、籌備排期（三）銷售人員籌備排期（四）策劃工作安排（五）開盤前廣告推廣計劃（六）后續(xù)廣告推廣計劃（七）鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣計劃1）推廣：當(dāng)?shù)匦麄饕院笈砂l(fā)、項目現(xiàn)場圍墻廣告、橫幅懸掛為主。（橫幅同步更新縣城重要營銷事件或開盤信息，圍墻廣告以銷售電話，總平規(guī)劃，街景圖，項目定位，等為主。并設(shè)置固定促銷信息欄。）2）設(shè)點宣傳：每周進行一次設(shè)點宣傳，為期2天，保證一個月有4次。（由銷售經(jīng)理和策劃人員輪流代領(lǐng)銷售人員進行。）3）銷售方式：采用北門售樓部和外展點集中式統(tǒng)一銷售。電話咨詢，設(shè)點接待咨詢，電話告知客戶：電話預(yù)約看地，憑發(fā)票可報銷2人來縣城車費。（或統(tǒng)一時間，由開發(fā)商提供車輛接送鄉(xiāng)鎮(zhèn)。）4）大宗宅地購買。由現(xiàn)場經(jīng)理級以上負責(zé)接待。5）合作模式。利用當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府資源，雙方合作，采用獎勵方式進行銷售。鎮(zhèn)政府促銷策略由鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)牽頭，組織各部門進行干部職工宣傳動員工作。1）、干部職工自購形式自購的干部職工（含村干部）到辦公室主任處領(lǐng)取〈購地優(yōu)惠卡〉5張（優(yōu)惠金額待定），由辦公室主任登記優(yōu)惠卡上所注編號進行登記備案，并向售樓部交納購地定金2000元；2）、干部職工介紹形式每名干部職工（含村干部）到辦公室主任處領(lǐng)取〈購地優(yōu)惠卡〉5張，由辦公室主任登記優(yōu)惠卡上所注編號進行備案。所介紹客戶需向售樓部交納購地定金2000元，在購地客戶向開發(fā)商交納購地定金2000元后，介紹者需到辦公室主任處登記自己為該宗地的介紹者，以利于日后順利兌單領(lǐng)取獎勵金。每介紹成功1套（所謂成功指所介紹的購地客戶在開盤當(dāng)日與開發(fā)商簽定購地認(rèn)購書，并交齊5萬元購地款首期款。），在開盤后三個工作日內(nèi)，開發(fā)商給予介紹成功者2000元/宗地的現(xiàn)金獎勵；備注：活動細則根據(jù)可行性判斷后出具。第六部分 一期開盤前費用預(yù)算廣告費用戶外廣告牌租賃1項3070030700該項開支需項目組提交項目整體推廣方案及費用預(yù)算之后批復(fù)。年費，共計4塊　海報6000份3600印刷　投資折頁3000份7500印刷　展板6塊150900制作安裝　橫幅500米84000含縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)。不含城管申報收費　游車10輛50元/次/輛500縣城內(nèi)　DM廣告4期20008000　　彩旗100桿5　　　三輪車體租賃60輛201200月費，車后窗，不含制作費　短信4萬條2000　　模型11500010000　小計68400　　　　　不可預(yù)見費用　1項30003000　　合計71400　　　　　備注：* 此為一期開盤前費用預(yù)算，后期所有設(shè)計事項、宣傳資料全部需要根據(jù)項目推廣需要進行更換，因此不在此預(yù)算中列出。*以上費用未包含圍墻噴繪及安裝。*人員成本、管理成本不列入此費用。預(yù)計項目開盤后，月推廣費用為1萬元，年推廣費用為13萬元。巴黎老街項目組2010年8月1日