【正文】 售計(jì)劃和銷(xiāo)售目標(biāo)】推售計(jì)劃香榭里街區(qū)規(guī)劃地塊共157宗，預(yù)計(jì)均價(jià)：2500元/㎡；銷(xiāo)售時(shí)間：第一階段3個(gè)月(——)第二階段4個(gè)月(——)可售面積：㎡（157宗，約66㎡/宗）；預(yù)計(jì)均價(jià)：2500元/㎡；總銷(xiāo)售額：26，017，325元銷(xiāo)售目標(biāo)第一階段銷(xiāo)售目標(biāo)：1000萬(wàn)元，約62宗地，占項(xiàng)目總面積約38%； 月銷(xiāo)售目標(biāo)：21宗地 預(yù)計(jì)分2次推售第二階段銷(xiāo)售目標(biāo)：16，130，741元，約95宗地，占項(xiàng)目總面積約62%。 月銷(xiāo)售目標(biāo)：24宗地 預(yù)計(jì)分3次推售香榭里街區(qū)推售分析 1）為保證2期價(jià)格實(shí)現(xiàn)最大化，建議將1期位置較好的宗地適當(dāng)保留； 2）先將迎賓廣場(chǎng)處進(jìn)行局部拆遷，并進(jìn)行三通一平基礎(chǔ)建設(shè)，涉及食品廠(chǎng)拆遷區(qū)域，建議保留至最后推出； 3）建議增加小區(qū)內(nèi)街道名和廣場(chǎng)名，如上圖所示； 4) 與北門(mén)商城推廣策略和廣告策略的選擇上是關(guān)鍵，銷(xiāo)售排期必須緊湊、合理； 5）1期開(kāi)盤(pán)要根據(jù)客戶(hù)預(yù)約量相匹配，如首期推售30宗，按照20天客戶(hù)積累時(shí)間，按照常規(guī)比例顯示，只有達(dá)到最低1：2，即交定客戶(hù)最低要達(dá)到60個(gè)，才是最佳比例，首期推出30套才有可能一售而空。 按照8個(gè)來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)交定1個(gè)估算，20天積累時(shí)間，每天需要接待24個(gè)新客戶(hù)。 因此，需要根據(jù)第一期開(kāi)盤(pán)前推廣進(jìn)行推廣效果評(píng)估，深入實(shí)施重點(diǎn)區(qū)域海報(bào)派發(fā)和客戶(hù)需求調(diào)查，因?yàn)槎唐趦?nèi)積累客戶(hù)量，側(cè)重點(diǎn)在于及時(shí)了解客戶(hù)需求和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推廣策略，從而調(diào)整廣告方向和相對(duì)應(yīng)促銷(xiāo)策略。 每周一次推廣效果評(píng)估和客戶(hù)需求調(diào)查、以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略研究是營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)。 短期內(nèi)積累較多的來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)，現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)辭完善、電話(huà)說(shuō)辭和電話(huà)溝通技巧培訓(xùn)是現(xiàn)場(chǎng)管理的重點(diǎn)?！鞠夹闵坛峭剖塾?jì)劃及銷(xiāo)售目標(biāo)】1期第一期1期第二期霞秀二街霞秀一街2期，21宗地1期，54宗地14211921霞秀商城推售排期示意圖【霞秀商城推售計(jì)劃和銷(xiāo)售目標(biāo)】推售計(jì)劃香榭里街區(qū)規(guī)劃地塊共75宗地。銷(xiāo)售時(shí)間：第一階段2個(gè)月(——)第二階段2個(gè)月(——)可售面積：㎡（75宗，約62㎡/宗）；預(yù)計(jì)均價(jià)：1500元/㎡；總銷(xiāo)售額：6，960，150元銷(xiāo)售目標(biāo)第一階段銷(xiāo)售目標(biāo)：500萬(wàn)元，約54宗地，占項(xiàng)目總面積約72%； 月銷(xiāo)售目標(biāo)：27宗地 預(yù)計(jì)分2次推售第二階段銷(xiāo)售目標(biāo)：1，960，150元，約21宗地，占項(xiàng)目總面積約28%。 月銷(xiāo)售目標(biāo)：21宗地 預(yù)計(jì)分1次推售霞秀商城推售分析1）霞秀商城已拆遷完成，目前未進(jìn)行三通一平建設(shè)，形象較好； 2）推售考慮背景：先將圍合式街區(qū)整體商業(yè)流線(xiàn)盤(pán)活，形成環(huán)形商業(yè)街區(qū)氛圍，然后再推價(jià)值較高的雙面鋪和中間宗地，利于實(shí)現(xiàn)最大化銷(xiāo)售價(jià)格。 3）糖廠(chǎng)職工是主要客戶(hù)群，應(yīng)重點(diǎn)推廣和宣傳。如，團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠促銷(xiāo)策略。 4）霞秀強(qiáng)調(diào)性?xún)r(jià)比、宜居宜商是推廣重點(diǎn)。 5）小區(qū)外村民用地的租賃是重點(diǎn)。（后需砍伐掉竹子，露出項(xiàng)目圍墻廣告最佳效果） 6）鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目整體推售計(jì)劃從縣城到鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目，車(chē)程在1小時(shí)范圍以?xún)?nèi)。公車(chē)可達(dá)，半小時(shí)羅回外圍客戶(hù)攔截金龍已售下凍上金上龍逐卜伍德（1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體推售考慮1）上龍商城體量較小，且離縣城距離較近，因此建議第一階段推售。2）金龍地塊已售，對(duì)于臨近的伍德商城和逐卜商城處于有利區(qū)域，金龍客戶(hù)易于，且2地塊可將外圍客戶(hù)進(jìn)行攔截和傳播引導(dǎo)。對(duì)于其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣城項(xiàng)目有極大戰(zhàn)略促進(jìn)作用。3）下凍商城和上金商城靠近龍州縣城，在縣城項(xiàng)目形成市場(chǎng)形象和群眾口碑后，再進(jìn)行推售，易于快速銷(xiāo)售和拉高價(jià)格提升，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。4）從交通路線(xiàn)角度考慮，也利于進(jìn)行項(xiàng)目宣傳，且內(nèi)三角串聯(lián)宣傳方式效果較好，廣告效果輻射面廣，容易在覆蓋區(qū)域內(nèi)形成熱點(diǎn)事件。5）如有客戶(hù)大宗購(gòu)買(mǎi)意向，且價(jià)格合理，建議進(jìn)行銷(xiāo)售。（2）推售計(jì)劃和銷(xiāo)售目標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)可售面積/㎡（建筑占地面積）單位（塊）單價(jià)總價(jià)銷(xiāo)售目標(biāo)比例第一階段銷(xiāo)售排期比例銷(xiāo)售目標(biāo)第二銷(xiāo)售階段排期上龍商城1424　100014240001424000100%10——2月100%售完　2011．3——8月下凍商城　10003761880　　保留100%37618802011．3——8月羅回商城　10003824580　　保留100%38245802011．3——8月伍德商城　10004819740337381870%10——2月30%14459222011．3——8月逐卜商城　10003588130251169170%10——2月30%10764392011．3——8月上金商城　10004213770　　保留100%42137702011．3——8月總銷(xiāo)售額　　　216321007309509第一階段任務(wù)完成比例34%第二階段任務(wù)完成比例1432259166%第五部分 一期開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)部署（一）一期開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)排期（二）銷(xiāo)售物料設(shè)計(jì)、籌備排期（三）銷(xiāo)售人員籌備排期（四）策劃工作安排（五）開(kāi)盤(pán)前廣告推廣計(jì)劃（六）后續(xù)廣告推廣計(jì)劃（七）鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣計(jì)劃1）推廣：當(dāng)?shù)匦麄饕院?bào)派發(fā)、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣告、橫幅懸掛為主。（橫幅同步更新縣城重要營(yíng)銷(xiāo)事件或開(kāi)盤(pán)信息，圍墻廣告以銷(xiāo)售電話(huà)，總平規(guī)劃，街景圖，項(xiàng)目定位，等為主。并設(shè)置固定促銷(xiāo)信息欄。）2）設(shè)點(diǎn)宣傳：每周進(jìn)行一次設(shè)點(diǎn)宣傳，為期2天，保證一個(gè)月有4次。（由銷(xiāo)售經(jīng)理和策劃人員輪流代領(lǐng)銷(xiāo)售人員進(jìn)行。）3）銷(xiāo)售方式：采用北門(mén)售樓部和外展點(diǎn)集中式統(tǒng)一銷(xiāo)售。電話(huà)咨詢(xún)，設(shè)點(diǎn)接待咨詢(xún)，電話(huà)告知客戶(hù)：電話(huà)預(yù)約看地，憑發(fā)票可報(bào)銷(xiāo)2人來(lái)縣城車(chē)費(fèi)。（或統(tǒng)一時(shí)間，由開(kāi)發(fā)商提供車(chē)輛接送鄉(xiāng)鎮(zhèn)。）4）大宗宅地購(gòu)買(mǎi)。由現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理級(jí)以上負(fù)責(zé)接待。5）合作模式。利用當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府資源，雙方合作，采用獎(jiǎng)勵(lì)方式進(jìn)行銷(xiāo)售。鎮(zhèn)政府促銷(xiāo)策略由鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)牽頭，組織各部門(mén)進(jìn)行干部職工宣傳動(dòng)員工作。1）、干部職工自購(gòu)形式自購(gòu)的干部職工（含村干部）到辦公室主任處領(lǐng)取〈購(gòu)地優(yōu)惠卡〉5張（優(yōu)惠金額待定），由辦公室主任登記優(yōu)惠卡上所注編號(hào)進(jìn)行登記備案，并向售樓部交納購(gòu)地定金2000元；2）、干部職工介紹形式每名干部職工（含村干部）到辦公室主任處領(lǐng)取〈購(gòu)地優(yōu)惠卡〉5張，由辦公室主任登記優(yōu)惠卡上所注編號(hào)進(jìn)行備案。所介紹客戶(hù)需向售樓部交納購(gòu)地定金2000元，在購(gòu)地客戶(hù)向開(kāi)發(fā)商交納購(gòu)地定金2000元后，介紹者需到辦公室主任處登記自己為該宗地的介紹者，以利于日后順利兌單領(lǐng)取獎(jiǎng)勵(lì)金。每介紹成功1套（所謂成功指所介紹的購(gòu)地客戶(hù)在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日與開(kāi)發(fā)商簽定購(gòu)地認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交齊5萬(wàn)元購(gòu)地款首期款。），在開(kāi)盤(pán)后三個(gè)工作日內(nèi)，開(kāi)發(fā)商給予介紹成功者2000元/宗地的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)；備注：活動(dòng)細(xì)則根據(jù)可行性判斷后出具。第六部分 一期開(kāi)盤(pán)前費(fèi)用預(yù)算廣告費(fèi)用戶(hù)外廣告牌租賃1項(xiàng)3070030700該項(xiàng)開(kāi)支需項(xiàng)目組提交項(xiàng)目整體推廣方案及費(fèi)用預(yù)算之后批復(fù)。年費(fèi)，共計(jì)4塊　海報(bào)6000份3600印刷　投資折頁(yè)3000份7500印刷　展板6塊150900制作安裝　橫幅500米84000含縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)。不含城管申報(bào)收費(fèi)　游車(chē)10輛50元/次/輛500縣城內(nèi)　DM廣告4期20008000　　彩旗100桿5　　　三輪車(chē)體租賃60輛201200月費(fèi)，車(chē)后窗，不含制作費(fèi)　短信4萬(wàn)條2000　　模型11500010000　小計(jì)68400　　　　　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用　1項(xiàng)30003000　　合計(jì)71400　　　　　備注：* 此為一期開(kāi)盤(pán)前費(fèi)用預(yù)算，后期所有設(shè)計(jì)事項(xiàng)、宣傳資料全部需要根據(jù)項(xiàng)目推廣需要進(jìn)行更換，因此不在此預(yù)算中列出。*以上費(fèi)用未包含圍墻噴繪及安裝。*人員成本、管理成本不列入此費(fèi)用。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后，月推廣費(fèi)用為1萬(wàn)元，年推廣費(fèi)用為13萬(wàn)元。巴黎老街項(xiàng)目組2010年8月1日